Государственная регистрация земель

Содержание

Введение

Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное ее использование является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы, улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям. [21]

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов технология ведения учета и регистрации земель начала развиваться в России         с X века, а с 13 декабря 1968 г. ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель.

Для учета регистрации земельных участков (ранее учтенных и вновь созданных) необходимо наличие правовых и картографических документов, а также информации о земельном фонде, имеющие особый правовой режим использования (наличие обременений, линейные объекты и др.).

Одно из условий ведения государственного кадастра недвижимости – это правовая однозначность местонахождения земельных участков и их границ. Кадастровое деление территорий позволяет однозначно идентифицировать любой земельный участок на основе уникального кадастрового номера, выявить субъект права на данный участок, определить основные пространственные и стоимостные характеристики объектов земельно-имущественного комплекса.

Такое кадастровое деление позволяет также территориально привязать к земле иные объекты недвижимости, что создает основу для формирования государственного кадастра объектов недвижимости, а также обеспечить свободный доступ кадастровой информации об интересующих объектах недвижимости заинтересованных ведомств, организаций, юридических лиц и граждан. [8]

Материалы государственного кадастра недвижимости широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью данных государственного кадастра недвижимости можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий. [21]

Составная часть государственного кадастра недвижимости – государственная регистрация земли – это запись в государственных документах установленного образца сведений о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, ценностные характеристики, географические параметры.

Государственный кадастровый учет земельных участков также является составной частью земельного кадастра. Государственный кадастровый учет – это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемых путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов. [17]

В Кишертском районе государственная регистрация и учет земель осуществляется Кишертским филиалом Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Пермскому краю.

Государственному земельному учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Приведенная выше информация о государственном учете земель подчеркивает важность государственного земельного учета в процессе землеустройства. Ведь если не будет учета земель, не было бы и информации о количественных и качественных характеристик земельного учета, без них не смогли бы создать рационального использования, что привело бы только к уничтожению состояния земель. Из вышесказанного следует, что государственный учет является неотъемлемым звеном землеустройства.

По данным Роснедвижимости, в каждом субъекте Российской Федерации появляется ежемесячно от 15 до 300 тыс. новых объектов регистрации и учета. Поэтому Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица и граждане заинтересованы в обеспечении своих гарантий на конкретные земельные участки и иные объекты недвижимости, учете их правовых, количественных и качественных характеристик. Поэтому необходимо проведение государственного кадастрового учета земельных участков и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также количественного и качественного учета земель, что подтверждает актуальность темы дипломного проекта – «Государственная регистрация и учет земель в Кишертском районе».

Цель данного дипломного проекта состоит в изучении теоретических и практических вопросов государственного кадастрового учета земель на уровне муниципального образования.

Объектом исследования является механизм организации государственной регистрации и кадастрового учета в Кишертском районе.

В соответствии с целью дипломного проекта были определены следующие задачи:

1. теоретические положения земельного кадастра;
2. технология ведения земельного кадастра и порядок осуществления государственного кадастрового учета;
3. анализ земельный фонд Кишертского района;
4. осуществление государственной регистрации и кадастрового учета в районе;
5. охрана труда и техника безопасности при выполнении работ;
6. экологическое обоснование проекта.

В данном дипломном проекте будут рассмотрены государственная регистрация прав на недвижимое имущество и учет земель в Кишертском районе Пермского края.

1 Кадастровый учет и регистрация  прав на землю

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений. [6]

В настоящее время государственный кадастр недвижимости является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных о земельных ресурсах и содержит сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках. [17]

Государственный кадастровый учет – описание и индивидуализация в Едином Государственном Реестре Земель (ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. [6]

Государственный кадастр недвижимости занимает особое положение в ряду других государственных и ведомственных кадастров.

