Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Аннотация 
 

      Настоящая работа представляет собой творческое исследование темы «Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Анализ имеющейся на сегодняшний  день литературы и нормативных актов  позволил наиболее глубоко раскрыть эту тему и ее отобразить специфику.

      Выбор настоящей темы обусловлен тем, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество является актуальным на данный момент, поэтому проделанная  работа имеет целью изучить и  обобщить судебную практику, подчеркнуть жизненность и социальную значимость темы. 

Annotation 
 

      The present work represents creative research of a theme « the State registration of rights to real estate and bargains with it ». The analysis of the literature available on today and statutory acts most deeply has allowed to open this theme and her to display specificity.

      The choice of the present theme is caused by that the state registration of rights to real estate is actual at present, therefore the done work has for an object to study and generalize judiciary practice, to emphasize vitality and the social importance of a theme. 
 
 
 
 
 

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..5

1  Недвижимость  как объект государственной регистрации………………….8

1.1 Понятие  недвижимого имущества………………………………………….8

1.2 История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью……………………………………...………………...16

1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………………………………..24

2 Общие  положения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним………………………………………………………30

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………........30

2.2 Права  на недвижимость, подлежащие государственной  регистрации...…36

2.3 Государственная  регистрация сделок с недвижимостью…………………51

2.4 Порядок  государственной регистрации……………………………………62

2.5 Упрощенный  порядок оформления   прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества………………………………………………………..68

Заключение…………………………………………………………………….…79

Список  использованных источников…………………………………………...84 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Ежедневно в Российской Федерации совершаются  сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте .

      Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.  В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимостью.

      Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости.

      В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью  подлежат обязательной государственной  регистрации в соответствии с  ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

      Можно ли сказать, что действующее законодательство, направленное на регулирование регистрации  сделок с недвижимостью – совершенно?

      Актуальность  рассмотрение данного вопроса обуславливается  следующими обстоятельствами:

      Вопросы регистрации сделок с недвижимостью  приобретают все большее значение в практической работе юридических  лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.)

        В сентябре 2006 года вступил в силу Федеральный  закон от 30 июня 2006г.   «О внесении изменений   в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости».  Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Ряд изменений и дополнений, вносимых данным законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы  о государственной регистрации  прав и сделок с недвижимостью  с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

      В настоящее время особую актуальность приобретает рассмотрение судебной практики и выявление практических проблем.

      Итак, цель данной дипломной работы –  исследовать проблематику государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним.

      Исходя из поставленной цели автор ставит перед собой следующие задачи:

      - рассмотреть понятие недвижимости  как объекта государственной  регистрации;

      - проанализировать правовое регулирование  государственной регистрации сделок  с недвижимым имуществом;

      - дать понятие, принципы и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество;

      - проанализировать порядок действия  сторон при государственной регистрации  сделок с недвижимостью

      В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию.

      В работе будет проанализирован   массив законодательства посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью,   научные труды и исследования (О.Н.Садиков, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский) комментарии к действующему законодательству (П.В.Крашенниников, А.М. Эрдлевский, А.Ю. Кабалкина и др.), периодические издания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 Недвижимость как  объект государственной  регистрации

         1.2 Понятие недвижимого имуществ 

      В науке гражданского права в течение  достаточно долгого времени ведутся  споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимое и недвижимое было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

      Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основанием по различиям не  только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».¹

      Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра  земли, но и все, что было создано  на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью.

      Опираясь  на римское частное право, разделение вещей на движимые и н6едвижимые  воспринято правовыми системами  большинства стран мира.

      Первое  появление термина «недвижимое  имущество» в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаселении. Однако, использовав термин «недвижимость», законодатель не дал его легального определения.

      Дореволюционное гражданское законодательство также  давало описательное определение недвижимости.  Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «законодатель наш, хотя и установил различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается  прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи.»²

      Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала³.  Только в Законе  РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90. понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательской давности,   а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

      Вместе  с тем, такая позиция соответствовала  действительности лишь отчасти. В примечании к ст. 21 ГК 1922г. сказано: «С отменой  частной собственности на землю деление имущества на движимые и недвижимые упразднено».

      Советское гражданское законодательство действительно  не приняло классификацию вещей  на движимые и недвижимые в гражданском  кодексе, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. В гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы о нормы о праве личной собственности на жилой дом⁴.

        А. П. Сергеев, рассматривая  указанную проблему, пишет: «Естественные  различия, существующие между движимыми  и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано».⁵

      Впрочем, иногда в той или иной форме  такое разграничение вещей все  же получало и официальное признание. Так, ст. 10 Закона СССР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» от 23 октября 1976г. устанавливает: «В целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения», Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. пост. Совета Министров СССР от 16 сентября 1982г.

      Указанные законы действуют и ныне.

