Содержание

1. Оценка земель по действующтму законадательству РФ……………….....3
2. Доходный подход к оценки земельных участков………………………….7
3. Сравнительный подход к оценки земельных участков…………………..10
4. Затратный подход к оценке земельных участков…………………………18

   Список  литературы………………………………………………………….22

Оценка  земель по действующему законодательству РФ 

    В соответствии с Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (РГ. — 1998. — 6 августа) под оценочной  деятельностью понимается установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается  наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Российская  Федерация, ее субъекты или муниципальные  образования, физические лица и юридические  лица имеют право на проведение оценщиком  оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных  названным Федеральным законом.

    Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит  от установленного федеральным законодательством  порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право  распространяется и на проведение повторной  оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта могут  быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности.

    Результаты  проведения оценки объекта оценки могут  быть обжалованы заинтересованными  лицами в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного  проведения оценки какого-либо объекта  оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее — договор) не определен  конкретный вид стоимости объекта  оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное  правило подлежит применению и в  случае использования в нормативном  правовом акте не предусмотренных настоящим  Федеральным законом или стандартами  оценки терминов, определяющих вид  стоимости объекта оценки, в том  числе терминов «действительная  стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная  стоимость» и др.

    Основанием  для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком  и заказчиком. Такой договор заключается  в письменной форме и не требует  нотариального удостоверения. Он должен содержать основания заключения договора; вид объекта оценки; вид  определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет  право:

1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
5. в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
6. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
7. отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Федерации;
2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
4. предоставлять заказчику информацию о требованиях федерального законодательства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
5. предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации;

6. хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
7. в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

    Оценка  объекта оценки не может проводиться  оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным  лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1. в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
2. оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

    Не  допускается вмешательство заказчика  либо иных заинтересованных лиц в  деятельность оценщика, если это может  негативно повлиять на достоверность  результата проведения оценки объекта  оценки, в том числе ограничение  круга вопросов, подлежащих выяснению  или определению при проведении оценки объекта оценки.

    Размер  оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.

    Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

    Государственной кадастровой оценке подлежат все  категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения  и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра.

    При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные  в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального  использования.

    Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа  рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне  черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода.

    Оценка  иных категорий земель вне черты  городских и сельских поселений  осуществляется на основе капитализации  расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства  и (или) сохранения и поддержания  ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть  земель, однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования  и близких по значению кадастровой  стоимости земельных участков.

    В зависимости от территориальной  величины оценочных зон их границы  совмещаются с границами земельных  участков с учетом сложившейся застройки  и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых  районов или кадастровых кварталов.

    По  результатам оценочного зонирования  составляется карта (схема) оценочных  зон и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в  границах этих зон.

    Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

    Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных  органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой  оценки земель.

    Споры, возникающие при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке

    Доходный  подход к оценке земельных  участков

    Доходный  подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму  приведенных к дате оценки ожидаемых  будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

    Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

    Расчеты стоимости земли доходным методом  основаны на использовании следующей формулы:

                        Стоимость земли       =

                         Доход

                                                                           Ставка капитализации

    При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся 
  на застроенный земельный участок;
• арендная плата для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

    Сложной проблемой доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

    Первый  подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

    Второй  подход — расчет ставки капитализации  методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

    — безрисковую   ставку   —   например,   процентную   ставку   Сбербанка по валютным вкладам;

• страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;
• риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью 
  возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

    Третий  подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж).

    Данный  метод прост, но требует достоверной  информации об объектах сравнимых продаж.

    Ставка  капитализации равна доходу, деленному  на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

    Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

    Метод прямой капитализации дохода основан  на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

    Капитализация дохода по периодам строится на определении  потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

    Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

    При анализе доходов и расходов можно  использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

    К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

    Одним из методов доходного подхода  является капитализация земельной  арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому и величин арендной платы.

    Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

    При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

    Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

    Применение   доходного   подхода   затруднено   при   высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

    Сравнительный подход к оценке земельных  участков

    Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

    Принцип замещения исходит из того, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

    Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

    К характеристикам типичного для  данного сегмента земельного участка относятся:

• зонирование и целевое назначение использования земли;
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
• местоположение;

    — передаваемые юридические права собственности и другие. 
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;
• платежеспособность;
• социально-юридический статус;
• источники и формы финансирования;
• предпочтения покупателей и другие.

    В результате сегментирования земельные  участки делятся на следующие  группы:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
• участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
• участки, используемые для индивидуального жилищного 
  строительства;
• участки, используемые для массового жилищного строительства;
• участки под объектами коммерческой недвижимости;
• участки под общественными объектами и т.п.

    Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

    Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

    Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

     Кроме того, при выборе объекта-аналога  обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое  использование,   они  не  могут  рассматриваться  как сравниваемые.

    Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

    В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок.  При  корректировке  фактических  цен  продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

    Оценка  земельного участка путем сравнения  с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

    Элементами  сравнения называют характеристики земельных участков и условий  заключения сделок с ними, которые  влияют на величину цены продажи. Путем  анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

    Для лучшей организации процесса сравнения  рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

    Права собственности. Поправка вносится при  отягощении:

1. прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
2. Условия финансирования. Условиями сделки могут быть 
   выплаты продавцом процента от кредита.
3. Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
4. Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков  анализируется  влияние  окружения  на  конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.

    Если  сопоставимый участок находится  в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

    Если  сопоставимый участок находится  в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между  этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.