Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Сучасний стан та перспективи  розвитку іпотечного кредитування в  Україні

Анотація

Дипломна робота на здобуття кваліфікації “Економіст” освітньо-кваліфікаційного рівня «магістр» за напрямом 0501 «Економіка і підприємництво» та спеціальністю 8.050105 «Банківська справа».

В дипломній роботі розглянуто основні тенденції динаміки іпотечного ринку, актуальні питання іпотечного кредитування в Україні. Зроблено спробу визначити основні проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні. Розглянуто основи механізму банківського іпотечного кредитування, визначено проблеми та напрями розвитку ефективного механізму іпотечного кредитування банками України. Викладено основні етапи організації іпотечного кредитування на прикладі АКБ «Укрсоцбанк. Зроблено аналіз наданих іпотечних житлових кредитів в АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр. Визначено проблеми, окреслено перспективи становлення та визначено роль відповідних учасників іпотечних кредитних відносин в Україні в період кризи. Запропоновано рекомендації з приводу розвитку ринку іпотеки і становлення ефективного іпотечного механізму.

Ключові слова: банк, кредит, іпотека, іпотечне кредитування, іпотекодавець, позичальник, застава, кредитор, механізм банківського іпотечного кредитування, нерухомість, ринок нерухомості, ринок іпотечного капіталу, житлова іпотека, ризики, страхування.

Дипломна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків і пропозицій. Роботу викладено  на 93 сторінках друкованого тексту, містить 11 таблиць, 24 рисунки, 7 додатків на 9 сторінках. Список використаної літератури містить 79 найменувань.

Зміст

вступ

Система іпотечного кредитування, будучи невід’ємним елементом сучасної економіки розвинутих країн, усе  активніше використовується в економічній та соціальній політиці України.

В Україні спостерігається  значне розширення фонду нерухомості  як промислового, так і житлового  призначення, оскільки проведення операцій з нерухомістю є одним із найбільш поширених засобів збереження та примноження ------------------------------

У зв’язку з цим  виникає проблема одержання фізичними  та юридичними особами коштів, що будуть достатніми для придбання такої  нерухомості на вигідних умовах. Попит  на дешеві довгострокові ресурси обумовлює подальший розвиток такого напряму банківської діяльності, як іпотечне кредитування. За останній час питома вага іпотечних кредитів у ВВП зросла з 1 до 2,5%, із них -----------------------------------

Окремим аспектам складної і багатопланової проблеми ринку іпотечного кредитування присвячено праці провідних вітчизняних та зарубіжних економістів та фінансистів. Проблемі іпотеки постійно приділяють значну увагу такі вітчизняні дослідники як: В.Валентинов, О.Євтух, М.Дем’яненко, Т.Ковальчук, В.Кравченко, С.Кручок, В.Лагутін, Б.Луців, І.Лютий, А.Мороз, О.Онищенко, ---------------------------------

Разом із тим, позитивно  оцінюючи результати даних досліджень, необхідно зазначити, що для збільшення потенціалу іпотечного ринку України  актуальним є: подальше дослідження та усунення недоліків діючого механізму банківського іпотечного кредитування з урахуванням інституціональних особливостей України; виявлення ролі маркетингу банківських послуг з кредитування; ------------------------------------

Вказані обставини свідчать про актуальність даного питання і зумовили вибір теми дипломного дослідження, його мету і задачі.

Метою дослідження є обґрунтування теоретичних положень, аналіз іпотечного кредитування і розробка практичних рекомендацій щодо ------------------------продукт має спільні грані. Для досягнення мети в роботі поставлені і вирішувалися такі задачі:

• ----------------------

Об’єктом дослідження є діяльність комерційних банків на ринку -------------

Предмет дослідження – теоретичні та методичні питання з формування та розвитку ефективного механізму банківського іпотечного кредитування в умовах ---------------------------

Методи дослідження. Для реалізації поставлених у роботі завдань використовувались методи: логіко-історичний – при вивченні об’єктивної необхідності впровадження іпотечних систем у суспільне відтворення, функціонування фінансового та інвестиційного ринків; системного аналізу – при ---------------------

Методологічною основою дипломної роботи є теоретичні напрацювання світової економічної науки, концептуальні положення сучасної економічної теорії, дослідно-пошукова й наукова література, праці відомих вітчизняних і зарубіжних вчених-економістів та фахівців-практиків у сфері іпотеки.

Інформаційну  базу дослідження становлять законодавчі і нормативні акти України, що регламентують діяльність банківських установ, річні та проміжні звіти банку АКБ «Укрсоцбанк», матеріали органів державної статистики, -------------------------------------

РОЗДІЛ 1

ТЕОРЕТИЧНІ  ЗАСАДИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Сутність іпотеки

Зміст Закону України  „Про іпотеку” визначає, що іпотека  – це „вид забезпечення виконання  зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом” [5].

