Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

1. Требования к ипотечному договору…………………………………….5
2. Предмет договора………………………………………………………...8
3. Права и обязанности сторон по ипотечному договору………………...12
4. Заключение, регистрация и прекращение ипотечного договора……....15
5. Страхование ипотечных рисков………………………………………….19

Заключение……………………………………………………………………….24

Библиографический список……………………………………………………..25

Введение

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы [9].

Одним из инструментов защиты интересов  кредиторов посредством использования  залога недвижимости явилась ипотека. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение  новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных  последствиях тех или иных своих  действий [9].

Основными документами для получения  кредита, которые определяют взаимоотношения  кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Данная работа посвящена изучению договора об ипотеке. В ходе работы были рассмотрены основные правовые акты, регулирующие отношения по ипотечному договору, тщательно изучены основные требования к данному типу договора, порядок его заключения и регистрации.

1. Требования к ипотечному договору

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Обеспечение кредита может  быть оформлено:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2)  трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; 
3)  договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

4)    проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; 
5)  страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности 
прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает  платежи от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита [6].

Договор ипотеки -  договор залога недвижимого имущества. Если ипотечный  кредит берется для решения проблем  с жильем, то в таком случае залогом  является квартира или жилой дом.

По ипотечному договору сторонами  ипотеки являются:

• залогодатель – заемщик кредита;
• залогодержатель  – банк-кредитор.

Залогодатель должен быть дееспособным и правоспособным, то есть быть совершеннолетним и не иметь ограничений для  передачи имущества в ипотеку, которые   оговариваются в учредительных  документах [7].

В данном договоре должны быть обязательно оговорены:

• Предмет ипотеки;
• Оценочная стоимость недвижимости;
• Срок и размер исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотечным кредитом;
• Право, по которому залоговое имущество принадлежит заемщику (аренда, собственности др.) и орган, который данное право зарегистрировал.

В договоре ипотеки указываются  следующие параметры предмета залога: наименование (тип недвижимости), местонахождение (полный адрес), описание, которое необходимо для его идентификации (количество комнат и общая жилая площадь).  

Залогом не могут  быть квартира или дом, которые находятся  в муниципальной, либо в государственной собственности. А также имущество, которое невозможно приватизировать, например, служебное помещение.

При залоге квартиры, расположенной  в многоквартирном  доме, части которой являются общей  долевой собственностью залогодателя, кроме самого жилого помещения, залогом  считается соответствующая доля, указанная в праве общей собственности  на дом.

При оформлении кредита  на строительство дома, ипотечным  договором предусматривается, в  случае не завершения строительства, обеспечение  обязательств по кредиту оборудованием  и материалами, заготовленными для  проведения строительства.

Оценочная стоимость  недвижимости устанавливается путем  соглашения между залогодателем  и залогодержателем и прописывается  в денежном эквиваленте в договоре ипотеки. Оценочная стоимость недвижимости не может быть меньше, чем ее нормативная  цена.

В некоторых случаях  в ипотечном договоре прописывается  несколько различных оценок предмета ипотеки: например, стоимость, согласно заключению оценочной организации  и стоимость по оценке БТИ. В таком случае отмечается та стоимость, которая считается сторонами договора наиболее справедливой, для того чтобы, договор ипотеки не был признан ничтожным.

При обеспечении  ипотекой обязательства, возникшего из кредитного договора, в ипотечном  договоре прописывается условие  кредитования – кто является заемщиком  и кредитором, процентная ставка, сумма  кредита, размер и срок ежемесячных  платежей, а так же порядок погашения  кредита. Это и является, сроком, размером и существом исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой – то есть обязательными  элементами ипотечного договора.

Если сторонами  не согласован хотя бы один из пунктов, то в таком случае ипотечный договор  не считается заключенным, а, следовательно, никаких обязанностей и прав у сторон по данному договору не возникает и все сделки, связанные с ним не действительны.

При удостоверении  прав залогодержателя закладной  в ипотечном договоре это должно быть прописано. В противном случае его не смогут зарегистрировать [7].

2. Предмет договора

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Предметом ипотеки могут  быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя [8].

Здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и  сооружения, непосредственно связанные  с землей, могут быть предметом  ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и  квартир имеет ряд особенностей. 
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки  и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные  лица, или мотивированное решение  об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме, части  которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой  собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с  жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом.

