Развитие рынка недвижимости

Глава 3. «Предложения по развитию рынка недвижимости в России»

1.                  Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

Инвестиции в недвижимость по праву являются одним из самых надежных и стабильных способов вложения капитала. Для того чтобы объект жилой или коммерческой недвижимости потерял свою стоимость, его нужно, как минимум, разрушить. В то же время цены на недвижимость постоянно растут. Кроме того, низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще и высокой доходностью от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Сравнение с другими объектами инвестирования.

Люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако простые арифметические вычисления рентабельности вложений в квартиры с целью сдачи в аренду дают доход на уровне 7-12 % годовых, при этом в органах власти и в прессе идет активное обсуждение роста цен на квартиры и механизмов их снижения. Инвесторам в жилую недвижимость имеет смысл в первую очередь обратить внимание на коммерческую недвижимость – офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в среднем в пределах от 3-х до 6 лет.

Рекомендации по выбору объектов инвестирования

При покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду необходимо учитывать ряд факторов.

Прежде всего - общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. К примеру, гораздо привлекательней арендовать под офис помещение в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спрос велик на маленькие помещения - от 10 до 15 кв. м. Широко представленные объекты-гиганты, а также многочисленные сетевые продуктовые и промтоварные супермаркеты никогда не сделают ненужными небольшие торговые точки в удобных для потребителя местах.

Что касается государственных и муниципальных органов власти, то они активно меняют положение дел на рынке коммерческой недвижимости, предлагая все новые условия выдачи разрешений на осуществление различных видов деятельности.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

При покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в центре города, в легко находимых местах, с окнами, телефоном и выходом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) там располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже.

Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому.

Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения, а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда возможно.

И наконец, вариант, не относящийся непосредственно к покупке, - выкуп прав аренды на нежилое помещение в муниципальной собственности. Сумма сделки тут существенно ниже, чем при покупке, но получить права удастся только на временное использование. Кроме того, возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами (точнее, в данном случае субарендаторами). Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет.

Таким образом, инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью.

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется достаточно просто как соотношение между инвестиционной и рыночной стоимостью объекта.

На степень привлекательности влияют риски, с которыми придется столкнуться, уровень прогнозируемых результатов и затрат, наличие конкуренции, продолжительность проекта и другие факторы.

Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние совсем другие факторы – местоположение, инфраструктура, индивидуальность проекта, планировочные решения, экологическая составляющая и так далее.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности является степень рискованности предприятия. В первую очередь, это риски, связанные с возможными колебаниями в соотношении спроса и предложения. В качестве альтернативы рыночным рискам можно предложить заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию объектов недвижимости, инвестирование в элитные виды объектов недвижимости.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом случае вложения в недвижимость являются наилучшим способом страхования от инфляции. Чем интенсивнее цены ползут вверх – тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью объекта, тем выгоднее для инвестора.

Трудности самостоятельного инвестирования

Инвестировать в недвижимость в одиночку достаточно сложно по следующим причинам:

- высокий порог вхождения на рынок.

- дополнительные издержки и организационные трудности

- высокая стоимость объектов целиком

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет.

Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома. Пайщик, таким образом, лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о результатах управления, не имеет ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Одна из самых существенных проблем – низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как уже отмечалось, все они относятся к типу «закрытых». То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев.

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на три типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.

Строительные фонды.

Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых.

Рентные фонды.

Если основная цель инвестиций – не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

А рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр – вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость пая и доход по нему. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15–18% годовых.

Земельные фонды.

Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Воронежская область на международной выставке «MIPIM-2007» в Каннах.[1]

13-16 марта в Каннах (Франция) состоялась международная выставка-ярмарка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости «MIPIM-2007». Воронежская область приняла активное участие в мероприятии и представила экспозицию инвестиционных проектов недвижимости региона.

