Анализ технологии содержания и обслуживания жилого фонда города (текущий и капитальный ремонт) и организации труда в МУ «ГЖУ - Управляющая

Федеральное агентство по образованию

ГОУВПО  «Удмуртский государственный университет»

Институт  экономики и управления

Кафедра отраслевой экономики

Кафедра экономики и социологии труда 
 
 
 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

по анализу  технологии

содержания  и обслуживания жилого фонда города

(текущий  и капитальный ремонт)

и организации  труда  в

МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска» 
 

Выполнила: студентка  гр. 060800-41                                                   И.В. Мазеина 

Руководители:

по дисциплине «Техника и

технология отраслей городского

хозяйства», д.т.н., профессор                                                          Ю.А. Мокрушин 

по дисциплине «Организация,

нормирование  и оплата труда на

предприятиях  городского хозяйства»,

к.э.н., доцент                                                                                            А.М. Порцев 

Ижевск 2010

СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение 
 

     На  сегодняшний день, вопросы, связанные  с такой отраслью городского хозяйства, как жилищно-коммунальное хозяйство, стоят очень остро. Проблема качества производимых работ и услуг в ЖКХ в последние 15 лет стала весьма актуальной. Это вызвано рядом причин:

     1. Низкое качество управления в системе жилищно-коммунального хозяйства (по всем видам менеджмента);

     2. Отсутствие нормального мониторинга состояния жилищного фонда;

     3. Формальное проведение планово-предупредительных ремонтов;

     4. Превышение нормативных сроков эксплуатации инженерных систем и отсутствие своевременного капитального ремонта;

     5. Использование в работе некачественных материалов, отсутствие на практике входного контроля поставляемых материалов;

     6. Слабое внедрение современного оборудования, технологий и материалов для производства ремонтных работ;

     7. Применение устаревших образцов сетевой арматуры (запорной, предохранительной и регулирующей);

     8. Отсутствие стимулов для закрепления кадров в системе ЖКХ;

     9. Отсутствие нормально функционирующей системы подготовки кадров;

     10. Серьезные пробелы в законодательной базе относительно взаимодействия аварийных и эксплуатационных служб с собственниками и арендаторами помещений при необходимости доступа к транзитным элементам инженерных систем, проходящим через квартиры или арендуемые жилые и нежилые помещения.

     Объектом  исследования и анализа данного курсового проекта выступило Муниципальное учреждение «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска» (ГЖУ).

     ГЖУ занимается  содержанием и обслуживанием жилого фонда. Цель Управляющей компании - организация бесперебойного функционирования объектов ЖКХ города, создание комфортных условий проживания и обеспечение жителей Ижевска качественными жилищно-коммунальными услугами. Муниципальное учреждение «Городское жилищное  управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска» по праву считается первой и наиболее крупной управляющей компанией Ижевска. Накопленный за долгие годы работы опыт ГЖУ сегодня используют и вновь созданные частные управляющие компании, большинство руководителей которых  прошли школу ГЖУ.

     По  состоянию на 31.12.2009 г. МУ «УК в  ЖКХ – ГЖУ г. Ижевска» включено в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного  товара (управление многоквартирными домами) долю более 35%, или занимающих доминирующее положение на рынке. Значительных успехов компания смогла добиться благодаря грамотному руководству - весь руководящий состав ГЖУ и большая часть персонала учреждения имеют высшее профильное образование и серьезный опыт работы в ЖКХ.

     Основные  аспекты деятельности ГЖУ в отрасли  содержания и обслуживания жилого фонда  города (текущий и капитальный  ремонт), а также организации труда  в учреждении будут приведены  в данной курсовом проекте. Структурно курсовой проект состоит из трех глав.

     В первой дана общая характеристика учреждения. Приводятся сведения о его производственной структуре, перечисляются все виды его деятельности. Даются сведения о персонале  и приводятся производственно-технические показатели деятельности ГЖУ.

     Во  второй главе исследуется состояния техники и технологии. Дана характеристика технологического оборудования ГЖУ, оценка показателей качества и объема предоставляемой услуги, проведен анализ состояния техники и технологии,  и разработаны предложения по его улучшению. 

     Третья глава посвящена анализу состояния, организации, нормирования  и оплаты труда, разработаны предложения по его улучшению.

     При проведении анализа  работы ГЖУ, большое внимание было уделено документационной базе учреждения, сведениям о его деятельности в печатных и электронных СМИ, а также обзор  учебной и методической литературы, законодательных и нормативных документов по теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Общая характеристика  предприятия 
 

     1.1. Организационно-правовая  форма предприятия  и виды его деятельности 

     Муниципальное учреждение «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» создано Администрацией г. Ижевска для осуществления деятельности по организации содержания и эксплуатации жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в г. Ижевске. Сокращенное наименование – «ГЖУ». ГЖУ по праву считается первой (было создано в 1937 году  распоряжением Ижевского Городского Совета в составе Городского отдела коммунального хозяйства) и наиболее крупной управляющей компанией Ижевска. 

