Оглавление 

Введение. 
 

     В России происходит постепенное становление  собственника, понимание им своей  роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

     Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.

     Согласно  статье 40 Конституции РФ каждый имеет  право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

     Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших  направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

     С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

     Однозначных путей решения этих вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.

     В 2000 г. почти завершилась демонополизация  жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию  в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

     Жилищный  кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального  хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

     Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

     Управление  жилищным фондом включает в себя¹:

     а) организацию эксплуатации;

     б) взаимоотношения со смежными организациями  и поставщиками;

     в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

     Граждане, неправительственные, общественные организации  и иные добровольные объединения  нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право  участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.²

     Конституция Российской Федерации³ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено и в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах должны осуществлять управление многоквартирным жилым домом. При этом собственники наряду с правами приобретают и обязанности по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

     Таким образом, в соответствии с новым жилищным законодательством жильцы многоквартирных домов обязаны были до 1 января 2007 года выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным домом:

     1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – собственниками квартир;

     2. управление товариществом собственников  жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;

     3. управление управляющей организацией.

       Задачами исследования в ходе изучения нормативно-правовых актов, литературы, правоприменительной практики изучить:

- общественные  отношения, возникающие по поводу  управления многоквартирными домами, их структуру, участников, правовое  регулирование;

- способы  управления многоквартирными домами;

- общее  собрание собственников жилых  помещений в многоквартирном  доме, как форму непосредственного  управления многоквартирным домом;

- судебную  практику по рассмотрения судами  дел, связанных с реализацией  способов управления многоквартирными домами;

- международную  практику управления многоквартирными  домами.

     Объектом  исследования в работе являются общественные отношения, возникающие по поводу управления многоквартирным домом.

     Предметом исследования является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: виды и формы проведения общего собрания, порядок созыва и проведения общего собрания, его компетенция, особенности голосования на общем собрании собственников жилых помещений, изучение документов общего собрания.

     Нормативно-правовая база исследования обширна и многообразна и включает в себя нормы как  российского национального законодательства, так и международного права, изучение научной и периодической литературы по теме исследования, в том числе  работы таких юристов как С.Г.Певницкий, Н.В.Корнилов, В.Г.Коряковцев, Ю.П.Свит, Ю.В.Головлев, В.К.Андреев, А.В.Шанталей и многих других.

     Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка нормативно-правовых актов и литературы. 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие об управлении многоквартирными домами, способы управления. 

1. Понятие управление многоквартирным  домом.

     Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

     Признаки  управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту  управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

     Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

     При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном  доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

     Таким образом, управление многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме⁴.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Способы управления многоквартирным  домом.

     Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать  способ управления домом в течение  года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

     Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом: 

Таблица 1.

     Собственники  помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации⁵. 

     Непосредственное  управление.

     При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме⁶.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги  с каждым собственником помещения в доме

Заключение  договоров на жилищные услуги,  
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги 
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,  
действующим по доверенности

Управление  ТСЖ, ЖК, ПК

     При управлении многоквартирным домом  товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические  лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор  управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

     Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления⁷.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК)⁸.

Рис. 2. 
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,  
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме 

 
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией 
от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление  управляющими организациями

     При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

     Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

     В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

     Договоры  с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений  в доме (рис. 3).

Рис. 3. 
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей  
организацией от имени всех собственников помещений в доме

     Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  
 

1.3. Непосредственное  управление собственниками помещений в многоквартирном доме. 
 

   В соответствии с нормами, установленными в статье 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. И в данном случае не делается различий для форм собственности данного многоквартирного дома - частная ли это форма, государственная или муниципальная. Общее собрание является органом управления этим многоквартирным домом. К тому же это еще и орган управления в независимости от принятой формы управления этим домом, даже если в этом доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Ведь данные юридические лица создаются именно для осуществления функций управления многоквартирным домом. Управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. И в соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. И только общее собрание определяет условия договора управления в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, в случае, если выбран способ управления - управление управляющей организацией. И только общее собрание может принять решение о создании товарищества собственников жилья и утвердить устав товарищества собственников жилья в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 136, ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления - управление товариществом собственников жилья. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 Жилищного кодекса на этот случай не предусматривает каких-либо исключений, а часть 1 статьи 45 Кодекса говорит о том, что должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

     Необходимо  обратить внимание также на то, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме имеет право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно понять многим из нас, что проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения по вопросам, поставленным на голосование. Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов, участвовать в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185-189 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверенность, выданная представителю собственника помещений, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность, наименование юридического лица и т.д.). Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам⁹. В силу требований, установленных пунктом 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенность может быть удостоверена не только в нотариальной форме, доверенность может быть также удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Требованиями п. 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна¹⁰. И складывающаяся к настоящему времени судебная практика показывает, насколько важно правильное оформление доверенностей на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Арбитражный суд Удмурдской Республики¹¹ установил, что согласно п. 2 ст. 48 Жилищного кодекса представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.