Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

7

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

ФАКУЛЬТЕТ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

    КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В УСЛОВИЯХ РЕФОРМЫ (на примере Санкт-Петербурга)

Дипломный проект

Студент: ________________________ Величенко Р.В.

Руководитель:_____________________ д.э.н., профессор Лукманов Ю.Х.

Допускается к защите:

Заведующий кафедрой _____________ з.д.н. РФ, д.э.н., профессор Шопенко Д.В.

                                                  Санкт-Петербург

                                                       2007 год

Аннотация

В дипломном проекте «Управление Жилищным фондом в условиях реформы на примере Санкт-Петербурга» произведен анализ системы управления жилищным фондом. Дипломный проект посвящен исследованию проблем развития жилищной сферы и управления сложной структурой жилищного фонда.

Дипломный проект состоит из трех глав. В первой главе определяется важная роль жилищно-коммунального хозяйства как отрасли сферы услуг, обозначены основные направления реформирования, рассматривается структура жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Во второй главе проекта осуществляется анализ системы управления жилищным фондом. Делается акцент на право собственников самостоятельно осуществлять управление своим домом и на возникающие при этом проблемы.

В третьей главе представлены основные направления по совершенствованию системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. Приводятся рекомендации по совершенствованию жилищной сферы города и управления в законодательно установленных формах.

Текст дипломного проекта изложен на 115 страницах, содержит 16 рисунков, 3 таблицы, 4 приложения.

Содержание:

Введение

Глава 1. Общая характеристика жилищной сферы

1.1.              Краткое описание жилищно-коммунального хозяйства

1.2.              Понятие и виды жилищно-коммунальных услуг

1.3.              Основные направления реформирования ЖКХ

1.4.              Понятие и классификация жилых домов

1.5.              Жилищный фонд как объект управления

1.6.              Характеристика жилищного фонда Санкт-Петербурга

Глава 2. Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

2.1.              Анализ компетенции органов власти в сфере управления жилищным фондом

2.2.              Анализ способов управления многоквартирным домом как объектом жилищного фонда

2.3.              Товарищество собственников жилья как наиболее полно отвечающий интересам собственников способ управления

2.4.              Анализ взаимодействия объединений собственников жилья с организациями гражданского общества. Создание Ассоциаций.

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

3.1.              Основные критерии оценки и социально-экономические показатели развития системы управления жилищным фондом

3.2.              Разработка комплекса мероприятий по совершенствованию жилищной сферы

3.3.              Рекомендации по совершенствованию различных форм управления жилищным фондом

3.4.              Разработка системы рейтингования и оценки деятельности управляющих компаний

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, неизбежно связано с проведением радикальных преобразовании не только в области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере.

С 1991 года в отрасли Жилищно-Коммунального Хозяйства (ЖКХ) осуществляется новая государственная жилищная политика, основная цель которой – переход ЖКХ в режим безубыточного функционирования и расширенного воспроизводства основных фондов. Необходимость разработки дипломного проекта на тему «Управление жилищным фондом в условиях реформы ЖКХ (на примере Санкт-Петербурга)», возникла ввиду многогранности, а также выявления недостатков системы управления жилищным фондом.

Целью работы является раскрытие проблем управления жилищным фондом Санкт-Петербурга в условиях реформы ЖКХ, анализ возможных путей реформирования и разработка мероприятий для его дальнейшего развития.

В дипломной работе поставлены следующие задачи:

        исследовать систему управления жилищным фондом Санкт-Петербурга в условиях проведения реформы ЖКХ;

        произвести анализ способов управления объектами жилищного фонда

        разработать методологические основы к формированию эффективной системы оценки деятельности управляющих компаний

        выявить ключевые проблемы структуры и управления жилищным фондом и наметить пути их решения;

        определить условия устойчивого функционирования и развития жилищной сферы в Санкт-Петербурге;

Важнейшим условием существования и одной из базовых потребностей человека выступает потребность в жилье. Жилье для человека - необходимое условие существования, основа активной социальной и экономической деятельности. Развитие российского общества по пути демократизации диктует новое отношение к человеку как потребителю жилищных благ. Растущие потребности людей в комфортных условиях жизни вызывают необходимость применения новых технологий в системе жизнеобеспечения, новых партнерских отношений государства и гражданина, производителей и потребителей жилищных благ.

