Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РГТЭУ)

 

Факультет  ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра экономики  недвижимости

Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)

 

ДОПУЩЕНА К ЗАЩИТЕ

 

Зав. кафедрой, проф. __________Панкратов  Е.П.

 

«__» ___________ 2013г.

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

 

Тема: «Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними»

 

Выполнила: студентка

4 курса очно-заочной формы  обучения

по сокращенной программе

Шатилова Анастасия  Викторовна

 

«__»____________2013г._______________

(подпись)

 

Научный руководитель ВКР:

Пацкалев Александр Федорович,  доктор экономических наук, профессор.

 

«__»____________2013г._______________

(подпись)

Москва 2013

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РГТЭУ)

 

Факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

название факультета

 

 

УТВЕРЖДАЮ

Зав. кафедрой экономики недвижимости

название кафедры

          _________             Панкратов Е.П.

подпись            Ф.И.О

 

«_____» ___________ 2013 г.

 

 

З А Д А Н И Е

 

по выполнению выпускной  квалификационной работы (дипломной  работы, бакалаврской работы, магистерской диссертации)

 

студентке_________Шатиловой Анастасии Викторовне______________,

(Ф.И.О)

обучающейся по специальности (направлению подготовки), специализация/профиль/магистерская программа 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», специализация экономист-менеджер .

 

1. Тема выпускной квалификационной  работы (дипломной работы)  «Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними»____________________

утверждена приказом проректора по учебной работе от «__» ___20__ г. №___.

 

Руководитель выпускной  квалификационной работы (дипломной  работы) Пацкалев Александр Федорович,  доктор экономических наук, профессор.

(Ф.И.О, уч. степень,  уч. звание)

___________________________________________________________________

 

Срок сдачи студентом  законченной ВКР на кафедру до «__»_________20__г.

 

2. Исходные данные для  выполнения ВКР________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. Содержание структурных  частей ВКР и перечень обязательных  вопросов по каждой части  ________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

4. Перечень графического  материала (обязательные таблицы,  схемы, графики и др.):______________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

5. Календарный план выполнения  и представления ВКР:

№	Структурные части ВКР	Срок выполнения
		по календарному плану	фактически

 

Руководитель выпускной  квалификационной работы            __________________________

                                                                                                                        (подпись руководителя)

 

Задание принял к исполнению                                                    __________________________

                                                                                                 (подпись студента)

 

Дата получения задания  по ВКР                                          «____»____________20__ г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...6

Глава 1. Теоретические  основы развития земельного рынка

1.1. Современные тенденции  развития земельного кадастра  в России………..8

1.2. Понятие земельных  участков как объекта недвижимости, их

особенности при оценке…………………………………………………………21

1.3 Государственный кадастр  недвижимости, понятие, сущность,

назначение………………………………………………………………………..27

1.4. Земельный рынок как  часть рынка недвижимости……………………….29

Глава 2. Правовые основы регулирования земельных  отношений и государственной  регистрации сделок с землей.

2.1. Понятие земельно-правовой  сделки………………………………………33

2.2. Государственная регистрация  земельно-правовых сделок………………41

2.3. Основные направления  государственной политики по управлению земельным фондом………………………………………………………………49

Глава 3. Методические основы оценки земельных участков

3.1. Стандарты оценки и  виды стоимости……………………………………..51

3.2. Подходы и методы оценки земельных участков………………………….56

3.3 Виды моделей массовой  оценки……………………………………………60

3.4. Оценка стоимости земельных  участков, занятых производственным комплексом в г. Зеленограде……………………………………………………65

3.5. Разработка предложений  по совершенствованию рынка земельных участков…………………………………………………………………………92

Заключение………………………………………………………………………….

Библиография……………………………………………………………………….

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.

Необходимость в  получении достоверной стоимости  земельных участков испытывают как  государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Для обеспечения  рационального использования земельных  ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется  государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных  и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении  земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельных  угодий, бонитировку почв и экономическую  оценку земель.