За своєю сутністю поняття «іпотека» є доволі близьким до поняття «застава». Застава служить засобом забезпечення виконання зобов’язань позичальником перед кредитором: у разі неповернення в установлені строки суми кредитор може компенсувати несплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставного майна [34, c.19]. Але визначення іпотеки як застави не є повним, ним не можна обмежуватися з тієї причини, що іпотека пропонує не лише заставу майна. Вона представляє цілу юридично-правову систему оцінки --------------------------

Законом України «Про іпотеку» запроваджено новий фінансовий інструмент – заставну. Згідно із тлумаченням статті 20 заставна – це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає ---------------------------------іпотеки. Згідно із Законом «Про іпотеку» заставні можуть забезпечувати випуск таких цінних паперів, як іпотечні облігації та іпотечні сертифікати [5].

З 1 січня 2004 року набув  чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», яким у практику іпотечного кредитування запроваджуються іпотечні сертифікати. Згідно зі статтею 1 цього закону іпотечний сертифікат – це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками [6]. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів – сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

• -----------------------

Сертифікати участі –  це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку їх власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

• -------------------------

Іпотечні облігації  – це фінансовий інструмент, який забезпечений відповідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до кредитора.

23 червня 2005 року за  №2704-IV було прийнято Закон України  «Про організацію формування  та обігу кредитних історій», його мета – створення доступної  для кредиторів бази даних  щодо кредитоспроможності потенційних позичальників. Цей Закон визначає правові та організаційні засади формування і ------------------

Іпотекою може бути забезпечене  виконання будь-якого дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому, але ----------------------

Іпотека надає іпотекодержателю право  задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно  перед іншими кредиторами іпотекодавця, вимоги яких не зареєстровані у встановленому законом порядку, в тому числі при здійсненні провадження у справі про банкрутство іпотекодавця. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог ----------------------------

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку). Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

• -------------------------

Предметом іпотеки також  може бути об’єкт незавершеного будівництва  або інше нерухоме майно, яке стане  власністю іпотекодавця після укладення ---------------------------------реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майно на момент укладення іпотечного договору [6].

Частина об'єкта нерухомого майна  може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без -----------------

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

• ---------------------------

Об'єктами іпотечного кредиту  є житлові будинки, квартири, виробничі  будинки, споруди, магазини, земельні ділянки  тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє ----------------------------

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з  часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу  і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального  розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із --------------------------------

Як відомо, одним з  показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. Проте через різні обставини використання нерухомості з метою збільшення капіталу може бути неоднаковим. Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах.

Отже, запропонований вище погляд на іпотеку дає змогу глибоко побачити важливу організаційну роль у ній цілісної інфраструктури, яка забезпечує прибутковий рух вартості і, в кінцевому результаті, відтворення всієї системи іпотечного кредитування. Це нам дає змогу обґрунтувати поняття “іпотечний ---------------------------

Визначення цього поняття  є доцільним через низку причин:

• по-перше, широкий погляд на іпотеку як на механізм обігу капіталу в --------------------------

На рис. 1.1 відображено  принципову схему роботи іпотечного механізму на макрорівні [35]. На рисунку видно, що суб’єкти іпотечного механізму взаємодіють із різними ринками. Цей взаємозв’язок за певних умов дає можливість пожвавлення роботи на одному ринку переносити на інші ринки.

------------------------

Рис.1.1. Принципова схема іпотечного механізму на макрорівні

Таким чином іпотека  може давати поштовх широкому спектру  економіки: від стимулювання накопичення  внутрішніх коштів у державі до пожвавлення  і розвитку різноманітних галузей  народного господарства. Це досягається  наявністю в іпотечному механізмі чіткого взаємозв’язку елементів, який забезпечує раціональне використання ресурсів.

Всі елементи іпотечного механізму умовно поділені на дві  великі групи. Перша група елементів  складає “каркас” іпотечного механізму (рис. 1.2). До другої групи належать елементи, які сприяють обігу капіталу: соціально-економічні важелі і принципи, нормативно-правове та інформаційне забезпечення, методи і процедури роботи іпотечного механізму.

--------------------

Рис.1.2. Склад  іпотечного механізму щодо елементів першої групи

На рис. 1.3 відображено  систему принципів іпотечного механізму, яка має одне з головних значень  у раціональному використанні нерухомості.

