Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

,Бакаева С.

26. Проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования  в рк  
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об актуальности выбранной темы, обусловленной необходимостью решать проблему поиска и применения новых видов обеспечения, позволяющих если не заменить традиционные, то хотя бы их дополнить.

Предметом исследования являются способы организации ипотечного кредита, как традиционно применяемые в действующей практике, так и мало или вовсе не применяемые.

Объект исследования: система ипотечного кредитования АО «Нурбанк».

Цель данной работы – исследование организации деятельности ипотечного кредитования в АО «Нурбанк».

Задачи данной работы:

1. определение понятия ипотечного кредита и сущности принципов кредитования;
2. анализ практического применения законодательной базы, регламентирующей сферу обеспечения по ипотечным кредитам;
3. изучение организации ипотечного кредитного процесса в коммерческом банке;
4. анализ деятельности ипотечного кредитования в АО «Нурбанк»;
5. выработка рекомендаций по  применению различных форм обеспечения с целью повышения эффективности ипотечного кредитного процесса.

Практическая значимость заключается в том, что исследования в области обеспечения позволят увеличить объемы кредитования и будут стимулировать заемщиков к возврату полученных средств.

1 Теоретические аспекты развития ипотечных банков

1.1 Понятие ипотечного кредита и  ипотечного рынка

Кредит – сумма  денег, выдаваемая на условиях срочности, возвратности и платности. Ипотечный кредит – целевой вид кредита, направленный на приобретение недвижимости и включающий механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту

Ипотечный рынок –  это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.

Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно  разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых  счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Детализация процедурной  стороны методики анализа финансового  состояния зависит от поставленных целей, а также различных факторов информационного, временного, кадрового  и технического обеспечения. Логика аналитической работы предполагает ее организацию в виде двухмодульной структуры:

• экспресс - анализ финансового состояния;
• детализированный анализ финансового состояния.

Экспресс - анализ финансового  состояния

Его целью является наглядная  и простая оценка финансового  благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. В процесс анализа можно предложить расчет различных показателей и дополнить его методами, основанными на опыте и квалификации специалиста.

Экспресс - анализ целесообразно  выполнять в три этапа: подготовительный этап, предварительный обзор бухгалтерской отчетности, экономическое чтение и анализ отчетности.

Цель первого этапа – принять решение о целесообразности анализа финансовой отчетности и убедиться в ее готовности к чтению.

Первая задача решается путем ознакомления с аудиторским заключением. Существует два основных типа аудиторских заключений: стандартное и нестандартное. Первое представляет собой подготовительный в достаточно унифицированном виде и кратком изложении документ, содержащий положительную оценку аудитора о достоверности представленной в отчете информации и ее соответствии действующим нормативным документам. Нестандартное аудиторское заключение обычно более объемно и, как правило, содержит некоторую дополнительную информацию, которая может быть полезна пользователям отчетности и рассматривается аудитором как целесообразная к опубликованию исходя из принятой технологии аудиторской проверки. Нестандартное аудиторское заключение может содержать либо безоговорочную положительную оценку представленной отчетности и финансового положения, подтверждаемого ею, либо положительную оценку, но с оговорками.

Проверка готовности отчетности к чтению носит менее  ответственный характер и в определенной степени технический характер. Эту  работу часто приходится делать, работая с отчетностью небольших предприятий.

Здесь проводится визуальная и простейшая счетная проверка отчетности по формальным признакам и по существу: определяется наличие всех необходимых  форм и приложений, реквизитов и  подписей; выверяется правильность и ясность заполнения отчетных форм; проверяются валюта баланса и все промежуточные итоги; проверяется взаимная увязка показателей отчетных форм и основные контрольные соотношения между ними и т.п.

Цель второго этапа – ознакомление с пояснительной запиской к балансу. Это необходимо для того, чтобы оценить условия работы в отчетном периоде, определить тенденции основных показателей деятельности, а также качественные изменения в имущественном и финансовом положении хозяйствующего субъекта. Составляя первое представление о динамике приведенных в отчетности и пояснительной записке данных, необходимо обращать внимание на алгоритмы расчета основных показателей.