     Начальник МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» - Елена Евгеньевна Дворниченко (с 2009 года, ранее - Фаттахов Маджит Ильсурович).

     Адрес: 426034, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 245. Телефон: (3412) 78-25-23. 

     Структура компании соответствует основным направлениям деятельности  и включает в себя службы технического надзора, мониторинга и учета жилищного фонда, документационного обеспечения управления, юридическую,  финансово-экономическую  и пресс-службу.

     Учреждение  создано с целью обеспечения надежного функционирования жилищно-коммунального хозяйства в городе Ижевске, прав и законных интересов граждан в области жилищно-коммунального хозяйства, создания условий для развития и совершенствования жилищно-коммунального хозяйства, для достижения иных социально значимых целей в этой области. 

      Основные задачи ГЖУ: 

     1. Организация содержания и эксплуатации жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в городе Ижевске, уборки и ремонта дорог местного значения и проездов в жилой застройке, содержания объектов благоустройства и озеленения, переданных в оперативное управление учреждению.

     2. Определение технической политики в области теплоэнергетики, эксплуатации объектов  жилищно-коммунальной и социальной сферы, газификации, водоснабжения, утилизации мусора и энергоресурсосбережения.

     3. Определение перспектив развития и совершенствования жилищно-коммунального хозяйства, дорог, объектов благоустройства, находящихся в оперативном управлении учреждения.

     4. Участие в формировании заказов и лимитов потребления на сырье, оборудование, промышленную продукцию для предприятий и организаций, осуществляющих деятельность в области жилищно-коммунального хозяйства города Ижевска за счет бюджетных средств.

     5. Содействие развитию и конкуренции предприятий и организаций различных форм собственности в решении проблем жилищно-коммунального, дорожного, зеленого хозяйства и благоустройства города Ижевска.

     6. Составление прогнозов развития отрасли со всеми необходимыми расчетами и предоставление их в Администрацию города Ижевска.

     7. Содействие в вопросах обслуживания и содержания ведомственного, кооперативного и частного жилищного фонда, расположенного на территории города.

     8. Обеспечение социальной защиты и оказание адресной помощи населению путем предоставления жилищных субсидий. 

      Предмет деятельности ГЖУ: 

     Для реализации целей и задач, предусмотренных  уставом, учреждение осуществляет следующие  функции:

     1. На основании договора осуществляет функции Службы заказчика по поручению Администрации г. Ижевска в интересах жителей города и других потребителей муниципальных услуг, включающих в себя:

• тепло- и водоснабжение;
• водоотведение;
• газификацию и газоснабжение;
• внутриквартальное освещение;
• содержание, обслуживание и ремонт, включая капитальный, объектов, закрепленных в установленном порядке на праве оперативного управления.

     2. Участвует в формировании, размещении (заключении договоров) и обеспечении выполнения заказа по содержанию, эксплуатации, ремонту (включая капитальный) объектов ЖКХ и оказание услуг жилищно-коммунального назначения на территории города Ижевска.

     3. Заключает с организациями всех форм собственности договоры: на получение для жилищного фонда тепловой энергии, газа, воды, электроэнергии, по водоотведению, на содержание, ремонт жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

     4. Организует работу по отбору объектов, находящихся на праве оперативного управления на капитальный ремонт и реконструкцию. Титульные списки утверждаются в порядке, установленном Главой  городского самоуправления – мэром г. Ижевска.

     5. Участвует в формировании и защите бюджетной заявки на содержание и развитие жилищного хозяйства.

     6. Осуществляет сбор платежей от потребителей, в т.ч. населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Платежи, полученные от населения, расходует в установленном порядке.

     7. Принимает и оплачивает произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам в пределах средств, полученных от населения и из городского бюджета на эти цели.

     8. Разрабатывает и согласовывает в установленном порядке проекты постановлений, распоряжений Главы городского самоуправления-мэра г. Ижевска, Первого заместителя главы Администрации - вице-мэра г. Ижевска, решений на рассмотрение Городской думы по вопросам, входящим в компетенцию учреждения.

     9. Осуществляет технический надзор за использованием жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, за потреблением жилищных и коммунальных услуг.

     10. Осуществляет  контроль за качеством содержания, обслуживания и ремонта объектов, переданных в оперативное управление, за качеством выполняемых работ и предоставленных услуг.

     11. Организует подготовку жилищного фонда, инженерной инфраструктуры  к работе в зимних условиях силами предприятий, обслуживающих жилищный фонд.

     12. Проводит работы по приему ведомственного жилищного фонда, инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность города Ижевска в установленном порядке.

     13. Рассматривает предложения, заявления и жалобы, возникающие по поводу низкого качества жилищно-коммунального обслуживания населения, и принимает по ним решения в пределах своей компетенции.

     14. Заключает договоры с потребителями на предоставление  жилищно-коммунальных услуг в установленном порядке.

     15. Организует работу по  пересмотру нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг населением и предоставляет их на утверждение Администрации города в установленном порядке.

     16. Организует работу по определению ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и представляет их на утверждение Администрации города.

     Участвует в разработке тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые предприятиями, находящимися в муниципальной собственности.

     17. Формирует необходимый банк данных по качеству, инженерному благоустройству, капитальному и другим техническим и экономическим параметрам зданий и сооружений.

     18. Координирует в установленном порядке работу муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, расположенных на территории города, по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

     19.  Согласовывает обмен жилых помещений, изменение правового статуса квартир, списки на заселение муниципального жилищного фонда.

     20. Осуществляет заключение, изменение и расторжение договоров жилищного найма в муниципальном жилищном фонде в установленном законодательством порядке.

     21. Согласовывает заключение договоров аренды на нежилые помещения в установленном порядке, расположенные в муниципальном жилищном фонде.

     22. Заключает договоры аренды на жилые помещения муниципального жилищного фонда, договоры аренды мест общего пользования в установленном порядке.

     23. Осуществляет:

• расчет жилищных субсидий и выдачу соответствующего документа об их величине;
• проведение периодической переаттестации получателей жилищных субсидий;

     -    учет граждан, получающих жилищные  субсидии.

     24.  Заключает договоры, связанные с предоставлением жилищных субсидий.

     25. Осуществляет контроль за правильностью и своевременностью назначения субсидий, достоверностью и полнотой предоставления гражданами документов.

     26. Проводит анализ и прогноз по количеству нуждающихся в предоставлении жилищных субсидий семей и объему необходимых денежных средств для их выплаты.

     27. Денежные средства, полученные из бюджета, направляет на возмещение субсидий гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг.

     Учреждение  осуществляет в соответствии с целями и задачами, определенными уставом, следующие виды предпринимательской деятельности:

     1. Проектные работы, технический надзор.

     2. Снабженческо-сбытовая, посредническая.

     3. Информационно-консультационная.

     Предусмотренные законом виды деятельности учреждение осуществляет после получения соответствующей лицензии в установленном порядке. 

     Права и обязанности  ГЖУ: 

     Учреждение  для достижения целей своей деятельности имеет право:

     1. Выходить с предложениями в Администрацию города о создании предприятий, занимающихся содержанием, эксплуатацией, ремонтом, обменом жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, и других предприятий, осуществляющих деятельность в области ЖКХ. Выходить с предложениями об их ликвидации (реорганизации) в установленном порядке.

     2. Владеть и пользоваться имуществом, переданным на праве оперативного управления в соответствии с  действующим законодательством, расходовать бюджетные средства в соответствии со сметой на субсидии ЖКХ, утверждаемой в порядке, определяемом Главой городского самоуправления – мэром г. Ижевска.

     3. Распоряжаться доходами, полученными от предпринимательской деятельности, и имуществом, приобретенным за счет этих доходов, в соответствии с законодательством.

     4. Совершать различные виды сделок, кроме запрещенных законодательством в соответствии с предметом деятельности, установленных настоящим уставом.

     5. Производить расчеты по заключенным договорам с поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг в установленном порядке. Совершать банковские, финансовые операции в соответствии с действующим законодательством.

     6. Разрабатывать и вносить на утверждение в установленном порядке проекты правил содержания жилищного фонда, объектов бытового и коммунального назначения, правил благоустройства г. Ижевска и иных нормативных актов, регулирующих отношения  в области ЖКХ.

     7. Выходить с предложениями в соответствующие органы о привлечении виновных лиц к административной ответственности в установленном законом порядке за неисполнение или ненадлежащее исполнение правил содержания жилищного фонда, объектов бытового и коммунального назначения, правил благоустройства.

     8. Выступать Заказчиком на проектирование, строительство, реконструкцию, ремонт и обслуживание объектов, переданных на праве оперативного управления.

     9. В порядке, установленном законодательством, выступать участником коммерческих и некоммерческих организаций с согласия Администрации города, выраженного в форме соответствующего постановления.

     10. Определять структуру и штатное расписание учреждения. После согласования с Первым заместителем Главы Администрации - вице-мэром г. Ижевска утверждать структуру и штатное расписание учреждения. В соответствии с действующим законодательством определять размер средств, направляемых на оплату труда работников.

     11. При необходимости пользоваться кредитами в банках для осуществления своих функций и задач, получив предварительное согласие Администрации города в форме соответствующего постановления.

     12. Выдавать технические условия на подключение к действующим источникам тепло-, водо-, энергосбережения, определять объекты и титулы капитального строительства.

