Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Содержание

 Введение 
Глава 1. Недвижимость как объект государственной регистрации

  1.1 Недвижимость как объект сделок и как объект государственной регистрации

1.2 История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью

 1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Глава 2. Общие положения  государственной регистрации сделок с недвижимостью

 2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 2.2 Порядок действия сторон при государственной регистрации сделок с недвижимостью 
Глава 3. Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью

  3.1 Государственная регистрации купли-продажи недвижимости

  3.2 Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

  3.3 Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью

  Заключение

  Список использованной литературы:

Введение 

Ежедневно в Российской Федерации  совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием  рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость.

Это закономерно, поскольку  во всех развитых и развивающихся  странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

Ежедневно появляются сотни  и тысячи новых объектов недвижимого  имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.

В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что  для защиты прав на недвижимость - как  частных собственников, так и  государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему[1]. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости[2].

В соответствии с действующим  законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в  соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено  законом.

Можно ли сказать, что действующее  законодательство, направленное на регулирование  регистрации сделок с недвижимостью  – совершенно?

Актуальность рассмотрение данного вопроса обуславливается  следующими обстоятельствами:

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают  все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку  механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством  и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых  зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки  практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями  и др.)[3].

В сентябре 2003 года вступил  в силу Федеральный закон от 9 июня 2003г. №69-ФЗ «О внесении изменений  и дополнений в Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[4]. Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

В настоящее время особую актуальность приобретает рассмотрение судебной практики и выявление практических проблем.

Итак, цель данной дипломной  работы – исследовать проблематику государственной регистрация сделок с недвижимостью.

Исходя из поставленной цели автор ставит перед собой следующие задачи:

- рассмотреть понятие  недвижимости как объекта государственной  регистрации;

- проанализировать правовое  регулирование государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

- дать понятие, принципы  и значение государственной регистрации  перехода прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

- проанализировать порядок  действия сторон при государственной  регистрации сделок с недвижимостью

- исследовать особенности  и проблематику государственной  регистрации отдельных сделок  с недвижимостью: купли-продажи,  аренды и иных сделок с недвижимостью.

В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию.

В работе будет проанализирован  весь массив законодательства посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью (как действующего, так и ранее действующего) научные  труды и исследования (О.Н.Садиков, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский) комментарии к действующему законодательству (П.В.Крашенниников, А.М. Эрдлевский, А.Ю. Кобалкина и др.), периодические издания.

[1] Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. - 2000. - №11. - С.62.

[2] Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. – №12. - декабрь 2003 г.

[3] Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. - №2. - февраль 2002 г.

[4] Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 16 июня 2003 г. - №24. - Ст. 2244.

1.1 Недвижимость как объект  сделок и как объект государственной  регистрации 

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.

Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими  объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

Что следует понимать под  недвижимостью?

Обратимся к действующему законодательству.

Легальное определение недвижимости дается законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ[1]: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К числу названных объектов законодатель относит: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам, в соответствии с гражданским законодательством  также относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (ст.1) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Как видно из приведенных  понятий, критериями для отнесения  имущества к недвижимому является: прочная связь с землей, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, либо отнесение к таковым законодательным актом.

Между тем, как подчеркивают отдельные исследователи, критерии, предложенные законодателем в ст.130 ГК РФ для разграничения движимого  и недвижимого имущества (прочная  связь с землей и невозможность  перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению), с развитием  технического прогресса становятся недостаточными. В связи с этим в законодательстве, регулирующем технический  и кадастровый учет недвижимости, представляется необходимым установить дополнительные критерии отнесения  объектов к недвижимости, которые  носят технический характер, и  должны быть выработаны соответствующими техническими дисциплинами[2].

На наш взгляд, нет необходимости  в ведении дополнительных критериев, т.к. такое деление проводится в  ряде законодательных актов, что  позволяет говорить об отнесении  того или иного вида имущества  к недвижимому.

Одной из особенностей правового  статуса недвижимости заключается  в том, что право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации  в соответствии с действующим  законодательством, включает:

1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной  регистрации прав);

2) участки недр;

3) обособленные водные  объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания (ст.130 ГК РФ), части  зданий (ст.5 Федерального закона  «О товариществах собственников  жилья»);

6) сооружения (ст.130 ГК РФ); сооружения над и под землями,  объекты инженерной, транспортной  инфраструктуры и благоустройства  (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства  в Российской Федерации»); сооружения  и элементы инженерной инфраструктуры  жилищной сферы (ст.1 Закона РФ  «Об основах федеральной жилищной  политики);

7) нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной  жилищной политики», ст.1 Закона  о государственной регистрации  прав, ст.1 Федерального закона «О  товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о  государственной регистрации прав);

8) предприятия как имущественный  комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона  о государственной регистрации  прав);

9) жилые дома и их  части (ст.558 ГК РФ), жилые дома  с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах  федеральной жилищной политики»,  ст.1 Федерального закона «О товариществах  собственников жилья»); жилые дома  на дачных участках с правом  регистрации проживания в них  (ст.1 Федерального закона «О садоводческих,  огороднических и дачных некоммерческих  объединениях граждан»);

10) квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения,  иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11) комнаты (ст.9 Федерального  закона "О товариществах собственников  жилья", ст.5 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  значения (ст.56 Основ законодательства  РФ о нотариате, ст.5 Федерального  закона «Об ипотеке (залоге  недвижимости)»);

13) жилые строения без  права регистрации проживания  в них и хозяйственные строения  и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения  и хозяйственные строения и  сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих,  огороднических и дачных некоммерческих  объединениях граждан»);

14) кондоминиумы как комплексы  недвижимого имущества (Федеральный  закон «О товариществах собственников  жилья», ст.1 Закона о государственной  регистрации прав);

15) объекты незавершенного  строительства, не являющиеся  предметом действующего договора  строительного подряда (ст.25 Закона  о государственной регистрации  прав, п. 16 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 25 февраля 1998 г. №8);

16) другие объекты, которые  будут отнесены к недвижимости  законодательным путем.

В чем заключается необходимость  государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Основная особенность  приобретения прав на недвижимость заключается  в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, установленные законом. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.

В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя  приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.

Таким образом, государственная  регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более  строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301.

[2] Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. – Томск. – 2003.

1.2 История развития законодательства  о государственной регистрации  сделок с недвижимостью 

Государственная регистрация  прав и государственная регистрация  сделок неразрывно связаны между собой.

Государственная регистрация  сделок была предусмотрена уже в  Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский  кодекс РСФСР 1964 г[1]. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием  в России рыночных отношений и  заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные  общества и товарищества, которые  приобрели недвижимость в частную  собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного  факта от государства, поскольку  оно являлось бывшим собственником  имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся  психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных  финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью  отдельных нормативных актов  суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях  момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи»[2]. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором»[3].

Различными государственными органами предпринимались попытки  выдавать правоустанавливающие документы  на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды  имущества различных уровней  выдавали Свидетельства на право  собственности на имущественные  комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные  удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"[4] и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г.[5] В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления  таких действий законодательство РСФСР  в качестве основания (титула) собственности  признавало договоры купли-продажи  и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались  планы приватизации предприятий  с приложениями - актами оценки имущества  при соблюдении обязательной государственной  регистрации данного предприятия.

Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР "О собственности  в РСФСР"[6], связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Впервые понятие государственной  регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности  на недвижимость и сделок с ним  было введено новым Гражданским  кодексом РФ.

В последствии принимается специальный законодательный акт (ФЗ «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в котором были закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

Стоит заметить, что в  отдельных субъектах Российской Федерации до принятия ФЗ «О государственной  регистрации…» организовывалась местные  системы «государственной регистрации» сделок с недвижимостью. Однако с  принятием названного ФЗ они утратили свою юридическую силу и значимость. Приведем пример из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском  к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании  договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор  аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку  договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика  предоставления нежилого помещения  во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции  иск удовлетворил. При этом суд  исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров  аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации  до введения в действие Закона о  государственной регистрации на основании нормативного акта правительства  субъекта Российской Федерации в  целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации  договор аренды не может считаться  незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ»[7].

Таким образом, регистрация  договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией.

