Развитие рынка недвижимости на международном уровне

Развитие рынка недвижимости на международном уровне

Степень развития рынка недвижимости различных стран (в том числе  и России) и отдельных его сфер характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного  положения в каждой стране, а также  основными направлениями определения  цены и стоимости кв. м. того или  иного вида объекта недвижимости.

Рынок недвижимости – своеобразная лакмусовая бумажка экономического состояния любой страны. Когда  он стабилен, то и экономика стабильна, когда он рушится на глазах, значит, жди глубокого кризиса. Рассмотрим в качестве примера болгарский рынок  недвижимости, который сейчас на подъеме  и пребывает в этом состоянии  уже давно. За последние 10 лет стоимость  земли в городах и даже в  мелких поселках у моря выросла многократно. Официальный рост объектов недвижимости за последние 3 года – 35% в год.

Сегодняшняя ситуация зеркально  отображает процессы, произошедшие всего  лишь несколько лет назад  в  Чехии, Прибалтике, а до этого в  Испании, Португалии и на Кипре.

Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговоренные сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Инвестиционный и строительный бум с четкостью до мелких деталей  повторяет опыт выше перечисленных  стран.

Как и в Чехии , например, первыми на рынке недвижимости появились англичане и ирландцы, накопившие достаточный опыт на сделках с недвижимостью Испании и сумевшие сколотить солидный капитал на рынке перепродаж курортной недвижимости Чехии.

Дальнейший рост цен на объекты недвижимости в Болгарии возможен за счет следующих факторов:

-вступление Болгарии  в Евросоюз с 1 января 2007 года;

-рост экономики Болгарии (увеличение ВВП в 2003 году –  5%, 2004 году – 6%).

Ежегодный рост иностранных  инвестиций, бурное развитие туристического бизнеса Болгарии, повышение кредитного рейтинга: ВВВ, падение уровня безработицы (2003 г. – 16 %, 2004 г. - 12% ), бурное развитие ипотечного кредитования, уменьшение процентных ставок, появление дополнительных источников финансирования для покупки объектов недвижимости, налоговое законодательство Болгарии стимулирует инвестиции в недвижимость, низкий налог на недвижимость (всего 0,15% в год от стоимости недвижимости), соглашения об избегании двойного налогообложения с 55 странами.

Законодательство разрешает  приобретение квартир не только местным  лицам, но и иностранным физическим и юридическим лицам. Одновременно с квартиры оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся  под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. В Болгарии не запрещается регистрация  фирмы по адресу квартиры и использовании  ее в качестве офиса. Это относится  и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы – владельцы квартир имеют  те же права, что и болгары, включая  право предоставления ее под наем.

Дома, отели, рестораны  и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и земля, составляющая незначительную часть (до 1-10 %), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. В этом случае составляются 2 нотариальных акта:

-на здание 

-на участок земли. 

В стандартном случае при  покупке и здание, и земли на 1 и тоже лицо оформляется 1 нотариальный акт. Покупка и здания, и участка  на фирму не вызывает никаких юридических  затруднений.

Продажа земли и лесов  иностранцам запрещена; это относится  и к участкам под строительство  и к с/х земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный – не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1 % капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирмы, учрежденных гражданами Болгарии.

Существуют различные  схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит  в основном от степени готовности объекта. В целом схема выглядит следующим образом:

1. резервирование – 1000 – 1500 евро.
2. Подписание предварительного договора – в нем определены сроки и размеры платежей. (обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении  нотариального акта).
3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о  передаче собственности и удостоверения  права собственности на объект недвижимости совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимости имущества, аналогичная отметка делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариус представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его  чистоте. В удостоверении отражаются наличие или отсутствие ипотеке  объекта, права на пользование объектом 3-ми лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному  лицу – продавцу.

Также важным документом является государственная  оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью единицы товара, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара, или денежным выражением стоимости. Это фундаментальная экономическая категория.

Продажная цена объекта, указываемая  в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости.

Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. К пошлинам относятся, в частности, регистрационные и гербовые сборы, судебные пошлины. С провозимых через границу государства товаров взимаются таможенные пошлины.

