Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

 

НОУ ВПО «Университет Российской академии образования»

Череповецкий  филиал

ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА

 

Правовое регулирование  деятельности товариществ собственников  жилья

 

 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ:    030501.65 «Юриспруденция»

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:     студент 5 курса Юридического факультета

 Ефимов Даниил Александрович

 

 

 

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:   Старший преподаватель

Онищук Алексей Николаевич

       

 

РЕЦЕНЗЕНТ:     Ведущий юрист ОАО «Череповецгаз»

                                      Онищук Игорь Николаевич

 

 

 

 

 

 

ДОПУЩЕНО  К ЗАЩИТЕ:      «___» мая 2012 г.

 

ДАТА  ЗАЩИТЫ:       «___» июня 2012 г.

 

ЗАВЕДУЮЩИЙ  КАФЕДРОЙ:     Ю.А. Гайдунко    

         _______________________

      

 

 

ОЦЕНКА ЗАЩИТЫ:      _______________

 

 

 

 

 

 

 

Череповец 2012 г.

Cодержание

Введение…………………………………………………………….....	3
Глава 1. Общее  положение о товариществах собственников  жилья………………………………………………………………………..	7
1.1.История развития института  товариществ собственников жилья…………………………………………….……………………….......	7
1.2.Общая характеристика  товариществ собственников жилья  как юридического лица……………………………............................................	16
1.3.Порядок создания и  ликвидации товарищества собственников  жилья………………………………………………………………………...	27
Глава 2. Организация управления  товариществ собственников жилья…………………………………………...…………………………...	40
2.1.Органы управления товарищества  собственников жилья…………………………………………………………………….......	40
2.2.Осуществление управления  многоквартирным домом товариществом  собственников жилья……………………………….…...	50
2.3.Анализ опыта управления  домами товариществами собственников  жилья в иностранных государствах………………...........	58
Заключение……………………………………………………….…...	66
Список используемых источников…………….………..………....	70
Приложения:
А.  Статистика созданных  ТСЖ по Вологодской области……....….	76
Б.  Новация в регистрации  ТСЖ…………………………………........	77
В. Формирование денежных средств  на проведение капитального ремонта  дома………………………………………………………..…….....	78
Г. Эстонская методика по формированию денежных средств на капитальный  ремонт…………………………………………………...........	79

 

Введение

 

Все чаще для решения проблем повышения качества коммунальных  и жилищных услуг, снижения размера обязательных платежей за коммунальные услуги и содержания общего имущества, а также формирования денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома  собственники помещений многоквартирных домов выбирают такой способ управления домом, как товарищество собственников жилья. Такую закономерность можно проследить по количеству созданных в разные годы товариществ собственников жилья на примере Вологодской области (Приложение А.). Но действующее законодательство регулирующее  деятельность товариществ собственников жилья содержит пробелы и противоречия, что мешает нормально функционировать товариществам собственников жилья, и решить указанные проблемы. Поэтому правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья является актуальной темой для исследования.

Теоретическую основу дипломного исследования составили фундаментальные  труды ученых-юристов и экономистов, исследовавших различные аспекты  способа управления многоквартирным  домом товарищество собственников  жилья, таких как: К.В. Тимофеев, А.В. Афонин, Л.А. Иванова, Е.В. Суботина, Л.Ю. Грудцына, С. Стрембелев, Е.В. Емельянова, М. Кратенко, М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомиров, Ю. Федетенко, Д. Карпухин, Г.К. Шешко, И.В. Маркова, Ю.А. Васильева, С.А. Кирсанов, П.В. Крашенинников, Е.В. Токарева, А. Тарасова, Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит.  Безусловно, представляет интерес работа Ю.А. Васильевой  «Годовой отчет. Жилищно-Коммунального хозяйство. – 2011», в котором она анализирует изменения, внесенные в Жилищный Кодекс РФ  Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». А также труд Т.Р. Мещеряковой «Проблемы привлечения председателя правления ТСЖ к административной ответственности», который посвящен определению статуса председателя правления товарищества собственников жилья и др.

Цель данного исследования – анализ правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья.

Перечень задач, которые  необходимо решить в рамках исследования, для достижения поставленной цели:

Провести анализ истории развития института товарищества собственников жилья;

Исследовать товарищество собственников  жилья как юридическое лицо;

Провести анализ порядка  создания и ликвидации товарищества собственников жилья;

Рассмотреть органы управления товариществом собственников жилья;

Проанализировать практические проблемы и пробелы в законодательстве об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья и предложить их решения.

Объектом исследования выступают  общественные отношения, которые  возникают  входе регулирования деятельности товарищества собственников жилья.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья.

Методологическую основу дипломной работы составляют методы познания: анализ, синтез, индукция, системный  метод, исторический метод, сравнительно-правовой метод, формально-юридический метод.

Исторический метод позволяет  проследить историю развития института  товарищества собственников жилья  при управления многоквартирными домами с момента его возникновения  до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей.

В ходе исследования проводился анализ норм федерального жилищного  и гражданского законодательства, подзаконных  актов, судебной практики и ее применения, сравнительный анализ теоретических  работ.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов  Российской Федерации, подзаконные  акты, разъяснения Конституционного Суда РФ, а также решения судов  различных инстанций по конкретным делам.

Новизна дипломной работы определяется тем, что впервые за семь лет действия Жилищного кодекса РФ в него внесены существенные изменения и дополнения Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые непосредственно касаются управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

В дипломной работе раскрыты такие темы как:

История возникновения товарищества собственников жилья, в которой  описывается, его становление и  развитие, а также с какими трудностями  столкнулись в тот период собственники помещений при создании товарищества собственников жилья;

Законные основания создания товарищества собственников жилья, в котором обозначены подготовительные действия при создании товарищества собственников жилья и заключительный этап его создания – регистрация  товарищества собственников жилья;

Документы, регламентирующие деятельность товарищества собственников  жилья;

Органы управления товариществом  собственников жилья, в которые  входят: общее собрание членов товарищества, правление товарищества, ревизионная комиссия, а также обозначен статус председателя правления товарищества собственников жилья;

Задачи товарищества собственников  жилья: осуществление управления домом  товариществом и его хозяйственная  деятельность, обеспечение оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме.

Также в  дипломной работе рассмотрены проблемы,  возникающие  в связи с управлением домом  товариществом собственников жилья.

Исследования данной дипломной  работы помогут устранить пробелы  в жилищном законодательстве, и решить некоторые практические проблемы в жилищной сфере, такие как капитальный ремонт, взаимоотношения между собственниками помещений в товариществе собственников жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Общее положение  о товариществах собственников  жилья

 

 

1.1. История развития института  товариществ собственников жилья

 

До начала 90-х годов  прошлого века государство было владельцем большей части жилищного фонда  в стране. Государству принадлежало 67% всего жилья (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных  предприятий. Государственные организации  монопольно и строили, и содержали  жилищный фонд. Распределение квартир (жилых помещений) осуществлялось также  государственными структурами между  семьями – очередниками.

В 90-х годах Россия пошла  по пути демократического государства, а экономической основой любого демократического правового государства  являются частная собственность  и рынок. Поэтому федеральное  законодательство в период перехода к рыночной экономике в начале 90-х годов прошлого века определило правовые начала преобразования отношений  собственности в жилищной сфере. Это не только жилищное строительство, в том числе путем участия  в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, купли – продажи  жилья и его наследование, но и  приватизация в установленном порядке  занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов¹.

