Договор управления многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА  и СЕРВИСА»

(ФГБОУВПО «РГУТиС)

Факультет права и социальных коммуникаций

      Кафедра Юридическая

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:  _________________________________________________

на тему:________________________________________________________

 

 

Выполнила студентка группы_________________

________________  формы  обучения

_________________________________                                                              

 

Дата защиты ”_______”______________20_____г.

Оценка __________________________________________

 

2013 г.

 

 

 

Содержание:

Введение

Глава 1. Понятие  и способы управления многоквартирными домами

1.1. Понятие управления многоквартирными домами

1.2. Способы управления многоквартирными домами

Глава 2. Договор  управления многоквартирным домом

2.1. Понятие и правовая природа договора управления многоквартирным домом

2.2. Заключение договора управления многоквартирным домом

2.3. Содержание договора управления многоквартирным домом

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Вспоминая историю, можно сделать вывод, что жилищно-коммунальное хозяйство (далее ЖКХ) являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Такое положение можно было объяснить тем, что ЖКХ обладало высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, а также сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.

Жилищно-коммунальное хозяйство можно назвать одной  из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, в которой в настоящее время завершается процесс реформирования.

Особое внимание реформирования уделено на перевод  управления многоквартирными домами в  частные компании, что явилось  причиной возникновения новых институтов:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Целью данной работы является не только раскрытие понятия и способов управления многоквартирными домами, но и выявление проблем связанных  с этим.

Цель работы предопределила постановку и решение  следующих задач:

1. Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами

2. Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом

3. Изучить способы управления многоквартирными домами

4. Провести сравнительный анализ способов управления

Объектом исследования являются способы управления многоквартирными домами, а предметом - проблемы, которые возникают при реализации способов управления.

Данная курсовая работа состоит из двух глав.

В первой главе  подробно рассматриваются понятие  и способы управления многоквартирными домами. Вторая глава полностью состоит  из раскрытия понятия «договор управления многоквартирным домом».

При написании  работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати, а также материалы глобальной сети Интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и способы управления многоквартирными домами

 

1. Понятие управления многоквартирными домами

 

Под многоквартирным  домом понимают совокупность двух и  более квартир, которые имеют  самостоятельные выходы либо на земельный  участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если рассматривать  многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение  в виде непосредственно здания.  В составе здания можно выделить следующие элементы (Рис. 1):

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Элементы здания

1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры).

Таким образом, жилым помещением признается изолированное  помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое  пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном  доме (объемы между строительными  конструкциями), которые предназначены  для осуществления различных  видов деятельности. К ним можно  отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения.

3. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
4. Инженерные сети и оборудование здания. Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Примером могут служить трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Рассмотрев  состав многоквартирного дома в материальном плане, следует отметить, что жилые  и нежилые помещения не будут  рассматриваться в данной работе как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1. В отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2. В отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещении.

Исходя из вышесказанного,  делаем вывод, что под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, которые не являются частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Действующий Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Таким образом, для того, чтобы самостоятельно выделить данное понятие, необходимо выделить его признаки.

К признакам  управления многоквартирным домом  относят:

1) Деятельность. Управление есть процесс, который действует во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома- с момента его постройки и до момента сноса.

2) Объект. Любое управление направлено на определенный объект. От объекта зависит форма управления многоквартирным домом:

-управление  жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица);

-управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками).

3) Субъект. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

К функциям субъекта относят:

- осуществление управленческой и организационной работы;

- принятие решений;

- обеспечение достижения поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, которые привлечены ими для управления домом (опосредованный субъект). Предусмотрено также, что в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (это происходит в тех случаях, если собственники сами не выбирают способ управления домом, то за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

4) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению ставит перед собой определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования общим имуществом;

- предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

5) Согласованность и единство. При ситуации, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат различным собственникам, то управление может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут самостоятельно вырабатывать эти условия, либо поручить формирование их уполномоченному лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Делая вывод, можно  сказать, что под управлением  многоквартирным домом понимают согласованную деятельность собственников  помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, которая  направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

 

2. Способы управления многоквартирными домами

Управление  многоквартирными домами осуществляется по правилам, предусмотренными действующим  Жилищным кодексом, а именно VIII разделом 161 статьей, в котором определены и регламентированы способы управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) Управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) Управление управляющей организацией.

Какой именно выбрать  способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений, данный способ может быть изменен в любое  время. Если по каким-то причинам собственник  не принимал участия в общем собрании собственников, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие), так и в форме заочного голосования. В Жилищном кодексе установлена процедура проведения собрания.

На выбор  способа управления влияет то, сколько  помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платежеспособны, дисциплинированы и активны жители, насколько они  заинтересованы в более комфортных условиях проживания.

1. Непосредственное управление. Данный способ подразумевает, что собственники помещений самостоятельно осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества, не привлекая при этом каких-либо посредников. При выборе такого способа управления в таком доме договоры оказания услуг по содержания и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые осуществляют соответствующую деятельность, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. Таким образом,  все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

  Однако некоторые договора заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. К таким договорам относят: договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

При выборе данного  способа управления в отношениях с третьими лицами вправе действовать  либо один из собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, которая выдана в письменной форме ему от всех или большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

Можно выделить преимущество непосредственного управления домом - экономия на оплате услуг управляющей  организации. Такой способ идеально подойдет для домов, в которых небольшое количество жильцов, особенно если в доме живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

Минусом данного способа  является отсутствие единой организации, отвечающей перед собственником  за качество коммунальных услуг.

Договоры на оказание услуг  и выполнения работ (коллективный договор  на оказание жилищных услуг, т.е. услуг  по содержанию и ремонту общего имущество  в доме) могут заключаться в  следующем порядке:

1) Проект соответствующего договора рассматривается на общем собрании собственников помещений, после этого принимается решение о его заключении;

2) Все собственники помещений в многоквартирном доме, которые голосовали на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

3) Подписать договор на стороне исполнителя обязано юридическое лицо (ИП), которое намерено оказывать соответствующие услуги или выполнять работы;

4) Договор вступает в силу, стороны приступают к выполнению взаимных обязательств.

2. Создание ТСЖ. При выборе такого способа управления ТСЖ выполняет свою деятельность от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома. Под товариществом собственников жилья понимают некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в пределах, установленных законодательством, распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а, значит, обладает своим расчетным счетом в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, и другие реквизиты юридического лица. Устав ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья большинством голосов от общего числа голосов.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, жилищного кооператива, либо иного  специализированного потребительского кооператива, которые связаны с  оплатой расходов на содержание и  ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, либо органами управления жилищного кооператива, либо органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ, либо уставом жилищного кооператива, либо уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Жильцы, которые  выбрали данный способ управления, могут выбрать одну из двух разновидностей управления своим домом:

1) Заключение договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями без посредников;

2) Заключение договора с управляющей организацией и передача ей средств на оплату коммунальных услуг.

Такой вариант  будет обходиться дороже, так как  члены ТСЖ оплачивают не только коммунальные услуги, но и услуги управляющей организации. Однако выбор подрядчиков ложится на управляющую организацию, и заниматься этим будут профессионалы.

Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются  соответствующим регулирующим органом.

Сравнивая ТСЖ и непосредственное управление собственниками помещений, можно выделить принципиальные отличия:

1) Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает определенными правами и может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы будут решаться общим собранием собственников, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. При работе ТСЖ обязанность заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, ложится на уполномоченных представителей товарищества. При непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно.

2) В соответствии с Налоговым кодексом ТСЖ должно платить ряд налогов и сборов, при непосредственном управлении необходимости в этих платежей нет.

3) ТСЖ является оптимальной формой управления, если собственники не хотят привлекать к управлению имуществом дома стороннюю организацию. Это связано с большей оперативностью при принятии решений необходимых вопросов.

ТСЖ обладает определенными  правами и обязанностями, которые  установлены законом.

В случае, если собственники помещений не исполняют  своих обязанностей по участию в  общих расходах, то ТСЖ вправе в  судебном порядке требовать полного  возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

3.Управляющая  организация. По договору управления  многоквартирным домом управляющая  организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги  и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, которая направлена на достижение целей управления многоквартирным домом.

