Право собственности на землю. 3

Введение

Рассмотрение данной темы является логическим продолжением изучения норм гражданского законодательства, посвященным регулированию одного из важнейших институтов гражданского права - права собственности.

Актуальность выбранной темы объясняется включением земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на нее в современной России, что вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений, расширилось поле правовой деятельности за счет появления новых общественных отношений, обусловленных развитием рыночных связей. Правовое регулирование находит свое отражение в нормах Гражданского, Земельного кодексов РФ и других законодательных актов.

Помимо изучения основных теоретических положений, связанных с определением понятия права собственности на землю и его содержанием, определением  субъектов этого права, рассмотрением различных оснований приобретения права собственности и способов его прекращения, необходимо уделять внимание содержанию и осуществлению права собственности на земельные объекты отдельными субъектами гражданского права, о чем и пойдет речь в данной работе.

Целью реферата является изучение понятия права собственности на землю, определения правомочий собственника, исследование правовых норм, касающихся осуществления права собственности различных субъектов, рассмотрение вопросов правового регулирования отдельных земельных объектов.

Итак, рассмотрим право собственности на землю более подробно.

Понятие права собственности

Собственность как экономическая категория

     Собственность как экономическая категория признается господствующей в политической, экономической и в юридической науке.  

 На форме земельной собственности отражаются уникальные свойства земли, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.   

 Собственность — это определенный  вид общественных отношений, выражающийся  в том, что одни лица свободно  господствуют над тем или иным  объектом, и вмешательство в это  господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем.  

 Экономические отношения собственности  — это отношения, возникающие  между людьми в процессе общественного  производства.  

 Отношения собственности на  землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических отношений собственности в целом.  

 Каждой общественно-экономической  формации соответствовала своя  система отношений земельной  собственности. На смену монополии исключительной государственной собственности на землю в СССР, установленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ многообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое условие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человеческого общества и государства.   

 Понятие «собственность» можно  рассматривать в юридическом  и неюридическом смысле. Собственность в юридическом смысле (юридически значимое господство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые определенными признаками.  

 В этих отношениях иногда  возникают противоречия интересов  их участников, и они при своей  остроте не могут разрешиться без правового вмешательства (судебный порядок разрешения спора между владельцами долевой собственности на землю).  

 Противоречия в отношении  собственности значимы для интересов государства, что и побуждает его применять правовое вмешательство в эти отношения (не целевое использование сельскохозяйственной земли - основание принудительного прекращения прав на землю).  

 Противоречие необходимо устранить, поскольку, будучи не устранимым, оно может нанести ущерб общественным или государственным интересам (причинение ущерба окружающей природной среде).  

 Противоречие возможно устранить  в силу того, что данный вид  общественных отношений поддается  правовому регулированию (особый  правовой режим).  

 Правовая форма экономических  отношений собственности становится объективно необходимой, волевые отношения собственности не могут нормально развиваться и функционировать вне правовой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государства.  

 Необходимо рассмотреть соотношение конституционного и гражданско-правового понятий права собственности на землю и другие природные ресурсы.  

 Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ  определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов:

• соблюдение экологических требований;
• необходимость защиты прав и законных интересов других лиц;
• законодательное ограничение права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
• свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (п. 3 ст. 209 ГК РФ);
• земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами, не запрещенными законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Содержание права собственности на землю

     Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.  

 В понятие «права собственности на землю» можно включить:

• институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии;
• земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей;
• субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных действий и на бездействие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков);
• юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.

   Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).  

 Эти нормы содержатся и  в других отраслях российского  законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.  

 Право собственника на землю в субъективном смысле - это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.  

 В практике и теории земельного  права под «правом собственности  на землю» понимается право  в субъективном смысле, включающее  в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).   

 Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.  

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.  

 В отличие от владения  обычным имуществом, владение землей  представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.  

 Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц. 

2. Пользование - это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Общее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.  

3. Распоряжение - это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.  

 Распоряжение землей может  выражаться в трех основных  формах:

• изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья);
• изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);
• изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

   По действующему земельному  законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.  

 Перечисленные три правомочия  права собственности на землю  в субъективном смысле встречаются  в нормах различных отраслей  права:

• в нормах государственного права;
• в нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями;
• в нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сделок с землей;
• в нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;
• в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.

Элементы права собственности на землю

     При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1. Объект права собственности на землю - часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. 
2. Субъекты права собственности на землю - это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка:
• государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ;
• муниципальные образования (в организации ведения кадастра и землеустройства, в определении правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);
• предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные  и личные  неимущественные права,  нести обязанности,  быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);
• физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.
3. Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

   Правомочия предполагают права  и обязанности собственника, которые осуществляются исключительно по его воле.  

 Эти правомочия можно подразделить  на общие и специальные, т.е. присущие  всем случаям отношений собственности  на землю и имеющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.  

 К общим правомочиям относятся  права и обязанности на совершение  определенных действий в отношении земли или воздержание от них (самостоятельно хозяйствовать на земельном участке; возводить строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым назначением земельного участка; передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др.) Собственники земельных долей имеют право продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.  

 Специальные правомочия собственников  земли обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.  

 Государство, закрепляя в нормах  варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование отношений собственности на землю.  

 Применение земельного законодательства  служит формой государственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.  

 Государственное регулирование  земельных отношений, основанное  на частной и иных формах  собственности на землю, в различных  модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.  

 Основными целями государственного  регулирования отношений собственности  на землю России является:

• предотвращение создания крупных земельных латифундий (крупное частное земельное владение);
• обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли;
• обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром;
• регулирование формирования рынка земли с целью предотвращения спекуляции земельными участками.

   Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.  

 Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений.   

 Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка.  

 Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше.

Виды и формы земельной собственности

     В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.  

 Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.  

 В законодательстве по субъектному  составу различаются следующие формы земельной собственности:

• частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
• государственная собственность — реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;
• муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;
• иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.

   Различные формы собственности  на землю способны оказать  влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.

Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц

Право частной собственности граждан на земельные участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).  

 Право частной собственности  граждан на землю является  одним из условий их экономической  свободы. Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.  

 Впервые 2 октября 2000 г. в Москве  на первом земельном аукционе  в частную собственность был продан земельный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. (910 тыс. руб. – за 1 сотку  4200 $).  

 В законодательстве предусмотрены  три различные процедуры приватизации земель:

• приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;
• приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
• приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

   Помимо земельных участков, в собственности граждан и  юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.  

 Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства.   

   Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.

      Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).  

 Круг юридических лиц, названных  в ст. 213 ГК РФ субъектами права  собственности, довольно широк: это  хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские  кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.  

 Земельные участки, используемые  предприятиями и общественными  организациями, благотворительными  и общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.  

 Земельные участки сельскохозяйственным  предприятиям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.  

 Иностранные юридические лица, международные организации с  участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.  

 Законодательством установлено, что земельные участки могут  принадлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с определением для каждого из них конкретной земельной доли без выдела ее в натуре.  

 Передача земельных участков  в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.  

 При приватизации предприятий  и других объектов, расположенных  в городах, земельные участки  собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.

Право общей собственности на землю

     Общая собственность  на землю является одним из  видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).  

 В общую совместную собственность  могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.   

 В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в  натуре (на местности) денежной компенсацией  без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).  

 Итак, земельный участок может  находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение). Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.  

 При продаже земельной доли  в праве общей собственности  на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого из участников этой собственности.  

 В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

• граждане — собственники своей доли, участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;
• предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.

Право государственной собственности на землю

     Это право собственности  Российской Федерации и ее  субъектов на землю. К государственной  собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности  граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).