Функциональной целью жилья является защита от природно-климатических факторов и создание благоприятных условий жизнедеятельности людей, т. е. создание среды обитания для человека более комфортной, чем окружающая среда. С помощью своего жилища человек формирует свой собственный микромир, позволяющий ему обеспечить себе не только защиту от изменений природно-климатических факторов, но и от психологического воздействия внешнего окружения, часто приводящего к стрессу. Особенно остро это проявляется с ускорением темпа жизни в крупных городах. Увеличивающиеся психологические нагрузки на человека вынуждают его искать укрытия и защиты в созданном им микромире, в его жилище. Подтверждением тому служит наблюдающаяся в развитых странах тенденция к индивидуализации жилья, стремление людей иметь свой собственный (индивидуальный) дом. Таким образом, функции жилища многоплановы и охватывают диапазон от эстетических до непосредственно защитных. [19, с.15] На уровне обобщения необходимо подчеркнуть две основные характеристики предназначения жилья - его социальную и экономическую роль.

С социальной точки зрения жилье выступает в роли общественного блага, отличительной особенностью которого является удовлетворение общественных потребностей и публичный характер пользования, предусматривающий равенство возможностей для всех членов общества в получении этого блага, натуральным выражением которого является устанавливаемый обществом на данный период времени социальный жилищный стандарт (размер и комфортность жилища).

С экономической точки зрения жилище представляет собой товар, отражающий частные интересы, способный к свободному обращению на рынке жилья.

Социально-экономическая роль жилья как определяющего фактора системы жизнеобеспечения городов предопределяет необходимость глубокого исследования и теоретического переосмысления преобразований, происходящих в жилищной сфере [37, c. 26].

Значение жилья для человека формирует требования, которые он предъявляет к жилью. Эти требования можно разделить на две группы: объективные и субъективные. [43, с. 22] Объективные требования касаются прочности и надежности жилищ, уровня их благоустройства, они отражают основную функциональную цель жилья. К объективным можно отнести следующие требования к жилью:

        долговечность или срок службы дома;

        наличие всех необходимых удобств;

        достаточная площадь и удобная планировка жилой единицы;

        удобное месторасположение дома;

        наличие в пределах пешеходной доступности от жилья объек­тов социально-бытового и культурного назначения;

        экологическая и физическая безопасность проживания в данном месте.

Объективные требования в каждом конкретном случае дополняются субъективными, которые отражают личность человека, его образ жизни и, соответственно этому, весьма разнообразны. Требования формируются в зависимости от рода занятий, состава семьи, культурного и материального уровня жизни конкретного человека. Перечислить все субъективные требования, предъявляемые человеком к жилью, практически невозможно, как невозможно отыскать двух абсолютно одинаковых людей: кому-то нужно уединение и дом на окраине, а кому-то - светская жизнь и квартира в центре города.

Перечень предъявляемых человеком требований к жилью не является четко определенным, застывшим, он постоянно меняется по мере развития общества, в котором живет человек. Постоянно появляются новые требования. К примеру, в настоящее время уже недостаточно иметь просто толстые, прочные стены в доме, нужно, чтобы они были сделаны из экологически чистых и безвредных для человека материалов; важно иметь квартиру просторную, хорошей планировки, со всеми удобствами, в престижном районе и т. п.

В совокупности требования человека к жилью и материальная возможность их удовлетворения формируют спрос на жилье различных типов. Жилье - один из наиболее фундаментальных товаров, относящихся к недвижимости, который по значимости можно сравнить, пожалуй, только с землей. Стационарность и материальность жилья являются его основными характеристиками как объекта недвижимости и товара.

Жилье обладает характерными особенностями, отличающими его от других товаров [39, с.53]:

Во-первых, это уникальность жилья - жилищный фонд неоднороден, жилье различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, благоустройству, степени износа. Здесь можно выделить две группы характеристик жилья:

          характеристики собственно жилища

          характеристики места, в котором оно расположено.

Во-вторых, жилье относится к недвижимости, его невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

В-третьих, жилье долговечно. В зависимости от материалов основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли) и качества содержания жилищ срок их службы может составлять более 100 лет. В процессе использования по своей натурально-вещественной форме жилые здания подвергаются физическому износу. Износ - это потеря потребительских качеств и стоимости жилья; он является одной из серьезнейших проблем сохранения жилищного фонда, так как ремонт и содержание домов требуют больших затрат материальных и денежных ресурсов. Срок полезного использования жилья тем длиннее, чем лучше оно содержится.

