Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Метод дисконтирования денежных потоков

ФГОУ ВПО «ТЮМЕНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ АПК

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По предмету: «Экономика недвижимости»

ВЫПОЛНИЛА:

ГРУППА №

ШИФР – Э

ПРОВЕРИЛА:

Г. ТЮМЕНЬ 2012

Содержание.

Особенности земли как главного средства производства и необходимость её оценки. Классификация земельных угодий.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Рецензия преподавателя.
Список литературы.

Особенности земли как главного средства производства и необходимость её оценки. Классификация земельных угодий.

Термин «земля» можно рассматривать в широком и узком смысле. В первом случае имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка и другие особенности производственного использования).

Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником его жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

Развитие ремесла привело к использованию полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

В промышленности она выступает в качестве фундамента, пространственного операционного базиса или своеобразной кладовой.

Процесс производства в промышленности никак не связан с плодородием почв. Плодородие используется в сельском хозяйстве, где земля выступает одновременно в качестве средства и орудия труда, то есть в качестве главного средства производства. В нем аккумулируются в колоссальных размерах не только природные качества земли, но и прошлый труд человеческого общества.

Как объективно существующий природный объект земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека – социальную функцию; как территория государства – пространственно- политическую функцию; как объект хозяйствования – экономическую функцию.

Как известно, к природным ресурсам относятся:

а) природные объекты и явления, используемые для прямого и опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышающие качество жизни;

б) тела и силы природы (природные блага), общественная полезность которых изменяется в результате трудовой деятельности человека; они используются (или потенциально пригодны для использования) в качестве средства труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), сырья и материалов, предметов непосредственного потребления, как место отдыха и т.д.

Следует отметить, что эта классификация относительна, так как один и тот же ресурс может использоваться для различных целей. Как видно из определения природных ресурсов, все они достаточно тесно связаны с земельным ресурсами, в конечном счете свойства земли определяют эффективность их использования.

В свою очередь, земельные ресурсы можно определить как земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Эти ресурсы можно охарактеризовать как невоспроизводимые и (на больших площадях) невозобновимые, а также незаменимые.

Земля, будучи вовлеченной в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции.

При использовании сохраняются особые свойства земли, которые выделяют ее из состава элементов производственных сил. Это, во-первых, роль земли как пространственного базиса не только производства, но и всей жизнедеятельности человеческого общества; во-вторых, ее способность создавать новые ценности, появление которых без участия особых природных сил, скрытых в почве, невозможно; в-третьих, естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения искусственным путем в массовом масштабе.

Земля как средство производства и как естественное условие труда является необходимой материальной предпосылкой любого производственного процесса. В этом смысле она выступает из важнейших факторов производства.

Как главное средство производства в сельском хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет ряд особенностей, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и на характер отношений, возникающих при ее использовании. В частности, поскольку каждый земельный участок пространственно не переместим, его производственные свойства определяются взаимодействием сложившихся экономических, климатических и других факторов.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, – плодородие, то есть способность обеспечить воспроизводство растений. Для этого необходимы питательные вещества, влага, определенная структура верхнего слоя почвы, обеспечивающая проникновение воздуха, микроорганизмы. Изначально плодородие почвы накапливается под влиянием чисто природных процессов.

Со временем человек все больше вторгается в эту природную область, нарушая сложившееся равновесие.

Процесс науки и техники дает в руки людей новые виды высокоурожайных растений и животных, требующих для своего формирования больше биологической и минеральной энергии, выносимой с урожаем, компенсировать которую естественным путем природе удается не всегда. Начинается искусственный процесс восстановления, и даже наращивания плодородия за счет внесения в почву компенсирующих веществ, использования прогрессивных технологий обработки. С экономической тоски зрения этот процесс представляет собой инвестиции в почвенное плодородие.

Рациональное сочетание естественных и искусственных производительных возможностей земли является важнейшим условием для повышения ее плодородия. Продуктивное состояние почвы, складывающееся на основе этих двух факторов, образует так называемое экономическое плодородие.

Предметом труда земля становится тогда, когда в процессе обработки создаются необходимые для растений условия роста и формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т.д.), а также поддерживается или увеличивается плодородие земель (внесение минеральных и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т.п.). По этой причине земля не может рассматриваться только как природный дар; фактически она становится продуктом человеческой деятельности. Уникальным свойством земли является ее способность к расширенному воспроизводству естественного плодородия при правильном использовании. Все прочие средства производства, напротив, изнашиваются и со временем требуют замены.

