Право собственности на землю. 2

Введение

Актуальность выбранной  темы объясняется тем, что право  собственности как исключительное право и экономическая категория  играет очень важную роль в жизни  человека, общества, государства. Вопрос собственности является одним из главнейших вопросов, определяющих существование  и пути развития человеческого общества, и от того, как и кем он поставлен, кем решается и регулируется в  настоящий промежуток времени, зависит  устойчивость, благополучие и само существование любого общества и  каждого отдельного его члена.

В настоящее время кроме  Земельного кодекса Российской Федерации  земельные правоотношения регулируются также большим количеством законодательных  актов федерального уровня, уровня субъектов РФ, местного уровня, разобраться  в которых достаточно сложно. Ситуация к тому же усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем  земельном законодательстве.

Объектом исследования являются общественные отношения, которые имеют  место при возникновении, реализации и прекращении права собственности  на землю.

Предметом исследования является законодательное регулирование  права собственности на землю.

Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта  применения соответствующих правовых норм определить значение и место  правовых норм, касающихся права собственности  на землю, в современной правовой системе Российской Федерации, выявить  наиболее актуальные проблемы, встречающиеся  в этой области права, и найти  пути их разрешения.

Для достижения намеченной цели необходимо было решить ряд задач:

• изучить особенности исторического развития законодательного регулирования права собственности на землю;
• проанализировать систему земельных правоотношений на современном этапе;
• исследовать основные формы реализации права собственности на землю;
• выявить недостатки и проблемы в вопросах регулирования прав собственности на землю;
• сформулировать меры совершенствования правового регулирования земли как объекта права собственности в Российской Федерации.

В процессе написания выпускной  квалификационной работы использованы следующие методы, которые помогли  правильно проанализировать сущность права собственности и сделать  соответствующие выводы по результатам  исследования: метод сравнительного правоведения, теоретического анализа  нормативно-правовых актов, метод комплексного анализа, логический и исторический методы, метод наблюдения.

Теоретическую базу составили: Государственный доклад о состоянии  и использовании земель в Российской Федерации, труды Боголюбова С.А., Жарикова Ю.Г., Улюкаева В.Х., Чуркина В.Э., Тихомирова М.Ю., Чубукова Г.В., Волкова С.Н., Крассова О.И., публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, законодательство РФ, регулирующее оборот земельных участков (Гражданский, Земельный, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, законы субъектов РФ, указы Президента РФ и постановления Правительства, другие нормативные правовые акты), а также практика его применения.

Глава I. Правовое регулирование земельных правоотношений на современном этапе

Что касается современного правового регулирования земельных  отношений, то можно сказать, что  оно основывается на ряде законодательных  актов:

• Земельный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ;
• Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
• Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;
• Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;
• Федеральный закон "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ;
• Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;
• Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ;
• Федеральный закон "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ;

Также правовое регулирование земельных отношений  осуществляется Указами Президента РФ, Постановлениями Правительства, правовыми актами представительного  и исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации.

В связи с вступлением  в силу Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" в течение 2008 года велась работа по совершенствованию  нормативно-правового регулирования  в сфере земельных и смежных  с ними отношений, уточнялись положения  федеральных законов и подзаконных  нормативных правовых актов.

В мае 2008 года был  принят Федеральный закон № 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации  и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи  с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Он был направлен на приведение отдельных  законодательных актов Российской Федерации в соответствие с вступившим с 1 марта 2008 года в силу Федеральным  законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости". Вносимые указанным  Федеральным законом изменения  носят технический характер и  касаются унификации используемой терминологии.

В феврале 2008 года принято постановление Правительства  Российской Федерации № 98 "О признании  утратившими силу некоторых решений  Правительства Российской Федерации  по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного  производства".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Правительством Российской Федерации были утверждены Правила, определяющие порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или  временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в  результате деятельности других лиц.