--------------------------

Рис.1.3. Система  іпотечних принципів

Трактуючи іпотеку як механізм обігу капіталу, її класифікують за предметами і інструментами. Залежно від того, як іпотечний механізм формує загальний портфель кредитних ресурсів, виділяють три основні його моделі: депозитна, інвестиційна і цільова. Одночасно їх можна класифікувати як однорівневі або дворівневі (з вторинним ринком заставних на зразок американських) моделі іпотечного інвестування.

У світовій практиці надання позики під нерухомість  завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиках, але ризик змушує кредитора вимагати від позичальника того чи іншого забезпечення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді переважних прав банку на певне майно є у цьому випадку додатковою гарантією повного і своєчасного повернення кредиту при банкрутстві чи небажанні позичальника сплатити борг. Забезпеченням кредиту можуть бути гарантійні зобов’язання третьої особи, у тому числі страхової компанії. Однак частіше для забезпечення кредиту використовується застава. Головна її перевага в тому, що уразі невиконання зобов’язань за кредитним -------------------------

Розглянемо функції, які  виконує іпотека:

• ------------------------

Світова практика виробила багато видів іпотеки. Серед  них, наприклад, іпотека інвестора, іпотека «фіско» на нерухоме майно  платника податків (податкова іпотека), іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка та інше [36, с.37-39].

Залежно від  кількості предметів застави  та заставодавців виділяють іпотеку об’єднану або спільну. Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві, матимемо справу з об’єднаною іпотекою. Якщо -------------------------------------

З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють  на податкову («фіско»), кредитну (або банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інші.

За предметом  застави розрізняють земельну іпотеку, житлову, іпотеку цілісного майнового  комплексу, промислову, комерційну, аграрну  та інші.

М’якишевська  О.М. іпотеку класифікує за такими формами:

• -----------------------------

Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склались в тій чи іншій  країні. Наприклад, в Німеччині розрізняють  документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну) примушувальну іпотеку  та багато інших її видів. Проте економічна сутність кожного з них (і не лише в Німеччині, а всюди) базується на взаємозв’язку -----------------------------------

Отже, найпривабливішим для банку у процесі кредитування є забезпечення у формі іпотеки. Іпотека має давнє походження і представляє собою засіб забезпечення зобов‘язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи.

Іпотека може стати одним  з важливих інструментів під час  створення національної системи  заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно ---------------------------------Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього іпотечного ринку.

1.2. Інфраструктура іпотечного ринку та місце банку на ньому

Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед  фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою ------------------капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Іпотечний ринок  як економічне явище, не знайшовши глибокого  теоретичного висвітлення ні у вітчизняній, ні у зарубіжній літературі, на сьогодні характеризується невизначеністю його економічної природи, а, отже, і місця у системі ринків. З одного боку, іпотечний ринок розглядається як такий, що ------------------------------шляхом емісії іпотечних облігацій, а тому розглядається як частина ринку позичкових капіталів [44, c.171-172].

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він, об’єднуючі фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Серед найістотніших економічних функцій які виконує ринок такі:

• -------------------

Водночас  іпотечний ринок виконує і  функції суто фінансового характеру:

• ----------------------------------

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію – ефективне використання та розвиток нерухомості зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціональної її використання, сприяє інвестуванню в неї.

П’ятою функцією ринку іпотечного капіталу є надійне  управління ризиками у процесі обігу  грошових зобов’язань [69, c.99].

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує  й низку допоміжних. -----------------------------------

Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані  забезпечується створенням цілісної системи  іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних ----------------------заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти – позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Кожен з них має власний інтерес, але їхні цілі взаємозв'язані (див. рис. 1.4).

---------------------------

Рис.1.4. Принципова схема системи іпотечного житлового кредитування

Позичальник ставить  собі за мету придбати краще житло, здійснюючи такі щомісячні виплати  за кредитом, які б становили не надмірно велику частку доходів. Банк прагне максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів. В іпотечному кредитуванні це досягається шляхом обмеження ризиків, по-перше, -----------------------------

Дослідження теоретичних основ спеціалізації  кредитних організацій на ринку  іпотеки дозволило визначити  їх істотну особливість, що полягає в обмеженні ризику за рахунок спеціалізації в наданні переважно іпотечних кредитів, їх фрагментації.

