Договор участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ

 БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА  ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(РПА Минюста  России)

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ РАБОТА

на тему:

 

«Договор  участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации»

 

                                                                    

                           

 

                                        Слушатель:

 

 

 

 

                                                                    Рецензент:

к.ю.н., доцент кафедры адвокатуры и нотариата «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»

                                                                   Козлова Елена Борисовна

 

 

 

 

 

 

                                                     Москва   

                                                       2013

 

 

Содержание

 

Введение

 

Глава 1.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве………………….. 5

§1 Общая характеристика договора участия в долевом строительстве: понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве……………….. 5

§2 Особенности правового регулирования  отношений, связанных с участием в долевом строительстве……………………………………………………………… 9

 

Глава 2.

Права, обязанности и ответственность  сторон по договору участия в долевом  строительстве………………………………………………………………………. 11

§1 Права, обязанности и ответственность  застройщика……………………….... 11

§2 Права, обязанности  и ответственность дольщика……………………………. 13

 

Заключение ………………………………………………………………………… 17

Список использованной литературы …………………………………………….. 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы. Жилище имеет строго целевое назначение и предназначено для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Долевое участие в строительстве – одна из самых популярных форм приобретения недвижимости га сегодняшний день.

Хотя, долевое участие  в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств, нужно заметить, что данная форма привлечения денег в строительство имеет ряд определенных проблем.¹ В первую очередь – это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождают ошибки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникает основная проблема – квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Целью данной работы является комплексный анализ правовой природы  отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных  домов  с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, выявление и решение важных проблем теоретического и практического характера.

Для достижения указанной  цели сформированы задачи:

1. Рассмотреть общую характеристику договора участия в долевом строительстве;
2. Определить, что понимается под договором участия в долевом строительстве, выявить его форму и содержание;
3. Изучить особенности правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством;
4. Выявить права и обязанности сторон договора;
5. Проанализировать уступку прав требований по договору.

Объектом исследуемой  темы выступают гражданско- правовые отношения, возникающие в связи  с участием граждан в долевом  строительстве и в результате привлечения их денежных средств.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения юристов и судебная практика.

При изучении данной проблемы были использованы следующие методы: исторический, сравнительного анализа, логического и иные методы научного познания.

Исследуемую тему рассматривал ряд ученых: Александрова М., Гришаев С.П., Дикусар В.М., Муравьев Б.В., Свирин Ю., Шаханов А., Щербинин А.Г. и др.

Также при написании  было использовано гражданское законодательство: Федеральный закон от 30.12.2004 г. “Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости т о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”², Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и др.

Работа состоит из введения; двух глав, содержащих четыре параграфа; заключения; списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве

§ 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве: понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве.

Как уже отмечалось, договор  участия в долевом строительстве  – один из самых распространенных видов договоров. Множество граждан вкладывают средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушаются. В практике существуют случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.³

Указанный Федеральный  закон направлен на повышение  государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Однако, до настоящего времени  четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере  долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по- разному их квалифицируют. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными от ношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других – как договоры подряда (гл.37 ГК РФ).

Также подобные договоры квалифицируют как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским  кодексом РФ. Это является одним  из пробелов в законодательстве. Путая договор участия в долевом строительстве, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит ко множеству судебных разбирательств.

Поэтому, до принятия Федерального закона с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли- продажи, займа, простого товарищества, долевого строительства, об уступке прав требований и др. К их регулированию подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах.⁴

А.Г.Щербинин отмечал, что  “договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами”.⁵

А.Шаханов придерживался  того же- договор долевого участия  в строительстве – это своего рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством.⁶

Щербинин пишет, что  для начала нужно определить наиболее существенный нормообразующий признак  договора- направленность обязательства. По договору долевого участия в строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Дольщик, в свою очередь,- в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем.⁷

Б.В. Муравьев признает договор  долевого участия в строительстве  предварительным договором купли- продажи: “инвестиционный договор  на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке  уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли- продажи. По сути, такой инвестиционный  договор является основным договором”.⁸

Ю.Свирин считает, что  “нельзя квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как предварительные в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Поскольку из этих договоров уже возникают права и обязанности, гражданин платит деньги, а компания выполняет комплекс работ. В будущем они должны будут заключить только договор о передаче квартиры, поскольку нельзя передать то, чего еще нет. Иными словами, к моменту заключения “договора об инвестировании” дом еще не построен и предметом таких договоров является сама деятельность исполнителя по строительству, а не передача квартиры”.⁹

Е.Г.Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому “физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру”¹⁰ Такое определение позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Итак, анализируя вышеуказанное  и опираясь на Федеральный закон  определим под договором долевого участия в строительстве одну сторону, которая обязуется в предусмотренный срок создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник, в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В литературе высказывались  предложения о возможности включения  в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако, законодатель пошел по пути моделирования договорных условий в специальном нормативном акте – Федеральном законе от 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”¹¹

Основная цель Федерального закона – защита прав и интересов  граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия.

Договор заключается  в простой письменной форме (ст.160-162 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По желанию сторон договор долевого участия в строительстве может быть совершен в нотариальной форме.