ЗК РФ является основным законом, регулирующим деятельность в сфере земельных отношений. Состоит из 18 глав, 103 статей и имеет  следующую структуру:

Глава 1 "Общие  положения" содержит 11 статей и посвящена  общим вопросам регулирования земельных  отношений в России, таким, как  основные принципы, предмет регулирования  земельного законодательства, состав земель Российской Федерации по целевому назначению, полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов  местного самоуправления в области  регулирования земельных отношений.

Предметом регулирования  земельного законодательства являются отношения по использованию и  охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (земельные отношения). Утверждено деление земель по целевому назначению на 7 категорий.

В главе II "Охрана земель" (ст.11 - 14 ЗК РФ) прописаны  цели, содержащие и порядок охраны земель, и подчеркивается приоритет  охраны окружающей среды в регулировании  земельных отношений.

Глава III "Собственность  на землю" (ст.15 - 19 ЗК РФ) описываются  виды собственности на землю: собственность  на землю граждан и юридических  лиц, собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность  субъектов Российской Федерации, муниципальную  собственность.

Глава IV (ст.20 - 24 ЗК РФ) посвящена рассмотрению возможности  владения землей юридическими и физическими  лицами на условиях не собственности. прописаны права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование. Здесь сохранено право работников организаций отдельных отраслей экономики на получение служебных наделов в безвозмездное срочное пользование.

Глава V "Возникновение  прав на землю" (ст.25 - 39 ЗК РФ) определяет, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают  по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами и подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Глава VI (ст.40 - 43 ЗК РФ) перечисляет основные права  и обязанности собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов  земельных участков.

Глава VII "Прекращение  и ограничение прав на землю" (ст.44 - 56 ЗК РФ) содержит основные положения  обоснований и порядка прекращения  и ограничения прав на землю. Права  на землю могут быть прекращены при  добровольном отказе о права, а также  принудительно по решению суда.

Земельный участок  может быть изъят, в том числе  путем выкупа, для государственных  или муниципальных нужд, в связи  с выполнением международных  обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного или муниципального значения и по иным обстоятельствам, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Права на использование  земельного участка могут быть ограничены путем установления особых условий (сервитутов) использования земельных  участков, здесь также описывается  режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, а также установление особых условий охраны окружающей среды, иных ограничений в случаях, установленных  законом.

Главы VIII (ст.57 - 58 ЗК РФ) и IX (ст.59 - 64 ЗК РФ) посвящены вопросам возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного  производства, лесного хозяйства, а  также рассматриваются вопросы  по защите и восстановлению прав собственности  на земельные участки, различные  варианты нарушения прав с обязательным возмещением понесенных убытков  от ограничения прав собственности.

Главы X (ст.65 - 66 ЗК РФ), XI (ст.67 - 70 ЗК РФ) и XII (ст.71 - 73 ЗК РФ) определяют основы, принципы и порядок государственного управления земельными ресурсами, в  том числе:

• платность землепользования - земельный налог, арендная плата;
• оценка земли (рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка);
• государственный мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр;
• земельный контроль - государственный, муниципальный и производственный.

Глава XIII (ст.74 - 76 ЗК РФ) излагает меры различной ответственности (административной, уголовной и дисциплинарной) за земельные правонарушения.

Главы XIV-XVIII (ст.77 - 103 ЗК РФ) дают подробное описание характеристике земель по их категориям в порядке, принятом в главе I ЗК РФ.

Федеральный закон  от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" использует нормы  других отраслей права, комплексно регулирует отношения, возникающие в связи  с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение  садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок  их создания, деятельности, реорганизации  и ликвидации, права и обязанности  их членов.

Рассмотрим основные положения данного закона, связанные  с предоставлением в собственность  земельного участка для ведения  садоводства.

Граждане в  целях реализации своих прав на получение  садовых, огородных или дачных земельных  участков, владение, пользование и  распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, могут создавать садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как некоммерческая организация вправе осуществлять предпринимательскую  деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.