Третий этап – основной в экспресс-анализе; его цель - обобщенная оценка результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния объекта. Такой анализ проводится с той или иной степенью детализации в интересах различных пользователей.

Информационную основу данной методики составляет система  показателей. Ряд из указанных выше процедур будет реализован в данной выпускной квалификационной работе и подробно представлен в третьей части.

Информационное обеспечение  финансового анализа

Основными данными для  проведения финансового анализа  являются данные бухгалтерской отчетности. Для проведения анализа иногда используется дополнительная информация оперативного характера, однако она носит лишь вспомогательный характер.

Среди данных доступных  для финансового анализа особенно важны сведения из финансовых отчетов, поскольку они конкретны и  измеримы количественно. Свойство измеримости придает еще одну важную особенность: все данные выражены через общий знаменатель - деньги, что позволяет суммировать и комбинировать эти данные, соотносить их с другими данными или иначе манипулировать ими.

Информационное обеспечение финансово-хозяйственной деятельности имеет сложную структуру и определяется разными факторами: уровнем управления, составом пользователей и др. На уровне предприятия основу информационного обеспечения финансовой деятельности составляет бухгалтерская отчетность.

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

1.2 Виды и инструменты  ипотечного  кредитования

В системе мер по  становлению и развитию жилищного  ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких  условий кредитования, при  которых  кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена  привлеченных средств для выдачи  ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой»  определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования

Сравнение различных  подходов к организации системы  ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Различными специалистами  высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц.

Средства граждан, накапливаемые  на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

Другие специалисты  высказывают мнение о необходимости  создания полноценного вторичного рынка  закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка.

Таким образом, вопрос заключается  в том, какая из этих систем –  жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в Казахстане с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Таким образом, в США  ставки по ипотечным кредитам оказываются  не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем  же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств  был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

Итак, низкие ставки по ипотечным  кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название «немецкая система» очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке.

Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.

Главное же препятствие  для введения сберегательной системы  ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового  нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в  невозможности убедить нормального гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством. Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще.

2 Анализ ипотечного кредитования на примере АО «Нурбанк»

2.1 Анализ финансовой деятельности АО «Нурбанк»

АО «Нурбанк» создано 3 августа 1992 года в Атырау. В 2003 году головной банк перебазировался в Алматы.

За короткий период времени АО «Нурбанк» из небольшого регионального банка вышел на республиканский уровень и прочно закрепился в первой десятке ведущих банков Казахстана. На сегодняшний день АО «Нурбанк» занимает 8-ую позицию по ряду основных показателей и предоставляет весь спектр банковских услуг.

Международные рейтинговые агентства, аудиторы и иностранные кредиторы  постоянно отмечают качество наших  активов, систему риск-менеджмента  и уровень автоматизации банка.

Банк создал разветвленную сеть филиалов: 16 филиалов и 40 универсальных  центров банковского обслуживания и дополнительных помещений филиалов во всех основных регионах Казахстана.

Заботясь об удобстве своих клиентов, банк постоянно инвестирует значительные средства в собственную инфраструктуру, отвечающую за поддержку клиентской базы.

 Активы банка, рассчитанные по международным стандартам финансовой отчетности, на 31 декабря 2010 года равнялись 2,444 триллиона тенге ($19,2 млрд.), причем, около 68% от этого объема ($13,2 млрд.) занимают ссуды клиентам за вычетом сформированных провизий на потери.

В 2010 году банк заработал чистую прибыль в размере 29,586 миллиарда тенге ($234,6 млн.), что в расчете на одну акцию составляет 64,83 тенге. Собственный капитал банка в 2010 году вырос до 249 миллиарда тенге ($2 млрд.).

Таблица 1  – Основные финансовые показатели деятельности АО «Нурбанк» за 2009 – 2011 гг.