Совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ             

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

1.1 Сущность управления жилым фондом

1.2 Получение и передача дома в управление

1.3. Содержание и ремонт общего имущества

2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МП Г. ОМСКА «ТЕПЛОВАЯ КОМПАНИЯ» В СФЕРЕ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

2.1 Характеристика предприятия МП г. Омска «Тепловая компания»

2.2 Анализ деятельности МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере управления жилым фондом

2.3 Проверка деятельности МП «Тепловая компания»

3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА В Г. ОМСКЕ

3.1 Мероприятия по повышению эффективности деятельности в сфере управления жилым фондом

3.2 Расчет эффективности предлагаемых мероприятий

ЗАКЛЮЧЕНИЕ             

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, получившая начало в 1990-х годах, заложила основу для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг и привлечения к управлению многоквартирными домами управляющих организаций. Вместе с тем многие исследователи отмечают, что из-за затянувшегося кризиса, изношенности основных фондов, накопленной кредиторской и дебиторской задолженности и прочих проблем создание конкурентных управляющих организаций на базе действующих структур, в том числе путем изменения формы собственности, весьма затруднительно. Зачастую это связано с отсутствием потенциального собственника, заинтересованного в инвестировании в данную отрасль и эффективной деятельности муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, а также с возможным нарастанием социальной напряженности из-за проведения процедур банкротства в данной социальной сфере.

Необходимость преобразований в сфере правового регулирования управления многоквартирными домами назрела давно. Это подтверждают, во-первых, факты многочисленных злоупотреблений, а во-вторых, огромный объем судебной практики.

Общественные отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции Российской Федерации и международных актах.

Споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. Несмотря на известную сложность этих дел, самых различных по своему составу и характеру, судебная практика по ним была в целом достаточно стабильна и едина. С принятием нового Жилищного кодекса, с одной стороны, утратил силу либо перестал действовать огромный пласт нормативных актов, принятых в разное время и на различном уровне. Однако, несмотря на многообразие жилищных споров, можно обозначить общие подходы, позволяющие избежать ошибок при их разрешении.

В последние годы проблемы, связанные с функционированием ЖКХ, стали объектом всестороннего пристального внимания, однако серьезных позитивных изменений в этой сфере к настоящему времени не произошло. Более того, наблюдается ухудшение как технического, так и финансового положения этого многоотраслевого комплекса. ЖКХ по-прежнему характеризуется отсутствием эффективных экономических отношений и низким качеством предоставляемых услуг. Высокая степень износа основных фондов, тяжелая финансовая ситуация на предприятиях ЖКХ, не до конца прозрачные правила бизнеса делают отрасль непривлекательной для инвесторов.

Цель данной дипломной работы – рассмотреть вопросы совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть теоретические аспекты управления жилым фондом;

- рассмотреть деятельность МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере эксплуатации и ремонта жилого фонда;

- разработать и обосновать мероприятия по повышению эффективности МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере эксплуатации и ремонта жилого фонда.

Объект исследования - МП г. Омска «Тепловая компания».

Предмет исследования – вопросы организации содержания и ремонта жилого фонда.

Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

В работе использованы следующие методы исследования: анализ, синтез, классификация, сравнение, прогнозирование.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты, научная и учебная литература, материалы периодической печати, документация предприятия.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

1.1 Сущность управления жилым фондом

Процесс управления — это совокупность отдельных видов деятельности, направленных на упорядочение и координацию функционирования и развития организации и ее элементов в интересах достижения стоящих перед ними целей. Он решает две задачи: тактическая заключается в поддержании устойчивости, гармоничности взаимодействия и работоспособности всех элементов объекта управления; стратегическая обеспечивает его развитие и совершенствование, перевод в качественно и количественно иное состояние.

Этот процесс характеризуется непрерывностью, циклической повторяемостью отдельных фаз (сбора, обработки, анализа, хранения, контроля информации; выработки и принятия решений; организации их выполнения), неравномерностью, инерционностью, проявляющейся в запаздывании управленческих действий. Он развивается и совершенствуется вместе с самой организацией. [28, c.73]

Управленческий процесс объединяет в себе такие моменты как управленческий труд, его предмет и средства, и реализуется в определенном продукте.

