Оглавление

     Введение

     Рассмотрение  данной темы является логическим продолжением изучения норм гражданского законодательства, посвященным регулированию одного из важнейших институтов гражданского права - права собственности.

     Актуальность  выбранной темы объясняется включением земли в сферу гражданского оборота  и введение частной собственности  на нее в современной России, что  вызвало необходимость использования  гражданско-правовых элементов при  регулировании земельных отношений, расширилось поле правовой деятельности за счет появления новых общественных отношений, обусловленных развитием рыночных связей. Правовое регулирование находит свое отражение в нормах Гражданского, Земельного кодексов РФ и других законодательных актов.

     Помимо  изучения основных теоретических положений, связанных с определением понятия  права собственности на землю  и его содержанием, определением  субъектов этого права, рассмотрением  различных оснований приобретения права собственности и способов его прекращения, необходимо уделять внимание содержанию и осуществлению права собственности на земельные объекты отдельными субъектами гражданского права, о чем и пойдет речь в данной работе.

     Целью реферата является изучение исторических аспектов понимания права собственности на землю, определения правомочий собственника, исследование правовых норм, касающихся осуществления права собственности различных субъектов, рассмотрение вопросов правового регулирования отдельных земельных объектов.

     Материал  этой темы тесно взаимосвязан с положениями  таких, тем как: «Гражданское правоотношение», «Граждане как субъекты гражданского права», «Объекты гражданских прав», «Основные положения права собственности».

     1. Земельный участок  как объект гражданского  оборота.

     Успехи  стран, которые сегодня принято называть развитыми, напрямую связаны с развитием рынка недвижимости и с тем, в какой мере были гарантированы права на эту самую недвижимость. Причем под недвижимостью во всем мире, как правило, понимают земельный участок. Так, в английском языке первое значение выражения «real estate» - «участок земли». И только второе значение -  участок «с улучшениями», в том числе со зданием или многими строениями.

     Самым надежным правом на землю является собственность. Важность полноценных прав собственников недвижимости была известна первым реформаторам постсоветской России. Конституция 1993 г. в отличие от прежней без каких-либо оговорок и ограничений закрепила право граждан иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять владение, пользование, распоряжение землей и другими природными ресурсами, не нанося ущерба окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч.1,2 ст.36). Однако вопрос о частной собственности на земельные участки долго не решался.

     До  принятия нового Земельного кодекса РФ действовал с 1991 года Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР.

     Кроме того, земельные вопросы регламентировались более чем тремя десятками указов президента РФ, почти сотней постановлений правительства РФ, большим числом ведомственных нормативных актов. К тому же в каждом субъекте Федерации принимались свои земельные законы, постановления, распоряжения. Такое правовое многообразие порождало коллизии и нарушение законных прав граждан.

     Проект  действующего Земельного кодекса РФ вызвал в Государственной Думе немало дебатов и стал причиной множества  политических спекуляций лидеров партий различной направленности. Новый Земельный кодекс разрешил ряд проблем, связанных с большим количеством нередко противоречащих друг другу нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения.

     Для того чтобы исследовать вопросы, связанные с правом собственности на землю, необходимо исследовать землю как объект вещного права, т.к. она в этом плане имеет свои особенности и специфические признаки.

     Объектом  права собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     С точки зрения оборотоспособности земельные  участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и  изъятыми из оборота. В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным кодексом РФ. Статьей 27 ЗК РФ определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

     Трактовки изъятия из оборота и ограничения  оборотоспособности, данные Земельным  кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, отличаются друг от друга.

     Таким образом, понятие изъятых из оборота  земельных участков, определяемое Земельным  кодексом РФ, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность¹.

     В соответствии с п.2 ст.129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых  из оборота земельных участков, предусмотренный  Земельным кодексом РФ, носит исчерпывающий характер.

     В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ из оборота  изъяты земельные участки, занятые  следующими находящимися в федеральной  собственности объектами:

     - государственными природными заповедниками  и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК РФ);

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  РФ, войска Пограничной службы  РФ, другие войска, воинские формирования  и органы;

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

     - объектами организаций федеральной  службы безопасности;

     - объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

     - объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

     - исправительно-трудовыми учреждениями  и лечебно-трудовыми профилакториями  соответственно Минюста России  и МВД РФ;

     - воинскими и гражданскими захоронениями;

     - инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

     Несоответствие  между понятиями можно также  установить в отношении ограничения  оборотоспособности объектов². В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК РФ ограниченно оборотоспособными являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В соответствии с п.5 ст.27 ЗК РФ ограничиваются в обороте следующие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

     - в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в п.4 ст.27 ЗК РФ;

     - в пределах лесного фонда, за  исключением случаев, установленных  федеральными законами;

     - занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

     - занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

     - предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд  и не указанные в п.4 комментируемой  статьи;

     - предоставленные для нужд организаций транспорта, в т.ч. морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

     - предоставленные для нужд связи;

     - занятые объектами космической  инфраструктуры;

     - расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

     - предоставленные для производства  ядовитых веществ, наркотических  средств;

     - загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

     Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Делимым признается земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого. Неделимым земельный участок может быть признан законом.

     Статья 261 ГК РФ регламентирует статус земельного участка как объекта права  собственности. Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные  границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

     В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. В соответствии со ст.16 Федерального  закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»⁴ кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

     Однако  в соответствии со ст.11 ЛК РФ в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая  растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч. землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в т.ч. предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий.

     Итак, можно отметить, что земельный  участок, как объект права собственности, должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию. Объектом частной собственности  могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, - и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота.