Договор должен содержать:

1. название сторон, заключающих договор (застройщик и дольщик);
2. предмет договора- отдельная квартира (этаж, предварительный номер квартиры, ее общая и полезная площадь, планировка, количество уровней, наличие балкона, кладовок и т.п.), а также площадь иных помещений, подчиненных квартире (гараж, подвал и т.п.);
3. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4. цену договора (цена указывается в рублях за один квадратный метр и в целом за все помещение), сроки и порядок ее уплаты (либо дольщик полностью оплачивает всю сумму, либо в рассрочку, либо с помощью банка, т.е. ипотека);
5. гарантийный срок на объект долевого строительства.¹²

Итак, рассмотрев понятие, содержание и форму договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный договор является не простым, так как в большинстве случаев его невозможно отличить от других видов договоров, но если посмотреть на признаки в целом: наличие своего предмета, объекта, можно сказать, что данный договор является самостоятельным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2.Особенности правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве

 

В настоящее время  вопросы, связанные с комплексным решением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, определены в качестве приоритетных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики.

В этой связи соответствующая  деятельность Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и ее территориальных  органов, связанная с практическим применением комплекса ограничительных прав граждан и ущемление их законных интересов в сфере жилищного строительства, рассматривается Роспотребнадзором как один из важнейших элементов гос. гарантий жилищных прав граждан РФ.

Между тем, работа большинства  территориальных органов в указанном направлении все еще не носит системный характер и явно не соответствует той социальной значимости проблем, которые имеют место быть в данной области.

С апреля 2005 года отношения  по долевому участию в строительстве  регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости. В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения. Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешения на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются. В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39- ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”, новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки. С принятием закона изменилось следующее: теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или и привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Последние обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Договор об участии в  долевом строительстве создает  для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость. В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во- первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во- вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст.5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором- НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика. Здесь нужно принять во внимание то, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому, возможность разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика. Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговым органом. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика. Поэтому такой вариант является рискованным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Права, обязанности и ответственность  сторон по договору участия в долевом  строительстве

§ 1. Права, обязанности  и ответственность застройщика

Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников – застройщика и участника долевого строительства. При этом в ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности застройщика.

Так, в ст. 2 Федерального закона “Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” содержится определение понятия “застройщик”. “Застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно- правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство”¹³

Необходимо ваыделять права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Законом № 214- ФЗ, а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В Законе предусмотрено право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Что же касается обязанностей, предусмотренных законом, то застройщик, обязан получить разрешение на строительство, должен обладать земельным участком на праве собственности или договора аренды земельного участка (ч.1 ст.3). Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу проектную декларацию для ознакомления (ч.2 ст.19).

Однако, ФЗ “Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (п.3 ст.3) предусматривает и ответственность застройщика в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.

О.Ю. Скворцов отмечает, что  законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона.¹⁴

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией (ст.18)

Основные обязанности  застройщика:

• обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и  сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;
• предоставлять по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства;
• получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок по акту приема- передачи.

 

С.А. Лушкин пишет, что  застройщик обязан: а) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами; б) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство; в) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением; г) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации; д) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.¹⁵

Что же касается проблемы защиты прав участников долевого строительства при нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, В.М. Дикусар приходит к выводу, что в ФЗ “ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ ” необходимо внести альтернативную обеспечительную меру – нужно закрепить за гражданами – потребителями право требования отобрания индивидуально- определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе в объекте незавершенного строительства.¹⁶

О.Ю.Скворцов отмечает, что  на практике положения нормы Закона о том, что застройщик обязан определять единый срок передачи объекта застройки  всем участникам долевого строительства, могут вызвать неопределенность в решении ряда вопросов, связанных со сроком передачи объектов строительства дольщикам.¹⁷

В соответствии с ФЗ “Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со ст.23 Закона. Одним из важнейших таких правомочий является , в частности, право уполномоченного органа ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.¹⁸

С.А.Лушкин заостряет  внимание на том, что отношения по участию в долевом строительстве  это более объемное понятие, чем  договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства многоквартирного дома в качестве участников долевого строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.¹⁹

 

§ 2. Права, обязанности  и ответственность дольщика

 

В целях защиты прав участников долевого строительства ФЗ “Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” наделяет их достаточно широкими правами:

1. Участник долевого  строительства обладает правом  залога, возникающим с момента  государственной регистрации договора, на предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на участок и строящийся на этом участке объект недвижимости (п.1. ст.13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

2. Право на обращение  в органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на объект долевого строительства,  после приемки объекта долевого строительства. (п.4 ст.16).

3. Право обей долевой  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме (п.5 ст.16). Т.е. у участника долевого строительства  при возникновении права собственности  на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с договором  участия в долевом строительстве  участник долевого строительства имеет право:

• право на ознакомление с проектной декларацией;
• уступать права требования по договору участия в долевом строительстве;
• право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока;
• право до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (п.5 ст.8);
• если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

 

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 
 
б) соразмерного уменьшения цены договора; 
 
в) возмещения своих расходов на устранение недостатков; 
 
право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участник долевого строительства имеет в следующих случаях: застройщик нарушает срок передачи жилого помещения; не выполняет требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными недостатками объекта строительства; дом построен с существенными нарушениями требований к качеству; застройщик нарушил правила оформления договора поручительства(ст.9)