Анализ практики оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в Москве

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

МОСКВА 2010 г. 
 
 
 
 

     Содержание.

     Введение.

     Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

1. Особенности определения рыночной стоимости недвижимости.
2. Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки.

Глава 2. Анализ особенности оценки стоимости недвижимости на практическом примере.

2.1 Задание  на оценку.

2.2 Общие  сведения о проводимой оценке.

2.3 Описание  объекта оценки.

2.4 Анализ  рынка.

2.5 Анализ  НЭИ объекта оценки.

2.6 Определение  стоимости объекта оценки:

2.6.1 Сравнительный  подход.

2.6.2 Доходный  подход.

2.6.3 Затратный  подход.

2.6.4 Согласование  результатов оценки.

Заключение.

Список  литературы.

Приложения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

     Оценочная деятельность - деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи  с необходимостью разрешения имущественных  споров, в которых стороны для  определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Поэтому в современных условиях становления рыночной системы в России проблема регулирования оценочной деятельности является весьма актуальной, так как в секторе гражданско-правовых отношений несовершенный федеральный механизм регулирования оценки в 90-е годы послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

     Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных  управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

     Цель  этой курсовой работы- определение  ликвидационной стоимости офисной  недвижимости в Москве.

     Главные задачи работы: предстоит заключить  договор с заказчиком, осмотреть  объект, собрать информацию о количественных и качественных характеристик объекта, собрать нужные документы для  процедуры оценки, проанализировать рынок недвижимости, дать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, воспользоваться методами оценки и выявить конечную стоимость, составить и передать заказчику договор об оценки.

     Работа  состоит из: введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. В первой главе рассматривается анализ теоретических основ оценки ликвидационной стоимости офисной недвижимости. Во второй главе-      анализ особенностей оценки ликвидационной стоимости офисной недвижимости на практическом примере.                                                                                                                                          

       Независимая оценка стоимости  призвана обеспечивать равные  права всем членам общества, путем  справедливой оценки их имущественных  прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. В условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной. 

Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

     1.1 Особенности определения  рыночной стоимости  недвижимости.

    Рыночная стоимость - цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.¹

  При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

  Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

  Разумность  действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

  Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

  Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

  Рыночная  стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.²

1.2 Особенности коммерческой  недвижимости как объекта оценки.

Наиболее  важным для каждой компании моментом является оценка коммерческой недвижимости, то есть той недвижимости, которая способна приносить определенный доход. Оценка стоимости недвижимости, в частности оценка стоимости зданий и оценка сооружений позволяет определить реальный потенциал предприятия, ведь ясно, что основные фонды, оборудование, здания и сооружения служат дополнительным подкреплением стоимости акций компаний. Сложно переоценить значение этих оценочных мероприятий и все большее число руководителей компаний обращаются в специализированные оценочные фирмы, чтобы оценка коммерческой недвижимости была произведена максимально достоверно и в кратчайшие сроки.  

Оценка  коммерческой недвижимости – понятие, включающее в себя целый ряд мероприятий, таких как определение стоимости права аренды или пользования. Когда производится оценка коммерческой недвижимости профессионалами, происходит учет размера дохода, риска получения этого дохода и периода, необходимого для его получения. Для учета берется во внимание целый ряд факторов, от которых зависит способность недвижимости приносить доход: функциональное назначение, качество и местоположения объектов, подлежащих оценке. Проводимая во время аудита компании оценка стоимости зданий, основывается на изучении их состояния, а так же деталей месторасположения.

Следует выделить основные моменты, когда  оценка зданий и оценка сооружений приобретает особое значение – это подготовка к операциям купли-продажи, кадастровая оценка для целей налогообложения, страхование недвижимости, кредитование под залог имущества, а так же сдача зданий в аренду.

Понятие оценки нежилой недвижимости включает в себя оценку стоимости коммерческой недвижимости, оценку производственных и складских помещений, оценку магазинов и торговых помещений, оценку офисных зданий и т.д.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОСТОИТ ИЗ СЛЕДУЮЩИХ  ЭТАПОВ:

     Этап 1. Определение цели оценки недвижимости.

     Например, заказчик хочет продать офисное  здание или складское помещение  и его будет интересовать вопрос вероятной продажной цены. Или предстоит залог собственности, тогда клиенту будет важно узнать , насколько большую ценность представляет этот залог. Для этого необходимо оценка здания.