Между тем, необходимо подчеркнуть, что как это следует из п.1 и 2 ФЗ «О государственной регистрации…»  права на недвижимое имущество, возникшие  до вступления в силу Закона, и прошедшие  регистрацию по правилам, действовавшим  до этого момента, признаются юридически действительными. Подлежавшие регистрации  сделки, являвшиеся основаниями возникновения  таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация  прав на недвижимость и сделок с  ней, осуществлявшаяся до вступления в  силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

Представляется, что в  указанных случаях учреждение юстиции  по регистрации прав не может отказать в государственной регистрации  прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной  регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом Минюст России не исключает  возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные  основания полагать, что проведенная  ранее регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее  зарегистрированная сделка не соответствует  законодательству, действовавшему в  момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав[8].

[1] ГК РСФСР 1964 года // М.: Норма. – 1991.

[2] Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1994. – №2.

[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1996 г. - №4.

[4] Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-I "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 4 июля 1991 г. – №27. - Ст. 927.

[5] Указ Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий" // Российская газета. - 20 февраля 1992 г. – №41.

[6] Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (с изменениями от 24 июня 1992 г.) // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР. - 27 декабря 1990 г. - N 30. - Ст. 416.

[7] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[8] Письмо Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ПК «О Порядке применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Контекстная рекламаБегун

Недвижимость на Avito.ru!

Тысячи бесплатных объявлений о покупке и продаже недвижимости!

Контекстная рекламаБегун

Согласования регистрация  в ФРС

Юридические услуги, поможем  решить любые вопросы с недвижимостью.

1.3 Правовое регулирование  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним 

В настоящее время на правовое регулирование государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Представим иерархию (по их юридической силе) нормативных  актов направленных на регулирование  порядка государственной регистрации  перехода прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Базисными актами национального  законодательства Российской Федерации, являются ГК РФ и Федеральный закон  от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003г.)[1] (далее по тексту – ФЗ «О государственной регистрации…»).

Наряду с ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…»  можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, в частности таких объектов как: морские и речные суда, воздушные суда:

- Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.)[2];

- Кодекс внутреннего водного  транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.)[3];

- Кодекс торгового мореплавания  Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г.)[4];

- Воздушный кодекс РФ  от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (с изм. и доп. от 8 июля 1999 г.)[5];

- Лесной кодекс Российской  Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с  изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 25 июля, 24 декабря 2002 г., 10, 23 декабря 2003 г.)[6];

- Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах  собственников жилья" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)[7] и др.

Названные законодательные  акты устанавливают особенности  государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого  имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных  актов направленных на регулирование  государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним – подзаконные нормативные акты.

Значение подзаконных  нормативных актов в регулировании  отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале 90-х гг., данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству).

В настоящее время, как  мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов - Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом.

В качестве примера можно  выделить:

- Постановление Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об  утверждении Правил ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним" (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.)[8];

- Постановление Правительства  РФ от 26 февраля 1998 г. №248 "Об  установлении максимального размера  платы за государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и за предоставление  информации о зарегистрированных  правах" (с изм. и доп. от 16 июля 2002 г., 13 октября 2003 г.)[9];

Также необходимо выделить ведомственные нормативные акты (акты, принимаемые отдельными министерствами и ведомствами). В отношении таких  документов существует общее правило: нормативные акты министерств и  ведомств Российской Федерации, затрагивающие  права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной  регистрации в Министерстве юстиции  Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Какие полномочные органы вправе принимать акты направленные на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Согласно постановлению  Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378[10] уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Минюст РФ.

В качестве примера акта устанавливающего порядок государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно  выделить:

- Приказ Минюста РФ  от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении  Методических рекомендаций о  порядке государственной регистрации  права общей собственности на  недвижимое имущество" (с изм. и доп. от 12 ноября 2003 г.)[11];

- Правила ведения книг  учета документов и дел правоустанавливающих  документов при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (утв. приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343)[12].

