Анализ элитного жилья в Москве

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«»

Курсовая работа по дисциплине

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Выполнил: ___________________________

                                                        (Фамилия И.О.)

студент_4_ курса ___ спец. __

                                  (срок обучения)

группа____ № зачет. книжки________

Подпись: _________________________________

Преподаватель: ____

_______________________

                                                                     (Фамилия И.О.)             

Должность:  _______________________________

                                                           уч. степень, уч. звание             

Оценка: _____________Дата: _________________

Подпись: _________________________________

Санкт-Петербург

2010

Содержание

Введение…………………………………………………………………….…….3

ГЛАВА 1. Положение элитной недвижимости на рынке Москвы сейчас……………………………………...................................................………4

1.1 Специфика элитного жилья…………………………………………..\\………..4

1.2. Классификация. ……………………………………………………….……...6

1.3. Ценовой анализ.………………………………………….……………………8

1.4. Анализ текущего состояния……………………………………………….…..12

ГЛАВА 2 .Проблемы………………………………..……….……...…..….…..15

2.1. Экономический кризис.…………………………………………………….15

2.2. Сектору элитной недвижимости Москвы грозит дефицит…………..…..18

2.3. Проблема преимущества покупки недвижимости за рубежом, чем в России ……………………………………………..…………………….………22

ГЛАВА 3. Перспективы будущего развития……………………………………………………..……..……………27

Заключение……………………………………………………….……………..32

Список использованной литературы…………………………………………..33

Введение

   Элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент, однако он всегда привлекает внимание многих. Даже если человек и не собирается покупать элитное жилье ему все равно интересно узнать, как живут достойные люди. Элитные квартиры, элитные коттеджи и дома – все это интересно уже само по себе. Приобретается же элитное жилье чаще всего для семьи или вложения в этот сегмент личных денег.

   На сегодняшний день элитная квартира — не только статусное жилье, но и надежный инвестиционный инструмент, приносящий стабильный доход в полтора-два раза выше, чем, например, банковский вклад. Эту недвижимость традиционно считают одним из самых стабильных сегментов рынка, который в силу своей специфики застрахован от резких взлетов или обвалов цен, ажиотажного спроса или длительной стагнации.

   Рынок элитного жилья в Москве начал активно развиваться чуть более 10 лет назад, когда стали появляться дома, которые принципиально отличались от существующего и строящегося в тот период жилого фонда. На протяжении истории развития рынка происходило не только изменение требований покупателей и характеристик элитных домов, но и существенное изменение ценовых показателей. По данным компании Blackwood за 11 лет развития рынка под воздействием различных факторов цены на элитное жилье выросли почти в 9 раз: с $ 4 400 за кв. м в 1998 г. до $ 40 000 за кв. м в  2011 г, но и $ 40 000  не предел. 

ГЛАВА 1. Положение элитной недвижимости на рынке Москвы сейчас

1.1. Специфика элитного жилья.

   Жилая недвижимость уникальна по своей сути. Даже одинаковые дома, находящиеся в разных местах города, трудно сопоставимы. Принимая понятия “эксклюзивности” и “уникальности” в отношении элитного жилья, мы заведомо отрекаемся от схожести и привычности. Надежность спроса при его относительно низкой доли в общем жилищном рынке - основа высокой ликвидности уникального и высококачественного жилья. Главным показателем элитности является не цена. Место расположения - это первое, второе и даже третье условие, соблюдение которого уменьшит негативное влияние некоторых недочетов по другим параметрам объекта, например архитектурного решения или качественных характеристик здания.  

         Разумеется,   если речь идет о квартирах стоимостью полтора-два миллиона долларов и выше, то никаких недочетов вообще не должно быть. Сейчас элитный сектор уже выходит за пределы Садового кольца, хотя цены на жилье в домах, расположенных в Юго-Западном или Западном округах, будут на 20–30 % ниже ( данные РБК). При этом если в центре одинаково хорошо продается и «первичка», и «вторичка», то за его пределами элитными можно считать лишь новостройки. Не менее важно окружение как архитектурное, так и социальное, а также вид из окон. Из-за недостатка площадок застройку в центре города ведут в основном точечную, и здесь очень важно, какие здания находятся рядом. Можно выделить лишь несколько кварталов, которые в полной мере соответствуют параметрам элитной недвижимости, например «Золотая миля» и «Квартал на Патриарших». Но это уже так называемые суперэлитные объекты. Что касается соседей, то тут приветствуется жесткий отбор жильцов. Правда, в полной мере это реализуемо лишь в клубных особняках.

   Имеют значение, конечно, и репутация застройщика (предпочтительно, чтобы компания была известная), и качество строительных материалов (монолит-кирпич, отделочные материалы иностранного производства), и оригинальность и стиль внешнего и внутреннего дизайна, и размер и обустройство придомовой территории. Обязательно наличие профессиональной многоуровневой охраны с видеонаблюдением и соответствующего технического и инженерного оснащения дома: новейших систем отопления, очистки воды и центрального кондиционирования, оптико-волоконной сети, достаточного количества машиномест в гараже, сервисной службы. А вот что касается инфраструктуры, то здесь наметилась четкая тенденция к отказу от чрезмерной и малоиспользуемой «начинки», особенно в малоквартирных домах. Как показывает практика, даже переехав, люди продолжают ходить к «своему» парикмахеру, в «свои» любимые фитнес-центры, рестораны или казино. К тому же если жильцов в доме не очень много, то для рентабельности объектов инфраструктуры придется пускать в дом чужих, что категорически неприемлемо для большинства покупателей. Поскольку конкуренция в элитном секторе растет, застройщики все чаще разрабатывают проекты исходя из предпочтений клиентов и предоставляют будущим жильцам возможность самим выбирать, за что они будут платить.

   Основными признаками эксклюзивности и уникальности в недвижимости, и в первую очередь, в жилье будут являться «местоположение», в которое входят важнейшие характеристики городского и ландшафтного окружения, техническая и социальная инфраструктура, «история» и «дух» места, социальные, демографические и прочие составляющие территории. Даже не касаясь иных аспектов, ценность и уникальность местоположения должна кардинальным образом влиять на структуру элитного жилья. Другим важнейшим элементом дорогого и высококачественного жилья является его архитектурный облик, внутренняя планировочная организация и оснащение, соответствующие и гармонирующие при этом с уникальностью местоположения.

1.2. Классификация.

   На сегодняшнем рынке существует немало классификаций элитного жилья. Потребность хоть в каких-то классификациях обострилась в последние 2-3 года, когда данный сегмент рынка приблизился к некоторой стабилизации и определенному этапу зрелости. Выросла конкуренция и необходимость понимания того, что делаешь.

  В наиболее распространенных классификациях московского «элитного жилья» на первое место ставятся классы DE LUXE, «клубный», VIP - класс или класс «А». Обычно к ним относятся небольшие дома (как правило, новострой, редко - реконструкция) в наиболее престижных и сложившихся «элитных» кварталах исторического центра Москвы внутри Садового кольца. Все, что близко к ним, но по каким – то причинам не дотягивает до «полной элитности» или тяготеет к престижным и экологически благоприятным направлениям срединной Москвы принято называть «В» классом, классом «Премиум», иногда «бизнес – классом». Уже само многообразие терминов говорит об условности таких классификаций и расплывчатости критериев. Даже верхней границей «настоящей элиты» и главным ее критерием опытные риелторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40. Правильнее было бы говорить о категориях высококачественного жилья, которые в свою очередь могут объединяться в отдельные группы для, например, центра Москвы, окраинных «зеленых» зон, или ближнего Подмосковья. Особые группы «элитного», высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.д., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания. Так же есть и модное дорогостоящее жилье. Это «умный дом», разного рода стильное и ретро – жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии и уникальности, хотя и модных объектах, довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье индивидуальна и имеет право считаться элитной, если на нее находятся платежеспособные потребители.

   Другими наиболее распространенными критериями «Элитного дома» являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфраструктуры, наличие гостевой стоянки, высочайшая степень безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная цена квадратного метра, которая в условиях ценового роста последних лет постоянно смещалась вверх.

   Ряд компаний причисляют к «элитному жилью» свои пентхаусы, размещенные в домах классом ниже. Окончательная классификация московской «элитки», видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более “скромных” классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир и систем обслуживания будут соответственно снижаться.

   Основой классификацией и главным типообразующим признаком можно принять число квартир в доме. Исходя из того, что идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем роде индивидуальный дом на “своей” территории, можно утверждать, что рост числа соседей в доме объективно снижает его «элитность». Предлагаемая градация типа элитного дома по числу квартир:

А) до 10-15 квартир.

Б) до 40-50 квартир.

В) до 100 квартир.

   Границы типов по этому признаку могут быть жесткими, так как число квартир может незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным и иным условиям. Кроме того, наличие определенного количества квартир в доме еще не гарантирует его «элитности», однако создает предпосылки для создания соответствующего класса и комфорта проживания.

1.3.Ценовой анализ.

   Для всякого эксклюзивного, уникального товара, к которому можно отнести элитное жилье, понятие «средняя цена» вряд ли применимо. Средняя цена на элитных сегментах условна еще и потому, что он еще сильнее дифференцирован по конкретным характеристикам квартир и домов, качеству внутренней отделки, дизайна и прочее. Очень важно учитывать достаточно длительную динамику средних цен, применять способы расчетов средних цен и индексов, позволяющих нивелировать кратковременные колебания средних значений. Таким образом, любая достоверная информация о нашем, все еще очень закрытом рынке недвижимости может быть полезна

   Исторически сложилось, что более – менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам может быть получена приблизительно с 1998 года. В это время начал активно формироваться московский рынок элитного жилья, перейдя от единичных объектов к их совокупности и преимущественно в центральных районах Москвы. Это связано еще и с тем, что к этому времени московский рынок начал оправляться от кризиса 1998 года и ценовая динамика рынка жилья стала обретать некие закономерности. Однако, насколько известно, серьезной ценовой статистики именно по элитному жилью практически не велось. Элитный сегмент рынка был всегда наиболее закрытым. Границы «элитки» до сих пор очень расплывчаты. Поэтому получение достоверных данных о ее ценовой динамике - дело не простое.

  Теоретически спрос и колебания цен на элитное жилье должны отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом, так как уникальный товар меньше подвержен коньюктуре рынка, а его цена должна быть ориентирована на эксклюзивный и очень избирательный спрос. По данным РБК для этого нужно, как минимум, 2 условия: определенная зрелость жилищного рынка в целом (информационная открытость, конкурентная среда во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования, позиционирования и т.д. Очевидно, эти условия сегодня только формируются.

   Удельная цена в элитном сегменте имеет ограниченные сферы использования (сравнительный анализ, сопоставительная оценка бюджетов клиентов при схожих вариантах, временную и территориальную динамику и т.д.). Но их достаточно для правомерности применения этого показателя. По мере типологического и качественного развития сегмента элитного жилья, общая цена объекта неизбежно будет использоваться шире, чем сегодня, но применительно к конкретным элитным видам и категориям жилья, к конкретным диапазонам площадей, категориям места и статуса.

   Помесячная динамика роста – снижения средних элитных цен, показывает колебательный характер этого процесса в самое последнее время. Говорить сегодня на основании этих данных об устойчивых направлениях в переломе тенденции пока преждевременно. Однако ценовой рост в элитных домах минимизировался и по данным различных анализов специалистов, можно с возрастающей уверенностью надеяться на грядущую стабилизацию и в элитном сегменте рынка (РБК).

    IntermarkSavills представляет очередное значение индекса PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index). Индекс рассчитывается как средневзвешенная стоимость 1 кв.м в 100 самых дорогих квартирах г. Москвы, находящихся в продаже. В Тор-100 элитных квартир включаются актуальные предложения с самой высокой ценой 1 кв.м как на первичном, так и на вторичном рынке.
   За последние 3 месяца список Top-100 обновился более чем на треть: квартиры были проданы или сняты с продаж.