Данным законом  предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков в собственность  граждан. Предоставление в собственность  земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Предоставление  в указанном случае такого земельного участка в собственность этого  гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

• описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
• заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

• удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
• выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный  срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.

Как можно заметить, как и во многих случаях, закон  не прописывает четкую процедуру  предоставления земельного участка. Порядок  предоставления должен быть принят отдельным нормативным актом на уровне муниципального района.

В течение 2008 года издан ряд нормативных и нормативных  правовых актов, устанавливающих функции  и полномочия органов государственной  власти в сфере нормативно-правового  и правоприменительного регулирования  земельных отношений.

Так, приказом Минэкономразвития  России от 15.04.2008 года № 101 утверждено Положение  о Департаменте имущественных и  земельных отношений Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, определены функции, полномочия, права, а также порядок  организации деятельности Департамента, являющегося структурным подразделением центрального аппарата Минэкономразвития  России, осуществляющим реализацию функций  Министерства по выработке государственной  политики и нормативно-правовому  регулированию в сфере имущественных  и земельных отношений.

В июне 2008 года было принято постановление Правительства  Российской Федерации № 456 "О Федеральном  агентстве кадастра объектов недвижимости", в котором определены новые полномочия и организация деятельности Роснедвижимости, что обусловлено передачей данного органа из ведения Минюста России в ведение Минэкономразвития России, а также созданием единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации (государственного кадастра недвижимости). Данный федеральный орган исполнительной власти осуществляет функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, а также государственной кадастровой оценки земель, землеустройства и государственного мониторинга земель.

Глава II. Основные формы реализации права собственности на землю

§1. Государственная собственность  на землю

Государственная собственность - это земли, не находящиеся в собственности  граждан, юридических лиц либо муниципальных  образований (ст.16 ЗК РФ).

Право государственной собственности  означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права  государственной собственности  представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов  государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

В статье 9 Конституции Российской Федерации провозглашено: "Земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Поскольку перечень форм собственности, указанных в статье 9, не исчерпывающий, то кроме названных могут вводиться и другие формы собственности.

Формы собственности устанавливаются  Конституцией Российской Федерации, конституционными федеральными законами, конституциями  республик в составе РФ, другими  законодательными актами субъектов  РФ, в собственности которых находятся  соответствующие земельные территории.¹

Как подчеркивает С.А. Боголюбов, государство (в лице Российской Федерации  и ее субъектов) в земельных отношениях выступает в двух качествах: субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный  контроль за использованием земель и  другие функции, названные в статьях 9 - 19 ЗК РФ, и в качестве собственника земельных участков, обладающего  теми же правомочиями, что и другие собственники. В соответствии со статьей 124 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская Федерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.²

Государственная собственность  на землю имеет сложный состав, по своей принадлежности она имеет  несколько уровней: федеральная  собственность, собственность республик  в составе Российской Федерации, собственность краев, областей, автономной области, автономных округов, городов  Москвы, Санкт-Петербурга. Субъектов  государственной собственности  на землю столько, сколько субъектов  Российской Федерации. На одни и те же земли не может быть двух или  несколько собственников, так как  общая государственная собственность  не предусмотрена законодательством.

В федеральной собственности  находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.17 ЗК РФ).

Как собственник государство  владеет, пользуется и распоряжается  своим имуществом - землей и природными ресурсами; как суверен, обладатель публичной власти государство устанавливает  правила пользования ими, придает  природным и земельным платежам компенсационно-восстановительный, а  не налоговый, фискальный характер.

"Верховный Суд РФ, рассмотрев  гражданское дело по заявлению  производственного кооператива  (артели старателей)"Прибрежная" о признании недействительным постановления Правительства РФ от 29.04.2002 № 278 "О размере, порядке взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда" (в настоящее время утратило силу), находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В 2002 году размер платы за перевод лесных земель в нелесные и изъятие земель лесного фонда, порядок взимания и учета указанных  средств определяются Правительством РФ. По утверждению представителей Правительства РФ, указанная плата  является по своей экономической  сути компенсационным платежом в  возмещение потерь лесного хозяйства  в связи с переводом лесных земель в нелесные и изъятием земель лесного фонда. Размер платы при изъятии земель лесного фонда складывается как совокупная сумма размера платы за перевод лесных земель в нелесные и размера платы за изъятие земель.

