Базисно-индексный метод оценки недвижимости

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФИЛИАЛ В Г.СУРГУТЕ

Контрольная работа

По предмету: Оценка недвижимости

На тему: Базисно-индексный метод оценки недвижимости

Выполнил: студент 2 обр. 2 г.о.

Специальности «Экономика

и управление на предприятии» ОЗО

1 группы

Бондарева В.Л.

Проверил:

Сургут 2007

Содержание

Введение 3

Современные методы оценки недвижимости 4
Базисный метод 8
Индексный метод 10
Базисно-индексный метод 11

Заключение 14

Список использованной литературы 15

Введение.

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Цель данной работы – рассмотреть базисно-индексный метод оценки недвижимости, как один из наиболее эффективных и широко применяемых.

1. Современные методы оценки недвижимости.

С переходом экономики России на рыночные отношения произошли существенные изменения в системе ценообразования в строительстве. Это связано с тем, что изменились формы собственности инициаторов и участников инвестиционного процесса, источники финансирования инвестиционных проектов, появились новые формы и методы заключения контрактов между заказчиками и подрядчиками капитального строительства на основе договорных цен, на конкурсной основе. Возникла необходимость точной и достоверной оценки стоимости строительства объектов на всех стадиях инвестиционного процесса - от прединвестиционной стадии до завершения проекта, что потребовало совершенствования методологии формирования элементных и укрупненных федеральных, отраслевых и региональных сметных норм.¹ Кроме того, с переходом на рыночные отношения в строительстве появились новые виды затрат, которые необходимо учитывать при разработке сметной документации. К ним относятся, в частности, плата за землю, затраты на получение исходных данных, технических условий и согласовании, новые виды налогов и сборов, различные виды страхования, проценты за кредиты, затраты по реализации векселей и других ценных бумаг, затраты на разработку и экспертизу конкурсной документации, а также организацию и проведение конкурсов, затраты заказчиков на профессиональное управление инвестиционными проектами" оплату услуг федерального и региональных центров ценообразования, а также других организаций, осуществляющих разработку и экспертизу сметной документации. Учет этих затрат способствует повышению достоверности и точности расчетов сметной стоимости строительства объектов.

Существующая в России система ценообразования в строительстве регламентируется федеральными, отраслевыми и региональными нормативно-правовыми и методическими документами. На федеральном, отраслевом региональном уровнях порядок и правила определения стоимости строительства установлены в соответствующих нормативно-методических документах, а также в сборниках сметных норм и нормативов. Однако следует отметить, что между федеральными, отраслевыми и региональными документами имеются серьезные разногласия и противоречия, связанные в основном с разными представленными методологиями ценообразования в строительстве. Как известно, сметно-нормативная база 1984 г., которая все еще применяется в отечественной практике расчетов стоимости строительства, не отвечает современным требованиям ни по составу работ, поскольку в ней не учитываются современные строительные технологии, машины и механизмы, строительные. Материалы и оборудование и т.д., ни по количественным характеристикам физических показателей затрат труда, машин и материалоемкости элементных и укрупненных сметных норм. Сметная нормативная база 1991 г. (СНиР-91), которая разрабатывалась с учетом устранения недостатков базы 1984 г., не была доведена до завершения, а главное - в ней не удалось реализовать принцип калькулирования элементных сметных норм, накладных расходов и прочих затрат под технологию выполнения строительно-монтажных работ, соответствующую календарным графикам их выполнения исполнителями, что снижает точность расчетов и приводит к значительным противоречиям между заказчиками и подрядчиками капитального строительства при определении договорных цен. К сожалению, и сметно-нормативная база 2001 ,г. (ГЭСН-2001) не избежала многих недостатков, присущих сметно-нормативным базам 1984 г. и 1991 г. Она также не отражает всего многообразия современных отечественных и зарубежных технологий строительства, новых средств механизации и. транспорта, материалов и оборудования, объективно необходимых производственных затрат. Такие же недостатки присущи и многим территориальным сметным нормам и нормативам.²

На основе ГЭСН-2001 разработаны федеральные единичные расценки (ФЕРы) и ценники по первому и другим территориальным районам Российской Федерации. Во многих регионах России, имеющих большой опыт разработки: собственных систем ценообразования, на основе соответствующих территориальных элементных сметных норм разработаны территориальные единичные расценки (ТЕРы) и ценники. Однако в условиях продолжающихся инфляционных процессов к этим расценкам для определения стоимости строительства объектов в текущих ценах, как правило, вводятся соответствующие индексы. Но индексный подход, как показывает отечественный и зарубежный опыт, не обеспечивает достаточной точности и достоверности расчетов стоимости строительства. Кроме того, он приводит к известным противоречиям между заказчиками и подрядчиками при формировании договорных цен и взаиморасчетах за выполненные работы, Необходимо ускорить внедрение в практику ценообразования в строительстве новых подходов, базирующихся на ресурсном и ресурсно-ранжирном методах расчета стоимости, с мониторингом рыночных цен на основные виды ресурсов, необходимых для строительства объектов.

Выбор того или иного метода (базисно-индексного, ресурсно-индексного, ресурсного или ресурсно-ранжирного) при разработке сметной документации зависит от определенных условий. Так, при расчете стоимости строительства объектов, финансируемых из бюджетных источников, применяются, в основном, базисно-индексный и ресурсно-индексный методы, а на объектах, финансируемых из внебюджетных источников, предпочтение отдается ресурсному и ресурсно-ранжирному методам; Особое значение указанные методы расчета стоимости имеют при проектировании и строительстве объектов с участием иностранного капитала, так как одним из важнейших требований иностранных инвесторов является обеспечение точности и достоверности оценки показателей стоимости. В первом случае договорная цена объекта строительства может определяться на основе базисных цен с учетом ее возможного изменения в связи с корректировкой проектных решений и меняющихся условий строительства, а финансирование инвестиционных проектов осуществляется с учетом изменения уровня инфляции. Во втором случае стоимость строительства может определяться ресурсным методом в текущих ценах, а в контрактах может устанавливаться жесткая или плавающая договорная цена. Анализ эффективности действующей системы ценообразования в строительстве показывает, что решение проблемы повышения точности и достоверности сметных расчетов сдерживается рядом причин, основными из которых являются: недостаточно эффективная государственная политика по обеспечению разработки и реализации методологии определения объективно необходимых затрат на строительство. Повышение точности и достоверности прогнозных сметных расчетов способствует повышению эффективности использования капитальных вложений и формирования инвестиционных программ на всех уровнях управления, качества договоров и контрактов, конкурсной и другой документации. Слабо решается важнейшая проблема системной компьютеризации управления стоимостью, а ведь в этой ключевой системе перерабатывается более половины всей информации в строительстве. Участники инвестиционного процесса обмениваются информацией, как правило, на бумажных носителях и затем многократно вводят вручную исходные данные: в компьютеры. Проектные организации, являющиеся первичными разработчиками сметных показателей, не объединены в единую информационную систему с инвесторами, заказчиками и подрядчиками. Практически не используются опыт и огромные архивы проектных организаций для создания прейскурантов и других нормативных документов. В этой связи необходимы, в первую очередь на федеральном уровне, совершенствование законодательной, базы и принятие мер, направленных на совершенствование организации сметного дела и повышение точности обоснования объемов инвестиций на развитие реального сектора экономики страны. ³

Базисный метод.

Определение сметной стоимости строительства объектов отечественными предприятиями в подавляющем большинстве в базисном уровне цен с использованием различного рода индексов для перехода к текущим ценам. В ряде случаев эти индексы носят общий характер (например, вводятся на объект в целом), их расчетная база не в полной мере учитывает особенности конструктивных и объемно-планировочных решений конкретных объектов. Такие индексы имеют значительные погрешности. Искажение величины индексов приводит к тому, что планируемые мощности как правило, не соответствуют требуемым затратам. В этой связи, как показывает мировой опыт, необходимо применение ресурсных методов расчета, позволяющих на основе выборки основных видов ресурсов (ресурсов-представителей), определяющих не менее 90% стоимости прямых затрат, осуществлять сметные расчеты с высокой степенью точности в текущем уровне цен.На основе многолетнего опыта проведения расчетов стоимости инвестиционных проектов на прединвестиционной стадии, в составе проектной, конкурсной и другой документации, накопленного в различных отраслях, в системе нефтегазового строительства в настоящее время создается мощная база данных содержащая физические показатели (затраты труда, машино- и материалоемкость), а также показатели текущей стоимости элементных и укрупненных видов работ по объектам-представителям. Такая база сосредоточена в информационных массивах данных на магнитных носителях и используется для оценки стоимости строительства объектов на всех стадиях инвестиционного процесса. При расчетах стоимости объектов применяются прикладные компьютерные программы, позволяющие формировать инвесторские сметы, определять стоимость подрядных работ в: конкурсных предложениях подрядчиков, объективно формировать договорные цены, производить взаиморасчеты за выполненные работы с формированием ведомостей изменений и дополнений к утвержденной сметной документации, осуществлять оценку и регулирование отклонений фактических показателей стоимости от проектных, проводить анализ сметной и фактической себестоимости подрядных работ, мониторинг цен на основные виды ресурсов с пополнением и актуализацией имеющихся баз данных. Все это дает возможность системно управлять стоимостью строительства объектов на всех стадиях их разработки и реализации. Наличие в банке данных натуральных и стоимостных показателей для различных регионов России позволяет осуществлять оценку стоимости строительства любого- типа объекта с применением любого, метода расчета. Для оценки стоимости строительства ресурсным или ресурсно-ранжирным методами унифицирована информационная база данных элементных сметных норм затрат труда, машиноемкости и потребности в материальных ресурсах. С использованием базы данных, содержащих текущие цены на указанные ресурсы (в рублях или иностранной валюте), расчитываются прямые затраты. Накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты определяются помощью разных методов в зависимости от вида инвестиционного проекта. Так, для инвестиционных проектов, финансируемых из бюджета используются, как правило, нормативы в процентах от фонда оплаты труда, установленные федеральными, региональными и отраслевыми нормативными документами. Для инвестиционных проектов, финансируемых из внебюджетных источников, накладные расходы и прочие затраты могут определяться путем калькулирования, а сметная прибыль - исходя из требований инвесторов и заказчиков, специфики функций и организационной структуры подрядных предприятий. ⁴

3. Индексный метод.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. А индекс - это и есть нечто иное, как установление жестко регламентированной цены, так как они применяются к фиксированной базовой стоимости (1984, 1991 или 2000 года). Между тем в индексе сидит до 70 процентов стоимости строительных материалов, которая никем не регулируется В Москве с июля 1999 введена в действие конкурирующая система МТСН-81-98, в которую заложена возможность привязки цен материалов не к общим индексам, а к периодически обновляемому каталогу прямых цен, связанному с МТСН общим классификатором материалов. Классификатор работ, структура которого заимствованна у норм 1984 года, расширен по сравнению и с ними, и с принятыми позже ГЭСН-2001. Формально - шаг вперед, к реальности, в действительности - результат ненамного лучше. Дело в том, что ни федеральные, ни местные нормы не в состоянии оценить труд - главный ресурс Подрядчика. Индекс заработной платы в строительстве (без учета специальности и разряда) устанавливается на базе сводных данных Госкомстата (федеральные нормы) и местных полугосударственных органов (Москва). Туда не попадают ни квалифицированные строители, зарабатывающие приличные черные зарплаты, ни таджики-нелегалы, получающие мизерные, но не менее черные деньги. Недостоверны даже данные по немногим предприятиям, выплачивающим исключительно белые зарплаты "Заколдованный круг: чем больше начислений, налогов и сборов, других сметных затрат рассчитывается от размера заработной платы рабочих, тем меньше становятся отчетные данные об оплате труда... низкий уровень отчетных данных принимается за базу во вновь разрабатываемых сметах и т.д.". Обратите внимание, что во всех сметных нормах речь именно об оплате рабочих, но не ИТР. А во многих специализированных подрядных фирмах грань между инженером, мастером и рабочим стерта - настолько высок квалификационный минимум.

Пример. Был проведен анализ смет на расчистку территории при строительстве Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и обнаружили, что там применены небольшие накладные расходы, использован весьма скромный индекс пересчета сметной стоимости. Однако физические объемы работ поражали воображение. По ним выходило, что территорию расчищали не от отдельных кустов и редких деревьев, а от векового дубового леса, стоявшего насмерть... Завышение объемов работ - это еще полбеды. Самое-то опасное в том, что подрядчик, зажатый индексами и всевозможными нормативами, начинает "удешевлять" свои затраты в ходе строительства: применяет не те марки бетона, не то уплотнение оснований дорог, нарушает технологию производства работ,то падает башенный кран, тремя днями раньше сертифицированный Госгортехнадзором, то вымывается бетон из дамбы. Госзаказ в сочетании с индексным методом привел к вырождению сметного дела в рисование филькиных грамот.⁵

4.Базисно-индексный метод.

Базисно-индексный метод – представляет собой комбинацию базисного и индексноого методов, заключается в перерасчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. В практической деятельности экспертов базисно-индексный метод расчета сметной стоимости пользуется большей популярностью. Из рекомендованных способов определения сметной стоимости в текущих ценах, выбранный в свое время базисно-индексный метод оправдал себя, как наиболее простой способ для применения в практике, позволяющий с максимальным приближением отслеживать влияние инфляции на стоимость строительства. Применение базисно-индексного метода оправдано еще из-за крайней монополизированности строительного комплекса Москвы и подавляющего преобладания муниципального заказа за счет бюджетного финансирования над частными заказами.⁶ Считать строительный рынок столицы свободным и конкурентным не приходится. Следовательно, нельзя и полностью освобождать цены. Базисно-индексный метод: смета составляется в ценах, фиксированных на год составления сметного справочника, и индексируется относительно него. Подрядчик, применяющий базисно-индексный метод, полностью привязан к существующим справочникам, изданным Госстроем РФ. Это прежде всего, государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001), детализирующие затраты ресурсов на единицу строительной продукции: номенклатура и количество материалов, время работы машин, время работы и средняя квалификация рабочих - в ценах 2001 года. На сегодня система ГЭСН представляет собой сборник из 119 справочников по видам работ, сгруппированных в четыре книги - строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы. Классификатор работ ГЭСН - восьмизначный (не считая девятого и десятого знака - года разработки). Классификатор и перечень работ ГЭСН базируется на нормах 1984 года; в свою очередь, на базе ГЭСН, повторяя их структуру и перечень видов работ, разработаны справочники Федеральных Единых Расценок (ФЕР-2001) и Территориальных Единых Расценок (ТЕР). ⁷

Заключение.

Из вышеизложенного видно, что базисно-индексный метод имеет как достоинства, так и ряд недостатков. Развитие рынка строительства объектов недвижимости предполагает появление новых, более отвечающих требованиям рыночной экономики, методов сетной оценки. В качестве альтернативы предлагаются ресурсный и ресурсно-индексный методы.

Список использованной литературы.

Оценка недвижимости. Учебник для вузов. / Под ред. Вайнрих В.П. – М; - Тегра. – 2004. – 316с.
Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. / Под ред. Семененко Г.С., Васильевой О.В. – Саратов. – 2003. – 256с.
Булатов А. Проблемы оценки недвижимости // Российский экономический журнал. -1998.- № 5.- С. 33-43.
Киселев С. Оценка недвижимости: как грамотно составит смету? // Экономика и жизнь. -1999. - № 31.
Смолина Е. Сметное дело в России // Финансовая Россия. - 2006. - № 11. - С. 16.
Фазилев Э.Г. Проблемные вопросы терии и практики оценки недвижимости на современном этапе.// Экономика строительства – 2004 - №5 – С.19

Базисно-индексный метод оценки недвижимости 📙 Контрольная → 🆔 8543