Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Волгоградский  государственный университет»

Факультет управления и региональной экономики

Кафедра математических методов и информатики  в экономике 

Бубнов  Дмитрий Викторович 

Применение  математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями  с учетом экологического фактора 

Выпускная квалификационная работа

по специальности

080116 – «Математические методы в экономике» 
 

Студент 5-го курса

гр. ММ-051

Бубнов  Дмитрий Викторович

_____________________________ 

Научный руководитель:

к.э.н., доцент

Лихоманов Олег Владимирович

__________________________ 
 

Рецензент:

генеральный директор

оценочной фирмы ООО «Вирго»

Куканова  Наталья Евгеньевна

_____________________________ 

Заведующий  кафедрой:

д.э.н., проф.

Богачкова Людмила Юрьевна

«___»________________2010 г.

Протокол  заседания кафедры № 

Волгоград

2010 г.

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета экологического состояния среды и расчета арендной платы. 7

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. 7

Параграф 1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба. 15

Параграф 1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года. 23

Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора. 27

Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба. 27

Параграф 2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом. 35

Параграф 2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент К_ЭУ. 39

Заключение. 42

Список литературы. 43 

Введение

     Актуальность исследования. Для чего проводится оценка? Оценка позволяет определить стоимость, т.е. ценность – показатель, отражающий приносимую или которую можно получить пользу. Полезность же есть результат эффективного использования. Таким образом оценка необходима для определения эффективности. В то же время при оценивании стремятся учитывать как можно больше факторов, влияющих на ценность, что бы повысить точность оценки, а вместе с ней точность определения эффективности. Данное утверждение верно для любого оцениваемого объекта, в том числе и для земельных участков.

     Используется  два вида оценки стоимости земли: кадастровая и рыночная.

     Кадастровая стоимость – это стоимость  земельного участка, определяемая на основе характеристик земельного участка  с применение методов и правил статистической обработки информации по ее производственной силе, по доходности (ренте).

     Рыночная  стоимость – это стоимость, формируемая на рынке в соответствии с законами спроса и предложения. Её определяют оценщики, применяя три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

     Рыночная  и кадастровая стоимости должны быть близки к друг другу, но при  этом кадастровая стоимость считается  базовой, т.е. по определению наименьшей. На ее основе рассчитываются земельный налог и арендная плата. Однако, на практике не всегда рыночная стоимость больше.

     Так же по современным методикам ни при  расчете кадастровой ни при расчете  рыночной стоимости не учитывается  влияние загрязнения окружающей среды, т.е. экологического фактора. По мнению автора, это приводит к неточности определения стоимостей, как следствие, ошибочному расчету величин налога и арендной платы, которые, зачастую завышенные, ложатся несправедливым бременем на владельцев и арендаторов земельных участков. Больше страдают земли участки, функциональное использование которых не приводит к незначительному загрязнению окружающей среды: постройка жилых и коммерческих зданий (в частности, склады), больничных культурно-образовательных учреждений, сельское хозяйство и т.д. В итоге все приводит к неэффективности использования земли.

     Для большего понимания необходимо рассмотреть  ситуацию на примере и попытаться предложить способы её улучшения. Поэтому цель исследования: корректировка математической модели оценки  стоимости долгосрочной аренды земельных участков с учетом экологического фактора.

     Исходя  из цели, поставлены задачи исследования:

1. Проанализировать классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный;
2. Рассчитать рыночную стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора;
3. Обосновать необходимость учёта экологического фактора;
4. Рассмотреть методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбрать наиболее эффективный из них;
5. Предложить корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

     Объект  исследования: математические модели оценки стоимости земельных участков.

     Предмет исследования: стоимость земельного участка с учетом экологического фактора.

     Научная новизна: обоснован и предложен коэффициент учитывающий состояние окружающей среды для расчета рыночной стоимости долгосрочной аренды земельных участков.

     Практическая  значимость: учёт экологического состояния позволяет арендатору обосновать и корректировать размер арендной платы в сторону её уменьшения, а администрации обоснованно рассчитывать и перераспределять арендные платежи за земельные участки

     Информационная  база: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса», Порядок расчёта арендной платы от 7 декабря 2007 года, информационно-справочный портал Администрации Волгограда www.volgadmin.ru, информационно-справочный портал по экологическому состоянию Волгограда и Волгоградской области ecovolgograd.by.ru.

     Методы  исследования: доходный подход (метод капитализации), сравнительный подход (метод сравнения продаж), затратный подход (метод воспроизводства), методы расчета экологического ущерба: «концентраций» и «валовых выбросов».

     Личное  участие автора: корректировка формулы расчёта арендной платы по новому Порядку для учета экологического состояния окружающей среды.

     Апробация результатов работы: авторские статьи «Сравнительный анализ ставок арендной платы за землю по новому порядку и земельного налога для земель с/х назначения в Волгоградской области», «Обоснование ставок арендной платы за землю и земельного налога с учётом экологического состояния территории».

     Оцениваемый объект недвижимости:

      План проведения оценки.

     Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета  экологического состояния  среды и расчета  арендной платы.

     Глава посвящена  рассмотрению теоретических основ, подходов и методик для расчета  рыночной стоимости недвижимости (в  том числе и земли), экологического ущерба и величины арендной платы.

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

     Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Оценка  базируется на том предположении, что  потенциальный владелец не заплатит за бизнес сумму большую, чем текущая  стоимость будущих доходов за интересующий его период.

     В рамках доходного подхода традиционно  выделяют два основных метода оценки (в зависимости от степени детализации): метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

     Метод капитализации (капитализация – получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом) применяется, если в прогнозном периоде доходы бизнеса останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему. Для расчета стоимости будущий доход (в роли этого дохода может выступать чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временной период (обычно год) преобразуется в текущую стоимость путем деления на ставку капитализации:

     V=D/R,

     где V – стоимость бизнеса,

     D – будущий доход компании за год,

     R – ставка капитализации – отношение рыночной стоимости бизнеса к приносимому им чистому годовому доходу: для заемных средств она определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам; для собственных средств рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам как отношение прибыли на вложенные средства инвесторов к стоимости вложенных средств. Сведения об этих ставках в интересующей отрасли потенциальный покупатель может узнать при изучении информации о сделках, опубликованной в печати и Интернете.

     Стоимость недвижимости методом капитализации  рассчитывается по следующему алгоритму:

     1. Рассчитывается потенциальный валовой  доход (ПВД): доход при 100%-ной занятости без потерь и расходов.

     2. Рассчитывается действительный  валовой доход (ДВД):

     ДВД = ПВД - потери и расходы при эксплуатации.

     3. Рассчитывается чистый операционный  доход (ЧОД):

     ЧОД = ДВД - OР (OР – операционные расходы).

     ЧОД – рассчитанная устойчивая величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по кредитам, налогам и амортизационных отчислений.

     4. Определяется коэффициент или  ставка капитализации R, включающий  в себя доход на капитал  и возврат капитала.

     5. Определяется рыночная стоимость:

     Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае прогнозирования изменяющихся доходов. Метод ДДП – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

     Алгоритм  расчета:

1. Устанавливается прогнозный период, на который компания интересна инвестору.
2. Вычисляются будущие денежные потоки компании за каждый год в течение этого периода.
3. Определяется доход от продажи компании в конце прогнозного периода (даже если в действительности продажа не планируется) за вычетом издержек от оформления сделки или вычисляется доход постпрогнозного периода.
4. Рассчитывается ставка дисконтирования R-коэффициент, используемый для приведения будущих денежных потоков к их сегодняшней стоимости с учетом предполагаемых темпов роста компании, времени и периодичности получения доходов, инфляции.

     Ставка  дисконта R показывает эффективность  вложения капитала с учетом риска  получения будущих доходов. Риск – степень неопределенности получения  будущих доходов.

     С математической точки зрения R – это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих доходов в единую величину текущей стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости.

     В экономическом смысле R – это  минимально допустимая отдача на вложенный  капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному  вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

     Будущие денежные потоки приводятся к текущей стоимости, с использованием техники сложного процента:

     где r – ставка дисконтирования,

     n – количество периодов,

     PV – текущая стоимость,

     FV_i – будущая стоимость i периода.

     Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Стоимость оцениваемого бизнеса определяется путем сравнения недавних продаж сопоставимых компаний. Таким образом, главное условие применения подхода  — наличие сформировавшегося  рынка, на котором оценщик подыскивает свершившуюся сделку купли/продажи компании-аналога оцениваемой.

     Стоимость оцениваемой компании (V1) определяется как произведение отношения рыночной цены компании-аналога (V2) и ее базового показателя (R2) на базовый показатель (R1) оцениваемой компании: V1=V2/R2хR1.

