Маркетинг земли и не движимости

Содержание

РЕФЕРАТ

Данная расчетно-графическая работа по дисциплине «Маркетинг земли и не движимости» состоит из текстовой части в виде пояснительной записки, состоящей из 25 страниц и 5 приложений.

В расчетно-графической работе использованы следующие ключевые слова: маркетинг, рынок недвижимости, объект недвижимости, вторичный рынок жилья.

Библиографический список содержит 11 источников.

ВВЕДЕНИЕ

Маркетинг (от англ. marketing — продажа, торговля на рынке) — это организационная функция и совокупность процессов создания, продвижения и предоставления ценностей покупателям и управления взаимоотношениями с ними с выгодой для организации. Исследование рынка — последовательные действия по сбору информации о рынках или потребителях. Является очень важным компонентом при выработке стратегии бизнеса. Следует отличать исследование рынка от маркетингового исследования, так как маркетинговое исследование относится к процессу маркетинга, в то время, как исследование рынка относится только к рынкам.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ  МАРКЕТИНГОВОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования – это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей).

Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).

Таблица 1 – Основные направления рыночных исследований

Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.

Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно. Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения, укрупнено подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.

Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).

Таблица 3 – Классификация объектов недвижимости

В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).

Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости.

Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).

Таблица 4. – Общая характеристика объектов недвижимость.

Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).

Таблица 5. – Понятие рынка недвижимости.

Наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).

Таблица 6. – Классификация рынков недвижимости.

На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов:

- со сменой собственника – купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение исполнения обязательств (реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

- с частичным или полным изменением состава собственников - приватизация; национализация; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с реализацией имущества собственников;

- без смены собственника – инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, реконструкция, новое строительство); залог; аренда; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, в доверительное управлении и др.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).

Рисунок 2.- Основные функции рынка недвижимости.

К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции – инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 7).

Таблица 7. Субъекты (участники) рынка недвижимости

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.

Таблица 8. – Особенности рынка недвижимости.

Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.

2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  В ОМСКЕ И ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с Казахстаном. Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По данным Всероссийской переписи населения 2010г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на территории региона проживает 1 977 450 человек. Численность городского населения Омской области составила 1 млн. 413 тыс. 100 человек (71,5%), сельского – 564,4 тыс. человек (28,5%). Численность постоянного населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает 58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о количестве введенного жилья в Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-августе 2013 года

Таблица 9. - Ввод в эксплуатацию жилья в январе-августе 2013 г. по данным Омскстата.

Количество уникальных оферт, представленных на первичном рынке после очистки от дублей и повторов, составило 2 952 шт., что на 169 оферт меньше, чем в августе 2013 года, а на вторичном рынке количество оферт наоборот возросло на 853 шт., составив 14 702 уникальных оферты о продаже квартир в многоквартирных домах.

Рисунок 3. - Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.).

На рисунке 3 представлено количество объектов  жилой недвижимости, представленных в разрезе первичного и вторичного рынков по округам города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 284 шт. (43,5% всего рынка), где развернулось самое активное на фоне остальных округов строительство. 22% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 19% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 9,5%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском АО – всего 6% (187 квартир-новостроек).

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 4 133 шт. (28 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одной из самых высоких плотностей застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Почти наравне с ним представлен Советский АО – доля в 22 % рынка «вторички» г.Омска. Почти поровну распределились доли Ленинского АО (14%) и Октябрьского АО (13%) на фоне всех представленных в городе Омске объектах вторичного рынка.

На рисунок 4 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

Рисунок 4. – Анализ изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города Омска.

В Ленинском округе на вторичном рынке отмечено самое большое повышение стоимости квадратного рынка, которое составило всего 372 рублей, при этом средняя стоимость составила по округу 44 412 руб./кв.м. Чуть меньший прирост отмечен в Кировском округе – 355 руб./кв.м до уровня в 46 474 руб./кв.м. Сопоставимый прирост в сентябре зафиксирован в Октябрьском и Центральном округе (227 руб./кв.м до уровня в 43 485 руб./кв.м и 208 руб./кв.м до уровня в 51 158 руб./кв.м соответственно).