Губернатор Воронежской области В.Г. Кулаков, подводя итоги работы делегации области на выставке "MIPIM-2007", отметил заинтересованность со стороны инвесторов к представленному проекту мультимодального транспортного узла, строительство которого позволит создать в Воронеже крупный международный аэропорт, логистический центр и транспортный узел. Предполагается, что созданная инфраструктура будет способствовать консолидации товарных потоков в Центрально-Чернозёмном регионе. Участники крупной международной выставки проявили повышенное внимание и к инвестиционным проектам общественно-деловых зданий, авторами которых стали воронежские архитекторы.

В ходе работы выставки В.Г. Кулаков провёл переговоры с рядом крупных зарубежных компаний. По предварительной информации, иностранные инвесторы выразили готовность вложить не менее 1 миллиарда евро в строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного в городе Воронеже. К таким крупным инвестиционным вложениям, подчеркнул губернатор, нужно тщательно подготовиться, основательно проработав законодательную базу.

А.И. Соболев, руководитель Главного управления экономического развития Воронежской области, так прокомментировал участие Воронежской области в международной выставке "MIPIM-2007":

– На выставке в Каннах в течение трёх дней мы вели непрерывные переговоры с инвесторами. Особый интерес среди них был проявлен к проекту строительства транспортно-логистического узла в нашем регионе. В частности, речь шла о реконструкции здания аэровокзального комплекса и возведении объектов бизнес-инфраструктуры – гостиничного и выставочного комплексов.

Не менее интересными были и предложения инвесторов. В частности, внимание привлекли инвестиционные проекты по развитию малоэтажного строительства в регионе. Представители объединённой компании из Австрии, Венгрии, Чехии и России предложили возвести на территории Воронежской области современные коттеджи, стоимость квадратного метра которых не должна превышать 25-30 тысяч рублей. Это несколько завышенные цены, хотя снижение стоимости вполне реально – всё зависит от обеспечения земельного участка инженерией.

Кроме того, было получено предложение о сотрудничестве от Всемирного банка. По предварительным данным, Банк готов в течение двух лет вести работу по экспертной оценке возможностей Воронежской области и изучению перспектив развития региона. В дальнейшем полученный материал был бы направлен на повышение инвестиционной привлекательности области.

Стоит добавить, что на выставке встретились и представители компании, которая намерена развивать в нашей области стекольное производство. Интересно, что специалисты этой компании уже осведомлены о природных ресурсах региона.

Таким образом, с некоторыми инвесторами уже достигнуты предварительные договорённости о сотрудничестве, через некоторое время представители заинтересованных компаний посетят наш регион для более детального изучения возможностей. В целом, участие Воронежской области на выставке-ярмарке инвестиционных проектов коммерческой недвижимости в Каннах стало одним из инструментов региональной инвестиционной политики и средством эффективного продвижения инвестиционных возможностей региона на международный финансовый рынок.

2.                  Развитие страхования на рынке недвижимости

Имущественное страхование.

Имущественное страхование демонстрирует стабильный рост. По итогам прошлого года было собрано 185, 6 млрд. руб. - это практически 38% от всех страховых сборов. Конечно, большая часть этих премий приходится на крупные промышленные холдинги. Однако, по оценкам экспертов, растет и интерес населения к добровольному страхованию имущества.

По оценкам Росгосстраха, в 2006 году по страхованию имущества физических лиц было собрано 10,5 млрд. руб., это на 19% больше, чем в 2005 году. Хорошую динамику показывает этот рынок и в нынешнем году. Главным стимулом, способствующим развитию страхования имущества населения, по мнению экспертов, стал бурный рост рынка недвижимости и развитие ипотеки.