 В общей сложности  они составляют около 4%.

Для оформления объекта недвижимости покупатель – иностранное физическое лицо должен представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.

Налогом облагается вся недвижимость, за исключением  лесов и обрабатываемой с/х земли. Категории земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения делят на две группы:

• Залежь, пашня, сенокосы, виноградник и прочие многолетние насаждения – это сельскохозяйственные угодья.
• Земли под зданиями, строениями, предназначенными для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, леса, которые не входят в земли лесного фонда, древесно-кустарниковая растительность, несельскохозяйственные угодья, а также неудобья в виде оврагов, солончаков и прочего — это несельскохозяйственные угодья.

 Владельцы объекта недвижимости в двухмесячный срок со дня приобретения – покупки или завершения строительства – обязаны продекларировать его перед налоговой службой.

В декларации дается подробное  описание объекта недвижимости:

- год постройки 

- строительные материалы 

- конструктивные особенности 

- площадь 

- этажность

- цена приобретения и т.п.

Налогооблагаемой базой  для фирм является балансовая стоимость  объекта недвижимости, для частных  лиц – цена объекта недвижимости, определяемая территориальными налоговой службой.

Ставка налога одинаковая для физических  и юридических  лиц и составляет 0,15%.

Например, на объект недвижимости с оценкой в 30 тыс. левов налог  составляет:

30000 / 100 *0,15 = 45 левов.

Налог на основное жилье  частных лиц снижается на 50 %. Основным признается жилье, где владелец и  члены его семьи проживают большую часть года. Налог вносится 4 равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 30 ноября. Фирмы и физические лица оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Плата за бытовые отходы устанавливается местными властями. На жилые здания – пропорционально  балансовой стоимости или в зависимости  от количества отходов. На нежилые здания – в зависимости  от вида и  количества контейнеров для сбора  отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров  такса устанавливается пропорционально  балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество.

Понятно, что тенденция  покупки недвижимости в Болгарии, на море, направлена на быстрый рост. И красивейшие природа и архитектура - вовсе не главные причины, объясняющие  выбор многих европейцев, в том  числе и россиян. Основная причина  популярности болгарской недвижимости - это активное развитие экономики  Болгарии. А это значит, что владельцам недвижимости в этой стране сулят  солидные перспективы. Естественно, что  и стоимость квартир, домов, вилл и коммерческих объектов растёт с  каждым годом если не в геометрической, то в арифметической прогрессии.

В Болгарии недвижимость на море (строящаяся) обойдётся Вам  в три раза дешевле, чем готовая. Ее приобретение с целью сдачи  в аренду - простой и суперприбыльный бизнес. Сдавать в аренду недвижимость в Болгарии (на море особенно) - востребованная и выгодная услуга.

Особенности рынка недвижимости в Болгарии

Ассортимент объектов весьма обширен, на любой вкус и бюджет - вот что такое Болгария для  современных рантье. Любые объекты  коммерческой недвижимости в Болгарии, элитные коттеджи от застройщиков представлены Вашему вниманию.

В Болгарии особой популярностью  в течение последнего времени  пользуются квартиры и апартаменты  в новостройках.

Недвижимость в Болгарии на море

Недвижимость в Болгарии: инвестировать в этот сегмент  выгодно и… очень выгодно!

Мы рассмотрели экономическую  ситуацию в Болгарии и увидели, что  приобретать здесь недвижимость рационально и с коммерческой точки зрения. Более того, даже ее продажа - очень прибыльная сделка.

Обращаем внимание россиян, которые планируют приобрести недвижимость в Болгарии, что с 2007 года Болгария - член Евросоюза. Посему приобретение недвижимости в любом регионе  Болгарии - это "зелёный свет" свободным  передвижениям по всем европейским  государствам.

Уникальность климата, чистота  и красота золотых пляжей и  моря - недвижимость в Болгарии в  этом свете не только выгодна, но и  привлекает возможностью хорошего полноценного отдыха, восстановления здоровья.