В разных климатических зонах плодородие земель неодинаково, а конкретное местоположение участков также влияет на размер извлекаемых из них доходов. В условиях рынка земля приобретает свойство товара и способна участвовать как недвижимость в различных операциях – купли-продажи, аренды, залога, дарения и т.д. Это вызывает необходимость оценивать ее через систему специальных стоимостных характеристик (земельный налог, арендная плата, кадастровая, рыночная цена и др.). От других групп товаров ее отличают два существенных момента.

Первый из них выражается в том, что земельный участок в отличие от других товаров нельзя переместить в пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без остатка. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, нежели владельцев иных видов собственности, в том числе и недвижимой.

Второй момент заключается в том, что земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Это обстоятельство вынуждает государство вводить целую систему особых правил и запретов по использованию земли. Если того потребует государственные или общественные нужды, земельный участок может быть принудительно изъят или выкуплен у любого собственника.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Количество земель сельскохозяйственного назначения с каждым годом возрастает в значительной степени. Именно поэтому количество операций, связанных с их продажей, покупкой и сдачей в аренду также существенно увеличивается. Однако для того чтобы передать такой участок в аренду, либо продать или купить ее, необходимо учитывать ее рыночную стоимость. Определить рыночную стоимость самостоятельно практически невозможно, да и результаты данного определения без заверения в государственных органах не будут иметь никакой значимости.

Именно поэтому большинство землевладельцев для решения проблемы все чаще обращаются в специализированные риэлтерские фирмы и организации, которые могут предоставить им такую услугу, как оценка недвижимости. Процесс представляет собой определение рыночной стоимости земельного участка или надела, а также определение стоимости прав на аренду.

Следует также обратить ваше внимание и на то, что оценка земли сельскохозяйственного назначения может быть определена на основе двух параметров. Первый заключается в фактической урожайности участка и его основных промышленных культур, продуктивных пастбищ, сенокосов, структуры посевных площадей, а также многолетних насаждений. Что касается второго параметра, то он напрямую зависит от цены реализации полученной вами продукции вашего хозяйства. Также в данном случае учитываются и все необходимые для производства затраты.

Наиболее часто потребность в проведении оценки сельскохозяйственной земли возникает в садовых товариществах и кооперативах. Как правило, среди основных задач данного процесса особого внимания заслуживают оформление залога или ипотеки, взнос в уставной капитал юридических лиц, оценка стоимости земельного участка для его последующей покупки либо продажи, а также иные цели, предусмотренные нашим действующим законодательством.

В основу процесса проведения оценки земли положен анализ цен сделок купли-продажи, либо же цены предложения всех незастроенных участков. Также во внимание должны быть приняты и такие факторы, как экологическая обстановка в районе, удаленность от основных центров инфраструктуры, интенсивность транспортного общения, наличие газоводоснабжения и электрификации, а также многое другое, что может в значительной степени изменить стоимость вашего участка.

Классификация земель угодий

Классификация земель (угодий) необходима для кадастрового учета земель, точного отображения характеристик объекта кадастрового учета в Государственном реестре земель кадастрового района. В России используется несколько различных по содержанию и назначению классификаций земель. Некоторые из них отражены в приведенном классификаторе недвижимого имущества (п. 1.2.3). В настоящее время достаточно полно разработаны и используются:

классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению);
классификация сельскохозяйственных угодий;
классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве;
классификация сенокосов и пастбищ по зонам страны и др.

Классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению) повсеместно используется в управлении земельными ресурсами. На этой классификации базируется кадастровый учет земель (подробнее см. п. 1.1.3 и 1.2.4).

Классификация сельскохозяйственных угодий базируется на положении, что земельные угодья подразделяются на два типа: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. Под земельным угодьем понимается территория (часть землепользования), систематически используемая для конкретных хозяйственных целей и обладающая определенными естественными историческими свойствами. Поэтому сельскохозяйственное угодье можно определить как территорию (часть землепользования), систематически используемую для производства сельскохозяйственной
продукции и обладающую определенными

естественными историческими свойствами. Все остальные земельные угодья являются несельскохозяйственными (лесные площади, кустарники, болота, земли под водой, дорогами, постройками и др.).

Традиционно к сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи.

