Право собственности на землю. 11

Введение

Земля является важнейшим для человечества объектом материального мира. Не будь земли – не было бы и человечества со всеми его проблемами. Человеческий гений изобретет невиданные ранее  средства, которые устареют, на их смену  придут более гениально придуманные  средства, которые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми гениальными изобретениями. Однако всегда самым гениальным явлением будет земля, и ее морально не состарит никакой промежуток времени.

Адекватным ценности земли  как объекту правовых отношений  должно быть и регулирование земельных  отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному или природному объекту.

Место каждого элемента в системе земельного права определяется не произвольно, а диктуется его значением  и конкретной ролью в этой системе. Например,0бщая часть земельного права  должна предшествовать его Особенной  части, а не наоборот, поскольку в  первой закреплены основополагающие институты, конкретизирующиеся в положениях второй части: право собственности на землю, государственное регулирование  земельных отношений, вещные права  на землю и другие. Эти институты  получают свою специфику в регулировании  и использовании различных категорий  земель: земель сельскохозяйственного  назначения, земель специального назначения, земель населенных пунктов и т. п.

Глава 1. Определение 

Право собственности на землю, так же как  и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности на землю в объективном  смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений  собственности как состояние  принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законодательства. При  этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.

Право собственника на землю в субъективном смысле – это закрепленная за собственником  юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему земельным участком своей  властью и в своих интересах  путем совершения в отношении  этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и  охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять  вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

Традиционно же в практике и теории земельного права под понятием «право собственности  на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что  граждане владеют, пользуются и распоряжаются  землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и юридических  лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться  им с имеющимися на нем обременениями  и соблюдением условий, установленных  законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Право владения землей – основанная  на законе возможность фактического  обладания земельным участком  или определенной частью земельного  фонда России. Владеть землей  может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.

В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить  в нужное для него место (перевезти  в другой населенный пункт, закрыть  в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема  и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем  перенесения в натуру проектов землеустройства  с закреплением границ земельного участка  на местности (в натуре).

В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных  знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые  в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Право пользования землей –  допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации  земли, извлечения из нее полезных  свойств и использования для  иных целей удовлетворения потребностей  общества. Это право выражается  в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию  земельного участка и способ, которым допустимо реализовать  право собственника; во-вторых, в  форме свободного хозяйствования  на земле путем возведения  строений и сооружений, осуществления  мелиоративных работ и т. п.

Конституция (п. 2 ст. 36) закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное  хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной  статье предусмотрены два существенных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и  законным интересам других лиц. В  п. 3 ст. 36 устанавливается, что условия  и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа  свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли  от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ).

3. Право распоряжения землей –  это допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу  этого объекта.

У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение  землей может выражаться в трех основных формах:

а) изменение фактического состояния  земли (земельного участка), которое  влечет за собой изменение его  юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды  влечет за собой присвоение этому  участку положения сельскохозяйственного  угодья;

б) изменение правового режима земель.

По  российскому законодательству частный  собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства  дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих  угодий, выделенных ради природоохранных  целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми  хозяйствами, ры-боразводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными  льготами в части размера поземельных  платежей, идущих в пользу государства;

в) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс  предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности.

По  действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

Право собственника коренным образом изменить назначение своего участка и саму его вещественную природу подлежит существенным ограничениям, установленным  в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности  на землю в субъективном смысле встречаются  в нормах различных отраслей права:

1) в нормах государственного права.  Так, п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает,  что земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются  в РФ как основа жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в РФ  признается и защищается равным  образом частная, государственная,  муниципальная и иные формы  собственности;

2) в нормах административного права  устанавливаются правомочия министерств  и ведомств по управлению государственными  предприятиями. Например, распределяя  материальные ресурсы, строительные  материалы и иные технические  средства, министерства и ведомства  обеспечивают постройку новых  предприятий, используют соответствующие  земельные участки, благоустраивают  населенные пункты и т.п. Административное право содержит в себе значительный массив нормативных актов по административной ответственности: за нарушения, выразившиеся в самовольном строительстве на землях; за нарушения сроков возврата земель; за порчу межевых знаков и т.п.;

3) в нормах гражданского права  закрепляются порядок реализации  прав наследования земель; ее  купли-продажи; залога и других  сделок с землей и т. п.;

4) в нормах финансового права  определяются правила финансирования  мероприятий по использованию  земель; применения финансово-правовых  санкций при реализации отношений  собственности на земельные участки  и т. п.;

5) в нормах уголовного права  устанавливается ответственность  за самовольное занятие земельных  участков; за нарушение правил  владения и пользования ими  (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение. правил безопасности при использовании угодий и т. п.); за нарушение правил при сделках с земельными участками и др.

Глава 2. Структура понятия

основной  массив нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право  собственности на землю в объективном  смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого содержатся и в других отраслях российского  законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конституция РФ декларирует принципиальные положения права собственности (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т. п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отраслей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанавливая ответственность за посягательства на них.

Смысл и содержание правовых норм можно  уяснить лишь при анализе их действия на практике, т.е. при применении их к конкретным общественным отношениям, которые, будучи урегулированными нормами  права, становятся правоотношениями (недаром  правоотношения называют «нормой права  в действии»).

При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура  элементов:

1. Объект права собственности на  землю – часть земли как  производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении. При этом, исходя  из анализа действующего земельного  законодательства, можно выделить  в качестве объекта права собственности  земельный участок и земельную  долю.