Одно из наиболее распространенных принципов разделения квартир в многоквартирных жилых домах – деление по комнатности. Такой принцип применяется и в печатных изданиях. Результаты такого разделения представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, сентябрь 2013 г.

На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном – 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо – 34% и 32% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир – 27%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость – 49 077 руб./кв.м.  Двух- и трехкомнатные квартиры, как и на первичном рынке, стоят за «квадрат» примерно одинаково – 46 489 руб./кв.м и 46 824 руб./кв.м соответственно. С многокомнатными квартирам несколько иная ситуация, нежели на первичном рынке. Поскольку в большом количестве случаев многокомнатные квартиры расположены в домах повышенной комфортности – классов «бизнес» и «элита»,  на вторичном рынке средний показатель удельной стоимости 1 кв.м сопоставим по стоимости с квартирами меньшей комнатности за счет уровня и качества выполненной отделки помещений.

Рисунок 5 – Структура вторичного рынка по классу, сентябрь 2013 г.

Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,2% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя стоимость таких квартир – 94 479 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3% рынка, а стоимость удельного показателя (квадратного метра) – 63 911 рублей. Класс «комфорт» занимает чуть более трети рынка – 33,9% со средней стоимостью 47 598 руб./кв.м. И самым массовым, что вполне логично учитывая исторически сложившуюся застройку, является класс «эконом» - 62,9% и стоимость таковых квартир в среднем за «квадрат» - 45 223 руб./кв.м.

На рисунке 5 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г. Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

Рисунок 6. - Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), сентябрь 2013 г.

В данном исследовании представлены сводные итоговые значения параметров рынка, корректировок, поправок на различные условия объектов или сделок, полученные путем интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости: в т.ч. оценщиков, аналитиков, риэлторов, брокеров, управляющих объектами недвижимости.

3 практическая часть

Практическая часть данной расчетно-графической работе на первом этапе сводилась к составлению базы вторичных объектов недвижимости – трехкомнатных квартир в Октябрьском административном округе г. Омска за последний календарный месяц (Приложение 1). База объектов недвижимости была составлена с помощью Интернет-ресурса Омского портала недвижимости. В процессе первоначального отбора из выборки были удалены объекты-дублеры, объекты не относящееся к исследуемому административному округу, а так же новостройки. После этого отбора объем выборки составил 297 объектов. В  последующих этапах работы объем выборки не изменился.

На втором этапе работы, был произведен анализ выборки по следующим параметрам:

- по этажности домов;

- по материалу стен;

- по классу жилья.

Поскольку большая часть Октябрьского округа характеризуется в основном типовой застройкой, так называемые «хрущевки» (чаще всего встречаются серия 1-335 – панельные дома, и 1-447 – кирпичные), то можно сделать вывод, что в выборке превалируют пятиэтажные дома (около 54%). Более подробная структура выборки представлена на рисунке 7.

Рисунок 7. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по этажности домов.

Большая часть Октябрьского округа ( Космический проспект, ул. П. Осминина, ул. Романенко, ул. Индустриальная, ул. 75 Гвардейской бригады, ул. Пархоменко и т.д.) начал формироваться в 60 г.г. прошлого века и сохранился в неизмененном виде до наших дней. Лишь около 5 лет омские девелоперы начали осваивать свободные площади в Октябрьском округе. Вследствии этого, структуру выборки по материалу стен поделили практически пополам такие традиционные материалы как кирпич и панель, и лишь незначительные проценты представлены новые технологиями и материалами. Подробно структура выборки представлена на рисунке 8.

Рисунок 8. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по материалу стен.

Октябрьский округ не относиться к «престижным», вследствие этого в выборке практически не встречается жилье класса «люкс» и «бизнес», а в основном представлено «эконом-классом». Более подробная структура выборки представлена на рисунке 9.