Пашня — это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый для возделывания сельскохозяйственных культур. Пашня бывает двух разновидностей: мелиорированная и немелиорированная. Каждая из этих разновидностей включает характеристику состояния данного угодья: пашня чистая, пашня, засоренная камнями, пашня, заросшая кустарником, пашня засоленная, пашня солонцеватая, пашня, подверженная эрозии (ветровой или водной), пашня переувлажненная или заболоченная.

Многолетние насаждения как угодье — это земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми и травянистыми многолетними насаждениями. Многолетние насаждения подразделяются на разновидности: орошаемые и неорошаемые. Многолетние насаждения включают следующие подвиды: сады, виноградники, ягодники, плодовые питомники, плантации лекарственных, цветочных, декоративных и специальных технических культур.

Сенокосы — земельные участки, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы бывают следующих разновидностей: суходольные, заливные (включая лиманные), заболоченные. Состояние сенокосов характеризуется следующими подвидами: чистые, культурные, коренного и поверхностного улучшения, закочкаренные, закустаренные, засоренные вредными непоедаемыми и ядовитыми растениями.

Пастбища — земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, пригодные и систематически используемые для выпаса скота, не являющиеся сенокосами и залежью. Пастбища подразделяются на суходольные, заливные, заболоченные, горные. Выделяются следующие подвиды пастбищ: чистые естественные, коренного и поверхностного улучшения, культурные орошаемые и неорошаемые, закочкаренные, закустаренные, засоренные ядовитыми травами и др. В отгонном животноводстве пастбища делятся по сезонам использования (летние, весенне-осенние,
зимние, круглогодичные) и обеспеченности водопоем (обводненные и необводненные).

Залежь — земли, которые ранее использовались и более одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур.

Сельскохозяйственные угодья бывают мелиорированными и не мелиорированными. Мелиорированные угодья подразделяются на орошаемые (регулярного орошения, лиманного орошения и условно орошаемые) и осушенные (с открытым и закрытым дренажем, с двусторонним регулированием водного режима).

Из несельскохозяйственных угодий наибольшую площадь занимают лесные площади: покрытые и непокрытые лесом. Покрытые лесом подразделяются на подвиды: участки сплошного или куртинного облесения и лесополосы.

Кустарники бывают охранного назначения, противоэрозионные, водоохраны вдоль рек, водоемов, каналов.

Болота подразделяются на низинные, верховые и переходные.

Угодья под водой — это площади под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, каналами, коллекторами.

К несельскохозяйственным угодьям относятся земли, занятые дорогами, прогонами, постройками и дворами, улицами и площадями, оврагами, песками, ледниками, оползнями, осыпями, щебнистыми поверхностями, галечниками, нарушенными территориями и пр.

Классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве базируется на оценке целесообразности использования земель в сельском хозяйстве. Характер использования земель определяется категорией пригодности, которая устанавливается на основе почв и природных условий расположения этих земель (климат, рельеф и т. д.). Причем фактическое использование земельного участка может соответствовать или не соответствовать категории, которая была установлена для данного участка исходя из качества земель. Любой земельный
участок может быть отнесен к одной из следующих категорий пригодности:

Земли, пригодные под пашню.
Земли, пригодные преимущественно под сенокосы.
Земли пастбищные, которые после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья.
Земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций.
Земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья.
Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья.
Нарушенные земли.

Основанием отнесения земельного участка к определенной категории и классу земель являются группы и подгруппы почв, приуроченные к природно-сельскохозяйственным зонам, выделенным на территории России

Категория земли, пригодные под пашню, объединяет 14 классов земель, увеличение порядкового номера которых соответствует снижению их качества и производственной значимости. Земли определенного класса обусловливают соответствующую технологию возделывания сельскохозяйственных культур и требуют определенных природоохранных и мелиоративных мероприятий. Категория земли, пригодные преимущественно под сенокосы, объединяет четыре класса земель: пойменные или вне пойменные луговые, незасоленные или слабо и среднезасоленные. Категория земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья, объединяет семь классов земель. Название категории указывает на то, что земли низкого качества, требуют дорогостоящих мелиоративных и природоохранных мероприятий. Использование их в сельском хозяйстве, как правило, экономически малоэффективно. Категория земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций, объединяет шесть классов: болота, сильно засоленные земли, такыры, земли овражно-балочных комплексов, пески. Категория земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья, объединяет земли, отнесенные к двум классам: болота и галечники, каменистые россыпи, щебнистые отложения. Категория земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья, объединяет земли двух классов: скалы, осыпи, обнажения плотных пород и ледники, вечные снега, участки под водой. Категория нарушенные земли включает два класса: торфоразработки и карьеры, горные выработки, терриконики.

