Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

    Москва 2007 г. 

    ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 

    В настоящее время практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

    Правовому регулированию различных видов  арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится  к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Вместе  с тем, проблематикой данного  договора является то, что суды постоянно  дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Так, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

    Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет  не только определить новые подходы  к исследованию, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

    Степень научной разработанности проблемы. Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной  практике, что обусловлено распространенностью  данного договора в гражданском  обороте.

    Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др.

    В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, учебники гражданского права.

    Цель  и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

    Целью представленной работы выступает комплексный  теоретико-правовой анализ договора аренды.

    В связи с этим предполагается решить следующие задачи: - выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды; - определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике; - рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

    Объект  и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

    Объектом  научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая  категория и как правовое явление  социальной действительности.

    Предметная  направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

    Методологической  основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

    Общими  явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и  сравнения. В качестве общенаучных  методов, с помощью которых проводилось  исследование, использовались метод  структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

    Данные  методы позволили наиболее последовательно  и полно рассмотреть различные  аспекты материальной ответственности  работника в рамках цели и задач  исследования.

    Эмпирическая  база исследования построена на нормативном  материале и судебной практике.

    Нормативную основу составили: Конституция РФ, федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями судов.

    Научная новизна исследования заключается  в том, что оно представляет собой  одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области. 
 

Глава 1. Общие положения о договоре аренды недвижимого имущества 

1.1. Понятие  недвижимого имущества 

    В современное российское законодательство юридическое деление вещей на движимые и недвижимые формально  было возвращено Законом от 24 декабря 1990 года  «О собственности в РСФСР», в котором был установлен различный срок владения движимым и недвижимым имуществом для приобретения права собственности на это имущество. Но вопрос о том, какое имущество считать движимым, а какое недвижимым, остался нерешенным вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года. В п. 2 ст. 4 Основ определено, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимость по природе). В перечень того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

    Таким образом, в основу разграничения  имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для  российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению или, другими словами, критерий прочности связи с землей.

    Действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя, прежде всего, соответствующие  положения Гражданского кодекса  РФ. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 Кодекса. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

    Следует отметить, что в указанной статье помимо термина "недвижимые вещи" в качестве синонима используется термин "недвижимое имущество". Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество – это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также имущественные права.

    Помимо  ст. 130 ГК РФ вопросам недвижимости посвящены  и другие нормы кодекса. В качестве примера можно привести главу 17 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

    Следует иметь в виду, что в гражданском  законодательстве закреплены только самые  общие положения правового режима недвижимого имущества, которые  детализированы в земельном, горном, лесном, водном и законодательстве о градостроительной деятельности, а также в иных правовых актах.

    Поскольку к недвижимому имуществу относятся  морские, воздушные суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты, правовой режим недвижимого имущества регулируется также Воздушным кодексом РФ, Кодексом торгового мореплавания РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.

    Кроме норм материального права законодательство, регулирующее недвижимое имущество, включает в себя и нормы процессуального права.

    Из  определения недвижимости в ст. 130 ГК РФ, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих  экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика состоит в том, что это всегда индивидуально – определенная вещь. Даже стандартное здание – уникальная вещь, поскольку привязана к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения о договоре купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменим п. 3 ст. 424 Кодекса (где сказано, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

    Согласно  ст. 130 все объекты недвижимости могут  быть разделены на три группы: - объекты, недвижимые по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты); - объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению;         - объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

    Очевидно, в последнем случае законодатель исходил из того, что указанные  объекты управляются непосредственно  с земли (например, морские суда имеют  порт приписки).

    Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется: объекты незавершенного строительства специально добавлены в данный перечень, жилые помещения прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в действующем ЖК РФ.

    Применение  признака наличия связи с землей на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в  принципе способны перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при  этом свою целостность и назначение  (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Наиболее известный пример – перемещение здания газеты «Известия» почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом.

    Признак связанности с землей недвижимого  имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

    В юридической литературе высказана  точка зрения о важном значении момента  отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов¹. Существует также мнение, согласно которому отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком². Представляется, что этот признак надо также учитывать, однако как дополнительный по отношению к главному – прочной связи с землей.

    Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно  также выделить дополнительные признаки: получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на возведенное строение может не возникнуть. Соответственно хотя в физическом смысле недвижимость появилась, в юридическом смысле – нет, поскольку зарегистрировать право собственности на такой объект нельзя.

    Помимо  основополагающего физического  критерия – неразрывной связи  с землей – отдельные юристы отмечают дополнительные признаки недвижимости.

    Иногда  называют ее высокую стоимость. Представляется, что это нельзя рассматривать в качестве универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например картины, драгоценности и т.д.

    Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, в частности ее прочной связанности с землей, либо необходим факт государственной регистрации прав на нее. Суммируя все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Первую наиболее четко формулирует О.М. Козырь, которая указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»³. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо чтоб, возникло право собственности, а для этого необходима государственная регистрация права собственности.

    Похожие взгляды высказывает и В.В. Чубаров, который пишет, что «вещь в  понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК – в конечном итоге понятия юридические»⁴. Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения были внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь⁵.

    Иную  точку зрения высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная  связь с землей и невозможность  ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Аргументирует он свою позицию тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости⁶.

    Наконец, своеобразную позицию занимает О.Г. Ломидзе, которая считает, что, даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности⁷. Таким образом, если имущество не является недвижимым, оно движимое. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

    Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Явление недвижимости надо рассматривать как многоуровневое, включающее как физические, так и юридические признаки.

    Недвижимые  вещи обычно сложные, поскольку состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться любой из вещей, входящих в недвижимость, самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

    Недвижимые  вещи могут быть в физическом смысле как делимыми, так и неделимыми. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия  соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате раздела размер частей станет меньше предусмотренных земельным законодательством норм. Отдельные виды имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В этих случаях речь идет об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

    Подобный  раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяются планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Едином государственном реестре прав следует внести соответствующие изменения.

    Когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК РФ, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям о праве собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

    Определенное  практическое значение имеет деление  недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Нужно отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

    В классическом имущественном обороте  главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно.    

1.2. Понятие договора аренды    

    Договор имущественного найма зародился  в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum)⁸. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества"⁹. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием "имущественный наем", хотя и в то время термин "аренда" использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий¹⁰. В этом же значении термин "аренда" был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.¹¹. В ст. 1 данных Основ говорилось: "Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

    В некоторых зарубежных законодательных  системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий "имущественный наем" и "аренда" придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий¹².

    В действующем законодательстве дается следующее легальное определение  договора аренды.

    По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

    Как видно, законодательство полностью  отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

    По  юридической природе договор  аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

    Договор аренды - это сделка, позволяющая  расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

    Согласно  ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

    Имущество, обладающее родовыми признаками, не может  быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после  передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего  пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.