     Примечание: на этом этапе нужно получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. К примеру, клиент может иметь только право на аренду или долю в совместной аренде. Также следует обратить особое внимание на то, что полученная информация достоверна в течении ограниченного времени.

     Этап   2. Разработка плана оценки здания, помещения.

     Это нужно для того, чтобы сократить  затраты труда и время оценки и сконцентрироваться на тех факторах, которые влияют на цену объекта. На этом этапе занимаются подготовкой запроса о гонораре специалиста-оценщика, обращая особое внимание на сложность решаемой проблемы, сумму примерных расходов, юридическую надежность на объем предоставляемых услуг.

     Этап   3. Анализируем информацию.

     Анализируется наиболее эффективное использование объекта недвижимости по следующим критериям:

• оценка реальных для данного помещения способов использования;
• правомочность использования;
• различные варианты использования, учитывая реалии настоящих рыночных отношений;
• финансовая оправданность;
• максимальная эффективность, т.е. какой именно из вариантов использования недвижимости будет приносить максимальный доход.

     Анализ  информации зависит от количества и  качества данных, использованных в  работе. Документы должны содержать  только точные и проверенные данные.

     Этап   4. Выбор метода оценки.

     Традиционно для определения стоимости коммерческой недвижимости используют три метода одновременно: сравнительный, затратный и доходный. В итоге определяются три различные стоимости одного и того же помещения, на основании которых впоследствии формируется итоговая величина оценочной стоимости.³ 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на практическом примере.                                   

     2.1 Задание на оценку

     Таблица 1

     Для проведения работ  был предоставлен перечень документов, использованных Исполнителем и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта 

• Свидетельство о государственной регистрации права: серия 77 АЖ № 438042 от 22 апреля 2008 года, выданное Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (запись регистрации №77-77-12/005/2008-768);
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый паспорт части помещений от 14.05.2008г., выданный ГУП МосгорБТИ (Центральное ТБТИ);
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.04.2010 г.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.02.2008г. №RU771017000-000573

     Справка о состоянии здания от 15.05.2010г 

2. Общие сведения о проводимой оценке

    Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. 

         1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

     2. Установление количественных  и качественных  характеристик объекта  оценки. Оценщик обязан проверить имущество для того, чтобы определить его оценочную стоимость.

Также в его обязанности входит изучение характеристик недвижимости. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     3. Анализ рынка,  к которому относится  объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

     4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

     5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Каждый  из подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Дальнейший анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить итоговую величину стоимости Объекта на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки⁵.

     6. Обобщение результатов,  полученных в рамках  каждого из подходов  к оценке, и определение  итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

            7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.⁶ 

     2.3 Описание объекта недвижимости

      Объект  оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции  «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления: 

     Рис. 1. Местоположение объекта оценки 

      Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

      Объект  оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

      Право собственности на данный объект принадлежит  компании ООО «Киреев и Ко». Никаких  иных ограничений на данное право  не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13. 

      2.4  Анализ рынка нежилой  недвижимости

   На  середину апреля 2009 года средняя стоимость  аренды полностью оборудованных  первоклассных торговых помещений  в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.

   В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:

• $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;
• $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

   Доля  торговых площадей, предлагаемых в  аренду, на середину апреля 2004 года составляла:

• порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;
• около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.

   На  середину апреля 2009 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:

• для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;
• для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;
• для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;
• для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29;

   Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при  этом весьма незначительно зависит  от месторасположения склада.

   Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

• $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;
• $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».

   Арендные  ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

   Эксплуатационные  расходы в офисных центрах  класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая  НДС.

   Цены  за аренду 1 кв.м. в год офисных  помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения  и состояния помещений, включая  НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

• $200-360 – класс «С»;
• $190-360 – класс «D»;

   Цены  сделок по продаже офисных помещений  на середину апреля 2009 года следующие:

• $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;
• $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

   Соотношение участников рынка, покупающих офисы  класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».

   Спрос

• до 100 кв.м. – 30%.
• 100-150  кв.м. – 30%.
• 150-300 кв.м. – 21%.
• свыше 300 кв.м. – 19%.

   Предложение

• до 100 кв.м. – 22%.
• 100-150  кв.м. – 38%.
• 150-300 кв.м. – 20%.
• свыше 300 кв.м. – 20%.