   В конце июня 2011 года значение PCM TOP-100 достигло 38 000 долл. США/кв.м, что на 1,1% превышает показатель на конец марта 2011 года и на 2,8% – декабря 2010 года. Максимальная цена 1 кв.м квартиры из сотни самых дорогих при этом составляет порядка 60 тыс. долл. США, минимальная – около 30 тыс. долл. США. Наибольший объем текущего предложения элитных квартир (около 70%) приходится на ценовой диапазон от 32 до 40 тыс. долл. США/кв.м.

   Средний бюджет квартиры, вошедшей в Тор-100 – 9,8 млн долл. США. Т.о. суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир – порядка 980 млн долл. США. Стоимость самого дорогостоящего предложения на московском рынке жилья (без учета особняков) – 29 млн долл. США. В бюджетной структуре предложения элитных квартир преобладают квартиры до 10 млн долл. США (63% предложения).   Площадь 100 самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 110 до 950 кв.м, средняя – 277 кв.м. Только около 1/4 объектов из Тор-100 – пентхаусы, остальные квартиры расположены не на последних этажах.

   Из первой сотни самых дорогих квартир 65 предлагаются на вторичном рынке, остальные – на первичном. Более 50% объектов из Тор-100 расположены в районе Остоженки. На Арбат и Патриаршие Пруды приходятся 12% и 10% соответственно.
Площадь первой сотни самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 80 до 830 кв.м, средняя – 256 кв.м. Около 1/4 объектов из Тор-100 – пентхаусы, остальные квартиры расположены не на последних этажах. По сравнению с мартом 2011 года, доля предложения квартир площадью до 200 кв.м увеличилась на 6% за счет сокращения доли площадей квартир от 250кв.м.

   Все квартиры из Тор-100 находятся в 42 жилых комплексах. Наиболее высокие цены имеют место в следующих домах: Романов пер., 5; «Кристалл Хаус» (Коробейников пер., 1/2); «Новая Остоженка» (Зачатьевский 1-й пер., 5-9); «Монолит» (ул. Косыгина, 19); ул. Остоженка, 11/17; «Патриарх» (ул. Малая Бронная, 44/15); Молочный пер., 1; Филипповский пер., 8; Пожарский пер.,11.    Квартира с самой высокой ценой за кв.м расположена в элитном доме в Романовом переулке. Высокая стоимость обусловлена тем, что она выставлена на продажу вместе с антикварной мебелью и произведениями искусства, в том числе с картинами известных художников.

   Наибольшее представительство в первой сотне самых дорогих имеют квартиры в проектах компаний: Корпорация «БАРКЛИ» (12 квартир), RGI International (10 квартир) и Дон-Строй (8 квартир).

1.4. Анализ текущего состояния.

   Оценивая сложившуюся ситуацию на рынке элитной недвижимости столицы можно заметить, что в расположении элитных объектов центра по-прежнему абсолютно доминирует «Золотая Миля Москвы» - Остоженка с ее переулками. Однако и другие места внутри Садового кольца постепенно «наращивают вес». При попытке объективно оценить исключительные преимущества Остоженки относительно других районов центра Москвы, можно лишь сказать, что «элитное освоение» Остоженки началось раньше других. Там почти одновременно появилось много участков под застройку, начал мощно раскручиваться ее бренд и высокий ценовой уровень.

  Но сегодня и другие районы внутри Садового кольца имеют ничуть не меньший «элитный потенциал». Нужно ли говорить об особом духе старого Арбата, неповторимости Патриарших прудов, традиционной престижности Тверской и Ленинградского проспекта, уникальных колоритах Цветного бульвара, Сретенки, Чистых прудов, Покровки и Солянки и совершенно ни с чем не сравнимых мест Замоскворечья, окруженного излучинами Москвы – реки и Водоотводного канала.