4 июля 1991г. вступил в  силу Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»², который установил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. И благодаря этому Закону в Российской Федерации люди приобретают на безвозмездной основе в свою собственность жилые помещения и по сегодняшний день. Приватизация жилищного фонда в России сформировала ситуацию на тот период, когда все многоквартирные дома в населенных пунктах России, за редким исключением, находятся в собственности нескольких или даже многих лиц –  собственников помещений. И в этой ситуации законодатель предложил на законодательном уровне гражданам Российской Федерации такой  способ управления жилищной недвижимостью, как товарищества собственников жилья. Со стороны государства это была попытка создания условий для развития самоуправления собственников в жилищной сфере.

Впервые термин товарищество собственников жилья упоминается  в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»³. Закон в редакции 1992 года отождествлял два понятия: «товарищество собственников жилья» (далее ТСЖ) и «кондоминиум». Кондоминиум – это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования. Кондоминиум имел право управлять многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

В последующем законодатель разграничит эти два понятия, об этом будет сказано далее в  дипломной работе.

Также надо отметить, что  Закон в редакции 1992 г. хотя и устанавливал положение о кондоминиуме (товариществе собственников жилья), но он не содержал в себе деталей, и не понятно было, как же можно реализовать все это на практике. В связи, с чем нужно было создать нормативную базу, которая бы смогла регулировать такие отношения.

В 1993 году вышел Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме»⁴. Этот подзаконный акт заложил основы организации, регистрации и деятельности товариществ домовладельцев в России. Собственники в кондоминиуме составляли товарищество домовладельцев, которое давало им возможность выработать порядок реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью.

Данный подзаконный акт, хотя и был создан для временного регулирования таких отношений, но из-за того, что не была нормальна,  проработана процедура регистрации  товарищества собственников жилья, нанес вред некоторым собственникам  жилых помещений в многоквартирных  домах. Процедура регистрации была очень упрощена, для её совершения требовалось только уведомить уполномоченный орган местного самоуправления, на территории, которого находится недвижимое имущество в жилищной сфере, и представить нотариально заверенный устав товарищества. Устав товарищества должен был отвечать требованиям Типового устава товарищества домовладельцев и подписываться не менее чем двумя домовладельцами. При таком порядке регистрации товарищества собственников жилья в многоквартирных домах появлялись ТСЖ, о которых почти все собственники, жильцы многоквартирных домов и не знали, но такие случаи были редки, так как такой способ управления многоквартирным домом ещё не был столь известен.

На основании Временного положения о кондоминиуме уже  в начале 1994 года в двух городах  России – Рязани и Ярославле –  были зарегистрированы первые товарищества собственников жилья (в редакции Временного положения – товарищества домовладельцев).  Затем по мере того как информация о программе развития кондоминиумов стала распространяться по другим городам, ее подхватили Нижний Новгород, Владимир, Красноярск, Волгоград, Санкт–Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Новгород и др.

Нужно сказать, что до 1996 года большого распространения кондоминиумы не получили, главным образом по причине отсутствия информации о  преимуществах нового способа управления и механизмах его внедрения, а  также из-за невостребованности идеи: жилищный фонд в городах продолжал  оставаться в управлении муниципалитетов, и это многих устраивало.

Численность ТСЖ в России в рассматриваемый период составляла: в 1993 году –  9 ТСЖ;  в 1994 году –  80 ТСЖ; в 1995 году – 325 ТСЖ. К апрелю 1996 года в Российской Федерации существовало всего 375 товариществ собственников  жилья⁵.

Вступивший в действие в 1994 году Гражданский кодекс (часть  первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ⁶ установил, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют некоммерческие организации – товарищества собственников квартир (жилья). Гражданский кодекс установил, что товарищества создаются и действуют в соответствии с законом о товариществах собственников жилья, таким образом, заложив необходимость принятия соответствующего закона.

И спустя два года в 1996 году вышел Федеральный закон «О товариществах  собственников жилья» ((далее Закон), который явился во многом продолжением Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме», но  в то же время расширил и уточнил его. Закон, прежде всего, закрепил различие между понятиями «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Определив кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. А товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, созданную собственниками в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Закон устанавливал, что  товарищество может быть организовано при наличии не менее двух домовладельцев, за исключением случаев организации  товариществ во вновь создаваемом  кондоминиуме. Решение об организации  ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев, которое считается  правомочным, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов  домовладельцев. Решение принимается  простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев.