      В связи с рассматриваемым вопросом значительный интерес вызывает содержание Инструкции о порядке учета, обеспечения  сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1986г. Помимо прочего, в этой Инструкции дается перечень недвижимых памятников. К ним отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства и т. д.  

      Определение движимого и недвижимого имущества, содержащееся в Основах Гражданского законодательства СССР и союзных  республик 1991г., представляется необоснованно суженным, так как критерием отнесения имущества к недвижимому предполагается не только прочная связь с землей, но и несоразмерность ущерба назначению имущества, возникающего при перемещении последнего.

        Это же положение практически дословно перешло в ст. 130 ГК РФ. Вытекает оно из традиционно рассматриваемой российским правом в качестве неотъемлемого свойства недвижимого имущества особой его ценности, обусловленной неразрывной связью с землей.

      Статья 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения, объекты незавершенного строительства»⁶.

      В первую очередь обращает на себя внимание используемая в статье терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое  имущество», «недвижимость». Проблема соотношения этих понятий поднималась  таким  исследователем, как В.А. Лапач.⁷ С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и тоже явление, то есть являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что. По крайней мере, первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.

      Логичным  будет предположить, что и понятие  «недвижимая вещь»   неравнозначно  понятию «недвижимое имущество» и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании рассматриваемых понятий. Действительно, термин «недвижимое имущество» включает в себя термин «недвижимая вещь», однако является более широким понятием, определяющим, прежде всего, имущественный комплекс, в состав которого наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами или вообще не являющиеся вещами.⁸ Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома.

      В.П. Крашенинников утверждает, что закрепленное в ст.130 ГК РФ понятие «недвижимость»  по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1   Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

      Во-первых, в Законе умалчивается о судах  и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность  отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. По-видимому, в данном случае можно говорить лишь о стилистической неточности, допущенной при конструировании Закона.⁹

      Проведенный краткий анализ соотношения понятий «недвижимая вещь  недвижимое имущество - недвижимость» и выявленное различие между ними позволяют сделать вывод о том, что содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких как недвижимое имущество, недвижимость.

        Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» и не вполне корректной формулировка абз. 2 п. 1 этой статьи, в соответствии с которой «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой.

      Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь, такие как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов. Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению»¹⁰ Как справедливо заметил Н. А. Сыроедов, «солив временные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению» . Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. Например, когда при помощи современных технических устройств с одного места на другой переместили мост (как это несколько раз практиковалось в г. Москве), то никакой ущерб такому мосту и его назначению причинен не был, а данный объект недвижимости снова используется по своему прямому назначению, но только на новом месте. Лишь в процессе самого перемещения указанный мост невозможно было использовать. Такая возможность появилась вновь только при восстановлении его прочной связи с землей.

      Определенные  объекты, будучи перенесенными, могут  быть квалифицированны как недвижимые вещи только при восстановлении и  сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей. Поэтому следует согласиться с положениями Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 Протокола №12 от 17 февраля 2003 г.), о том,  что неразрывность физической и   юридической связи объекта с землей следует понимать как условие его использование по назначению.¹¹ Однако авторы Концепции считают определение недвижимости, содержащееся в Гражданском кодексе, «достаточно универсальным», с чем трудно согласиться, особенно в части положений о причинении «несоразмерного ущерба назначению».

      Практика  применения ГК РФ и иных нормативных  актов показывает, что ряд перечисленных  в ст. 130 ГК РФ объектов по своему статусу не совсем верно отнесены к недвижимости. Напротив, существуют такие объекты, правовое положение которых действующее законодательство регулирует слишком поверхностно, что не отвечает потребностям современного гражданского оборота.

      Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже впервые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

      Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

      Вследствие  пробела в законодательстве указанный  вопрос решила судебная практика.

        Как указано в п. 16  постановления  Пленума   ВАС РФ от 25 февраля  1998 г. № 8    «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹², по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу . Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

      Однако  ст. 25 Закона о регистрации, на основании содержания которой Пленум ВАС сделал известный вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 213 - ФЗ. Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. 

      1.2 История развития  законодательства  о государственной  регистрации сделок  с недвижимостью 

      Государственная регистрация прав и государственная  регистрация сделок неразрывно связаны между собой.

      Государственная регистрация сделок была предусмотрена  уже в Гражданском кодексе  РСФСР 1922г., в ст.185 которого содержалось  требование о регистрации продажи  строений в коммунальных отделах. Гражданский  кодекс РСФСР 1964г¹³ устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

      Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

      В связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

      Так, в постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности  возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи». В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором».

      Различными  государственными органами предпринимались  попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г¹⁴. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

      Однако  документы, выдаваемые такими организациями  и учреждениями, не могли считаться  правоустанавливающими, поскольку  на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

      Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» ¹⁵, связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

      Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.

      В последствии принимается специальный  законодательный акт (ФЗ «О государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в  котором были закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

        Приведем пример из практики:

      «Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд  с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

      Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

      Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным  и у истца возникло право требовать  от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.