Но, говоря предметно, можно ранжировать эти районы следующим образом:

  -Район Патриарших прудов немного уступает Остоженке. Главным образом, из-за превалирующей архитектуры ЦК строений, столь популярной в 60-80 годы и исторической застройки 19-начала 20 веков, что вызвало дефицит свободных пятен под застройку. Тем не менее, построенный “Квартал на Патриарших” уже внес серьезные коррективы в ценообразование на рынке элитного арендного жилья.

  -Следующую ступень занимают районы Арбата, Тверской и Пушкинской с примыкающими к ним улицами. Ограниченное предложение современных домов, которые в полную меру отвечают понятию элитности, а также излишняя оживленность оказывают влияние на спрос в этих районах.

-Чистые пруды и Замоскворечье динамично развиваются. Современная застройка органично вписывается в сложившийся архитектурный ансамбль. Но удаленность деловой части города, в совокупности с повседневными транспортными проблемами мегаполиса несколько снижают интерес потенциальных арендаторов к этим районам, что в свою очередь отражается на арендных ставках.

Цена предложения квартир по округам города Москвы по состоянию на март – июнь 2011 года (в долларах США в месяц).

    Как правило, самая высокая арендная плата предлагается именно за элитное жилье, отвечающее максимальному количеству искомых критериев. Это наиболее привлекательный сегмент рынка для арендаторов, и, соответственно для инвесторов. Разница между соотношением цены предложения и цены реализации при условии объективной оценки объекта недвижимости не превышает 10-15%(РБК).

   Исходя из ярко выраженной специфики элитного жилья, его концептуальный девелопмент в развивающемся конкурентном рынке становится все сложнее. Московский рынок элитного жилья практически сложился. По большинству прогнозов он развивается и дальше, но более стабильно и предсказуемо. В центре Москвы практически не осталось свободных мест для строительства новых брендовых проектов. И их появление сопряжено со значительным увеличением затрат на проектирование, строительство и обслуживание. Это дает основание говорить о дальнейшем росте арендных ставок на элитное жилье внутри Садового кольца, что мы и наблюдаем в своей практической деятельности. Ежегодный и стабильный рост цены в этом сегменте колеблется в пределах 10-15%(РБК).

ГЛАВА 2. Проблемы элитной недвижимости

2.1. Экономический кризис.

   Последние несколько лет Москва убедительно занимала одну из верхних строчек хит-парада цен на эксклюзивное жилье, что поставило ее в один ряд с такими городами как Лондон, Гонконг, Париж и Нью-Йорк. Однако в силу особенностей российского рынка недвижимости цены на московское элитное жилье в кризис продемонстрировали падение.

   Однако по данным РБК, элитная недвижимость показала устойчивость в кризис и он не смог повлиять на нее так сильно как на обычную недвижимость. Так, если первичный рынок в Москве в целом снизился в сентябре-декабре 2008 г. на 8%, то элитные новостройки за этот же период потеряли чуть более 2%.

   Подобная устойчивость элитного сегмента связана со спецификой самого продукта: элитное жилье - ограниченный эксклюзивный товар, и спрос на него всегда стабилен. Основным же фактором, влияющим негативно на элитный рынок недвижимости, является общая нестабильная ситуация в стране, которая может подтолкнуть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию. Хотя даже при таких условиях цены на самые дорогие и эксклюзивные предложения будут оставаться стабильно высокими.
   По данным ИРН основными проблемами элитного жилья в кризисное время было:

  -Снижение объемов нового строительства и сворачивание развивающихся проектов имеет место, но не так масштабно, как в других секторах. Девелоперы, скорее по собственной инициативе, чем в силу вынуждающих обстоятельств, снижали деловую активность и занимали выжидательную позицию

   -Наблюдения за параметрами спроса в течении всего кризисного периода и особенно последних кварталов показывают, что, несмотря на ранние прогнозы о грядущих характеристических изменениях сектора элитной недвижимости структура спроса не претерпевает значительных изменений. В частности, объемные характеристики потенциального спроса стабильны и закрытие года произошло с величинами сравнимыми с докризисным 2008 годом. С начала 2010 года активность потенциальных покупателей в поиске новых предложений на рынке элитного жилья увеличилась на 3-4,5%  по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. В настоящий момент платежеспособный спрос оценивается на уровне 2-2,1 млрд. долларов, что в целом незначительно ниже объема предложений в течение 1 квартала  2010  года.