Предметом и продуктом труда в управлении является информация; в первом случае она — «сырая», а поэтому не может применяться на практике; но она служит основой подготовки решения, то есть преобразования информации, которой можно руководствоваться для осуществления конкретных действий.

Преобразованная информация приобретает самостоятельное существование и может накапливаться (кто не видел груду документов на столе!), что приводит к усложнению процесса управления, усилению господства прошлых решений над текущими. Последнее, правда, в определенной степени полезно, так как порождает так называемый организационный порядок, обеспечивающий автоматическое срабатывание управленчес ких механизмов и выполнение соответствующих действий без специальных распоряжений. Однако он ограничен, так как не в состоянии подчинить и координировать все организационные элементы.

Средствами управленческого труда является все то, что способствует осуществлению операций с информацией — от компьютеров, телефонов до авторучки и бумаги. При этом выделяют: средства составления документов (принтеры, диктофоны и пр.); средства обработки и оформления документов (штемпели, резаки, дыроколы); средства группировки и хранения документов (папки, скоросшиватели, картотеки); средства выполнения вычислительных операций; средства оперативной связи; мебель.

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами – один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования.

В состав ЖКК входят три основных блока:

• жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;

• системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);

• общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ – возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов. [14, c.3]

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

Содержание и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. [14, c.5]

Управление жилым фондом - это комплекс мероприятий направленный на обеспечение благоприятных и безопасные условий проживания граждан в жилом фонде. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Жилищный кодекс Российской Федерации – основной закон, регулирующий жилищные правоотношения предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Содержание жилого фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств жилого дома. С целью поддержания сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния жилого дома должны выполнятся следующие работы:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями;

д) текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Основная задача управляющей жилищной организации состоит в обеспечении эффективного управления жилищным фондом, в своевременном предоставлении жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества. [19, c.49]

В процессе управления жилищным фондом собственник обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что в свою очередь позволяет решить следующие задачи:

-  контроль выполнения управляющей организации своих обязательств в соответствии с условиями договора;

-  текущее измерение и учёт деятельности управляющей организации;

-  сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда;

-  оценка качества работы на основе согласованных критериев;

-  своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляющей организации.

Таким образом оценка деятельности управляющей организации даёт возможность анализировать эффективность и профессионализм управления имуществом, выявить его сильные и слабы стороны.

1.2 Получение и передача дома в управление

Управление многоквартирным домом - особый вид деятельности, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Объектом управления является общее имущество в доме, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Особый правовой режим общего имущества подразумевает, что все вопросы, связанные с пользованием, владением и распоряжением таким имуществом, должны решать все собственники помещений в доме сообща, на общем собрании. Главный момент - выбор способа управления многоквартирным домом. Два из трех возможных способов предполагают участие юридического лица (управляющей организации или ТСЖ), которое полностью несет ответственность за все аспекты управления домом. Третий способ заключается в непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме: они заключают договоры с несколькими организациями, каждая из которых отвечает за определенные услуги и работы, связанные с управлением многоквартирным домом. В рамках настоящего издания мы будем рассматривать управление домом с точки зрения управляющей организации и ТСЖ. Причем в некоторых случаях данные юридические лица могут не только олицетворять собой результат выбора соответствующего способа управления, но и быть исполнителями по иным договорам, например по договору о содержании и ремонте общего имущества, заключенному собственниками помещений в рамках непосредственного управления домом.