      2. Право собственности на землю в системе вещных прав.

     В данном вопросе право собственности на землю будет рассмотрено в совокупности с другими вещными правами на землю. Это обусловлено тем, что в сфере вещных прав на землю на сегодняшний день осуществляются правоотношения присущие переходному периоду. В связи с вступлением Земельного кодекса РФ многим гражданам – владельцам земельных участков предлагается переоформить их в собственность. Таким образом, эти вещные права на землю интересны в данном случае для исследования тем, что они рано или поздно в большинстве случаев должны перейти в право собственности.

     Изучая  проблему собственности в юридическом  смысле, необходимо знать соотношение  конституционного и гражданско-правового  понятий права собственности  на землю и другие природные ресурсы.

     Пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993г. (далее – Конституция РФ)⁶ определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов:

     - во-первых, необходимость соблюдения  экологических требований;

     - во-вторых, необходимость защиты прав и законных интересов других лиц;

     - в-третьих, необходимость законодательного  ограничения права собственности  на землю в социальных целях,  так как земля и другие природные  ресурсы являются основой жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории;

     - в-четвертых, в соответствии с  п.3 ст.209 Гражданского кодекса РФ  свои полномочия земельный собственник  осуществляет в той мере, в  какой их оборот допускается  законом;

     - в-пятых, земли и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129 ГК РФ).

     При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения можно выявить следующую структуру элементов.

     1) Объект права собственности на  землю – это часть земли  как производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении⁷. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

     2) Субъекты права собственности  на землю – это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками конкретного земельного участка⁸.

     3) Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности земельным участком.

     Вещное  право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные нормативно-правовые акты. Составляя сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих и т.п.

     Вещные  права на землю -  это не, что иное как объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы, которой содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. В предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие в результате совершения сделок с землей. Другие отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления.

     В Земельном кодексе РФ установлены  принципиальные гражданско-правовые положения:

     - об ограничении свободы осуществления  собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей среде (в п.3 ст.209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);

     - о разграничении действия норм  гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

     Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в  п.3 ст.3 ЗК РФ: «Имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

     Статья 20 ЗК РФ ограничивает круг субъектов  иного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной  или муниципальной собственности, закрепив его лишь за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. В выделении органов государственной власти и местного самоуправления в качестве особых субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не было необходимости, так как в качестве юридических лиц они могут быть только учреждениями. Если законодатель имел цель наделить указанным правом государственные органы и органы местного самоуправления, не являющиеся юридическими лицами, то это невозможно в силу того, что субъектами вещных прав могут быть только субъекты гражданского права, что нашло, в частности, отражение в п.1 ст.5 ЗК РФ.

     Пункт 2 ст.20 ЗК РФ особо подчеркивает, что  гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В соответствии с п.1 этой статьи из состава возможных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками исключаются граждане и большинство юридических лиц. Одновременно такое пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок (п.1 ст.39 ЗК РФ). При этом они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ). В то же время граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п.5 ст.20 ЗК РФ).

     Иное  решение вопросов регулирования  этого права находим в Гражданском  кодексе РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Названное право может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст.271 настоящего Кодекса.

     Если  из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной  или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.

     Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. Содержание приведенных норм гл.17 ГК РФ следует, очевидно, излагать в прошедшем времени, сравнивая их с названными выше нормами ЗК РФ в соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса.

     Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид таких прав - безвозмездное  срочное пользование земельным  участком. Именно на этом праве предоставляются  земельные участки лицам, имеющим право на служебные земельные наделы. Основанием его возникновения являются решения органов государственной власти или местного самоуправления. Земельный кодекс РФ содержит некоторые ограничения в отношении круга субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, включая органы государственной власти и местного самоуправления, а также федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного бессрочного пользования), на срок не более одного года. Гражданам в этом случае могут быть предоставлены только земли, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц) по договору.

     Служебные наделы могут представляться из земель, принадлежащих на различных вещных правах организациям отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, их работникам.

     Администрации муниципальных образований и  государственные органы по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с различными правовыми ситуациями, связанными с переходом права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании ст.35 ЗК РФ. В частности, споры вызывает определение момента перехода этого права к лицу, приобретающему в собственность недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежавшем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Приведенный вывод можно распространить на иные вещные права, на которых имущество  принадлежало отчуждателю, кроме права пожизненного наследуемого владения - оно переходит только по наследству.

     Иначе в сравнении с Гражданским  кодексом РФ решен в Земельном  кодексе РФ и вопрос о пожизненном  наследуемом владении земельными участками, находящимися в государственной  или муниципальной собственности. В силу пункта 1 ст.21 ЗК РФ предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. При этом оно сохраняется за гражданами, ставшими субъектами этого права до введения в действие Кодекса.

     Не  допускается даже в пределах, установленных  п.1 ст.267 ГК РФ, распоряжение земельным  участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода данного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.21 ЗК РФ). Это положение ЗК РФ не соответствует Федеральному закону от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁹ - в соответствии с последним не подлежит государственной регистрации переход права на недвижимость по наследованию. Вещное право наследника в силу закона возникает в день открытия наследства, поэтому регистрироваться может лишь факт перехода вещного права в день смерти наследодателя.

     Правило пункта 2 ст.21 ЗК РФ может действовать  лишь в случаях наследования по завещанию.

     Гражданский кодекс РФ также допускает наследственные права пожизненного наследуемого владения, как по закону, так и по завещанию (ст.1181 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

     Как и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении, имеют право приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

     Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками  сохраняется в России постольку,