Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

    До  перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  нашей страны были государственное  жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

    Создание  условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

    Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она  позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

    Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

    Таким образом, можно сделать вывод  о том, что проблема развития системы  ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

     Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

     Целью курсовой работы является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда вопросов:

• возникновение и развитие ипотечного кредитования современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
• развитие ипотечного кредитования в России в 90-е годы XX в.
• сущность ипотеки и ипотечного кредитования
• модели и инструменты ипотечного кредитования
• тенденции ипотечного кредитования в период 2008-2010 гг.
• проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития

      В процессе исследования использовались работы отечественных и зарубежных авторов: О. И. Лаврушина, А. М. Матлина, Р. Х. Багдалова, М. Фукса, Ю. Б. Зеленской, Л. В. Перекрестовой и др. Официальные сайты Центрального банка России, Министерства экономического развития Российской Федерации.

      Исходя  из поставленной цели и задач исследования, была определена структура курсовой работы. Она состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников. 
 

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

      1.1 Развитие ипотечного кредитования в России в 90-е годы XX в.

      Развитие  системы ипотечного кредитования продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности  на землю, осуществленные советской  властью, подорвали саму основу существования ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского.24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки [6,c.32].

      Вопрос о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон "О собственности". Позже был заложен фундамент для развития законодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения эти вопросы и в "Гражданском кодексе РФ" (ст.339, 340).

      Несмотря  на отсутствие полноценной нормативной  базы ипотечного кредитования, в 90-е годы успешно пробовали свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно - рос: только к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).[14,c.83]

      Развитие  ипотеки во многом зависело от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечным  банкам нужна льготная налоговая  политика, так как это банки особого рода. В условиях нашей страны необходимо регламентировать их работу.[11,c.70].

      Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

      В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного  финансирования произошли серьезные  изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых  домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.[4,c.46].

      Важные  изменения произошли и в структуре  источников финансирования жилищного  строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.

      Аналогичные процессы коснулись строительства  жилья, финансируемого за счет средств  предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.

      Сокращение  бюджетных ассигнований привело  к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей.[10,c.23]

      В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого  платежеспособного спроса на жилье  со стороны населения, а также  в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.[18,c.24-25].

      Проблема  обеспечением жильем населения в  современных условиях заключается  в переходе от строительства жилья  за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

      Жилье, по своей природе, является дорогостоящим  товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может  производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.[14,c.84].

      Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие  условия стали формироваться  в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.

      Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

      К 1998 году в России наблюдалась относительная  финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны "среднего" класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.

      В результате проводимой финансовыми  властями политики отставания роста  обменного курса рубля к доллару  США от реального соотношения  в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.[3,c.430].

      Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.

      В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.

      Принятые  меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.[11,c.70].

      Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных являлся главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

      Одним их основных факторов, характеризующих  наличие финансовых условий для  возможности широкого развития долгосрочного  ипотечного кредитования, являлось состояние  банковского сектора в целом  и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в конце XX века оставалось недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.

      До  августа 1998 г. около 30% частных вкладов  находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства  крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка  в общем объеме частных вкладов  превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

      Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям  населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.

      Согласно  официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов  населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов - 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.

      Недостаток  долгосрочных ресурсов и высокая  стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов - основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов конца прошлого века. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании были вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков[10,c.23-24]. 

2.   Ипотека и ипотечное кредитование 

     Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.[14,c.83].

     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д.
2. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.
3. Предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации.
5. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
6. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.[18,c.24].

     Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

     Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему – составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

     С другой стороны, ипотечное кредитование – один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки.

     Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.[12,c.271].

     Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.

       Вторичный рынок, инструментами  которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам.  При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги.[6].

     Выделяют  несколько этапов в процессе ипотечного кредитования:

1. Предоставление заемщиками необходимого пакета документов.
2. Оценка стоимости имущества.
3. Согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисления процентов, сумма ссуды и порядок возврата).
4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для снижения риска собственник должен перед заключением договоров застраховать объект недвижимости в пользу банка и на сроки, превышающие период действия договора.
5. Государственная регистрация договоров о залоге различных типов недвижимости.
6. Организация контроля за осуществлением договора.

     Ипотечный кредит может предоставляться как  специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.[13,c.288]. 

     1.3 Модели и инструменты ипотечного кредитования 

     Обычно  операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы существует несколько схем рефинансирования ипотечного кредитования.

     Принципиально различающихся моделей организации  ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.[9,c.40].

     Ключевым  отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно - ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечении сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

     В рамках этой модели право на получение  ссуды заемщик имеет только в  том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

     Для заемщиков эта схема обладает рядом преимуществ по сравнению  с заемщиками ипотечных банков. В  отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

     В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.[8,c.464].

     Вторая  модель – усечено-открытая, в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

     Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называет депозитной или моделью универсального банка.

     В данной модели существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).