В-четвертых, жилье - дорогой товар, для его приобретения необходимы немалые денежные средства.

В-пятых, поменять жилье достаточно сложно: высоки издержки на переезд, кроме того, существуют и так называемые психологические издержки переезда, обусловленные сменой привычного окружения (соседи, друзья, школа и т. д.).

Отличительной особенностью жилья является также то, что на микроуровне - жилая комната, квартира, дом - оно выступает как частный товар, а на макроуровне (город) - как часть инфраструктуры. [18, с.32] При этом жилье является основным элементом комплекса культурно-бытовых условий проживания, с ним связано развитие всей сферы обслуживания. Объекты культурно-бытового назначения, инженерного обеспечения и благоустройства, общественного транспорта, составляя вместе с жильем единый в социально-экономическом отношении комплекс городского хозяйства, тем не менее, являются вторичными и существуют благодаря жилищному фонду.

Следовательно, жилье является первичным, определяющим фактором развития городов и городского хозяйства, оно определяет масштаб города и уровень развития городского хозяйства, строительство жилья лежит в основе проектов планировки и застройки городов.

Глава 1. Общая характеристика жилищной сферы

1.1.         Краткое описание жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой отрасль сферы услуг и важнейшую часть территориальной инфраструктуры, определяющую условия жизнедеятельности человека, прежде всего комфортности жилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи, бытовых и других услуг, от которых зависит состояние здоровья, качество жизни и социальный климат в населенных пунктах.

В составе ЖКХ можно выделить следующие подотрасли [17, с. 31]:

      жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство;

      водоснабжение и водоотведение;

      коммунальная энергетика (электро-, тепло-, газоснабжение);

      городской транспорт (автобус, трамвай, троллейбус, метро);

      информационное хозяйство (кабельные сети, спутниковое телевидение, оптоволоконные системы и электронные каналы связи, системы компьютерной связи и обеспечения);

      внешнее городское благоустройство, включающее дорожное хозяйство и дорожно-транспортное строительство;

      санитарная очистка территорий (уличная уборка, домовая очистка с утилизацией бытовых и пищевых отходов);

      зеленое хозяйство (озеленение городов, цветоводство);

      гостиничное хозяйство;

      бытовое обслуживание (бани, прачечные, ритуальное обслуживание и т.д.);

      уличное освещение.

К числу особенностей ЖКХ как отрасли народного хозяйства относятся:

1. сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
2. особая социальная значимость, усиливающая необходимость государственного регулирования и контроля со стороны потребителей;
3. сочетание коммерческих (ориентированных на достижение прибыли) и некоммерческих организаций;
4. отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка энергии и жидкостей), так и отраслями, в которых возможна и необходима конкуренция (производство товаров и услуг);
5. многообразие организационно-правового статуса предпринимательства (с образованием и без образования юридического лица) и форм собственности;
6. сочетание крупного (производство энергии, Водоканал, трубопроводные сети и т.д.) и малого бизнеса;
7. рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
8. особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
9. необходимость гарантированного обеспечения минимума услуг независимо от платежеспособности населения;
10. многообразие потребителей (граждане, их ассоциации, предприятия, бюджетные организации).

Несмотря на многоотраслевую структуру, ЖКХ представляет собой целостную систему, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность человека, функционирование социальной и производственной инфраструктуры территории.

К числу специфических особенностей ЖКХ следует отнести также преимущественно местный характер обслуживания; тесную связь с промышленностью; взаимосвязь отраслей и предприятий, обслуживающую особенности процессов воспроизводства.

Повышение требований к ЖКХ, его развитие и совершенствование выступает как важный фактор повышения уровня благосостояния людей, улучшения их жилищных условий и развития культуры населения.

ЖКХ является важнейшей социально-экономической сферой народного хозяйства.

Подотрасли ЖКХ, удовлетворяя соответствующие потребности населения, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования как социальной, так и производственной структуры региона.

ЖКХ формирует соответствующее качество жизни населения, культуру быта и образ жизни, во многом определяет социально-экономический потенциал территорий, их инвестиционную привлекательность.