Государственный земельный  кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные широко применяются  при решении многих вопросов, связанных  с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых  данных можно определить место земельных  ресурсов в составе национального  богатства страны, устанавливать  задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории  в другую, трансформации и улучшения  угодий, мелиорации земель, борьбы с  эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых  мероприятий.

На сегодняшний  день в Российской Федерации сложились  адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения.

Одним из решающих условий эффективного использования  земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически  корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает поиск такой  расчетной величины, которая бы в  полной мере соответствовала экономическим  реалиям конкретного этапа общественного  развития. Проблема заключается в  том, что в современных экономических  условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.

Во-первых, отечественные  методы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный  период, создавались без учета  применения их в условиях современной  рыночной экономики.

Во-вторых, известные  зарубежные методы не ориентированы  на слабо предсказуемую кризисную  экономическую ситуацию и такие  рынки земли, как российский, который  находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому  вряд ли можно рассчитывать на получение  достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации  затрат на конкретном земельном участке.

В-третьих, в России еще не накоплена достоверная  информационная база об операциях с  землей, на основе которой могли  бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.

Именно поэтому  сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения  равновесной цены земли, которая  способна учитывать особенности  российских условий.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  основы развития земельного рынка

1. Современные тенденции развития земельного кадастра в России

 

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. История развития земельного кадастра в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с  образованием государства и развитием  налогообложения. Объединение в 882 году двух крупнейших политических центров  древних славян, Киевского и Новгородского, под властью Киева, положило начало существованию могущественного  древнерусского государства – Киевской Руси. Отсюда берет истоки отечественный  земельный кадастр, об этом свидетельствуют  некоторые статьи «Пространной Русской  правды» Владимира Мономаха. Существовавший в то время качественный учет земель имел упрощенный характер. «Русская правда»  сохранила сведения о подразделении  земель только по видам угодий - дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи  угодья (без указания почвенных различий). Первые переписи земель с характеристикой  их качества и количества относятся  к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных  доходов с земли сделано в  уставных грамотах новгородского князя  Святослава и смоленского князя  Ростислава.

Исторически сложилось, что  земельный кадастр в России включал  такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое  и экономическое описание земель, оценку земель.

На развитие древнего земельного кадастра определенное влияние оказало  монгольское владычество. Для верного  учета и сбора дани проводилась  перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и  качество. Брались на учет пространства целых княжеств и поземельное  владение каждого частного лица.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения  централизованного государства. В  описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Основной единицей податного обложения считалась соха. В связи с этим система переписи земель получила название сошного письма. Кроме налоговых целей описание земель по сошному письму имело большое значение для определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало  общегосударственным руководящим  центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками  и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Их составляли в двух экземплярах: один посылался в Москву в Поместный  приказ, а второй предназначался для  воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги имели  юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права  землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной  регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы: оценка имущества, размеры обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т. д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, средние, худые и очень худые. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв. Оценочной  формой были различные окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой московской сохой - единицей податного счета, соответствующей определенному размеру чистого дохода.

Кроме писцовых книг, в которые  заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные  книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием  размера. В приправочных книгах - служилые земли с указанием кому какие принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла между населением вотчины с учетом имущественного положения крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами  и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем  значительно повысилась точность полевых  измерений, впервые основанная на геометрии  и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить  не удалось, и первое генеральное  межевание было начато в 1754 г. Оно  было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имело елью лишение прав владения и изъятия  не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к  возбуждению споров соседствующих  владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. Это вызывало отрицательное отношение  землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги  и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям  и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры  с характеристикой землевладений  и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель.

В 1837 году министерство государственных  имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключалась стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определялся условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Дальнейшее развитие и  совершенствование системы учета  и оценки земельных ресурсов стимулировалось  такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая  выкуп земли крестьянами у  помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

19 февраля 1861 года был  подписан Манифест об отмене  крепостного права и Положения  о крестьянах, вышедших из крепостной  зависимости.