   -Снижение количества сделок связано с сокращением новых предложений на первичном рынке и незначительными скидками по сделкам на вторичном рынке. Такая ситуация может привести к кратковременным ценовым скачкам некоторых проектов элитной недвижимости в наиболее ликвидных секторах. Такой характер динамики, скорее всего, будет стимулирован краткосрочным и среднесрочными тенденциями в смежных секторах рынка и динамикой макроэкономических показателей Запада.

   - В течение квартала наблюдается значительное сокращение маркетинговой активности девелоперов и их агентств. В начале прошлого года прогнозировалось, что большинство девелоперов уйдут от тактики «скрытых» скидок и перейдут к прямому активному стимулированию спроса. Во втором квартале 2009 года такая тенденция заметно укреплялась. Однако повсеместное сокращение издержек в строительном секторе привело к снижению качества маркетинговых стратегий и масштабно уйти от «скрытых» скидок не удалось. В тоже время, наименее ликвидные проекты, объекты находящиеся на рынке элитной и субэлитной недвижимости, изначально переоцененные объекты и отдельные квартиры, продемонстрировавшие в течение прошлого года наибольшие скидки и открытые маркетинговые схемы стимулирования сделок, в первом квартале года либо вообще не изменили своей стоимости, либо выросли в пределах десятых процента. Это говорит о том, что продавцы не адаптированы к резким и продолжительным изменениям рынка, а в своих долгосрочных прогнозах ориентируются на ожидание положительных трендов к краткосрочной перспективе и не анализируют возможные варианты развития рыночной ситуации.

   Ситуацию на рынке также прокомментировала Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome : «Основной проблемой элитного сегмента стало заметное снижение уровня предложения. По нашим оценкам, только в первом полугодии 2006 года отрицательная динамика объема предложения составила около 25% в сравнении с первым полугодием 2005 года. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия 214-ФЗ, уже распродан». О причинах такой ситуации мы писали регулярно в течение года: здесь и влияние пресловутого закона о долевом строительстве, и традиционные сложности с оформлением документов для застройщика, и нехватка земельных участков, особенно в центре (а принцип location для Москвы пока никто не отменял)»

   И все же, несмотря на значительную коррекцию в период кризиса, в целом московская элитная недвижимость остается в лучшем положении.. По данным компании Chesterton, за последние пять лет квартиры высокого класса в центральной части Москвы подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако совокупный рост за весь пятилетний период не превысил 25-30% (в долларовых ценах). Это означает, что элитная недвижимость Москвы все так же стоит на своем месте и цены, а цены и спрос, растут с каждым днем.

2.2. Сектору элитной недвижимости Москвы грозит дефицит

   Дефицит элитного жилья сейчас особенно ощущается в сегменте квартир высшей ценовой категории, которые в последнее время пользуются большим спросом у покупателей. Подобная ситуация характерна не только для первичного рынка, но и для вторичного.
   Сами застройщики и консалтинговые компании связывают это с двумя факторами. Так, по словам коммерческого директора холдинга «Капитал групп» Алексея Белоусова, реализовать новый проект становится все сложнее с точки зрения длительности процедуры согласований - этот процесс занимает до года. «Во-вторых, из-за ограничений, обусловленных законом о долевом строительстве, застройщики стали осваивать меньше площадок,- разъясняет Белоусов.- Те, кто мог предложить пять-шесть новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае один-два проекта».