Полученная информация дает возможность сделать вывод –  что развитие недвижимости в Болгарии преимущественно  направлена на туристический  сектор. При этом привлекательность  данной недвижимости обусловлено:

-получением прибыли от  дальнейшей перепродажи, в связи  со стабильным и интенсивным  ростом цен на объекты недвижимости  в данном секторе;

- получение прибыли от  сдачи объекта недвижимости в  аренду. Данный выбор подтверждается  тем, что сектор туризма является  приоритетным сектором экономики  данного региона. Тем самым  дополнительным фактором развития  отрасли (и соответственно увеличением  спроса на арендуемую недвижимость) является правительства Болгарии.

Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье  облагается исходя из его стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество.

Ежегодно до конца января каждому владельцу объекта недвижимости налоговая служба отправляет уведомление  о сумме налога на недвижимое имущество  и о таксе на бытовые отходы. Содержащиеся в нем расходы позволяют  налогоплательщику проверить достоверность  данных и правильность суммы.

Размер таксы по некоторым  городам: Варна – 0,20%, Пловдив – 0,21%, Бургас – 0,17%, София – 0,245%+5 лв.

В новых жилых комплексах предусмотрена оплата сервисного обслуживания, включающего в себя охрану, уборку территорий, работы по озеленению, поддержку  бассейна и тому прочее. Плата взимается  с квадратного метра апартамента  в год и обычно составляет от 3 – 10 евро.

Объекты недвижимости в Испании  развиваются либо территориально, либо территориально – функционально. И таким же образом осуществляется определение их стоимости и цены. Первый признак проявляется в наличии в Испании 4 условных районов: Коста – Брава (Барселона) , Коста – Бланка (Аликанте) , Коста – дель – Соль (Малага) , Канарские острова (о. Тенерифе) , второй – в существовании линии удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты 2 и 3 линии, а не первой, как принято считать, ввиду неблагоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, т.к. застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе. Недвижимость Испании

Многовековая культура, отличные климатические условия и прекрасная природа - вот то, что привлекает в Испанию миллионы туристов со всех уголков планеты ежегодно. Также такая популярность региона обуславливает наличие высокого спроса на недвижимость в стране.

Очевидно, что приобретение недвижимости в Испании (и в глубине материка, и на побережье) является весьма выгодной коммерческой сделкой. Приобрести объект недвижимости в данном регионе может также носить статусный характер для владельца.

Комплекс причин обуславливающий привлекательность рынка недвижимости в Испании для иностранных инвесторов.

Во-первых, купить в Испании  дом или виллу на побережье  или недвижимость вблизи горнолыжного курорта можно на порядок дешевле, чем квартиру в той же Москве.

Во-вторых, цены на недвижимость в Испании растут ежегодно на 15-18%. А это значит, что если Вы уже являетесь владельцем, в любой момент вы продадите ваше жильё в Испании с выгодой.

В-третьих, При покупке  жилья в Испании и наличии  гражданства другой страны и не значительного  временного пребывания в нем объект недвижимости не будет приносить  убытки т.к. имеется возможность  сдавать недвижимость, чтобы получать солидные дивиденды: аренда испанского жилья - активный и востребованный сегмент рынка.

В-четвёртых, простота оформления сделки купли-продажи недвижимости плюс минимальный налог на покупку  жилья в Испании. Если требуется, Вы можете получить кредит на покупку  жилья в любом испанском банке.

Широкий выбор недвижимость также несомненно является положительным фактором. Для иностранцев не существует никаких ограничений по приобретению как коммерческих объектов, так и квартир, домов, вилл, апартаментов - вариативность предложений жилья для беспрецедентна, есть предложения с VIP недвижимостью Испании.

При всем этом следует иметь  в виду что в результате финансового кризиса цены на недвижимость значительно снизились, и не достигли предкризисного уровня, что также подводит к принятию решения о покупке недвижимости в донном регионе.

Следует также отметить что за рубежом в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов, с учетом только их внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвил коммерческого объекта недвижимости). Часто так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.

Недвижимость в Черногории

Покупка недвижимости в Черногории в последнее время все больше вызывает интерес у наших соотечественников. Россияне охотно готовы купить недвижимость в Черногории как для постоянного проживания в этой стране, так и для сезонного отдыха, что не удивительно при ее прекрасных пляжах, теплом и мягком климате и комфорте, который неизбежно сопряжен с отпусками на берегах Адриатики. Недвижимость в Черногории (дома, апартаменты, квартиры) — это не только возможность комфортной жизни в «земном раю», престижного отдыха, но также и источник дохода.