Договор на коммунальные услуги будет заключать управляющая  организация. Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами  обязательств, которые те приняли  на себя. К обязанностям управляющей  организации относят обеспечение содержания и ремонта многоквартирных домов, а также использование имеющихся возможностей для получения прибыли, хотя все вырученные средства должны направляться на содержание многоквартирного дома. При ситуации, когда какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, которые влияют на жизнь и здоровье людей, жильцы имеют полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки, ведь именно за эту работу она получает деньги.

Перед выбором управляющей  организации необходимо ознакомиться с ее гарантиями финансового обеспечения своей работы. Перед подписанием договора с данной организацией необходимо определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор. Если своевременно не выбрать управляющую организацию, то дом могут выставить на торги и продадут управляющей организации только на один год. Если на собрании собственники выбирают самостоятельно управляющую организацию, то они могут заключить договор на пять лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Договор управления многоквартирным  домом

2.1 Понятие  и правовая природа договора  управления многоквартирным домом

В Жилищном кодексе  указано, что собственники помещений  в многоквартирных домах имеют  право выбора способа управления многоквартирным жилым домом. Выбор способа управления  совершается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если жильцы выбрали способом управления ТСЖ, то товарищество может управлять  домом без привлечения третьих  лиц. При этом договор управления заключаться не будет, так как отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений.

В настоящее  время возрастает интерес к управляющим организациям. Это связано с тем, что такая организация занимается управлением профессионально.

Отношения, которые  возникают между управляющей  организацией и собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным  домом.

Выбор управляющей  организации и условия договора принимаются на общем собрании собственников  помещений и обязательно для  всех жильцов, независимо от того, участвовали  они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Выбрав управляющую организацию, у собственников помещений возникает обязанность заключения договора с данной организацией. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления.

Договором управления многоквартирным  домом называется договор, в котором одна из сторон (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение установленного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обязанность содержания и ремонта многоквартирных домов возлагается на управляющую организацию, что указано в договоре, с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

Договор управления многоквартирным  домом относится к двухсторонним  и возмездным договорам, то есть, управляющая  организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

По договору предметом  является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Существуют различные  точки зрения по поводу правовой природы  данного договора. Многие склоняются к тому, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.¹

Так же есть мнение, что данный договор является самостоятельным  договором, это объясняется тем, что договор урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. По мнению  В.Н. Симонова нельзя отнести договор управления к смешанным еще и потому, что смешанный договор-это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, который содержит элементы других договоров, предусмотренных законодательством.

Договор оформляется в  простой письменной форме, законодатель не отмечает необходимость нотариального  удостоверения или специальной  регистрации для данного договора.

Следует отметить, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, то необходимо было назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. в обязанности управляющей организации входит поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. В отношении же отдельных помещений управляющая организация не оказывает услуги и не выполняет работы по содержанию и ремонту помещений, а лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг.

Выбор управляющей  организации может осуществляться либо собственниками помещений многоквартирного дома самостоятельно, тогда это происходит на общем собрании собственников  жилья и принимается большинством голосов от общего числа голосов, которые принимают участие в данном собрании, либо управляющая организация выбирается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, который проводится органом местного самоуправления.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания. В данном решении должно быть указано, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор, а также должны быть определены условия, на которых данный договор должен быть подписан.

По общему правилу  договор управления многоквартирным  домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. Так же следует отметить, что договор  оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Одним из признаков  договора управления многоквартирным  домом является то, что он является консенсуальным, т.е. считается заключенным  с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. Срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей исчисляется с момента заключения договора. Исходя из положений Жилищного кодекса видно, что управляющая организация должна приступить к своим обязанностям не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора. Однако, в договоре может указываться иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Для того, чтобы  в дальнейшем можно было оценить  работу управляющей организации, необходимо отразить в перечне общего имущества многоквартирного дома сведения о состоянии объектов общего имущества на момент передачи в управление. Так же это необходимо и для того, чтобы планировать работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Передаче управляющей  организации также подлежит и  техническая документация и иные документы, которые связаны с  управлением многоквартирным домом. Данный перечень должен прилагаться  к договору управления.

Мы уже выяснили, что договор управления является самостоятельным, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. К ним относятся:

а)состав общего имущества многоквартирного дома, в  отношении которого будет осуществляться управление, адрес этого дома;