Исторически сложилось, что ведение земельного кадастра включает процессы учета и регистрации земель, естественно – историческое и экономическое описание земель, их оценку. Содержание и значение этих процессов в различные времена в разных странах решали по-разному. Содержание и место каждого процесса в общей системе ведения земельного кадастра зависели от существующих земельных отношений, от потребностей и интересов как общества в целом, так и отдельных его граждан. [8]

1.1 История создания и развития  земельно-учетных и регистрационных  систем в Российской Федерации

Первые описания земель в России появились в IX веке. Они касались, главным образом, монастырских и церковных земель и служили основанием для наделения духовенства имуществом, в частности землей.

Существовавший в XI веке качественный учет земель имел упрощенный характер. Так «Русская правда» сохранила сведения о подразделении земель только по видам угодий (дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья). Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII веку.

Писцовые межевания можно считать первой земельной реформой, связанной со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского княжества.

Для описания земель в XVI веке было создано специальное учреждение – Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились писцами. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах, которые составлялись в 2-х экземплярах: один посылался в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался для воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. В писцовых книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп – добрые, худые и очень худые, средние. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв.

Следующий этап развития земельно-учетных и регистрационных систем был обусловлен политикой Петра I – он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имела целью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждое обмежевание и уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений.

Генеральное межевание проводилось во второй половине XVIII века и первой половине XIX века. Им было охвачено 35 губерний, в которых насчитывалось 188 264 владений площадью 300,8 млн. га.

Для подготовки высококвалифицированных кадров в 1779 г. в Москве была основана землемерная школа при межевой Канцелярии, с 1819 г. она становится Константиновским землемерным училищем, а с 1835 г. – Межевым институтом, на основе которого позднее были образованы Московский институт геодезии, аэрофотосъемки и картографии и Московский институт инженеров землеустройства, преобразованные в настоящее время в государственные институты.

Земельная реформа 1861 г. (отмена крепостного права) сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их пользовании до воли. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией по форме земельного кредита.

Начало Столыпинской реформы относят к выходу Указа императора Николая II – 6 ноября 1906 г. Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу XX века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения. [17]

Революция 1917 г. повлекла за собой изменение всех законодательных актов.

Начиная с 1955 г. был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.

За годы советской власти были созданы 3 основных вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме и имели достаточно низкую точность.

После национализации российские земли до внесения 1990 г. поправок в Конституцию РСФСР 1976 г. не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С началом процесса перестройки было принято большое количество законодательных актов, связанных с вопросом использования земли. в них указано, что формы владения землей могут быть следующими: пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение; землевладение и землепользование являются платными.

С распадом СССР возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра. Существующие законодательные акты, действующие на территории Российской Федерации, не регламентируют многих вопросов, возникающих при создании кадастра недвижимости. Так, по исторически сложившимся причинам в России достаточно хорошо развиты организационно-правовые вопросы земельного кадастра, большей степенью ориентированного на учет сельскохозяйственных земель и незастроенных территорий, в то время как организационно-правовые вопросы кадастра недвижимости городских территорий практически еще не проработаны.

Таким образом, проведение земельной реформы еще раз подчеркнуло необходимость государственного кадастра недвижимости как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. [18]

1.2 Правовые основы формирования  системы кадастрового учета

Составной частью земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков, который осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной информации в государственную кадастровую книгу.

Первые нормативно-правовые акты, в которых было начато формирование законодательной базы единой системы и технологии ведения государственной регистрации и кадастрового учета земель в Российской Федерации были приняты в 60 – 70 гг. XX века.

После 1991 г. активно совершенствовался государственный земельный кадастр, расширялись его функции в условиях реформирования земельных отношений, что было отражено в законодательных и директивных документах.

С целью получения постоянно обновляемой качественной учетной информации о природных свойствах и экологическом состоянии земель для оперативного обновления учетных кадастровых данных с 1991 г. получило развитие самостоятельное направление деятельности кадастровых органов – мониторинг земель, ведение которого было регламентировано постановлением Правительства «О мониторинге земель» (1992 г.).

В период проведения земельной реформы (с ноября 1992 г. по декабрь 1993 г.) было продолжено совершенствование системы регистрации различных форм землевладений и землепользований, проведение учета количества и качества земель, что потребовало за короткий срок принять более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 ноября 1993 г. вышел Указ Президента РФ  «О регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы  в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находившимися у них в собственности, что создало правовую основу для развития земельного оборота в России.