Непосредственно порядок  регистрации конкретных сделок с  недвижимостью устанавливается  следующими нормативными актами:

- О порядке государственной  регистрации договора мены и  (или) перехода прав на объекты  недвижимого имущества, находящиеся  на территориях различных регистрационных  округов см. приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183[13]

- Инструкция о государственной  регистрации прав и сделок  с объектами недвижимого имущества,  расположенными на территории  нескольких регистрационных округов,  утверждена приказом Минюста  РФ, Минимущества РФ, Госстроем РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. №193/17/2/169[14]

- Инструкция о порядке  регистрации ипотеки жилого помещения,  возникшей в силу закона или  договора, а также о порядке  регистрации смены залогодержателя  в связи с переходом прав  требований по ипотечным кредитам, утверждена приказом Минюста  РФ, Госстроя РФ и Федеральной  комиссии по рынку ценных бумаг  от 16 октября 2000 г. - №289/235/290[15]

- Инструкция о порядке  государственной регистрации договоров  купли-продажи и перехода права  собственности на жилые помещения,  утверждена приказом Минюста  РФ от 6 августа 2001 г. - №233[16]

- Инструкция о порядке  государственной регистрации договоров  аренды, безвозмездного пользования,  концессии участков лесного фонда  (леса) и прав на участки лесного  фонда (леса), утверждена приказом  Минюста РФ от 23 января 2002 г. - №18[17]

- Приказ Минюста РФ  от 27 июня 2003 г. №152 "Об утверждении  Инструкции о порядке государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  в кондоминиумах" (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г.)[18] и другие.

Особенности государственной  регистрации сделок с такими объектами  недвижимости как морские и речные суда устанавливается в:

- Правила регистрации  судов и прав на них в  морских торговых портах, утвержденные  приказом Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. №145[19];

- Правила регистрации  судов рыбопромыслового флота  и прав на них в морских  рыбных портах, утвержденные приказом  Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30[20].

Отдельно необходимо остановиться на судебной практике (обзорах судебной практики). Несмотря на то, что в нашей  стране судебная практика не является общеобязательной в правоприменении (как в странах с англо-саксонской системой права), но в тоже время, обзоры судебной практики систематизируют наиболее частые ошибки судов, проблемные вопросы на практике, что, безусловно, полезно при исследовании проблематики отношений регистрации сделок с недвижимостью. Итак, можно выделить:

- Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения  споров, связанных с применением  Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним"[21];

- Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения  арбитражными судами земельного  законодательства"[22];

- Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений[23].

В заключение подчеркнем, что  субъекты Российской Федерации не вправе принимать акты, направленные на регулирование  правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданское законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведению Российской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике.

Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился  в арбитражный суд с иском  к арендатору о признании незаключенным  договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции  удовлетворил иск арендодателя о  признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы  субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной  инстанции решение отменено и  в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в  случаях, когда такая регистрация  предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция  Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации  правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов  сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный  акт об обязательной государственной  регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества  независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ как  акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор  аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной  регистрации»[24].

Таким образом, изданный субъектом  Российской Федерации или его  органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом  такая государственная регистрация  не установлена, не должен применяться  арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.3 Закона «О государственной регистрации…»  субъекты Российской Федерации принимают  нормативные правовые акты о поэтапном  создании органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Таким образом, иное нормотворчество в этой области  – незаконно и не должно применяться  судами.

В заключение данной главы  еще раз подчеркнем, что на сегодняшний  день законодательство о государственной  регистрации прав представляет собой  законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

[1] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

[3] Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 12 марта 2001 г. - №11. - Ст. 1001.

[4] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 мая 1999 г. - №18. - Ст. 2207.

[5] Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 24 марта 1997 г. - №12. - Ст. 1383.

[6] Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 февраля 1997 г. - №5. - Ст. 610.

[7] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г. - №25. - Ст. 2963.

[8] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - №8. - Ст. 963.

[9] Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - №9. - Ст. 1121.

[10] Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 ноября 1997 г. – №45. - Ст.5195.

[11] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" // Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. - июль 2003 г. - №27.

[12] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. – №2.

[13] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №10.

[14] Приказ Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2000 г. - N 8.

[15] Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 27 ноября 2000 г. - N 48.

[16] Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №9.

[17] Приказ Минюста РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №3.

[18] Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №8.

[19] Приказ Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. N 145 "Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 12 февраля 2001 г. - №7.

[20] Приказ Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30 "Об утверждении Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. -28 мая 2001 г. - №22.

[21] Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[22] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №5.

[23] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[24] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

2.1 Понятие, принципы и  значение государственной регистрации  перехода прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 

Государственная регистрация  недвижимого имущества и сделок с ним предусмотрена фактически всеми правовыми системами мира.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…» - это юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации.

Институт государственной  регистрации прав следует характеризовать  как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения  прав на недвижимость, основанный на сочетании  методов преимущественно административно-правового  и гражданско-правового регулирования.

Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру  с целью признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимость, результатом  которой является решение о наличии  или отсутствии оснований для  внесения соответствующих записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация  прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности[1].

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности[2].

Как подчеркнул законодатель, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона).

В этой связи приведем пример из практики:

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному  частному предприятию, которое, не уплатив  его стоимости и не зарегистрировав  перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия  скрылся.

Арбитражный суд отказал  акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности  у приобретателя возникает с  момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена  государственная регистрация перехода к покупателю права собственности  на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности  на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество  другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального  частного предприятия здание, не проверило  документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано  это сделать, то есть действовало  неосмотрительно, на свой страх и  риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение  суда первой инстанции и удовлетворила  исковые требования акционерного общества».

Согласно ст.131 ГК РФ государственной  регистрации подлежат следующие  права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право  оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и др.).

Закон «О государственной  регистрации…» предусматривают  две основные формы государственной  регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Как следует из положений  Закона «О государственной регистрации…»  и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация  – обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона).

В связи с вышесказанным, на практике возникает вопрос: Возможна ли добровольная регистрация договора, когда такая регистрация не предусмотрена  законодательством? То есть, например, стороны в рамках договора, объектом которого выступает недвижимость, обговорили в его рамках, что договор вступает в силу в момент его регистрации.

Приведем пример из практики:

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие  договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной  регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации  отказало в регистрации, поскольку  данный договор не подлежит государственной  регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции  отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной  регистрации государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация  сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных  законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации  во всех случаях, когда закон предусматривает  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено  государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение  сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия  о том, что он подлежит государственной  регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие  является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной  регистрации договора купли-продажи  здания»[3].

Как видно из примера, учреждение юстиции, осуществляющее государственную  регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации  договора купли-продажи здания, так  как закон не предусматривает  государственной регистрации такого договора.

Стоит заметить, что нет  необходимости регистрировать и  предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем  заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

[1] Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. – Томск. – 2003.

[2] Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №1.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

Контекстная рекламаБегун

Согласования регистрация  в ФРС

Юридические услуги, поможем  решить любые вопросы с недвижимостью.

Контекстная рекламаБегун

Недвижимость на Avito.ru!

Тысячи бесплатных объявлений о покупке и продаже недвижимости!

2.2 Порядок действия сторон  при государственной регистрации  сделок с недвижимостью 

Порядок государственной  регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона «О государственной регистрации…» (Глава III).

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной  регистрации прав определен в  ст.13 Закона «О государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  настоящего Федерального закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа  об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей  на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной  регистрации.

С заявлением о государственной  регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может  проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные  права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально  удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может  обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную  регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343[1]).

Расписка в получении  документов на государственную регистрацию  выдается каждому заявителю. При  этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную  регистрацию договора, и на государственную  регистрацию перехода права, то заявителю  может быть выдана одна расписка в  получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета  входящих документов.

В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и  документов, необходимых для государственной  регистрации.

Государственная регистрация  перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226[2].

Если одновременно с государственной  регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной  регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного  ограничения (обременения) права.

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый государственный  реестр прав.

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.

[1] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.

[2] Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" // Новые законы и нормативные акты. - 2003 г. - №43.

3.1 Государственная регистрации купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества  закреплена в ст.549 ГК РФ – это  соглашение, по которому продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[1]).

Государственной регистрации  подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо  сложных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и  за переходом прав по ней, законом  предусмотрена государственная  регистрация и сделки, и прав по этой сделке[2].

К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор  купли-продажи нежилого помещения  не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в  полном объеме. При рассмотрении спора  судом установлено, что сумма  основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании  пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован  в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В  этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция  не согласилась с решением суда и  удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция  обоснованно сослалась на следующие  обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента  его заключения. В статье 433 Кодекса  указано, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли-продажи иных, кроме  указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права  собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи  здания следует считать заключенным  с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации»[3].