Классификация сенокосов и пастбищ проведена по природным зонам и горным территориям. В каждой выделенной природной зоне и горном поясе определены классы и подклассы кормовых угодий с преобладающим типом почв.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в пост прогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Построение модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов.

Анализ выручки подразумевает прогнозирование предполагаемых доходов от продажи продукции, товаров и услуг компанией в течение определенного прогнозного периода. Данный анализ предполагает изучение динамики рынка, влияния конкуренции, инфляции, объема производства и его ожидаемого роста, производственных мощностей, а также экономических факторов, оказывающих влияние на отрасль, в которой действует предприятие.

После прогнозирования будущей выручки и себестоимости производства нужно приступать к вычислению генерируемого компанией денежного потока.

Изменение величины рабочего капитала представляет собой сумму изменений сальдо балансовых статей, составляющих рабочий капитал, а именно: в активе – краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы; в пассиве – кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства. Поэтому для расчетов не обойтись без прогноза баланса. Изменение дебиторской и кредиторской задолженности традиционно пропорционально изменению валовой выручки. Рекомендуется учесть и дополнительные факторы, такие как уровень платежной дисциплины в экономике, финансовое положение отдельных дебиторов и кредиторов.

Для вычисления свободного денежного потока денежный поток от операционной деятельности уменьшается на величину инвестиций. В результате остается величина денежных средств, полученных от операционной деятельности, которая может быть распределена между акционерами и кредиторами.

Для прогноза объема инвестиций нужно принять во внимание целый ряд факторов. Величина инвестиций в первую очередь определяется стратегией компании, намерениями менеджмента развивать новые направления, закупать новое оборудование, запускать новые капиталоемкие проекты. Поэтому руководствоваться, прежде всего, следует бизнес-планами и стратегией компании. Если объем капитальных вложений, планируемых менеджментом компании, значительно превосходит среднеотраслевые значения (в частности, критерием может быть отношение капитальных вложений к выручке) и бизнес-планы компании не дают убедительных объяснений относительно причин большого объема капитальных вложений, следует сделать корректировки.

После построения модели свободных денежных потоков компании свободные денежные потоки пересчитываются с помощью ставки дисконта в единую величину стоимости на сегодняшний момент.

Математически формула имеет следующий вид:

где NPV - текущая стоимость (net present value), ДПi - денежный поток в i-й год прогнозного периода, r - ставка дисконта, i - порядковый номер периода (года прогнозирования), N - количество периодов (лет прогнозного периода).

Для приведения свободных денежных потоков компании к настоящему моменту используется ставка дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Список литературы.

Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700 "Землеустройство и кадастры";рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев ; НИУ БелГУ; НИУ БелГУ.-Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. - 156 с..-Библиогр.: с.154
Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению "Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.: КНОРУС, 2010. - 236 с..-Словарь основных терм.: с. 212-234.-Библиогр.: с.
Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080100 "Экономика" и экономическим спец.;рец.: С.В. Грибовский, С.Н. Максимов, УМО вузов России по .-М.: КноРус, 2009. - 303 с..-Библиогр.: с. 303
Экономика недвижимости.-СПб.: Питер, 2008. - 240 с..-(Краткий курс)
Экономика недвижимости: Пособие для студентов всех форм обучения.-СПб.: Питер, 2008. - 240 с..-(Краткий курс)
Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)";Рец.: В.Ф. Архипова, С.Н. Максимов, А.В. Карасев, М-во образования и н.-СПб.: Питер, 2008. - 622 с..-(Учебник для вузов)
Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)" , Минобрнауки РФ.-СПб.: Питер, 2007. - 624 с..-(Учебник для вузов ).-Библиография к главам
Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие для вузов по спец. "Экономика", Минобрнауки РФ.-М.: КНОРУС, 2007. - 184 с..-Библиогр.: с. 179-180
Экономика недвижимости.-М.: КолоС, 2007. - 276с.:ил..-(Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб.)

Метод дисконтирования денежных потоков 📙 Контрольная → 🆔 88737