Право образования товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме было предоставлено законом заказчику, застройщику или иным физическим или юридическим лицам, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группе лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Но лица, которые решили создать ТСЖ в своем доме в  тот период, сразу же столкнулись  с определенными трудностями.

Во-первых, для создания ТСЖ  необходима была  государственная  регистрация кондоминиума в едином государственном реестре как  комплекса недвижимого имущества. Закон обязывал домовладельцев в  кондоминиумах проводить такую  регистрацию (до регистрации товарищества), однако ее порядок так и не был  проработан. Учреждения юстиции не вправе производить государственную  регистрацию самих объектов недвижимости, они регистрируют только права на недвижимость. Соответственно, требование государственной регистрации кондоминиума, содержавшееся в Законе, в большинстве  регионов не выполнялось. Это, естественно, тормозило процесс создания товариществ: при регистрации товарищества собственники не могли представить документ –  паспорт домовладения, свидетельствующий  о государственной регистрации  кондоминиума⁷.

Во-вторых, при формировании кондоминиумов возникал вопрос об определении статуса земельных участков. Земля в кондоминиуме, согласно Закону о ТСЖ, является частью общего имущества домовладельцев: приобретая в собственность квартиру в доме, гражданин тем самым приобретает также долю в праве собственности на все здание и земельный участок, на котором здание расположено. Однако ни в Законе о ТСЖ, ни в других нормативных актах вплоть до 2005 года не содержалось жесткой нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность домовладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Отсутствие такого четкого указания позволяло руководителям органов местного самоуправления, ответственным за передачу земельных участков, ссылаясь на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками жилья, не выполнять положения Закона о ТСЖ. В ряде городов земельные участки предоставлялись в пользование или даже аренду товариществам. В г. Москва практически из 1202 ТСЖ в собственность передана земля только в ТСЖ «Синяя птица», да и то по решению Московского арбитражного суда⁸.

Но всё же прирост численности  товариществ собственников жилья  в последующие годы после выхода Закона был и происходил в основном за счет организации товариществ  в новом строительстве. Этому  способствовали два основных фактора. Во-первых, порядок регистрации ТСЖ  в новостройках значительно проще, чем в существующем жилищном фонде. При этом застройщик легко решает вопрос передачи построенного многоквартирного дома в управление товариществу. Во-вторых, граждане, которые покупают квартиры за свои деньги, а не «получают» их от государства, в большей степени  готовы взять на себя бремя расходов и ответственность за содержание нового дома, и максимально заинтересованы в сохранении своего имущества в хорошем состоянии. Собственники охотнее пользуются правом самостоятельно принимать решения по вопросам управления и эксплуатации дома, в том числе по привлечению частной управляющей компании⁹.

По пути создания ТСЖ в  новостройках пошли многие города России: Москва, Санкт-Петербург, Иваново, Новгород, Волгоград, Тверь, Екатеринбург, Красноярск, Омск и другие. В Нижнем Новгороде  около половины товариществ на тот  период были созданы в новостройках.

Необходимо также отметить еще одну значимую  проблему. Закон  о ТСЖ предусматривал обязательность членства в товариществе для всех домовладельцев (ст. 32 и 49 Закона) что, по сути, нарушал положения ч.2 ст. 30  и ч.2 ст. 55 Конституции Российской Федерации   (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)¹⁰. Эти нормы устанавливают следующее: никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем; в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. И в 1998 году Конституционный Суд Российской Федерации своим Постановлением признал данное положение не соответствующим Конституции России. А поводом стало, что «В 1994 году гражданка Е.М. Березина заключила договор с акционерным обществом открытого типа «Омский каучук» на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. В 1995 году ей было выдано регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру в этом доме, а в 1996 году она была поставлена в известность о том, что является членом товарищества собственников жилья в кондоминиуме «Каучук». Полагая, что включение в члены товарищества без ее волеизъявления нарушает ее интересы, Е.М. Березина обратилась за защитой своих прав в общество защиты прав потребителей «Альтернатива».

Советский районный суд города Омска, в производстве которого находится  дело по иску общества защиты прав потребителей  «Альтернатива» о «признании недействительным приема гражданки Е. М. Березиной  в члены товарищества собственников  жилья и взыскании излишне  выплаченных ею коммунальных и иных платежей», придя к выводу о том, что подлежащие применению в данном деле положения Федерального закона «О товариществах собственников  жилья» (пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и статья 49) не соответствуют статьям 30 (часть 2) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации, приостановил производство по делу и направил в Конституционный Суд Российской Федерации запрос о проверке конституционности указанных положений»¹¹.

Таким образом, стало возможным  неучастие собственника квартиры в  коллективном управлении домом, если оно  осуществляется товариществом собственников  жилья. Фактически Конституционный  Суд России признал, что свобода  выбора одного собственника важнее, чем  права других собственников в  этом доме.

Следует подчеркнуть, что  Россия – единственная страна в  мире, где такое решение было принято. Создание объединения собственников  жилья в многоквартирном жилом  доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова, объединение жильцов  добровольно. Однако членство в уже  созданном объединении является обязательным для собственников  жилья во всех странах, кроме Российской Федерации.

 Становление института товарищества собственников жилья получило своё  дальнейшее развитие в Жилищном Кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ¹² (далее ЖК РФ), который отменил действие Федерального Закона «О товариществах собственников жилья».

Институт товарищества собственников  жилья в Российской Федерации  имеет свой долгий путь развития, и становление этого института не заканчивается с принятием ЖК РФ, так как каждому историческому времени свойственны свои проблемы и ещё осталось так много проблемных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом путем создание ТСЖ, которые требуют законодательного урегулирования.

 

 

1.2. Общая характеристика товариществ собственников жилья как юридического лица

 

В соответствии со ст. 135 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011)¹³ товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Из указанного определения  следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Как уже сказано ранее, товарищество собственников жилья  является юридическим лицом, созданным  в форме некоммерческой организации, что означает,  ТСЖ  не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между участниками, но оно может осуществлять предпринимательскую  деятельность постольку, поскольку  это служит достижению целей, ради которых  оно создано.

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем  собрании собственников помещений  в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, установленном  статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме¹⁴.

Товарищество собственников  жилья может создаваться как  на определенный срок, так и без  ограничения срока деятельности. В ЖК РФ установлено, если ТСЖ создается  на определенный срок, то это должно быть отраженно в уставе, если ТСЖ  создается без ограничения срока  деятельности, то можно в уставе это не отражать.

Товарищество собственников  жилья это еще и объединения  собственников жилья. Законодатель называет таких собственников жилья  членами товарищество собственников  жилья.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших  товарищество, должно превышать пятьдесят  процентов голосов от общего числа  голосов собственников помещений  в многоквартирном доме. Голос  собственника – достаточно оригинальное правовое понятие, раскрывающееся в  ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов, которым  обладает каждый собственник на общем  собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности  на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна  размеру помещения, занимаемого  лицом на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК). Таким образом, количество голосов, которым располагает каждый собственник, равно метражу его  помещения (например, гражданин на праве  собственности имеет квартиру общей  площадью 62,4 кв. м, на собрании он будет располагать 62,4 голосами)¹⁵.

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения. Членство в товариществе собственников жилья  возникает у собственника помещения  в многоквартирном доме на основании  заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном  доме создано товарищество собственников  жилья, лица, приобретающие помещения  в этом доме, вправе стать членами  товарищества после возникновения  у них права собственности  на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о  выходе из членов товарищества или  с момента прекращения права  собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном  доме.