Как видно из примера, такой  договор вступает в юридическую  силу с момента его подписания, тогда как договор продажи  жилого помещения подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Договор продажи и переход  права считаются зарегистрированными  со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный  реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

На практике зачастую возникает  вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые  помещения», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации  договора продажи и перехода права  желание сторон договора продажи  допускают государственную регистрацию  договора продажи и перехода права  одновременно, то документы, необходимые  для государственной регистрации  перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную  регистрацию договора продажи и  на государственную регистрацию  перехода права, а также документы  об оплате государственной регистрации  договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована – является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация  обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном  ею жилом доме, подписала договор  купли-продажи одной из этих квартир  с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации  на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор  купли-продажи той же квартиры, заключенный  между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с  другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи  был зарегистрирован в установленном  порядке, переход права собственности  на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела  право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано  зарегистрировать новый договор  купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции  в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о  государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации»[4].

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление  о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

Важно подчеркнуть, что договор  продажи доли в праве общей  долевой собственности на жилое  помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности  на жилое помещение, приобретаемой  на основании договора продажи доли, также подлежат государственной  регистрации (ст.251 ГК РФ).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение  обременены правами третьих лиц  и в соответствии с законодательством  Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст.38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[5], то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании  законодательства Российской Федерации  в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены  обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию  договора продажи представляется такое  согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

При продаже жилых помещений  на публичных торгах, в том числе  в порядке обращения взыскания  на арестованное имущество, продавцом  имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать  сделки с недвижимостью, с которой  заключен договор о проведении публичных  торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве"[6].

На практике зачастую возникает  вопрос: подлежит ли государственной  регистрации смешанный договор  с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или  же он не подлежит регистрации?

Проиллюстрируем примером из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный  суд с иском к закрытому  акционерному обществу о признании  договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что  в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия  подлежит обязательной государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный  договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих  частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном  договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет  такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части  обязательств по договору купли-продажи  предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции  иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить  договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных  законом или иными правовыми  актами (смешанный договор). Смешанный  договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами  договор представляет собой смешанный  договор, так как в нем стороны  соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку  заключенный сторонами смешанный  договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как  имущественного комплекса, подлежащего  обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный  договор подлежит обязательной государственной  регистрации, при отсутствии которой  должен считаться незаключенным.

[1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1

[2] Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) - М.: Спарк, 1999 г.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1.

[4] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

[6] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3591.

3.2 Государственная регистрация  аренды недвижимого имущества 

Договор аренды в соответствии со ст.606 ГК РФ представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и (или) пользование.

Долгое время регистрация  договора аренды недвижимого имущества  была окутана спорами и теоретическими дискуссиями.

Проблема вытекала из следующих  норм. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.216 ГК РФ, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в п.3 ст.26 Закона «О государственной регистрации…» говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст.4, а также абз.6 п.6 ст.12 Закона «О государственной регистрации…» предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды[1].

В п. 2 ст.609 ГК РФ также установлена  обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями  Гражданского кодекса РФ и Закона «О государственной регистрации…», что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить  эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения  в ГК РФ, либо привести в соответствие с ГК РФ ст.26 Закона, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш  взгляд, предпочтительнее.

В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением  Закона «О государственной регистрации…», разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации  права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст.26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Итак, государственная регистрация  аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ в  случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации  договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

Как следует из Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53[2] к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Как мы уже подчеркнули, как  следует из положений Закона, договор  аренды здания (сооружения) подлежит государственной  регистрации только в тех случаях, когда срок его действия составляет год и более. В этой связи на практике зачастую возникают споры. Приведем пример:

«Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском  о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами  был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны  распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что  фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной  регистрации. Однако договор не был  зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции  в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял  менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими  договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что  наличие в договоре названного условия  не влияет на определение момента, с  которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его  действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и  срок его действия определяются в  соответствии с общими положениями  ГК РФ.

На этом основании арбитражный  суд признал, что для целей  государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор  аренды здания следует считать заключенным  на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в  силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор  не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания  его незаключенным».

Таким образом, если стороны  установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются  к их отношениям, существовавшим в  течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Отдельно необходимо остановиться на случаях продления договора аренды.

Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается  в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации  подлежит договор аренды здания, заключенный  только на срок не менее одного года.

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее  одного года, на такой же срок после  окончания первоначального срока  аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который  не подлежит государственной регистрации  в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ[3].

Если в вышеуказанных  случаях договора не подлежат государственной  регистрации, то в нижеприведенном  примере, обязательна регистрация  дополнительного соглашения:

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений  которого были сданы предыдущим собственником  здания в аренду на 10 лет на основании  зарегистрированного в установленном  порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное  общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено  соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное  общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор  не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции  в иске о взыскании арендной платы  в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что  согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается  в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого  письменного документа, т.е. в той  же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации  договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции  решение отменил и иск о  взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного  договора аренды, удовлетворил по следующим  основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое  данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при  изменении зарегистрированного  договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что  означает изменение зарегистрированного  обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор  аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным  до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке».

Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также  подлежит обязательной государственной  регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Важно подчеркнуть, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной  регистрации, также подлежит государственной  регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Если в аренду сдается  земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную  регистрацию прав, прилагается кадастровый  план земельного участка с указанием  части его, сдаваемой в аренду.

Согласно Федеральному закону «Об обороте сельскохозяйственных земель» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ[4] в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

Может ли быть зарегистрирована доля в праве аренды?

Приведем пример из практики:

«Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный  суд города Москвы с иском к  Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает  заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

Решением суда первой инстанции  от 18.07.02 отказ в государственной  регистрации признан незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование  отказа в регистрации, основаны на ошибочном  толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной  инстанции от 25.09.02 решение оставлено  без изменения.

Федеральный арбитражный  суд Московского округа постановлением от 03.12.02 оставил решение и постановление  без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения  суда первой инстанции, постановлений  судов апелляционной и кассационной инстанций Москомрегистрация ссылается на то, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим  основаниям.

Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной  регистрации договора аренды земли  исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим  по форме и содержанию требованиям  пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса  Российской Федерации в части  множественности лиц на стороне  арендатора.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной  регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной  регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК "Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 31.10.2000 N 2753 (с изменениями от 16.04.01 N 964), устанавливающее гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды от 27.12.01 N М-04-020243 является земельный  участок общей площадью 12 830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена  доля в размере 920/1000 в праве аренды указанного участка.

Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным  статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся  в государственной или муниципальной  собственности и на которых расположены  здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся  на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют  право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, в настоящее время  законодательством не установлен, что  исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный  участок является неделимым, а находящиеся  на нем строения и сооружения принадлежат  разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них  права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Представленный на государственную  регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243 не соответствовал указанным  требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.

Таким образом, решение суда первой инстанции, постановления судов  апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и  руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение суда первой инстанции от 18.07.02, постановление  суда апелляционной инстанции от 25.09.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15920/02-96-77 и постановление  Федерального арбитражного суда Московского  округа от 03.12.02 по тому же делу отменить.

Гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" в иске к Московскому  городскому комитету по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним о признании  незаконным отказа в государственной  регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию отказать»[5].

Таким образом, суд, отказывая  в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации  договора аренды земельного участка, исходил  из того, что действующим законодательством  предусмотрена возможность сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

[1] Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве Законодательство. - N 2. - февраль 2002 г. – с .19.

[2] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[3] Там же.

[4] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002 г. - №30. - Ст. 3018.

[5] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2003 г. N 12168/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003 г. - №11.

3.3 Государственная регистрация  иных сделок с недвижимостью 

Недвижимость выступает  в качестве объекта множества  сделок: безвозмездного пользования, дарения  и мены, ипотеки и т.д. Рассмотрим особенности регистрации ряда сделок, наиболее часто заключаемых на практике.

В ближайшие годы, в связи  с развитием отношений ипотек в Российской Федерации, станет массовой государственная регистрация ипотеки.

В этой связи Минюстом РФ совместно с Госстроем РФ и  ФКЦБ РФ была разработана и принята  Инструкция о порядке регистрации  ипотеки жилого помещения, возникшей  в силу закона или договора, а  также о порядке регистрации  смены залогодержателя в связи  с переходом прав требований по ипотечным  кредитам, (утверждена приказом Минюста  РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16 октября 2000 г. N 289/235/290).

Итак, каковы особенности  государственной регистрации ипотеки?

На основании ст.334 ГК РФ залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое  имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[1] не допускается ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем ипотека может быть установлена на жилые помещения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности (п. 1 ст.6, п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации (п.1 и 2 ст.10 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом  «О государственной регистрации…»  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Определенные особенности  законодатель связывает с государственной  регистрацией ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату  ренты (статья 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи  жилого помещения с оплатой в  рассрочку, если иное не предусмотрено  договором (статья 488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения  за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной регистрации  ипотеки, возникшей на основании  закона, не требуется представления  в учреждение юстиции по регистрации  прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Особенностям регистрации  права на недвижимое имущество и  сделок с ним в кондоминиумах, наряду со ст.23 Закона «О государственной  регистрации…», а также ФЗ «О товариществах  собственников жилья» посвящены:

- Инструкция о порядке  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в кондоминиумах  (утв. приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152) (с изменениями от 19 ноября 2003 г.);

- Методические рекомендации  о порядке государственной регистрации  права общей собственности на  недвижимое имущество, утверждены  приказом Минюста РФ от 25 марта  2003 г. N 70[2];

- Методические рекомендации  по порядку проведения государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  утверждены приказом Минюста  РФ от 1 июля 2002 г. N 184[3].

Кондоминиум представляет собой  единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст.1 Федерального закона «О товариществах собственниках жилья»).

Исходя из п. 1 ст. 9 названного Закона доля каждого домовладельца  в праве общей долевой собственности  на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих  ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным соглашением участников долевой собственности на общее  имущество не установлено иное.

На основании статьи 5 Федерального закона в состав кондоминиума могут входить объекты:

- одно здание, или его  часть, или несколько зданий, в  которых помещения принадлежат  различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным  участком в установленных границах, пешеходными, транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними  зелеными насаждениями и другими  подобными объектами;

- несколько компактно  расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных  домов с приусадебными участками  или без них, гаражей и других  объектов, объединенных общим земельным  участком и элементами инфраструктуры (п.1 ст. 5 Федерального закона).

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (пункт 2 статьи 5 Федерального закона).

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права  собственности домовладельцев на помещения  в кондоминиуме (п.3 ст.8 Федерального закона). Исходя из п.4 ст.8 Федерального закона по соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам.

Государственная регистрация  возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права  на жилое или нежилое помещение  в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей  долевой собственности на общее  имущество (п.2 ст.23 Закона).

Права на недвижимое имущество  в кондоминиуме и сделки с ним  подлежат государственной регистрации  с предоставлением паспорта домовладения.

В заключение остановимся  на ряде практически важных вопросах.

Подлежит ли государственной  регистрации соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого  имущества?

Приведем пример из практики:

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и  обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения  обязательств по возврату кредита пять принадлежащих обществу квартир  в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации  перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном  не было зарегистрировано учреждением  юстиции и, следовательно, не соответствовало  требованиям, предъявляемым законодательством  к документам, представляемым на государственную  регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции  иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход  к банку права собственности  на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный  суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким  образом, пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает  государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной  от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной  регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых  она прямо предусмотрена в  ГК РФ.

Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной  регистрации соглашения, определяющего  размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого  имущества, то, следовательно, такое  соглашение не нуждается в отдельной  государственной регистрации.

Таким образом, соглашение, определяющее размер, сроки и порядок  предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности  на недвижимое имущество, предоставляемое  в качестве отступного.

Также необходимо подчеркнуть, что договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

[1] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

[2] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №5.

[3] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень "Строй-Информ". - 2002 г. - №9.

Контекстная рекламаБегун

Участок на водохранилище

Евродеревня на Вазузском водохранилище.

Контекстная рекламаБегун

Регистрация ООО!

Регистрация общества с ограниченной ответственностью 14300 р. от 12 дн.

Заключение 

Государственная регистрация  перехода прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру  с целью признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимость, результатом  которой является решение о наличии  или отсутствии оснований для  внесения соответствующих записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Государственная регистрация  прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и  др.).

Действующее законодательство предусматривают две основные формы  государственной регистрации: регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию  сделок с ним. Государственная регистрация  обязательна в тех случаях, когда  на это есть указание законодательного акта.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  настоящего Федерального закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа  об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной  регистрации прав;

-совершение надписей  на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый государственный  реестр прав.

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.