С 1991 года активно проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с основными целями федеральной жилищной политики: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

1.2.         Понятие и виды жилищно-коммунальных услуг

Понятие жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Таким образом, единица жилищного фонда производит поток жилищно-коммунальных услуг [29, с.58].

Услуги есть разновидность благ, поэтому поток услуг условно можно разделить на две группы — услуги свободные и экономические. Применительно к жилищному фонду свободными  можно считать услуги, которые предоставляются жилищем его собственнику автоматически, объем услуг не зависит от колебаний спроса со стороны потребителя. Это постоянные во времени услуги. Заменить набор свободных услуг потребитель может, лишь изменив место жительства. В свою очередь приобретение экономических услуг потребует от собственника некоторых издержек. Объем потребляемых экономических услуг зависит от спроса собственника на них. К  услугам этого рода можно отнести услуги по управлению жилищным фондом.

Свободные услуги относятся к рынку жилья, поскольку являются характеристиками жилищного фонда (выгодой, которую имеют собственники (т.е. в большей степени определяют рыночную цену жилья, нежели экономические услуги)). Экономические услуги составляют основу рынка жилищно-коммунальных услуг, являясь результатом деятельности жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду. В данном исследовании рассматриваются услуги как действия, совершаемые работниками жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду для удовлетворения потребностей потребителей.

В многообразии жилищно-коммунальных услуг различают два типа услуг: доведение до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ и т.д.), вырабатываемых другими производителями, и осуществление непосредственно работ на объекте по технической эксплуатации жилищного фонда. Первые традиционно называются коммунальными услугами, вторые — жилищными услугами, которые подразделяют на услуги по управлению жилищным фондом и услуги по обслуживанию и ремонту (рис. 1.1).

Рис.1.1. Классификация жилищно-коммунальных услуг.

Рассмотрим жилищно-коммунальную услугу (ЖКУ) как товар с точки зренияя мультиатрибутивной концепции товара. [20, с.243] Мультиатрибутивная модель товара (ММТ) — рассмотрение любого товара или услуги в виде набора атрибутов (основных и дополнительных функций, качеств, характеристик), а также комплекса данного товара или услуги с другими товарами и/или услугами, которые совместно продаются, предоставляются или требуются для потребления

Следовательно, ЖКУ как товар для потребителя (населения) может состоять из двух основных элементов: ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду, и окружение или сопровождение товара (реальное исполнение и добавленные услуги). [30, с. 540]  Например, человек намеривается получить конкретную ЖКУ. Эта потребность может быть удовлетворена разными способами.

Выделим соответствующие элементы применительно к ЖКУ как товару. Услуга по замыслу: стандарты, нормы, правила принятые в отрасли ЖКХ, начиная с общегосударственного уровня и заканчивая уровнем самого предприятия. Сюда необходимо отнести и стандарт системы менеджмента качества ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», строительные СНиПы, другие нормы и правила, утвержденные Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, должностные инструкции, стандарты предприятия, содержащие обязательные требования потребителей к услуге. Услуга в реальном исполнении включает весь перечень жилищно-коммунальных услуг, оказываемых сотрудниками предприятий ЖКХ. Каждая конкретная услуга в ее реальном исполнении должна отвечать как требованиям, установленным потре­бителями, так и требованиям, не оп­ределенным потребителями, но не­обходимым для конкретного вида ус­луги. Данное утверждение касается и услуг, оплачиваемых клиентами (жителями) по тарифу (входящих в оплату за квартиру), и дополнительных платных услуг. Услуга с дополнением охватывает дополнительные услуги и преимущества, создавае­мые для клиента до оказания, во вре­мя оказания и после оказания услуги. Сюда включены: своевременное выявление требований клиента, быст­рота обслуживания, бездефектное выполнение работ, гарантия качества выполненных работ, уважительное отношение к клиенту.

Таким образом, можно сделать вывод, что жилищно-коммунальное хозяйство — это многоотраслевой комплекс, который включает взаимозависимые, но в то же время, и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением жизненно важных потребностей населения в ЖКУ.

1.3.         Основные направления реформирования ЖКХ

Содержание реформы жилищно-коммунального хозяйства можно разделить на два основных направления:

1. Реформа системы управления ЖКХ.
2. Реформа системы оплаты услуг ЖКХ.

