Актуальные проблемы прекращения и расторжения договора социального найма

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

 

 

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

Работа допускается к защите

Зав. выпускающей

кафедрой, к.ю.н.

____________ О. А. Липич

«_____» ___________ 2012 г.

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

на тему: «Актуальные проблемы прекращения и расторжения договора

социального найма»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Чита 2012

 

Дата защиты                                                _______________________

 

 

Оценка после защиты                                  _______________________

 

 

Протокол заседания ЭК №                           _______________________

 

 

Секретарь ЭК            ________                     ______________________

 

 

 

 

 

 

 

Текст выпускной квалификационной работы на _______ страницах

 

 

___________________                                                   ____________

подпись студента                                                              дата

 

 

 

____________________                                                 ____________

подпись руководителя                                                         дата  

 

 

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАНИЕ

 

на выпускную квалификационную работу студентки 5 курса

юридического факультета

специальности 030501.65 Юриспруденция

Кулаковой Светланы Николаевны

Шифр Юр-07-010-Ч

 

 

1. Тема выпускной квалификационной работы: «Проблемы прекращения и расторжения договора социального найма» утверждена приказом директора от «___» ________ 2011г., № __

2. Срок сдачи студентом выполненной работы на кафедру «___» ______ 2012г.

3. Перечень подлежащих разработке вопросов и общее направление работы:                

 - изучить правовую природу понятия прекращения договора социального найма;

 - изучить правовую природу понятия расторжения договора социального найма;

- проанализировать основания расторжения договора социального найма в судебном порядке;

 - рассмотреть судебную практику и выявить наиболее важные проблемы, вызывающие затруднения по применению норм жилищного законодательства.

4. Контрольный график выполнения отдельных этапов и разделов выпускной квалификационной работы:

- изучение литературных источников, разработка уточнённого развёрнутого плана, определение целевой функции сбора фактического материала __________________________________________________________________

- разработка и написание вводной части работы __________________________

- разработка и написание теоретической части работы _____________________

- разработка и написание остальных разделов, включая заключение, приложения и список литературы __________________________________________________________________

- сдача работы руководителю __________________________________________

 

5. Объем выпускной квалификационной работы __________________________

 

6. Рекомендуемые места прохождения преддипломной практики и сбор фактического материала: Забайкальского края.

 

7. Консультанты по смежным вопросам выпускной квалификационной работы __________________________________________________________________

 

8. Дата дачи задания _________________________________________________

 

Руководитель

выпускной квалификационной работы _____________ Ян-Мина О.В.

 

Задание приняла к исполнению  _______________ Кулакова С. Н.

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………6

ГЛАВА 1. ОСНОВАНИЯ, ПОРЯДОК И ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИ…………………..9

1.1.Классификация оснований прекращения договора социального найма жилого помещения………………………………….…………….………….9

1.2.Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения……………………………………………………………........……………14

ГЛАВА 2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ…………………..18

  2.1. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения………………………………………………………….30

2.2. Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения………………………………………………………………………...........45

2.3. Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения……………………………………………………………………….……..47

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….58

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………...…………………61 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность. Фундаментальные изменения, произошедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения.

Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище - одно из важных социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. Предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д. Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к гражданско - правовой ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору.

Расторжение договора жилищного найма - это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы. Поэтому государство также обеспечивает и защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо угрозе ухудшения жилищных условий переселяемых лиц.

В целях повышения устойчивости и повышения гарантий прав граждан в жилищном законодательстве закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Тема исследования имеет важное практическое значение, так как решение суда, вынесенное по делу о расторжении договора жилищного найма, обеспечивает не только надлежащее пользование жилым помещением, его сохранность, но и оказывает непосредственное воздействие на благополучие людей, как нанимателя данного жилого помещения, так и жильцов всего дома, не говоря уже о сложностях, которые возникают при самом рассмотрении дел данной категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.

Целью данной работы является рассмотрение прекращения и расторжения договора социального найма.

Задачи данной работы:

 - изучить правовую природу понятия прекращения договора социального найма;

 - изучить правовую природу понятия расторжения договора социального найма;

 -  проанализировать основания расторжения договора социального найма в судебном порядке;

 - рассмотреть судебную практику и выявить наиболее важные проблемы, вызывающие затруднения по применению норм жилищного законодательства.

Объект - общественные отношения, связанные с прекращением прав на жилое помещение.

