Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Учебно-методический центр  по обучению и переподготовке аудиторов

Специализация

Оценка  стоимости предприятия (бизнеса)

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

тема:

«Оценка стоимости  имущества (автозаправочного комплекса)

ООО "ПАТРИК"»

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Ю. А. Ендовицкая

Группа 23-О

 

Научный руководитель

В. Н. Старинский

 

 

Оценка

______________

 

Дата

_____________

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ  3

РАЗДЕЛ 1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 4

1.1. ОСОБЕННОСТИ  БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5

1.2. ОСОБЕННОСТИ  ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ 5

1.3. НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 6

1.4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ 7

1.5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЕЛИЧИНУ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 9

1.6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 9

1.7. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 11

1.8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13

1.9. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13

РАЗДЕЛ 2. Отчет об оценке рыночной стоимости 15

2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 15

2.2. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА 18

2.3. ОБЗОР РЫНКА 25

2.4. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ 34

2.5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ, ДОХОДНЫМ И СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 40

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 52

2.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 66

2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 75

2.9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 90

2.10. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 96

2.11. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 103

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 110

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 111

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Развитие  рыночной экономики в России привело  к появлению и многообразию форм собственности, возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новую  квартиру, дом или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто  задумывается реализовать свои права  собственника, возникает много проблем  и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные  общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитование  фондового рынка и системы  страхования также формируют  потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав на собственности.

По мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное  управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном  кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка позволяет  оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых компаний или открытых акционерных обществ  с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Федеральному закону «Об акционерных  обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости  акционерного капитала независимыми оценщиками (например, при дополнительной эмиссии  или выкупе акций).

Возрастает  потребность в оценке бизнеса  при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Переход к  рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда  Российской Федерации, - эксперт - оценщик. В соответствии с растущими потребностями  в новом виде услуг разрабатываются  законодательные и методические основы новой области - оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в  учебные планы ведущих экономических  учебных заведений.

Оценка бизнеса  необходима  для выбора обоснованного  направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой  из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную стоимость, что и является основной целью  собственников и задачей управляющих  фирм в рыночной экономике.

Целью дипломной работы является проведение финансового анализа для оценки рыночной  стоимости имущества, автозаправочного комплекса ООО «Патрик».

Для принятия обоснованного инвестиционного  решения необходимо оценить собственность предприятия, а также возможные будущие доходы от бизнеса

Объектом исследования выступает предприятие ООО «Патрик», а предметом исследования – движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Патрик»

Для реализации цели необходимо последовательно решить следующие задачи:

Определить  сущность оценки бизнеса:

- особенности бизнеса как объекта  оценки;

- необходимость и цели оценки  бизнеса;

- виды стоимости, определяемые  при оценке;

- факторы, влияющие на величину  оценочной стоимости, и принципы  оценки;

- подходы и методы, используемые  для оценки бизнеса;

- процесс оценки бизнеса.

Определить  рыночную стоимость имущества, принадлежащего ООО «Патрик».

В своей дипломной  работе Автор опирается на действующую  законодательную базу, международные  стандарты оценки, а также работы отечественных и зарубежных авторов.

Оценка проведена  по состоянию на 22 апреля 2011 года.

Для определения  рыночной стоимости ООО «Патрик» Автором использованы все три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный подходы и соответствующие им методы.

1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Оценка любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного  рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и  практическими навыками.

Объектом  оценки является любой объект собственности  в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами  являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Время получения  дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другим основным фактором рыночной экономики является риск. Под 
риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Подходы и  методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

В современных  условиях любой объект собственности  может являться источником дохода и  объектом рыночной сделки, в том  числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Капитал является материальной базой современной экономической системы. Капитал - это не только богатство, средства производства, факторы производства, т.е. различные материально-вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход, но и экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных  структур - предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного  бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования.

Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода - это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Предприятие, стремясь занять свою собственную рыночную нишу, выделиться из среды подобных, закрепить свои специфические особенности, создает и регистрирует свои отличия в виде фирменного названия и атрибутов. Фирма - это вывеска, знак, имя конкретного предприятия, являющегося в данной сфере экономико-организационной формой бизнеса, имеющего в своей основе капитал.

1.  ОСОБЕННОСТИ БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Владелец  бизнеса имеет право продать  его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими  ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов.

В то же время  получение дохода, воспроизводство  или формирование  альтернативного  бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами. Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой  рыночной цены, рассчитываемой оценщиком  и которую можно определить как  рыночную стоимость.