Так как в названии «Жилищно-коммунальное хозяйство» обозначено «двуединство» различных хозяйств (жилищное хозяйство условно можно отождествить с самим домом и всем что в нем, а коммунальное хозяйство - со всем, к чему дом подключен, и без чего дом существовать не может – водоснабжение, канализация, отопление, электричество, газ), то, соответственно, каждый из названных пунктов можно разделить еще на два [27, с.120]:

        Реформа системы управления жилищным хозяйством

        Реформа системы управления коммунальным хозяйством

        Реформа системы оплаты жилищных услуг

        Реформа системы оплаты коммунальных услуг

Рассмотрим по порядку содержание каждого из направлений реформы.

Реформа системы управления жилищным хозяйством описывается как «переход на самоуправление». В настоящее время большая часть жилого фонда является собственностью граждан. При этом управляется эта собственность пока в большинстве случаев государством (в Санкт-Петербурге районными Государственными Учреждениями «Жилищное Агентство» - ГУЖА). Реформа создает условия, при которых граждане через созданные ими и подконтрольные им организации – Товарищества Собственников Жилья или на основании договорных отношений с Управляющими Компаниями будут управлять своей собственностью без вмешательства государства. Таким образом, за управление и содержание находящегося в собственности граждан объекта жилищного фонда – дома и прилегающей к нему территории отвечать будут сами граждане.

Таким образом, при возникновении аварийной ситуации собственник должен обращаться не в государственные органы или организации, а в учрежденное им же ТСЖ или в Управляющую Компанию, с которой у гражданина заключен договор. В первом случае руководство ТСЖ отвечает перед гражданином как перед учредителем или «избирателем». Во втором случае Управляющая компания отвечает как сторона по договору и как участник рынка, заинтересованный в сохранении клиента.

Государство, в отношении негосударственного жилого фонда, перестает нести какие-либо обязательства по управлению домом и по его содержанию. Происходит децентрализация управления и проникновение рыночных механизмов саморегулирования в область ЖКХ.

В области управления коммунальным хозяйством в процессе реформирования внедряются рыночные механизмы, упорядочиваются отношения собственности и разграничиваются предметы ведения.

Коммунальные службы отвечают за коммуникации, которые проходят вне дома. Внутридомовые коммуникации относятся к ведению собственников дома.

В связи с изменением системы управления «жилищно-коммунального хозяйства», должны возникать «горизонтальные» договорные отношения между поставщиками услуг и отдельными ОСЖ или Управляющими компаниями. И если ГУ «Жилищное Агентство», управляющие домами целого района Санкт-Петербурга, могло вести разговор с обслуживающими организациями более менее «на равных», то ОСЖ находится в явно проигрышном положении. Для многих ОСЖ договора с городскими ресурсоснабжающими организациями и расчеты по ним представляют из себя большую проблему. 

Реформа системы оплаты жилищных услуг тесно связана с реформой управления жилищным хозяйством. По сути, собственники жилья совершенно самостоятельно через ОСЖ или Управляющую компанию выбирают как перечень услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, так и уровень качества и стоимости таких услуг. Жильцы могут как отказаться от таких услуг (например, самостоятельно убирать лестничную клетку), так и ввести новые виды услуг (видеонаблюдение, полив цветов на лестничных клетках и т.п.).

В вопросе выбора перечня услуг и соответственно установления расходов на их оплату действует демократический принцип – меньшинство подчиняется большинству. Следовательно, можно предположить, что продолжится расслоение – состоятельные ОСЖ будут возлагать на своих участников большие расходы, но и повышать уровень услуг, менее состоятельные - будут сокращать расходы, но и снижать уровень услуг.

Средства, выплачиваемые жильцами, попадают в распоряжение ОСЖ или Управляющей Компании, которые направляет их нанятым ими подрядчикам – исполнителям определенных услуг. Перечень и стоимость услуг определяется на основании решения общего собрания ОСЖ или на основании договора с Управляющей компанией.

В реформе оплаты жилищных услуг есть один очень сложный вопрос, который на данный момент обозначен, но не имеет решения. Это оплата «капитального ремонта». По общему принципу жильцы должны сами оплачивать капитальный ремонт своей собственности. Но при этом существуют дома, не предполагающие капитального ремонта как такового. Существуют и другие неясности. В настоящее время в правительстве Санкт-Петербурга разрабатывается нормативная документация по данному вопросу.