С увеличением объемов строительства в Москве, области и многих промышленных регионах РФ наблюдается устойчивый спрос на жилье, - считает начальник управления страхования имущества физических лиц Генерального агентства страховой компании "МАКС" Елена Фокина. - Обладание все более дорогим имуществом заставляет владельцев задумываться о его сохранности". В связи с развитием ипотеки, которая обязывает заемщиков страховаться, по словам Елены Фокиной, все чаще наблюдается добровольное обращение клиентов с просьбой о достраховании до действительной рыночной стоимости предмета залога в свою пользу, а также о страховании своей гражданской ответственности при эксплуатации залоговой недвижимости.

Наиболее популярно у населения страхование загородной недвижимости: дачных домов, коттеджей, разнообразных построек. "Летом в наибольшей степени востребовано страхование загородного имущества. Страхование квартир в меньшей степени зависит от сезонности. В будущем все более востребованными будут комплексные страховые продукты, включая страхование имущества, ответственность и финансовые риски", - считает заместитель генерального директора ОАО "Московская страховая компания" Александр Федонкин.

По статистике, количество проданных полисов по страхованию строений в 2 раза превышает продажи полисов по страхованию квартир. Развитие ипотечного страхования, по-видимому, этот разрыв сократит", - уточняет Елена Фокина. Говоря о наиболее частых страховых случаях, эксперты единодушны - в России лидируют пожары.

Этот риск относится к катастрофическим. По количеству случаев он уступает любым рискам, но по последствиям превосходит каждый из них. При этом от общего количества пожаров основная доля (в разных регионах до 90%) приходится именно на имущество физических лиц", - говорит Александр Федонкин. Впрочем, при страховании загородного и городского имущества набор рисков различен. Для загородных строений главный фактор риска - это действительно пожары. Для городских квартир, по словам Елены Фокиной, на первом месте - заливы в результате аварии водонесущих систем и проникновения воды из соседних помещений. Объясняется это не только забывчивостью соседей и изношенными коммуникациями, но и популярными в последнее время перепланировками, все чаще проводимыми без надлежащего согласования и надзора. Второе место, по мнению Елены Фокиной, - за кражами.

Эксперты отмечают также рост интереса населения к страхованию ответственности. Например, в Московской страховой компании особенно востребованы коробочные полисы "МСК-Ремонт", которые предлагаются на период ремонта или переустройства квартиры. Недавно МСК выпустила страховой продукт "МСК-Деликт", который защищает клиентов по более широкому спектру случаев причинения вреда. По мнению Елены Фокиной, чаще всего страхуют ответственность владельцы городской недвижимости, а при страховании строений добавить тот же риск в полис просят лишь единицы.

Впрочем, страховщики стараются максимально учесть в своих программах весь набор возможных рисков. Например, по программе "МАКС-Классика" в базовый пакет входят риски пожара, удара молнии, взрыва и механического воздействия. Полный пакет помимо базовых рисков включает еще и противоправные действия третьих лиц, залив, стихийные бедствия. Можно включить в страховку и дополнительные риски: терроризм, перенапряжение электросети, бой стекол. "Причем по этому риску страхуется не только обычное стекло, но и вся сантехника, плазменные панели, витражи - все бьющиеся предметы в доме", - уточняет Елена Фокина. У некоторых компаний есть также сервис по возмещению расходов по расчистке территорий после страхового случая и сбору справок.

По мнению экспертов, у рынка страхования имущества физических лиц большой потенциал. Однако пока существует немало препятствий для его развития. Главное - отсутствие страховой культуры у населения. Люди еще не поняли, что они сами должны позаботиться о сохранности своего имущества, государство не обязано компенсировать им убытки в случае катастрофы или пожара. По словам начальника аналитического отдела ОСАО "Ингосстрах" Ильи Богданова, главное препятствие - это невысокие доходы населения и дороговизна полиса. По мере удешевления страховки все большее число граждан будут страховать свое имущество. По мнению Александра Федонкина, развитие рынка тесно связано со структурой собственности. "Доля дорогого, тем более элитного, жилья пока еще недостаточно велика, а именно страхование подобной собственности востребовано", - уточняет он. Не менее важно и упрощение процедур оформления полиса, описи имущества - именно это чаще всего отпугивает клиентов. А по словам Елены Фокиной, развитию страхования имущества частных лиц поможет принятие закона о дачной амнистии.

Крупнейшие страховщики имущества физлиц во 2-м кв. 2006 г.[2]

Страхование коммерческой недвижимости.

Страховщики предлагают все больше программ страхования, специально разработанных для торговых и офисных центров.

Прошло уже более 5 лет с тех пор, как страховые компании начали продвигать страхование площадей в торговых и офисных центрах. За это время процент охваченных ими объектов увеличился незначительно. В Самаре страхование коммерческой недвижимости только-только набирает обороты, хотя выбор целевых программ по страхованию коммерческой недвижимости уже достаточно широкий.

По словам специалистов, сегодня страхованием площадей в офисных и торговых центрах охвачено всего около 15-20% рынка. Выделяют несколько причин низкой востребованности страхования коммерческой недвижимости. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. «А у нас так уж повелось, что пока не случится чего-то действительно глобального, какого-нибудь необратимого события с объектом недвижимости, мало кто позаботится о том, чтобы вовремя себя обезопасить», — отмечает заместитель директора компании «Ингосстрах» Светлана Погорелова. Поэтому, несмотря на то, что тарифы по автострахованию примерно в 7-8 раз выше, чем по имущественному страхованию, последнее значительно уступает первому по распространенности.

Однако в последнее время наметились положительные тенденции в сфере страхования коммерческой недвижимости. Бизнесмены все чаще обращаются к этому виду страхования как к реальному инструменту защиты своих экономических интересов. Это подтвердили исследования, проведенные центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» в конце 2006 — начале 2007 гг. с целью проанализировать потребительские предпочтения предприятий на рынке страхования Поволжья. «Опрос 6355 респондентов показал, что потребность в защите имущества и персонала является главным мотивом обращения в страховую компанию для 41% предприятий среднего и малого бизнеса. Для 51% опрошенных обращение в страховую компанию — обязательное требование государства, партнеров или контрагентов», — рассказывает начальник отдела страхования имущества граждан самарского филиала компании «Росгосстрах» Виктория Камендровская.

В целом для офисных и торговых центров актуальны следующие виды страхования: страхование имущества (недвижимости, отделки, а также оборудования и товаров, находящихся на объекте), страхование риска от перерыва в производственной деятельности, а также страхование гражданской ответственности при эксплуатации офисного или торгового помещения.

В связи с возрастающей потребностью в страховании офисных и торговых центров на рынке появляются специальные программы, рассчитанные на собственников и арендаторов таких площадей, а также управляющие компании и организации, осуществляющие техническое обслуживание объектов. В некоторых случаях собственники требуют от арендаторов, чтобы те страховали свое имущество и ответственность. Иногда это требование вносится отдельным пунктом в договор аренды.

Как отмечает Лидия Феоктистова, заместитель директора СВД ОАО «РОСНО», целевые программы страхования коммерческой недвижимости, как правило, носят комплексный характер: в них представлен весь перечень рисков, необходимых для страхования торговых и офисных центров.

Кроме того, в целях поддержания финансовой устойчивости компаний и повышения качества услуг застраховать коммерческую недвижимость можно в рамках программ страхования предприятий и организаций малого и среднего бизнеса, предполагающих одновременное страхование имущества собственника, страхование убытков от перерыва в производстве и страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков товаров, работ и услуг.

Активное развитие самого рынка недвижимости и бизнеса мотивирует страховщиков уделять все большее внимание страхованию коммерческой недвижимости. Для некоторых страховых компаний этот сегмент постепенно становится одним их приоритетных направлений.

3. Развитие ипотечных механизмов на рынке недвижимости

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ:[3]

Ипотека без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса.

Ипотечный кредит без первоначального взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального взноса сильно возрастает.