Нельзя  считать объектом права собственности  на землю такие участки, которые  перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная  с нарушением закона, подлежит расторжению  с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2. Субъекты права собственности  на землю – это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

а) государство в лице Российской Федерации  и субъектов Российской федерации. Государственная собственность  на землю подразделяется на федеральную  собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Конкретные из указанных видов государственной  собственности на землю могут  устанавливаться наряду с РФ также  законодательством субъектов РФ.

Распоряжение  и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Государственным земельным комитетом  РФ, исполнительными органами субъектов  РФ и органами местного самоуправления;

б) муниципальные образования, которые  принимают участие в регулировании  земельных отношений на своих  территориях (в организации ведения  кадастра и землеустройства; в определении  правового статуса тех или  иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации  охранительных мероприятий и  т. п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени  приобретать и осуществлять имущественные  и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) лица физические – граждане РФ, а  также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

3. Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Право владения землей – основанная на законе возможность фактического обладания  земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть  землей может и несобствеиник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

Правомочия  владения землей реализуются не только путем отвода участка в натуре, на местности, но ив соответствующей  земельно-устроительной документации.

С правомочием владения тесно связано  другое правомочие – пользование. Право  пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной  эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения  доходов от ее использования. Но не исключены случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования  землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Так, государство представляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования реализуется в двух формах: что может делать собственник  на земельном участке и какими способами допустимо реализовать эти права собственника. Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Право распоряжения землей – допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие  и специальные, т.е. присущие всем случаям  отношений собственности на землю  и имеющиеся специфические особенности, в зависимости от определенных условий  использования земли.

К числу общих правомочий собственников  земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении  земли или воздержание от них. Так, каждый собственник земли имеет  право самостоятельно хозяйствовать  на своем земельном участке; возводить  жилые, производственные, культурно-бытовые  и иные строения и сооружения в  соответствии с целевым назначением  земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-плани-ровочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы и др. Собственники земельных долей имеют право: продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т. п.

Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым  назначением способами, которые  не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить  арендную плату и плату за временное  пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок  пользования другими природными объектами, а также не допускать  причинения ущерба окружающей среде  и т. п.

Права собственника – это такие правомочия, которые осуществляются исключительно  по его воле. Например, собственник  вправе использовать имеющиеся на его  участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Обязанности собственника – это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязатедьйому исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Существует  группа правомочий, которая тесно  связана с обязанностями. Это  те случаи, когда права должны осуществляться с соблюдением определенных обязанностей. Например, если собственник решил  воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических  и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением  установленного порядка. Иначе говоря, если решил воспользоваться правами, то неси и определенные обязанности  при реализации этих прав.

Специальные правомочия собственников земли  обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями  правового статуса собственников  земли; иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя  признаками: их свойствами, имеющими объективную  природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства  земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников  земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками  земельные участки должны очищаться  от сорняков и к ним должны применяться  мероприятия по удалению сорняков и  т. п.

Состояние земельных участков обусловлено  не только природными явлениями, но и  хозяйственной деятельностью человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными почвами  – рекультивации; деградированные  сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, – консервации и т. п.

Особенности правового статуса собственников  земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам  и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом  предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права  вести сельскохозяйственную обработку  земельных участков в качестве особого  вида своей деятельности, если эта  деятельность не закреплена в уставе.

Вместе  с тем определенная специфика  правомочий имеется и у некоторых  категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право  вести товарное земледелие в отличие  от гражданина, имеющего на праве собственности  участок для индивидуального  жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное  хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено  для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение  юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке; и  т. п.

Рассмотрев  содержание правомочий собственников  земельных участков, можно сделать  вывод, что государство, закрепляя  в нормах варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование  отношений собственности на землю.

Применение  земельного законодательства служит формой государственного регулирования, основанного  на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность  применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений  основывается на общественном осознании  социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей  интенсификации современного использования  земли, порождающей отрицательные  экологические последствия.

Глава 3. Цели

Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных  модификациях характерно для всех современных  зарубежных государств. Причем чем  более развито государство, тем  более жестко осуществляется регулирование  частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо  выделить несколько основных целей, которые преследует государство  при регулировании отношений  собственности на землю России:

1) предотвращение создания крупных  земельных латифундий;

2) обеспечение экологических требований  при хозяйственном использовании  земли;

3) обеспечение целевого использования  земельных участков в зависимости  от качественных характеристик,  определяемых в соответствии  с земельным кадастром;

4) регулирование формирования рынка  земли с целью предотвращения  спекуляции земельными участками.

Право собственности как юридический  факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.

Право собственности как правообразующее  начало представляет собой основание  возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка возникают правоотношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т. п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в земельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т. д.

Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. Например, в отношении указанного примера с дорогой на проданном земельном участке: проезд может быть разрешен собственником путем установления сервитута.

Вывод

1. Право собственности на землю  – это урегулированные нормами  земельного и иных отраслей  права общественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению  землей в пределах, установленных  законом.

2. Право собственности на земельный  участок означает совокупность  всех трех полномочий: владения, пользования и распоряжения земельным  участком.

3. Право собственности имеет многозначное  толкование и может пониматься  как институт земельного права;  как правоотношение; как правомочие  собственника и как юридический  факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.

4. На объем правомочий собственника  влияют особенности земельных  участков, находящихся в собственности,  а также особенности правового  статуса земельных собственников  и иные обстоятельства.