Данный платеж не может  быть отнесен к налоговым, поскольку  не обладает его признаками, а поэтому  Правительство РФ при издании  оспариваемого постановления не превысило своих полномочий и  не нарушило требований действующего законодательства РФ. Довод заявителя о том, что оспариваемым постановлением Правительство РФ установило налоговые платежи за пользование лесным фондом, чего в соответствии с Конституцией и Налоговым кодексом РФ не вправе было делать, не может быть признан обоснованным, поскольку плата за перевод лесных земель в нелесные и изъятие земель лесного фонда не отнесена законом к налоговым платежам за пользование лесным фондом.

В связи с переводом  лесных земель в нелесные и их изъятием из лесного фонда данные участки  фактически выбывают из его состава, а поэтому предусмотренные законом  налоговые платежи в виде лесных податей или арендной платы за пользование лесным фондом не могут  иметь места. Предусмотренные платежи по своему характеру не могут быть отнесены к лесным податям или арендной плате (налоговым платежам), так как они направлены на возмещение причиненных лесному хозяйству потерь, связанных с переводом лесных земель в нелесные и их изъятием из лесного фонда, а не за пользование лесным фондом, предусматривающим уплату налога.

Неналоговая природа данной платы выражается и в том, что  доходы от уплаты за перевод лесных земель в нелесные и за их изъятие из лесного фонда относятся к неналоговым доходам. О неналоговом характере указанной платы свидетельствует и то обстоятельство, что ее неуплата не может служить основанием к изъятию соответствующих денежных средств в виде налоговой недоимки. Следовательно, на плату за перевод лесных земель в нелесные и их изъятие из лесного фонда в связи с отсутствием у нее ряда признаков и существенных элементов налогового обязательства не распространяется режим налогового платежа, а поэтому она не может быть включена в систему налогов РФ, устанавливаемую федеральным законом в соответствии с Конституцией и Налоговым кодексом. ³

Статья 18 ЗК РФ к собственности  субъектов РФ относит земельные  участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.18 ЗК РФ).

В статье 18 ЗК РФ сформулированы критерии отнесения земельных участков к собственности субъектов Российской Федерации. В качестве одного из таких  критериев Кодекс называет признание  федеральными законами земельных участков собственностью субъектов Федерации. К такого рода федеральным законам относится, в частности, Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов РФ и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ.

Субъекты Российской Федерации  также являются субъектами гражданских  и соответствующих им земельных  отношений как равноправная сторона, как собственники земли на своих  территориях. Поэтому субъекты РФ могут  в соответствии с гражданским  законодательством по предусмотренным  им основаниям приобретать в собственность  земельные участки. Право собственности субъектов Федерации на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения с гражданами и юридическими лицами гражданско-правовых сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и так далее), в результате конфискации (ст.243 ГК РФ), выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.279 ГК РФ), изъятия земельного участка, который не использовался в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства (ст.284 - 285 ГК РФ).

В соответствии с основным законом государства - Конституцией Российской Федерации - и с федеральным  законодательством субъекты Российской Федерации принимают свои законодательные  и иные правовые акты, которые регулируют земельные отношения на своей  территории, заключают договоры и  соглашения с Российской Федерацией и с муниципальными образованиями.

Субъекты Федерации, являясь  субъектами гражданских и земельных  отношений, выступают как собственники земли на своих территориях. На них  также распространяются нормы и  правила о юридических лицах. От имени субъектов Российской Федерации  выступают их органы власти, указанные  в статье 125 ГК РФ, в пределах своей  компетенции. Они осуществляют права  владения, пользования и распоряжения "своей" землей и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями. Участие субъектов Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определяется по правилам главы 5 ГК РФ.