   Учитывая постоянно растущий дефицит земельных участков в престижных и уже давно осваиваемых застройщиками элитного жилья районах столицы, постепенно меняются не только критерии самих объектов, но и география новых проектов элитной недвижимости. За последнее время к числу известных мест застройки - Остоженки, Плющихи и Патриарших прудов - добавилось еще несколько интересных территорий. Управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт полагает, что наиболее перспективными на сегодня можно считать два района: небольшой квартал между улицами Мосфильмовская, Косыгина и Пырьева, который постепенно изменяется в сторону повышения класса жилья. Также довольно интересно рассматривать развитие Таганки - квартал между Радищевскими улицами, Таганкой и Серебрянической набережной до Яузского бульвара, говорит Жарова-Райт. "Он достаточно зеленый, здесь низкоэтажная застройка, хорошие видовые характеристики, и понятно, что из этого может получиться если не вторая Остоженка, то район не хуже Замоскворечья точно",- уверена Жарова-Райт.
Среди перспективных в плане комплексной застройки районов центра - район Замоскворечья, добавляет Наталья Новикова. "Здесь достаточно ветхих домов, на которые легко получить разрешение на снос, а также промышленных предприятий, которые в скором времени будут перемещены за пределы ЦАО",- говорит эксперт.

   Другая тенденция, получившая широкое распространение,- предложение квартир с чистовой отделкой. "Девелоперы вновь возвращаются прежнему опыту и предлагают своим покупателям несколько вариантов чистовойотделки квартир,- рассказывает Виктор Козлов.- Покупатель может заказать один из наиболее понравившихся ему вариантов". По его словам, преимуществом этого предложения для покупателей может стать то, что отделочные работы можно начать до получения покупателем прав собственности на квартиру.

   Особенно в последнее время становятся опять модными эксклюзивные городские особняки и таунхаусы в самом центре столицы. Из-за высокой стоимости аренды земли подобные проекты в центре Москвы - большая редкость.
   Застройщикам гораздо выгоднее возводить здесь элитные многоквартирные дома. Впрочем, спрос на частные резиденции есть, а значит, есть и предложение. Зачастую частные дома располагаются на территории жилых комплексов, говорит Наталья Новикова. "Например, новый особняк на Большой Никитской, 45. Он представляет собой шестиуровневое строение площадью 590 кв. м, примыкающее к основному зданию. При этом у особняка имеется отдельный вход, собственный подземный паркинг и лифт",- рассказывает Новикова. По ее мнению, отличным примером эксклюзивного городского жилья является жилой комплекс "Три тополя", состоящий из дома на 12 квартир и семи таунхаусов.

   Что же будет через три года с рынком элитной недвижимости столицы? По информации компании IntermarkSavills, рынок подвергнется дефициту предложения. К этому времени должны быть завершены все проекты, начавшиеся в первой половине 2011 года. Новые стройки из-за запрета строительства в центре Москвы пока не предвидятся. На конец июня 2011 года в столице продажи осуществлялись в 31 элитном жилом комплексе (примерно 2.4 тыс. квартир общей площадью 370 тыс. кв. м.). Данный показатель на 7% ниже, чем было в декабре 2010 г. и на 18% чем в июне 2010 г. Всего в первой половине 2011 года, подчеркивают аналитики из IntermarkSavills, стартовало 6 новых проектов, рассчитанных на 310 квартир, завершены которые будут не раньше, чем наступит 2013 год. Наибольший объем возведения элитного жилья наблюдается в Хамовниках, где строится 12 комплексов суммарной площадью 146 тыс. кв. м., активно ведутся строительные работы в Замоскворечье (55 тыс. кв. м.), в Тверском (55 тыс. кв. м.) и Пресненском районах (37 тыс. кв. м.).

   “Предложение на рынке элитной недвижимости будет идти на спад и дальше т.к. девелоперы не могут начинать новое строительство из-за запрета стройки в центре столицы”, - сообщил управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Кроме этого, после скандального разрушения девелопером Capital Group прибыльного дома, возведенного по проекту Федора Кольбе, размещенного на Большой Якиманке, городская администрация отменила все, выданные до 26.04.2011 разрешения на снос памятников.