Получение многоквартирного дома в управление управляющей компанией или ТСЖ означает, что у последних возникают определенные права и обязанности в первую очередь перед собственниками помещений. В частности, с момента получения дома в управление организация имеет право требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (управляющая организация) и обязательных платежей (ТСЖ). Одновременно у нее возникает обязанность осуществлять деятельность по управлению домом. Поскольку процесс управления домом является непрерывным, с этого же момента на организацию возложены обязанности по оплате коммунальных ресурсов, поставляемых в многоквартирный дом. Именно поэтому установить объем полномочий и обязательств управляющей организации (ТСЖ) и момент их возникновения очень важно. Споры по данному вопросу нередки на практике. [19, c.52]

Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (в случае привлечения управляющей организации, при непосредственном способе управления, а также при отказе от вступления в ТСЖ, если товарищество выбрано в качестве способа управления домом) либо обязательных платежей и взносов (при членстве в ТСЖ). При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления:

- собственниками помещений (путем заключения договора управления с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с непосредственными исполнителями (при непосредственном управлении));

- товариществом собственников жилья (путем членства собственников помещений и заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не вступившими в товарищество).

При этом выбирать способ управления многоквартирным домом также обязаны собственники помещений. Помещения в многоквартирном доме признаются недвижимым имуществом, права на которые подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Получается, что говорить о выборе способа управления, а также о несении бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества можно только после регистрации права собственности на помещения в возведенном многоквартирном доме. Однако это не так. Оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества будущий собственник обязан с момента получения помещения от застройщика по акту приема-передачи, а не с момента государственной регистрации права. Дело в том, что в этот момент обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). И дольщик, еще не зарегистрировавший право собственности на помещение в доме, вправе пользоваться им на законных основаниях, а значит, обязан оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества. [20, c.19]

Однако и до передачи помещений дольщикам необходимо обеспечивать надлежащее содержание дома. Как только дом возведен (то есть появились объекты управления - многоквартирный дом в целом и общее имущество в нем), возникает нужда в такой деятельности, как освещение и уборка помещений общего пользования, текущее обслуживание лифтов, оплата коммунальных услуг, в том числе потребляемых в целях содержания общего имущества. Эту задачу должен выполнять застройщик как лицо, возводившее многоквартирный дом и обязанное передать помещения дольщикам (в Постановлении ФАС ЦО от 26.03.2010 N Ф10-675/10 отмечено, что до момента подписания актов приема-передачи спорными квартирами владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя их содержания). Таким образом, до передачи помещения по акту дольщику обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на застройщика. [20, c.21]

В целях эксплуатации многоквартирного дома большинство помещений в котором еще находится во владении и пользовании застройщика (распоряжаться помещением, являющимся предметом договора с дольщиками, он не вправе), последний может подписать договор об оказании услуг с любой компанией. Но такой контракт нельзя считать договором управления многоквартирным домом, поскольку он заключен не собственниками помещений в доме (либо ТСЖ) при выборе соответствующего способа управления (п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае эксплуатирующая организация (ею может быть компания, осуществляющая деятельность по управлению другими многоквартирными домами) оказывает жилищно-коммунальные услуги на основании указанного договора с застройщиком. По мере подписания актов приема-передачи помещений обязанность по оплате оказанных услуг возникает у дольщиков.

Граждане-дольщики вовсе не обязаны заключать договор с данной организацией. В частности, арбитры поддерживают позицию Роспотребнадзора о том, что застройщик не вправе включать в договор участия в долевом строительстве, составленный с гражданином, условие об обязанности дольщика подписать договор управления многоквартирным домом после оформления акта приема-передачи помещения. Данное условие рассматривается как ущемляющее права потребителя, так как закон запрещает обусловливать приобретение одних товаров, работ, услуг обязательным приобретением других (п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Однако тот факт, что дольщик не подписал договор с эксплуатирующей организацией, нанятой застройщиком, не означает, что он может не оплачивать фактически оказанные ею услуги. Компания вправе в судебном порядке взыскать неосновательное обогащение с дольщика, имеющего задолженность, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения. Впрочем, дольщики, зарегистрировавшие право собственности на помещения в доме, вправе в любой момент созвать общее собрание и принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом, не будучи связаны договорными отношениями с эксплуатирующей организацией.