Ефективне функціонування іпотечного ринку неможливе без  діяльності забезпечуючих суб'єктів – спеціалізованих організаційно-правових форм в особі органів державної реєстрації прав на нерухоме майно; судових органів; установ нотаріальних та юридичних послуг; страхових компаній; компаній з оцінки нерухомості; фінансових інститутів. Цільове призначення та роль забезпечуючих суб'єктів іпотечного ринку полягає у підвищенні ефективності та оперативності ------------------------------------

Специфічним суб'єктом  іпотечного ринку виступає держава  в особі органів законодавчої і виконавчої влади, головна роль якої - формувати організаційно-економічні умови взаємодії економічних суб'єктів та регулювати відносини іпотечного кредитування з метою досягнення економічною і соціальною ефектів від функціонування іпотечного ринку .

Слід відмітити, що іпотечна інфраструктура має функціонувати  за принципами [54, c.123]:

• ---------------------------------

Дослідження економічної природи іпотечного ринку передбачає також поняття  його структурної будови, розкриття  взаємообумовленості і взаємозв’язку  іпотечного ринку [33, c.254]. Як вже нами було зазначено вище, у світовій практиці виділяють дві моделі іпотечного ринку [36, c.38]: однорівнева і дворівнева. Схематично моделі іпотечного ринку представлені в додатку А.

Однорівнева модель або усічено-відкрита складається  тільки з первинного ринку іпотеки, коли банки та інші фінансово-кредитні установи мають високу -----------------------не є критичною. Однорівнева модель може застосовуватися не лише спеціалізованими іпотечними банками, а й універсальними банками, що мають відділи іпотечного кредитування. Іпотечні банки, як правило, самостійно ----------------------------------

Для дворівневої  або розширено відкритої моделі притаманна наявність як первинного так і вторинного ринку іпотеки. У дворівневій моделі банки не повинні формувати структуру  пасивів за рахунок довгострокових депозитів, а іпотечні кредити надаються за загальноприйнятими стандартами з можливістю їх наступного перепродажу, сек'юритизації або використання в якості забезпечення для залучення рефінансування, втому числі шляхом емісії іпотечних цінних паперів.

В системі  відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме: первинний ринок і вторинний ринок.

Первинний ринок, сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами і позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних. На ньому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. Відносини між заставодавцем і заставодержателем і створюють первинний іпотечний ринок. Кредитор може зберігати заставні у власному портфелі цінних паперів або продавати їх інвесторам. Якщо він їх продає, то цим самим створює вторинний ------------------

Таким чином, дворівнева модель суттєво відрізняється  від однорівневої. Основне джерело  кредитних ресурсів в систему  іпотечного кредитування надходить  зі спеціально організованого з цією метою вторинного ринка цінних паперів, які забезпечені заставними на нерухомість. Дана модель діє лише за розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при певному сприянні держави, та як мінімум, при її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.

Виділяють і  третю модель організації системи іпотечного житлового кредитування – збалансовану автономію. Головною ознакою що відрізняє дану модель є позичково-ощадний принцип її функціонування. Сукупний портфель кредитних ресурсів формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Таким чином, акумуляція грошових коштів відбувається шляхом використання різновидів житлових ----------------------------------

Таким чином, можна зробити висновок, що модель стає незалежною не лише від зміни ринкової ціни позикових коштів, але і від загального рівня даної ціни взагалі. Дана характеристика збалансованої автономної моделі має особливо велике значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестабільною економікою, але за умови, що всі взаєморозрахунки необхідно проводити у вільноконвертованій валюті.

1.3. Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні

В цьому підрозділі дипломної  роботи ми розглянемо сучасний стан іпотечного кредитування в Україні, вважаємо зробити  порівняльну характеристику ринку іпотеки до початку кризи і за останні три місяці 2008 року. Метою нашого дослідження є систематизація теоретичних засад і практичних розробок формування вітчизняного іпотечного ринку та обґрунтування інституціального забезпечення перспектив його розвитку.

Досягнення поставленої мети, на нашу думку, потребує вирішення наступних  завдань:

--------------------------

Обсяги кредитування під заставу  нерухомості в Україні мали до вересня 2008 року стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

Взагалі до факторів, що стримують  розвиток іпотечного кредитування в  Україні, можна віднести:

• -----------------------------

Невід'ємним учасником  іпотечних кредитних відносин є  держава в особі відповідних  регулюючих органів влади та фінансових інститутів. її інтереси в даному випадку - вирішення соціальних проблем, серед  яких житлова перебуває на одному рівні з проблемами охорони здоров'я і освіти. Держава має створити інститут іпотеки та умови для стабільного ефективного функціонування всієї системи іпотечного кредитування. Необхідно провести інституціальні реформи і створити правове поле з метою стимулювання іпотечного кредитного ринку. Іпотека є вагомим інструментом економічного розвитку, який дозволяє не тільки вирішувати соціальне завдання - забезпечення населення житлом, але й стимулює всі суміжні галузі економіки.