Всем известно, что в  среднем в Черногории бывает до 300 солнечных дней в году, а песчаные пляжи, чистая вода, живописная растительность и уникальный ландшафт неизменно  привлекает отдыхающих на гостеприимные  черногорские побережья. Поэтому чрезвычайно  востребована аренда недвижимости в Черногории, и, даже если вы не проживаете в своем доме, вилле или апартаментах круглый год, вы можете выгодно сдавать жилье в наем, получая основательный и стабильный доход. Покупка собственности в Черногории обойдется вам дешевле, чем приобретение квартиры, например, в Сочи, а продажа недвижимости в Черногории будет выгодна для вас, так как цены на жилье в этой развивающейся и перспективной стране постоянно растут.

Покупая недвижимость за рубежом в Черногории — квартиры, дома, виллы, или создавая в этой стране свое предприятие, вы получаете вид на жительство, что в перспективе открывает путь к гражданству в Черногории и, соответственно, в Евросоюзе.

Процедура приобретения недвижимости в Черногории чрезвычайно проста как для физических, так и для юридических лиц. Отношение к иностранным покупателям со стороны государства является чрезвычайно лояльным и доброжелательным, что также является одним из аргументов в пользу покупки дома, квартиры или виллы в Черногории.

Жилой фонд Турции можно  классифицировать в рамках их правового  статуса, цена и уровня аренды. Локально жилищный фонд страны делится на 4 типа по стоимости: сверхдорогой, дорогой, средний  и дешевый. Gecerondu (читается как «геджеконду» (турец.) – гетто, ночлежка) можно причислить к 5 признаку. По указанным типам и производится развитие отдельных объектов недвижимости, которые характеризуются определенным набором характеристик.

Землетрясение 1999 г. привело  к необходимости подтверждения  качества деятельности строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости, что в свою очередь, способствовало интересному развитию института оценки объектов недвижимости с учетом их защищенности от землетрясений.

На рынке жилья во Франции  сложилась уникальная ситуация. Крупный  кризис разразившийся на рубеже 1980 – 1990 гг., вызывал падение цен на дома и квартиры в среднем на 35 – 40%, сейчас после принятия ряда законов, поощряющих покупку нового жилья, создаются все предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них.

На сегодняшний день наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с возможностью последующей  сдачи его в аренду. Новое жилье  обладает рядом преимуществ по отношению  к вторичному жилью. Во – первых, нотариальные расходы по приобретению нового жилья составляют около 3% от его стоимости, тогда как те же расходы на объект недвижимости, которому более 3 лет, составляют от 10,5 до 13 %. Во – вторых, решением муниципальных властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течении первых 2 – х лет эксплуатации.

Условно Париж делится  на 20 округов. Первый находится на о. Сите, а все остальные расположены  вокруг него. Округа мало похожи друг на друга, даже если отстраивались в  одно время. Отсюда такой большой  разброс цен (1 кв. м. в Париже стоит  от 3 тысяч долларов, до 9 тысяч долларов). Самым недорогим округом традиционно  считается 19 – й.

Цены в Париже и регионе  стабильно растут. Этот рост объясняется прежде всего острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов.

В целом, рынок жилых объектов недвижимости во Франции можно условно  разделить на следующие группы развития:

1. Частные дома и виллы.
2. Элитные квартиры в Париже в престижных округах – это квартиры улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с наличием подземного гаража в доме.
3. Квартиры в обычных многоэтажных домах в обычных районах Парижа или его окрестностях.

Недвижимостью в Великобритании можно владеть на основании leasehold or freehold. Freehold означает, что во владении находятся не только земля, но и любые строительные сооружения, расположенные на ней. Leasehold – ситуация, когда земля находится во владении кого – либо еще с долгосрочной арендой, дающей новому владельцу право на собственность. Дома приобретаются в собственность на основании freehold, квартиры – обычно по лизингу. Небольшие размеры территории Великобритании создают постоянный рост цен на объекты недвижимости. По мнению экспертов, повышение цен на недвижимость в Англии обусловлено сложившимися в последнее время экономическими условиями, в частности – нехарактерно высоким уровнем занятости и низкими процентными ставками на кредит.

При покупке главным критерием  является местоположение.  Цены понижаются по мере удаления от центра.

В Англии издавна развита  система предоставления жилья (временного) студенту, поэтому и в крупных, и в маленьких городах существует широкий выбор недороги и удобных мест проживания, таких как:

- проживание в семье 

- в общежитие

- кампус (летние лагеря)

- студенческая квартира

- гест – хаус (домашняя гостиница)

-апартаменты 

-отели.

Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день очень ликвиден, перспективен и активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранцы, в  первую очередь немцы, французы, американцы.

Наибольшей популярностью  пользуются следующие объекты рынка:

1  Жилые   - виллы, виллетты, квартиры – новые или отреставрированные, расположенные в респектабельных и престижных районах.

2  Коммерческие – небольшие отели, магазины, бары, расположенные в курортных районах севера Италии, рядом с озерами, офисы во вновь построенных суперсовременных международных бизнес – центрах – небоскребах.

На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией  по развитию и качеству жизни странах, как то Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии.

Причины этого – в относительной  дешевизне строительства: ведь итальянцы  имеют все необходимые строительные материалы, у себя в стране и ничего не импортируют из других стран, а  также в том, что раньше итальянский  рынок недвижимости был достаточно закрытым для иностранцев.

Отличительной особенностью финских объектов недвижимости является обязательное наличие  сауны. Финская  баня есть в каждом доме, в том  числе и многоквартирном. В Финляндии  широко развиты службы ухода за домом  или квартирой в отсутствие их хозяев.

Подход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом  иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или  цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые идеальные части. Их примером может  служить стоимость квадратного  метра подъездной лестницы. Кроме  этого, в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости  балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени  комфортности в Болгарии оценивается  в среднем 600 долларов за квадратный метр. В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15 – 30 %, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.

Недвижимость в Чехии

На сегодняшний день иметь  собственность заграницей - это не только некоторого рода статус, но и  хорошее вложение средств. А среди  стран Европы выгодно отличается от всех других Чехия. В Чехии и  цены на недвижимость существенно ниже, и средний уровень жизни выше, и преступность на очень низком уровне. Также, высокий спрос на недвижимость в Чехии поддерживается еще и  благодаря удобным системам кредитования. Некоторые банки Чехии предоставляют  ипотечные кредиты на очень выгодных условиях. Многие люди, даже со средним  достатком стараются купить недвижимость именно в Чехии. Причем цели преследуют совершенно разные - кто-то приобретает  дома, квартиры, виллы, земельные участки, а кто-то интересуется больше коммерческими  объектами Чехии: ресторанами, отелями, производством. Из-за лояльного законодательства и сравнительно небольших налогов  недвижимость в Чехии покупать очень  выгодно как с инвестиционными  целями, так и для ведения бизнеса.

Чехия - страна-участница  Шенгенского соглашения - усложнила процесс покупки. Теперь, приобрести любую недвижимость, например квартиру, в Чехии может только юридическое лицо. Но, как известно, это не составляет никаких проблем. Зато, если вы уже приобрели недвижимость в Чехии, то это дает вам право на получение вида на жительство. В итоге вы получите возможность безвизового перемещения по всем странам Евросоюза.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в такой стране, как Чехия, ниже, чем в других странах  ЕС, они имеют тенденцию к постоянному  росту, что говорит о том, что  покупка собственности в Чехии - это удачное вложение вашего капитала. Немного дороже, чем по всей стране вам может обойтись зарубежная недвижимость в Карловых Варах и, особенно, в Праге. Но и цены на недвижимость в этих городах Чехии растут гораздо быстрее.

На данный момент недвижимость в Чехии упала в цене меньше чем на 10%, что является минимальным  показателем во всей Европе. И если вы планируете покупку недвижимости в Чехии, то поторопитесь, ведь сейчас наиболее благоприятный момент для  совершения подобных сделок.