Бизнес - это  товар особого рода. И особенности  эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные  участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные  обязательства.

Оценка предприятия (фирмы) означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Принципиальное  значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с  производством товара, она обязательно  принимает во внимание экономический  имидж  - положение предприятия  на рынке, фактор времени, риска уровень  конкуренции. Оценщик подходит к  определению стоимости с позиций  экономической концепции.

Данная концепция  в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие факторы  как время, риск, неосязаемые активы (ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, гудвилл), внешнюю конкурентную сферу  и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку, рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток  денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока наличности, дисконтированного  по норме процента, отражающего требуемую  инвестором норму прибыли для  сопоставимых по риску инвестиций.

Если балансовая оценка собственного капитала и его  реальная (рыночная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал  имеет два источника:

- разницу между рыночной и балансовой  оценками активов;

- неучет внебалансовых позиций,  которые в соответствии с общепринятыми  принципами и правилами бухгалтерского  учета не подлежат внесению  в баланс.

Если  бы система бухгалтерских оценок предусматривала формальный учет внебалансовых  статей, скрытый капитал не существовал  бы.

Что касается риска, то бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск подходит всем». Но каждая фирма при  получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет  собственный уровень получения  дохода.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет  сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической  концепции, дает реалистичное представление  о том, как предприятие будет  работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

При этом объектом оценки могут быть:

- предприятие в целом;

- недвижимость предприятия;

- машинный парк;

- нематериальные активы;

- другие элементы в зависимости  от целей и потребностей владельца.

3.  НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

В своей деятельности оценщик руководствуется определенными  правовыми, профессиональными и  этическими нормами. Кроме этого, оценщик  всегда должен руководствоваться конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать  метод оценки.

Цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны с государственных структур до частных лиц (рис. 1).

                                                                                              

                                                            

 

 

                                                                                                                                                                                            

 

 

Рис. 1. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

 

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические  интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса  проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определения стоимости ценных  бумаг в случае купли-продажи  акций предприятий на фондовом  рынке. Для принятия обоснованного  инвестиционного решения необходимо  оценить собственность предприятия  и долю этой собственности,  приходящуюся на приобретаемый  пакет акций, а также возможные  будущие доходы от бизнеса; 

- определения стоимости предприятия  в случае его купли-продажи  целиком или по частям. Когда  владелец предприятия решает  продать свой бизнес или когда  один из членов товарищества  намерен продать свои паи, возникает  необходимость определения рыночной  стоимости предприятия или части  его активов; 

- реструктуризации предприятия. Ликвидация  предприятия, слияние, поглощение  либо выделение самостоятельных  предприятий из состава холдинга  предполагает проведение его  рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акции, конвертации, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработки плана развития предприятия.  В процессе стратегического планирования  важно оценить будущие доходы  фирмы, степень ее устойчивости  и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности  предприятия и стоимости залога  при кредитовании. В данном случае  оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов  по бухгалтерской отчетности  может резко отличаться от  их рыночной стоимости; 

- страхования, в процессе которого  возникает необходимость определения  стоимости активов в преддверии  потерь;

- налогообложения. При определении  налогооблагаемой базы необходимо  провести объективную оценку  предприятия;

- принятия обоснованных управленческих  решений. Инфляция искажает финансовую  отчетность предприятия, поэтому  периодическая переоценка имущества  независимыми оценщиками позволяет  повысить реалистичность финансовой  отчетности, являющейся базой для  принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного  проекта развития бизнеса. В  этом случае для его обоснования  необходимо знать исходную стоимость  предприятия в целом, его собственного  капитала, активов, бизнеса.

Таким образом, обоснованность и достоверность  оценки во многом зависят от того, насколько  правильно определена область использования  оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация.

4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ

 

В зависимости  от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные  виды стоимости. 

Стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект Стоимость отличается от цены и затрат.

С точки зрения оценки различают  рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

-стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

-цена  сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме¹.

 

При обосновании  инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

В отличие  от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость  зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Ликвидационая стоимость  – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость  – рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого  объекта.

Стоимость воспроизводства  и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

В бухгалтерском учете  различают балансовую стоимость  и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.

Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают  стоимость действующего предприятия  и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственности как часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы  развития, поэтому можно ожидать  сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как  эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид  стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой  конкретного объекта собственности  в данный  момент в соответствии с выбранной целью.