Совершенно особая ситуация - создание ТСЖ в строящемся доме. Так, жилищное законодательство допускает, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Собрание будущих собственников проводится в том же порядке, который установлен для проведения собрания собственников помещений. При этом в разделах Жилищного кодекса, посвященных регулированию деятельности ТСЖ, не содержится особых положений, касающихся товариществ, созданных в строящихся домах. Отсюда можно сделать вывод, что такие ТСЖ имеют аналогичные права и обязанности. Таким образом, ТСЖ, созданное в строящемся доме, является способом его управления. В то же время представляется, что о способе управления можно говорить только тогда, когда существует объект управления - сам дом, то есть после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. [18, c.117]

Обязанность товарищества, созданного в строящемся многоквартирном доме, приступить к управлению им возникает с даты государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. Вместе с тем нет законных оснований возлагать на ТСЖ обязанность по оплате коммунальных услуг до передачи помещений застройщиком дольщикам по акту, поскольку ТСЖ не имеет никаких самостоятельных интересов, отличных от интересов его членов, и его обязательства перед РСО не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с членами товарищества. Именно поэтому арбитры отказывают ресурсоснабжающим предприятиям в требованиях о взыскании с ТСЖ стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в дом до того, как дольщикам были переданы помещения.

При передаче и получении в управление многоквартирного дома одним из камней преткновения становится владение технической документацией, необходимой для осуществления деятельности по управлению. Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ предписывает управляющей организации за 30 дней до прекращения договора управления передать связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей компании, ТСЖ (иному специализированному потребительскому кооперативу) либо одному из собственников помещений (если выбрано непосредственное управление домом). Аналогичным образом согласно п. 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносить в нее необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Хотя Минрегион считает, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, удержание технической документации - действенный способ застопорить вступление в полномочия нового управляющего (указанные документы необходимы в первую очередь при заключении договоров ресурсоснабжения), для которого обращение в суд становится порой единственным способом отстоять свои права. К настоящему моменту сложилась обширная арбитражная практика по спорам об истребовании технической документации. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности (обязанности передать документы, связанные с управлением домом). В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Этот вывод сделан из общих положений гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств, которые подлежат применению постольку, поскольку жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. При этом на новую управляющую организацию не может быть возложено бремя доказывания наличия определенных документов у прежнего управляющего.

Особое место в составе документации, связанной с управлением многоквартирным домом, занимают документы первичного регистрационного учета граждан, проживающих в данном доме. Во-первых, сотрудники ТСЖ и управляющей организации являются должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания. Как следует из п. п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Приказом ФМС России от 20.09.2007 N 208), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства. Вместе с переходом полномочий и обязанностей по управлению многоквартирным домом переходит и обязанность организовать регистрационный учет граждан. Во-вторых, учетно-регистрационные сведения необходимы для расчета платы за коммунальные услуги, в том числе с применением льгот. Поэтому документы регистрационного учета, имеющиеся у прежнего управляющего, подлежат передаче новому управляющему. Впрочем, если в силу муниципальных нормативно-правовых актов обязанность по организации первичного приема и хранения регистрационных документов возложена на третье лицо, то управляющая организация не может требовать такие документы у своего предшественника.

В п. 10 ст. 162 ЖК РФ говорится об обязанности передать документы только применительно к управляющей организации. Однако это не означает, что аналогичная обязанность не возникает у ТСЖ при смене способа управления. [18, c.124]

Бремя содержания общего имущества обязаны нести собственники помещений в многоквартирном доме. Ремонт общего имущества также проводится за счет собственников. Это общее правило, и его не изменяет тот факт, что застройщик имеет гарантийные обязательства перед собственниками помещений по качеству переданного объекта долевого строительства. Поэтому даже в период действия гарантийных обязательств собственники помещений обязаны оплачивать содержание и ремонт общего имущества в размерах и порядке, установленных законодательством. Застройщик же несет ответственность перед дольщиками только за определенные недостатки многоквартирного дома.

Прежде всего собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право собственности не только на эти помещения, но и на общее имущество. В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве общее имущество наряду с жилым или нежилым помещением подлежит передаче участнику долевого строительства, в совокупности они представляют собой объект долевого строительства. В связи с этим наличие строительных недоделок в общем имуществе многоквартирного дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений. Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: