Експертна оцінка квартири

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Об’єкт: квартира № ХХХ загальною площею 142,5 кв.м., що розташована в будинку № 16

по вул. Кудряшова в м. Києві

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Директор ТОВ "Актив Капітал"

 

_______________________

 

Литвиненко О.П.

 

 

Київ 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРО ВАРТІСТЬ МАЙНА
Замовник оцінки: ХХХ.
Власник Об’єкта оцінки: ХХХ.
Виконавець звіту про оцінку: Суб'єкт оціночної діяльності - Товариство з
обмеженою відповідальністю "Актив Капітал", сертифікат №7410/08 від
14.07.2008 р., виданий ФДМУ.
Адреса: 01030, м. Київ, вул. Введенська, 29/58, офіс 31.
Телефон, факс: +380444677655.
Підстава проведення оцінки: Договір між Замовником та Виконавцем №
КЗ90507-1 від 07.05.2009 року.
Об'єкт оцінки: чотирикімнатна квартира №ХХХ загальною площею 142,5
кв.м., що розташована в будинку № 16 по вул. Кудряшова в м. Києві.
Основа оцінки: оцінка виконувалась у відповідності з Законом України "Про
оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні",
“Національним стандартом N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
та “Національним стандартом N 2 "Оцінка нерухомого майна".
Ціль оцінки: визначення вартості майна для отримання кредиту в ВАТ “Банк
Кіпру” під заставу оцінюваного майна.
Вид вартості: ринкова та ліквідаційна вартості.
Методичні підходи, що використовувалися: порівняльний (ринковий).
Величина вартості, що отримана в результаті оцінки (без ПДВ):
Вартість Об'єкта оцінки	UAH	UAH/м2	USD	USD/м2
Ринкова вартість	2 011 260	14 114	261 203	1 833
Ліквідаційна вартість	1 499 720	10 524	194 769	1 367
Дата оцінки: 07.05.2009 р.
Дата складання звіту: ХХХ
Директор
ТОВ “Актив Капітал”			Литвиненко О.П.
Оцінювач			Литвиненко О.П.
			Свідоцтво про реєстрацію
		у Державному реєстрі оцінювачів
			№ 3724 від 14.07.2005 р.

 

Зміст

 

1. ВСТУП 4

 

1.1.  Загальні відомості 4

 

1.2. Сертифікат якості оцінки 5

 

1.3. Припущення та обмежувальні умови 5

 

1.4. Дефініції 6

 

2. Методологія оцінки 7

 

3. Аналіз найбільш ефективного використання Об’єкта оцінки 9

 

4. Опис та характеристика об’єкта 11

 

5. Визначення вартості Об’єкта оцінки 13

 

6. Висновки 18

 

7.Додатки………………………………………………………………………………………………………………..….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

3

 

1. ВСТУП
1. Загальні відомості

4. ТОВ “Актив Капітал” діє на підставі Сертифіката суб’єкта оціночної діяльності №7410/08, виданого Фондом державного майна України 14 липня 2008 року.

6. Об’єкт оцінки: квартира № ХХХ загальною площею 142,5 кв.м., що розташована в будинку №16 по вул. Кудряшова в м. Києві.
8. Дата оцінки: 07.05.2009 р.
10. Дата складання звіту: 07.05.2009 р.
12. Мета оцінки: визначення вартості майна для отримання кредиту в ВАТ “Банк Кіпру” під заставу оцінюваного майна.
14. Вид вартості: ринкова та ліквідаційна вартості.
16. Курс долара США на дату оцінки: 7,7000 грн.
18. Строк дії висновку про вартість – 6 місяців.
20. Робота виконана з урахуванням вимог:
1. Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність

• Україні» від 12.07.2001 р. № 2658;

2. «Методики оцінки майна», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12 2003 р. № 1891;
4. Національного стандарту №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, Затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440;
6. Національного стандарту №2 “Оцінка нерухомого майна”, Затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. №1442.
8. Листа ФДМ України від 18.08.96р. № 1086 «Вимоги до звітів про експертну оцінку майна»;
10. Усі оціночні процедури проведені згідно з "Нормами професійної діяльності оцінювача", Міжнародними стандартами оцінки (МСО-2000).
• якості вихідних даних для проведення оцінки були використані:
• −     результати огляду і натурного обстеження Об'єкта оцінки;
• − поповерховий план, експлікація та свідоцтво про право власності на квартиру №ХХХ загальною площею 142,5 кв.м., що розташована в будинку №16 по вул. Кудряшова в м. Києві;
• − публікації періодичних друкованих видань та інтернет-сайти Київських агентств нерухомості.
• ____________________________________________________________________________________________
• м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

• 4
 

• 1.2. Сертифікат якості оцінки

• Цей Звіт є повним звітом про оцінку, що відповідає законодавчим та нормативно-правовим актам, що регулюють оціночну діяльність, виконаний із застосуванням методичних підходів, що визначені в Національних стандартах.
• Оцінювач, на основі професійного досвіду та власних переконань заявляє, що:
• − твердження та факти, що містяться в цьому Звіті, є правильними і коректними; − аналіз та висновки є власними, незалежними та професійними і відповідають
• зробленим припущенням і обмежувальним умовам; − Оцінювач не має поточної майнової зацікавленості в оцінюваному об’єкті, і не
• буде мати її в майбутньому, також відсутні будь-які додаткові зобов’язання (крім
• зобов’язань за Договором) по відношенню до будь-якої з сторін, пов’язаних з оцінюваним об’єктом;
• −   Оцінювач особисто оглянув Об’єкт оцінки в травні 2009 року;
• − Гонорар, отриманий нами за роботу, ні в якому випадку не пов'язаний із розміром вартості об'єкта оцінки або з будь-якими причинами, крім виконання роботи за цим Договором.

• 1.3. Припущення та обмежувальні умови

• Звіт про оцінку підготовлено у відповідності з наступними припущеннями:

1. В процесі роботи ми виходили з достовірності документів, представлених Замовником;

3. Експерт підтверджує, що послуги було надано згідно з професійними стандартами, і, що для виконання замовлення було призначено адекватних фахівців. Замовник відповідає за точність і адекватність усієї наданої нам інформації. Замовник відповідає за всі юридично важливі рішення, що прийняті ним у зв'язку з даним експертним висновком;
5. Експерт не зобов'язаний виконувати додаткову роботу, давати офіційні показання або бути присутнім в суді щодо питань, пов'язаних з об'єктом оцінки, якщо тільки немає на це згоди сторін, або якщо в судовому порядку буде встановлено, що претензії є наслідком обману, халатності або навмисно невірного виконання експертами своїх обов'язків. Експерт не зобов'язаний вносити зміни в Звіт в випадку будь-яких змінювань після підписання сторонами Акту приймання - передачі робіт. Виконавець не несе відповідальності за поновлення цієї роботи у випадку будь-яких змін після моменту надання Звіту Замовнику;
7. Висновок про вартість, що міститься в Звіті, стосується об’єкта оцінки в цілому. Будь-яке співвіднесення частини вартості з будь-якою складовою частиною об’єкта є неправомірним, якщо інше не зазначено в Звіті;
9. Цей Звіт і висновок про вартість майна може бути використаний Замовником виключно для визначення вартості майна для отримання кредиту в ВАТ “Банк Кіпру” під заставу оцінюваного майна. Замовник в змозі посилатися на висновки, викладені в Звіті, і використовувати цей Звіт винятково з зазначеною метою. Звіт призначено для Замовника
11. ____________________________________________________________________________________________
12. м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

13. 5
 

16. і він не може передаватися Виконавцем іншим юридичним або фізичним особам без узгодження з Замовником.

19. 1.4. Дефініції

22. База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

24. методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки; метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;
26. оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку; принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;
28. об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці;
30. дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;
32. вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;
34. ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;
36. строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;
38. ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.
58. ____________________________________________________________________________________________
59. м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

60. 6
 

63. 2. Методологія оцінки

65. Для проведення оцінки нерухомого майна застосовуються такі основні методичні підходи:

• витратний;

• дохідний;
• порівняльний.
• На підставі цих підходів розроблено методи і методики оцінки конкретних об'єктів.
• Витратний підхід. Він ґрунтується на тому твердженні, що вартість об'єкта не перевищує витрат по заміні його новим, тобто відновної вартості його в цінах, що діють на момент оцінки. Вартість об’єкта нерухомості визначається як сума відновної вартості поліпшень за вирахуванням накопиченого зносу і до результату добавляється вартість земельної ділянки.
• Використання цього методу дозволяє розрахувати мінімальну ціну пропозиції об'єктів нерухомості на ринку підрядних будівельних робіт, але не дозволяє вирішувати задачі ринкового характеру, зокрема, при визначенні вартості об’єктів з позицій попиту (через неможливість оцінки вартості нематеріальної складової нерухомості). В цій роботі витратний підхід не використовувався.
• Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
• Основними поняттями, що використовуються в межах зазначеного підходу є: потенційний валовий дохід — загальний валовий дохід, який можна отримати від
• передачі нерухомості в оренду повністю; ефективний валовий дохід — потенційний валовий дохід, що скоригований на
• рівень можливого заповнення площ та потенційних втрат від невиконання умов сплати орендної плати;
• чистий операційний дохід — ефективний валовий дохід, що скоригований на суму податку на землю та витрат на управління та утримання цієї нерухомості, що покриваються власником як орендодавцем за рахунок валових надходжень від орендної плати.
• Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
• За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
• Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш
• ____________________________________________________________________________________________
• м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

• 7
 

• ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

• Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

• Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.
• Порівняльний підхід. Він оснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Етапи розрахунку:
• 1-й етап. Вибір об'єктів нерухомості, найбільш схожих з оцінюваним.
• 2-й етап. Порівняння і зіставлення оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами. Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є: передані майнові права, умови
• фінансування, умови продажу, час продажу, місце розташування, фізичні характеристики об'єкта (розміри, конструктивні елементи, зовнішній вигляд і т.д.).
• 3-й етап. Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості. Об'єктом коригування є ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості. Якщо елемент аналогу перевершує по якості той же елемент в оцінюваному об'єкті, то робиться мінусова поправка, якщо ж поступається, то вноситься плюсова поправка.
• Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
• Після коригування ціни кожного із аналогів для одержання показника вартості оцінюваної нерухомості ці показники повинні бути узгоджені, що дає підсумкову оцінку вартості, засновану на підході з погляду порівняння продажів. Загальноприйнятою процедурою є вивчення ціни кожного аналогу і винесення судження про міру його порівнянності з оцінюваним об'єктом. У цілому, чим менше кількість і розмір внесених у ціну аналога поправок, тим більшу вагу має даний аналог у процесі підсумкового узгодження даних.
• У зв’язку з наявністю на ринку нерухомості великої кількості пропозицій продажу аналогічних об’єктів, для оцінки квартир порівняльний підхід є найбільш прийнятним.
• ____________________________________________________________________________________________
• м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

• 8
 

• 3. Аналіз найбільш ефективного використання Об’єкта оцінки

• Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості (розумного і можливого), що забезпечить найвищий сукупний чистий доход у конкретний період часу при існуючих юридичних містобудівних, фізичних, фінансових і інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг.
• Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості є:
• 1. Технічна  можливість  функціонування  об'єкта  нерухомості:
• об'ємно-планувальні показники, розташування в будинку, оснащеність (можливість підключення) інженерними мережами, інженерно-геологічні умови (нахил поверхні, якість ґрунтів, глибина залягання ґрунтових вод, присутність небезпечних природних явищ і т.д.)
• Об'єктом оцінки є чотирикімнатна квартира загальною площею 142,50 м², оснащена всіма необхідними комунікаціями та інженерними системами, та фізично придатна для проживання.
• 2. Юридична обґрунтованість: правила використання об'єкта нерухомості (дозволені види діяльності, виконання правил пожежної безпеки, санітарно-епідеміологічних норм, екологічні вимоги і т.д.), наявність правових обтяжень і планових обмежень, договірні зобов'язання.
• Об'єкт оцінки розташований у житловому будинку, що висуває підвищені вимоги до безпеки експлуатації оцінюваних приміщень (шумоізоляція, пожежонебезпечність т.д.).
• 3. Економічна доцільність: ринковий попит на використання, що пропонується, конкуренція з іншими об'єктами нерухомості, представленими на ринку, види податків, інші умови.
• Реальна оцінка ринкового попиту є дуже важливим і істотним фактором. При аналізі альтернативних варіантів використання береться до уваги попит на кожний з варіантів і наявність інших об'єктів нерухомості, зручних для подібного використання, що і формує пропозицію. Усі фізично можливі і юридично дозволені варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляються, а ті, котрі лишилися, дають можливість оцінити потенційний чистий дохід.
• Об'єкт оцінки розташований у Солом'янському районі м. Києва, у територіальній близькості до підприємств торгівлі, громадського харчування та станцій метрополітену.
• Максимальна ефективність: найбільший прибуток власника відповідає максимальній вартості самого об'єкта нерухомості.
• До факторів, що визначають варіанти найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості, відносяться споживчі здібності нерухомості (місце розташування, інфраструктурне оточення), вид діяльності, ринковий попит, доходи населення, фінансова і технологічна обґрунтованість реалізації проекту.
• З усіх економічно доцільних варіантів використання варто вибрати такий, котрий
• ____________________________________________________________________________________________
• м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

• 9
 

• приведе до максимальної вартості об'єкта нерухомості.
• Найбільш ефективне використання

• У результаті проведеного аналізу, оцінювачі змогли виявити, що, з-поміж усіх можливих варіантів використання приміщень Об'єкта оцінки, найбільш ефективним є поточне використання – як житлові приміщення.

• ____________________________________________________________________________________________
• м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»