Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ

КРАЕВОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«УССУРИЙСКИЙ АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ»

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

 

 

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА ПРИМЕРЕ УССУРИЙСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

 

 

 

 

Выполнил             Горных Галина Аркадьевна                   __________________

     Ф.И.О.                                     (подпись)

 

Специальность       120714 Земельно-имущественные отношения

 

 

 

Руководитель         Шатохина Елена Викторовна               _________________

      Ф.И.О.            (подпись)

                                                                                                                               

 

К защите допустить

 

Заместитель директора по УМР ______________/______________ 

 

Выпускная квалификационная работа выполнена с оценкой    

 

Дата защиты  «____» _______________ 20__ г.

 

Секретарь ГЭК            

(Ф.И. О.)                             (подпись)

 

 

 

 

УССУРИЙСК, 2014

Оглавление

 

 

 

 

Введение

 

В общественной жизни любой страны земельный фонд играет одну из ведущих ролей. Он представляет собой необходимое условие всякого процесса производства, является всеобщим пространственным базисом, на котором расположены природные ресурсы и размещаются объекты различных отраслей промышленности и строительства. Однако роль земли в различных отраслях производства не одинакова.

Выбирая тему дипломной работы, мы решили остановиться на таком интересном вопросе, как предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду. Аренда земли - один из способов решения вопросов землепользования. Во все времена она остается популярной формой организации производственных и экономических процессов.

Актуальность проблемы предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время не вызывает сомнений. Стремительное развитие законодательства в этой сфере, инвестиционно-строительной сферы приводит к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, которые пригодны  для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения. 

Земельный участок – недвижимое имущество, правовой режим которого определяется различными отраслями права.

Процедура предоставления земельного участка на праве аренды – сложный, многоступенчатый и продолжительный по времени процесс, который связан с определением и защитой интересов и прав множества лиц. 

Нередко в ходе предоставления услуги нарушаются права и законные интересы широкого круга лиц.

Нам кажется, что цель законодателя в  данной области общественных отношений состоит в том, чтобы справедливо уравновесить интересы общества, государства, частного лица и предпринимателя в вопросах предоставления земельного участка в аренду.

Годы проведения реформ в Российской Федерации подтвердили значимость вопросов о земле и необходимость нормативного регулирования в этой сфере.

К настоящему времени законодательная база для решения вопросов, связанных с использованием земельных участков, сформирована не окончательно. Поэтому при рассмотрении таких  вопросов возникает много дискуссий.

Целью настоящей работы является анализ предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду на территории Уссурийского городского округа.

Поставленная цель определила следующие задачи:

1. Изучение понятия арендных отношений и их нормативно-правовой базы;
2. Охарактеризовать муниципальные земли как объект арендных отношений;
3. Исследовать общие сведения о районе и характеристику земельного фонда Уссурийского городского округа;
4. Анализ содержания работ по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  в аренду;
5. Рассмотреть динамику предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  Уссурийского городского округа за 2009-2013 года;
6. Проанализировать динамику предоставления земельных участков в аренду на территории Уссурийского городского округа.

   Объектом исследования  в данной дипломной работе  выступает земельной фонд Уссурийского городского округа.

Предмет  исследования - земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, которые могут быть предоставлены собственниками в аренду.

В  данной работе использовались различные методы исследования: сравнительный анализ, метод обобщения, метод изучения нормативно-правовой базы.

Структура: работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь  параграфов, заключения, списка литературы.

 

 

ГЛАВА 1. Теоретические  аспекты муниципальных земель как объекта арендных отношений

1.1Понятие арендных  отношений и их нормативно-правовая  база

 

Аренда – один из способов решения хозяйственных проблем и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Особенность  арендных отношений состоит в том, что они фактически сопровождают и восполняют систему отношений собственности, в известной степени гармонизируют экономические отношения там и тогда, где и когда конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

В юридическом аспекте аренда определяется нормами договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина этого — существенная уникальность объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а именно гл. 34 «Аренда». [2]

Традиционно, арендные отношения – это передача арендодателем имущества за плату во временное владение или пользование арендатору.

Целью аренды является пользование арендованным имуществом, а также извлечение из вещи ее полезные свойств, включая получение плодов, продукции и доходов.

Согласно п. 2 ст. 606 ГК РФ, плоды, продукция и доходы, которые получены в процессе  использования арендованного имущества – собственность арендатора. [2]

Но в некоторых случаях плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или же третьего лица. Это предусмотрено ст. 136 ГК РФ. [2]

В зависимости от вида и целей использования арендованного имущества, арендные отношения подразделяются на следующие виды:

• Прокат;
• Аренда зданий и сооружений;
• Аренда предприятий;
• Финансовая аренда (лизинг);
• Аренда транспортных средств;
• Аренда земельных участков;

Арендные отношения оформляются договором аренды (имущественного найма) (ст. 606 ГК РФ). [2]

Стороны договора:

• Арендодатель. Как гласит ст. 608 ГК РФ, арендодателем может являться собственник имущества, передаваемого в аренду, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;
• Арендатор. Согласно гражданскому законодательству, к арендатору не предъявляется никаких особых требований, это может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

В договоре аренды должен быть точно определен объект арендных отношений (предмет договора). В п. 1 ст. 607 ГК РФ  упоминается, что в качестве объектов арендных отношений могут выступать: здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, предприятия и иные имущественные комплексы, земельные участки и иные обособленные природные объекты, а также другие  непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. В данном пункте определяются виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Но законом также может вводиться ограничение либо запрет на аренду отдельных видов имущества. Это может относиться к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена.

П. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения предмета договора, то есть в договоре должны быть прописаны данные, которые  позволяют установить имущество, передаваемое в  аренду. Если эти данные отсутствуют, договор считается незаключенным. Предмет договора является  существенным условием договора.[2]

Ст. 608 ГК РФ определено, что, если договор аренды заключается на срок, более одного года, то договор должен быть заключен в письменной форме это же правило применяется, если одной из сторон является юридическое лицо. Если иное не установлено законом, договор недвижимого имущества подлежит государственно регистрации. [2]

Договор аренды - двусторонний, так как права и обязанности возникают у обеих сторон. Также договор является консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента подписания договора.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, который определен в договоре. Если срок в договоре не прописан, значит, договор заключен на неопределенный срок. От такого договора каждая из сторон вправе отказаться, предварительно известив о своем желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. [2]

Арендодатель должен предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем  договору и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и  документами. Если документы или принадлежности не были переданы и  без них арендатор не может использовать имущество  в соответствии с его назначением, он вправе требовать предоставления ему этих документов и принадлежностей или расторжения договора, а также возмещения убытков. Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п. (п. 2 ст. 611 ГК РФ). [2]

Имущество должно быть передано арендатору в оговоренный в договоре срок, а если этот срок не оговорен – в разумный срок. Если арендодатель этого не сделал, арендатор имеет право потребовать от него это имущество, как гласит ст. 398 ГК РФ, или потребовать расторжения договора аренды и возмещения всех убытков, причиненных задержкой (п. 3 ст. 611 ГК РФ). [2]

На основании ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки имущества, сдаваемого в аренду, которые  полностью или частично препятствуют пользованию этого имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо досрочного прекращения договора

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Права и обязанности по договору аренды определяются ст. 615, 616 ГК РФ.

Согласно этим статьям, в обязанности арендодателя входит:

• Предоставление имущества в состоянии, оговоренном в договоре и в соответствии с назначением имущества со всеми его принадлежностями и документами;
• Передать имущество в указанный в договоре срок, а если этого срока нет - в разумные сроки;
• Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество;
• Осуществление капитального ремонта имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом;
• Возмещение расходов на произведенные арендатором улучшения имущества, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан:

• Использовать сданное в аренду имущество в соответствии с договором и назначением имущества;
• Производить за свой счет капитальный ремонт имущества;
• После окончания договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа;
• Своевременно вносить арендную плату.

Некоторые правомочия арендатор может реализовать только с согласия арендодателя. К ним можно отнести:

• сдачу арендованного имущества в субаренду (договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды);
• передача своих прав и обязанностей третьим лицам (перенаем);
• передача имущества в безвозмездное срочное пользование;
• передача принадлежащего арендатору права аренды в залог;
• внесение принадлежащих ему по договору прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого вклада в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

К правам арендодателя относят: своевременно получать от арендодателя арендную плату, информацию о состоянии имущества, досрочно расторгнуть договор, если арендатор в течении двух сроков подряд не вносит арендную плату, нарушает условия договора, ухудшает качество имущества.

Согласно ст. 606, 614 ГК РФ, в договоре аренды должны определяться порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы так же определяется договором. Он может изменяться по соглашению сторон в сроки, оговоренные договором, но не чаще, чем один раз в год. [2]

Арендная плата может устанавливаться в виде:

• определенной сумме платежей, вносимых единовременно или периодически;
• установленной доли плодов, доходов или продукции, полученных в результате пользования арендованным имуществом;
• определенных услуг, предоставляемых арендатором;
• возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
• передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в собственность или аренду.

В договоре можно предусматривать сочетание указанных форм арендной платы. Договор аренды, который заключен на определенный срок, может быть, расторгнут только по основаниям, определенным в договоре  или предусмотренным законом. Согласно ст. 619 ГК РФ договорa аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

• Использует имущество с существенным нарушением условий договора;
• Существенно ухудшает имущество;
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение  о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом,  по истечении срока аренды вправе перезаключить договор на это имущество на новый срок. В таком случае он должен уведомить о своем желании перезаключить договор арендодателя в письменной форме в предусмотренный в договоре срок, а если этот срок не указан, то в разумные сроки. Если арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Бывают случаи, когда арендодатель отказывается заключать договор на новый срок, но при этом заключает его в течение года со дня истечения срока договора с другим лицом. При подобном раскладе арендатор имеет право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По истечении срока аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендатору в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор также вправе требовать досрочного прекращения договора, если:

• Арендодатель не предоставляет имущество, предусмотренное договором,  в пользование арендатору, либо создает препятствия для пользования имуществом в соответствии с его назначением;
• Имущество имеет недостатки, которые препятствуют его использованию, не оговоренные при заключении договора, которые не были известны арендатору при осмотре имущества;
• Арендодатель не производить капитальный ремонт имущества;
• В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендованное имущество окажется в непригодном состоянии.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения договора аренды. Так, например, в случае смерти арендатора, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. В этом случае арендодатель не  имеет права отказать такому наследнику на аренду имущества на оставшийся срок действия договора. Но арендодатель имеет право отказать наследнику умершего арендатора на предоставление имущества в аренду на оставшийся срок,  если это  обусловлено личными качествами арендатора. [2]

1.2 Основная характеристика  муниципальных земель как объекта  арендных отношений

 

Сегодня деятельность землепользователей в различных населенных пунктах и городах представляет огромный интерес. Городская земля — уникальнейший ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательством относятся  все земли, которые находятся в пределах черты поселений, являющиеся для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.

В настоящее время местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления, наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть.

Эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджете муниципального образования заставляет власти совершенствовать бюджетную и налоговую политику. В первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.

Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований. Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятому 12 августа 1995 года, финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли. [5]

Право муниципальной собственности на землю - это одна из форм права собственности, при которой правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками обладают органы местного самоуправления. [5]

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности -  удовлетворение различных потребностей местного населения.

Объектами права муниципальной собственности на землю являются земли в пределах черты города, за исключением земель, которые находятся в государственной собственности и переданы в частную собственность, а также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Для обеспечения развития муниципальных образований в муниципальную собственность могут безвозмездно передаваться земли, которые находятся в государственной собственности.

Субъекты права муниципальной собственности на землю: городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности. Муниципальные земли - это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц. [5]

Согласно Федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 N 101-ФЗ (ред. от 03.06.2006) , к муниципальной собственности относятся:

• земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;
• земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и иные земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности;
• земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, не приобретенные собственником имущества в установленном порядке;
• земельные участки, которые были предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также созданным органами местного самоуправления муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации;
• земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения. [7]

Для того, чтобы получить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве аренды, граждане или юридические лица  должны подать заявление в орган местного самоуправления или в отдел по работе с заявлениями в режиме «Одного окна». В заявлении должны указываться размеры земельного участка, местоположение, испрашиваемое право на землю и цели использования земельного участка. Заявление должно быть обязательно  подписано заявителем, либо его уполномоченным представителем. Если заявление не подписано заявителем, то это является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Заявление подлежит регистрации с присвоением порядкового номера. Регистрируется заявление в течение одного рабочего дня. [18]

Специалист, ответственный за прием документов, вносит в программно-технический комплекс запись о приеме документов. Затем  оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в 2-х экземплярах.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности субъектов Российской Федерации, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на праве аренды для индивидуального жилищного строительства, для целей, не связанных со строительством, а также для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта.

Так, в зависимости от цели использования, существует различный порядок предоставления земельного участка на праве аренды.

Порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). [4]

Земельные участки для жилищного строительства из земель, которые находятся в собственности муниципального образования, могут быть предоставлены их собственниками  в аренду.  Предоставление земельного участка в аренду для ИЖС реализуется на основе заявления заинтересованного в получении земельного участка лица. (Приложение 1)

Заинтересованное лицо для предоставления земельного участка для ИЖС обращается в орган местного самоуправления, либо в многофункциональный центр, предоставив заявление о возможности формирования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

В заявлении прописывается назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование размера земельного участка (хотя бы примерного), испрашиваемое право на земельный участок.

     На основании  такого заявления,  либо по обращению исполнительного органа государственной власти орган местного самоуправления выбирает земельный участок на основании данных Государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий пользования соответствующей территории и недр в ее границах,  определяет варианты размещения объекта, проводит процедуру согласования.

Орган местного самоуправления в двухнедельный срок направляет запрос в соответствующие государственные органы для предоставления сведений о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; в территориальный отдел №8 Управления Роснедвижимостью по Приморскому краю о правах третьих лиц на испрашиваемый земельный участок. Такие сведения предоставляются бесплатно.

На основании  ответов из вышеуказанных организаций  заявителю направляется письмо с предложением подготовить проект границ земельного участка, либо с отказом.

 В срок, равный двум  неделям со дня получения заявления  заинтересованного лица  о предоставлении  в аренду земельного участка, орган местного самоуправления  может  принять решение о проведении  торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении  земельных участков без проведения  торгов (конкурсов, аукционов). Затем  исполнитель  публикует сообщение  в периодическом печатном издании, либо сети «Интернет». Публикация  содержит в себе информацию  о приеме заявлений о предоставлении  в аренду земельного участка  для ИЖС, также  указывается местоположения  такого земельного участка, его  площадь, разрешенное использование. 

Если  в течение месяца поступили заявления на данный земельный участок, то  проводится аукцион. (Приложение 2)

Аукцион проводится только в отношении земельного участка, который прошел государственный кадастровый учет и если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. [3]

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства, либо права на заключение договора аренды земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Продавцом, а также организатором аукциона является орган местного самоуправления. [12]

В Уссурийском городском округе им является Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа. Управление Градостроительства принимает решение провести аукцион, определяя начальную цену земельного участка, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Также указывает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). Его определяют в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.