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Этим Указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы была возложена организация ведения многофункционального земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки, также ведение Поземельной книги. Во исполнение положений данного Указа специалистами Роскомзема были разработаны нормативно-правовые документы, в которых определялись порядок регистрации прав на землю и порядок выдачи соответствующих свидетельств о праве собственности; подготовлены методические указания о регистрации прав, Положение по ведению Поземельной книги; Положения о регистраторе прав и о дежурной кадастровой карте, на которых должны быть представлены все земельные участки и прочно связанные с ними недвижимость, причем каждый из участков должен иметь свой уникальный для всей России кадастровый номер. [8]

21 октября 1994 г. Государственная Дума приняла  Гражданский кодекс Российской  Федерации, который отнес земельные  отношения к сфере отношений, регулируемым гражданским законодательством.

С этого времени объект недвижимости включает в себя три основных элемента: земля (земельные участки), улучшения, принадлежности недвижимого имущества. [2]

21 июля 1997 г. был принят Федеральный Закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», регламентирующий, что государственной регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданскому кодексу государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поэтому государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. [4]

До 2000 г. государственный земельный кадастр содержал сведения о землепользователях, о количественной и качественной характеристике земель (угодьях) и экономические характеристики. Кроме того, в процессе ведения государственного земельного кадастра до 1997 г. объекты и субъекты земельного кадастра регистрировали, определяли и фиксировали их права на земельные участки. [8]

Федеральный Закон от 2000 г. «О государственном земельном кадастре» определил иное содержание земельного кадастра: «Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов». Поэтому с принятием этого Федерального Закона содержание учета земель также изменилось с установлением количества и качества угодий и категорий земель на разных уровнях на процесс регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением записей в ЕГРЗ.

Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. принят в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.

Исходя из понятия земельного участка, содержащегося в ст. 261 ГК РФ,    ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 15 ФЗ «О землеустройстве», следует, что содержание государственного земельного кадастра является описание земельных участков как недвижимых вещей, находящихся в имущественном обороте. Поэтому состав сведений о земельных участках, включаемый в государственный земельный кадастр, должен определяться требованиями ГК РФ к сделкам, а именно к определению предмета сделки.

В 2002 г. в Российской Федерации начали формировать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Одновременно с принятием Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации (2001 г.) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)», которая является логическим продолжением Федеральной программы на 1996 – 2001 гг. К новой Программе добавлена подпрограмма государственного учета объектов недвижимости.

Цель этой Программы – создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.

В результате реализации данной Программы сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, при которой вся информация о недвижимом имуществе представлена в виде единого банка данных – Государственного кадастра недвижимости. [7]

13 сентября 2005 г. вышло Постановление Правительства РФ «Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)". Цели данной  подпрограммы – создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; 
создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости; создание единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; 
информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; 
развитие института налоговой оценки объектов недвижимости, проведение кадастровой оценки объектов недвижимости; 
сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и получении сведений из государственного кадастра недвижимости. [18]

Государственный кадастровый учет и регистрация земель на основе автоматизации и применения современных технологий на различных административно-территориальных уровней позволяет оценить капитальные затраты и ежегодные издержки, увеличить налогооблагаемую базу, ускорить подготовку и выдачу правоустанавливающих и отчетных документов, организовать эффективную работу с потребителями кадастровой информации. [8]

Изменилась цель ведения государственного земельного кадастра. Если до принятия Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» (см. Приложение А) главной целью было обеспечение органов государственного власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, то после принятия Федерального Закона (24 июля 2007 г.) одной из основной целью стало информационное обеспечение рынка недвижимости сведениями о недвижимых вещах – земельных участках.

1.3 Понятие и состав недвижимого  имущества

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отдельно выделяют также следующее недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации водные и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, который представляет собой часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Недра, в соответствии с Федеральным Законом «О недрах» - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.

Определение обособленных водных объектов содержится в ст. 1 и ст. 40 Водного кодекса Российской Федерации. К таким отнесены небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Именно такие объекты могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.