Отмена крепостного права  положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального  общества превращалось в сословие капиталистического общества. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство  постепенно утрачивало натуральный  характер и становилось товарным.

Таким образом, в период наиболее динамичного развития хозяйственных  отношений в России межевание  имело следующие основные цели:

Юридическая - определение и укрепление формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов.

Сельскохозяйственная - устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т. п.).

Финансовая - определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Земельная собственность  могла быть: единоличной (крестьянина, помещика, учреждения); общей для  нескольких лиц с указанием доли каждого; общинной; в виде права в  чужой вещи (например, право крестьян на помещичьей земле пасти скот, ловить рыбу, въезжать в лес и  т. п.).

Реформа сохранила в руках  крестьян значительную часть земельной  площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее.

Новая аграрная политика России 1906 – 1910 гг. связана с именем Петра  Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 г вышел в свет Указа императора Николая II - «Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении». Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Накануне реформы формы  землевладения и землепользования в России отличались большим разнообразием, которое было связано с различием, как природных условий, так и  исторических судеб населения. Землепользование практически сохраняло сословно - феодальный характер, когда наряду с формирующейся буржуазной частной  собственностью существовали и другие виды собственности на землю. Крупнейшим собственником являлось государство (казна). В 1905 году ему принадлежало почти 35 % общего землевладения в  европейской России (или 138 млн. десятин).

По реформе 1906 - 1910 годов  к началу 1916 года общину покинуло в  общей сложности примерно 27 % крестьянских семей, увеличив частную (подворную) надельную  землю на 14 % (около 16 млн. десятин).

Собственность юридических  лиц (включая церкви, монастыри, города, посады, учреждения) составляла менее 2 %.

Земли Сибири, Дальнего Востока, Средней Азии и Закавказья, в основном, принадлежали казне и Кабинету. В  Сибири крестьяне владели государственной  землей на праве пользования, а фактически присваивали ее практически неограниченно.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений  в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной  и увеличение площадей крестьянского  землевладения.

Закон 1910 года еще более  жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому  землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности  на землю в общинах, где за предшествующие 24 года не было общих земельных переделов. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

Всего с 1906 по 1915 год 2,8 млн. крестьянских хозяйств заявили о закреплении  земли в собственность (30 % их общего числа). Закреплена земля была за 2,0 млн. хозяйств (22 %), которым отошло в  собственность 13, 9 млн. десятин, или 16 % всей надельной земли.

Значительная часть крестьянства сопротивлялась выходу из общины своих  товарищей. Из всех подавших в 1906 - 1914 годах  заявления о выделе только 27 % получили на это от общины согласие, 67 % решали вопрос через земство.

Перераспределение земельной  собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось  механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Необходимые сведения о земле  содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывали границы землевладений  и отражали происходящие изменения  в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части  владения. В «Поземельной книге» фиксировали  обладателей прав на землевладения  и отражали сведения о совершаемых  с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять  фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права  и решать межевые споры.

После 1917 года земельные  отношения в России резко изменились. Одним из первых законодательных  актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем этим актом была закреплена всенародная  собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой  сведенные в единую книгу регистрационные  сведения по землепользователям, а  также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения  кадастра являлась развернутая система  регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях  городов и других поселениях (в  силу их малого влияния на планирование промышленного производства) приводили  в кадастре укрупнено и недостаточно.

Регистрацию проводили в  государственных земельно-кадастровых  книгах районов (городов) и именовали  государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально  отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

Начиная с 1955 года, был введен государственный учет наличия и  распределения земли по угодьям  и землепользователям, а также  государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной  системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение  «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

После национализации российские земли до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С 1989 года было принято большое  количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных  с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы, предусматривающей претворение  в жизнь новых земельных отношений, формирование многоукладности землевладения  и землепользования, переход к  рыночным отношениям.