     В качестве базовых показателей могут  использоваться:

• прибыль до выплаты процентов и налогов, чистая прибыль, балансовая стоимость компании и т.д. – метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;
• мультипликаторы (коэффициенты), рассчитанные на основе рыночной стоимости акций компании-аналога при продаже контрольного (или крупного) пакета акций – метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;
• различные отраслевые коэффициенты – метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;
• корректированная цена продажи – метод сравнения продаж. Метод используется при наличии информации о цене продажи компаний аналогов.

     Требования  при выборе компаний-аналогов:

• компания должна относиться к той же самой отрасли, что и оцениваемая, или к отрасли, которая реагирует на те же экономические явления;
• качественные и количественные характеристики компании должны быть близки;
• объем информации по компаниям-аналогам для сравнения их с оцениваемой компанией должен быть достаточен.

     Алгоритм  расчета для оценки недвижимости:

1. Изучение состояния и тенденции развития сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект. Выделение объектов оценки, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (достаточно три-четыре объекта, если известны цены сделок, и 5-6 объектов, если известны цены предложений).
2. Сбор и проверка информации по объектам – аналогам. Проверяется независимость субъектов сделки и инвестиционная мотивация.
3. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Возможный критерий при выборе объектов-аналогов: права собственности, условия и время продажи, местонахождение, физические характеристики.
4. Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена должна быть изменена на величину вклада его превосходства и наоборот.

     Нужно ответить на вопрос, какова будет стоимость  сопоставимого объекта, если бы он имел показатели (характеристики) оцениваемого.

5. Анализ и согласование скорректированных цен объектов – аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

     Стоимость бизнеса определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство  или замещение с учетом физического  и морального износа. Этот подход наиболее эффективен, когда покупатель собирается сравнить затраты на приобретение бизнеса  с затратами по созданию аналогичного предприятия. Недостаток метода заключается  в том, что проведение индивидуальной оценки стоимости нематериальных активов, таких как ноу-хау, товарная марка, клиентская база, – достаточно сложный и субъективный процесс. Кроме того, методы затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше возраст оцениваемого объекта.

     Метод чистых активов: статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости. Оценка проводится в несколько этапов:

• анализ бухгалтерских балансовых отчетов;
• внесение учетных поправок (корректировок);
• перевод финансовых активов в рыночную стоимость;
• оценка рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;
• перевод обязательств в текущую стоимость.

     В результате проведенных работ стоимость  собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

     Метод ликвидационной стоимости: чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости. Данный метод применяется, в частности, при банкротстве предприятий.

     Метод количественного анализа: составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

     Поэлементный метод: менее трудоемкая модификация количественного метода, основанная на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1м³ кирпичной кладки, 1 м² кровельных покрытий и т.п.).

     Метод сравнительной единицы: для оцениваемого актива подбирают объект–аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м³, 1 м² и пр.) умножается на число единиц оцениваемого актива. Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

     Индексный метод: определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

     Во  всех указанных методах определяется накопленный износ.

     Алгоритм  расчета стоимости  недвижимости:

1. Рассчитывается первоначальная стоимость объекта С_перв как стоимость воспроизводства С_восп или замещения С_зам (стоимость строительства оцениваемого объекта как нового, без учета износа в текущих ценах на дату оценки).

     С_перв = С_{прямых затрат}*(С_{материалов} + С_{зарплат} + С_{накл. расх.} + С_{план.накопл.}) +

     С_{лимит.расх.} (С_{врем.соор.}+ С_{зимн.удорож.} + С_{непред.расх.}) +

     С_{косв.расх.} (С_{проектно-изыск.} + С_{технадзор} + С_{автор.надзор} + С_{страховка,налоги} + С_{аренда офисов} + С_{реклама}).

     Практические  методы расчета первоначальной стоимости:

     а) базисно-индексный – стоимость копии объекта рассчитывается в базисных ценах года строительства и переводится в текущую стоимость через индексы удорожания стоимости, представляющие собой соотношение стоимости ресурсов в текущих и базисных ценах.

     С_перв = С_восп = С_баз*К_{тек.цены}/К_{цены года строит.}

     б) ресурсный – стоимость объекта рассчитывается на основе стоимости ресурсов, требующихся для строительства объекта-аналога в текущих ценах и при современных объемно-планировочных решениях.

     С_перв = С_зам

2. Нахождение полной стоимости зданий и сооружений, с учетом НДС и прибыли предпринимателя:

     С_полн = С_перв*(1+НДС)+С_пред

3. Рассчитывается общий удельный износ (утрата полезности, а значит и стоимости по различным причинам) И_о.
4. Корректировка стоимости воспроизводства или замещения на износ:

     С_корр = С_полн×(1-И_о)