Если иного не предусмотрено  федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные  или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом на приобретение или строительство  жилого дома или квартиры, считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на жилой  дом или квартиру. 
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 
Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В качестве примера можно  привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный  кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту  недвижимость было зарегистрировано как  на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена  на указанное ранее имущество  при условии, что оно принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека  следующего имущества:

1. Изъятого из оборота;
2. Имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание. (Оно указано в перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);
3. Имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки [9].
3. Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Правоотношения по ипотечному договору  регулируют следующие  нормативные документы:

• Конституция России;
• Гражданский кодекс  РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Закон РФ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие акты [7].

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее:

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими. 
   Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
2. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
3. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
4. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ); либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное [9].

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель обязан:

1. застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности); 
   уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
2. при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержатю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:

1. пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);
2. для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
3. завещать заложенное имущество;
4. прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
5. если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права  из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует  закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога.

Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским  законодательством, чего нельзя сказать  о правах и обязанностях кредитной  организации. Ее обязанности будут  выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья  и подачи заявления на государственную  регистрацию [9].

Кроме того, стоит обратить внимание на то, что согласно ипотечному договору залогодержатель имеет  право проводить проверку состояния  и условий содержаний залоговой  недвижимости. В случае нарушений  правил пользования имуществом, а  также обязанностей по страхованию, банк-кредитор может потребовать  досрочно погасить кредит. 

Банк может потребовать  досрочно погасить кредит также при  неуплате или несвоевременной уплате суммы долга, а также при нарушении  срока внесения платежа более 3-х  раз в течение года.

Если требования по досрочному погашению  кредита  не выполняются заемщиком, то банк в  судебном или внесудебном порядке (при подписании соглашения между  кредитором и заемщиком) имеет право  наложить взыскание на залоговое  жилье.  Имущество, которое закладывается  по ипотечному договору и на которое  наложено взыскание, продается при  проведении публичных торгов.

4. Заключение, регистрация и прекращение ипотечного договора

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а так же положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Ипотечный договор  заключается в письменной форме  и регистрируется по месту расположения недвижимости, которая является предметом ипотеки. Ипотечный договор не обязательно нотариально удостоверять, но стороны по требованию банка-кредитора или по собственному желанию имеют право это сделать. Ипотечный договор вступает в силу с момента его регистрации.

Для регистрации  ипотечного договора нужны следующие  документы:

• Заявление залогодержателя;
• Заявление залогодателя;
• Ипотечный договор и его копия;
• Документы, которые указаны в ипотечном договоре, как приложения;
• Договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой;
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• Другие документы, которые необходимы для регистрации ипотеки, согласно законодательству РФ о регистрации прав на недвижимость и сделок, связанных с ней.

В том случае, когда  права залогодержателя подтверждаются закладной, необходимо представить  также саму закладную и документы, которые указаны в ней, как приложения, а также их копии

Ипотека регистрируется в  течении пятнадцати дней с момента  предоставления всех документов путем  внесения записи о регистрации ипотеки  в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество) [7].

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки  может быть отложена не более чем  на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к  ним документы не соответствуют  требованиям закона (отсутствует  нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

Принимая решение об отложении  государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые  документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный  им срок в государственной регистрации  ипотеки должно быть отказано. Заявителю  в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение  о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с  его документами.

При наличии судебного спора  по поводу прав на имущество, являющегося  предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная  регистрация ипотеки откладывается  до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке  в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать  сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного  ею обязательства. Если договор об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, то это также  указывается в регистрационной  записи (на основании договора об ипотеки  залогодержателю регистрирующим органом  может быть выдана закладная. Это  ценная бумага, которая упрощает процедуру  уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без  предоставления других обязательств существования  этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке  имущество. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного  обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку  имущества, по которому оно может  быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении  договора об ипотеке, дата выдачи закладной  и сведения о государственной  регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель  приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка  или цессия также требует нотариального  удостоверения и государственной  регистрации. Передача прав оформляется  передаточной надписью на самой закладной).

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного  заявления об ошибке в записях. Участники  сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении  ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.