     13. Запрашивать от предприятий, организаций, учреждений, расположенных на территории города, осуществляющих деятельность в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, финансово-экономические показатели по стандартам потребления жилищно-коммунальных услуг (для разработки тарифов, лимитов и т.д.).

     14. Производит расчеты, разрабатывает методические документы, регулирующие деятельность учреждения по предоставлению жилищных субсидий. 

     Учреждение  обязано:

     1. Организовать обеспечение сохранности жилищного фонда и других объектов, находящихся на праве оперативного управления, содержание его в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

     2. Организовать оказание качественных жилищно-коммунальных услуг населению и иным потребителям.

     3. Эффективно использовать имущество, находящееся в оперативном управлении, в соответствии с его целевым назначением.

     4. Не допускать ухудшения технического состояния имущества, за исключением случаев, связанных с нормативным износом этого имущества в процессе эксплуатации.

     5. Выполнять решения представительного органа городского самоуправления – Городской Думы, постановления и распоряжения Главы городского самоуправления - мэра г. Ижевска, Первого заместителя Главы Администрации – вице-мэра г. Ижевска.

     6. Осуществлять контроль по соблюдению нормативно-правовых актов, регламентирующих взаимоотношения по организации управления содержанием и эксплуатацией жилищного фонда и инженерной инфраструктуры города. 
 

     1.2. Производственно-технические  показатели деятельности  предприятия 

     МУ  «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» осуществляет свою деятельность в следующих сферах: проектные работы, технический надзор, снабженческо-сбытовая, посредническая, информационно-консультационная. Основной из которых, безусловно, является посредническая – ГЖУ заключает договоры с ресурсоснабжающими, ремонтными и другими организациями на проведение работ и оказание соответствующего вида услуг населению, чьи дома находятся в обслуживании учреждения. Поэтому, оценить производственно-технические показатели деятельности ГЖУ можно по охвату им жилищного фонда г. Ижевска.

     Первоначально Жилищное управление отвечало за эксплуатацию 346 жилых домов, его штат насчитывал 5 человек. В 1940-1950 гг. город значительно вырос. К 1960 г Жилищное управление обслуживало уже 454 жилых дома общей площадью 198040 м². Степень их благоустройства была невысока: водопроводом оборудовано 60% домов, канализацией – 56%, центральным отоплением – 52%, газом – 9%.

       В 1968 г Жилищное управление  было преобразовано в Управление  жилищного хозяйства исполкома Ижевского горсовета депутатов и переведено на хозрасчет. При Управлении существовало 13 домоуправлений.

     В 1970 г жилищный фонд, находившийся в  управлении УЖХ, составил 1083 здания. Общее  количество персонала насчитывало 839 человек.

     В 1978 г УЖХ было реорганизовано в Производственное жилищное управление исполкома Ижевского горсовета, а через год на его базе были созданы Производственные жилищно-эксплуатационные тресты в Первомайском, Октябрьском, Индустриальном районах, каждый из которых обслуживал до 800 тыс. м² жилой площади. Создание трестов позволило централизовать управление жилищным хозяйством и открыло новые возможности организации работ по сохранности жилфонда, лучшего обеспечения эксплуатационных участков.

     В 1984 году вновь проведена реорганизация - создано Производственное жилищно-ремонтное управление Ижевска.

     В 1985 году численность работающих в ПЖРУ составила 1795 человек. На балансе Управления  находилось 1267 жилых домов. Жилая площадь 1 млн. 677 тыс. м², нежилая – 146 тыс. м². Значительно повысилась степень благоустройства жилых домов: водопроводом оборудовано 95,8% домов, горячим водоснабжением – 75%, канализацией – 95,6%, центральным отоплением – 95,2%, газом – 95,3%, ваннами – 94,2%.

     На 1 октября 2002 года в оперативном управлении ГЖУ находилось уже 2788 жилых дома общей площадью 8924 тыс. м², 157 ЦТП и 182 бойлерные.

     В 2006 на балансе МУ "ГЖУ - Управляющая  компания в ЖКХ г. Ижевска" состояло 3096 жилых домов общей площадью свыше 9 млн. м², 136 центральных тепловых пункта, 213 бойлерных горячего водоснабжения, 531 километр тепловых сетей.

     В 2007 году число обслуживаемых ГЖУ домов сократилось до 2820, общей площадью свыше 7600 тыс. м², 136 центральных тепловых пунктов, 213 бойлерных горячего водоснабжения и 531 километр тепловых сетей.

     В 2009 году количество многоквартирных  домов в управлении компании составило  лишь 1835. Их обслуживали 16 подрядных  организаций в соответствии с  договорами, которые они заключили  с ГЖУ на конкурсной основе.

     Сегодня в ведении МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» находится более 1700 многоквартирных домов, которые обслуживают 15 подрядных организаций.