Предметом данной работы выступают нормы права и правоприменительная практика, регулирующие основания и порядок прекращения и расторжения договора социального найма

При написании данной работы использованы общенаучные методы исследования, к которым относится общенаучный диалектический метод, частно-научные методы, такие как, системный, формально-логический, сравнительно-правовой, метод комплексного анализа и обработки информации.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, главы первой, состоящей из двух параграфов и главы второй состоящей из двух параграфов и заключения.

 

ГЛАВА 1. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

1.1. Правовая природа прекращения договора социального 
найма жилого помещения

Классификация оснований прекращения договора социального найма жилого помещения установлена исходя из анализа положений договора социального найма жилого помещения и норм Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения¹.

Согласно п.1. ст.83 ЖК РФ, сторонам договора социального найма предоставляется право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

Во втором пункте законодатель предоставляет нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Договор социального найма, может быть прекращен и в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодателю предоставляется право потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных Жилищным Кодексом РФ обстоятельствах, к которым относятся:

 - невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

 - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

 - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

 - использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

Законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, которые не зависят от воли сторон. К ним он отнес:

 - утрата (разрушение) жилого помещения;

 - смерть одиноко проживающего нанимателя.

Следовательно, прекращение договора социального найма жилого помещения может быть произведено по различным основаниям, установленным жилищным законодательством РФ.

Подводя итог вышесказанному, следует также отметить, что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг.

С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны - публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.

В соответствии с п. 2 ст. 83 ЖК РФ, свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи.  Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем.

При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ).

Одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору найма жилого помещения является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер. Но, несмотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. 

Ю.К. Толстой отмечает, что прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия². То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора.

Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с определенными событиями, иными словами, с обстоятельствами, не зависящими от воли людей (стихийное явление, смерть), то договор прекращается без его расторжения.

Е.Н. Могилевская указывает, что прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами³.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится к этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как правомерными, так и неправомерными.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников.

В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из участников (ст. 83 ЖК РФ, ст. 687 ГК РФ)⁴.

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия «расторжение» договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.

Е.С. Филиппова в учебнике «Жилищное право» дает такое определение: «расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором»⁵. Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются понятия «расторжение» договора найма жилого помещения и «прекращение» этого договора, так как правовым основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, о котором говорится в данном определении, как раз и является договор найма жилого помещения, и названный автор считает, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения - это прекращение этого договора.

Полагаю, что прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое, понятие по отношению к расторжению договора найма. Прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон (смерть гражданина).

Выявление соотношения понятий «прекращение» и «расторжение» договора социального найма жилого помещения, а также «выселение из жилого помещения» приводит к выводу о том, что прекращение рассматриваемого договора по инициативе наймодателя возможно только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством и только в судебном порядке. Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом независимо от оснований расторжения договоpa социального найма неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от оснований расторжения данного договора, Жилищный кодекс РФ подразделяет случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение.

Прекращение договора социального найма жилого помещения может осуществляться по объективным обстоятельствам - снос жилого дома, непригодность его к дальнейшему в нем проживанию, перевод в нежилое помещение, а также по субъективным обстоятельствам - невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение им жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, нецелевое использование жилого помещения.

1.2. Порядок прекращения договора социального найма 
жилого помещения

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма, может быть, расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно⁶. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ⁷.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.

Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора.

Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение⁸.

Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора Жилищный кодекс РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Как указывает М.А. Шитова, в отношении прекращения права на жилое помещение бывших членов семьи нанимателя не проживающих с ним очень часто возникают проблема, которая прямо не разрешается в законе, а вытекает из его смысла. Так в соответствии с ч.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма⁹.

Часть 3 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда¹⁰.

 

ГЛАВА 2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

 

Расторжение договора, в отличие от прекращения, - понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости - и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. Если расторжение договора социального найма рассматривается законодателем в качестве способа защиты жилищных прав (подп. 5 п. 3 ст. 11 ЖК РФ), то выселение - это принудительная мера государственно-правового воздействия, которой, как правило, сопровождается расторжение договора¹⁰. При этом в одних случаях выселение следует понимать как меру юридической ответственности, а в других нет. Поэтому в зависимости от оснований расторжения договора социального найма жилого помещения различаются виды выселения, каждое из которых имеет свои основания.

Таким образом, мы не можем согласиться с мнением Е.С. Крюковой, которая полагает, что выселение - это типичное последствие расторжения договора найма, а значит, в Жилищном кодексе РФ не следует выделять основания выселения из жилого помещения наряду с основаниями расторжения договора социального найма¹¹.

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, «расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами»¹².

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.