Инвестирование в недвижимость. Недвижимость как часть инвестиционного проекта

Содержание

Введение…………………………………………………………………………2

Перечень ключевых слов по теме исследования………………………………6

1.Сущность, понятие, классификация и функции инвестиций………………8

2.Особенности инвестирования в недвижимость…………………………….18

3.Проекты инвестирования в сфере недвижимость………………………….23

Заключение……………………………………………………………………..37

Список литературы…………………………………………………………….39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Результаты в любой  сфере бизнеса зависят от наличия  и эффективности использования от инвестиционной деятельности предприятия. Поэтому забота об инвестициях является отправным моментом и конечным результатом деятельности любого субъекта хозяйствования. В условиях рыночной экономики эти вопросы имеют первостепенное значение.

Актуальность  темы курсовой работы заключается в том, что профессиональное управление предприятием неизбежно требует глубокого анализа, позволяющего более точно оценить неопределенность ситуации с помощью современных количественных методов исследования. В связи с этим существенно возрастает приоритетность и роль анализа, основным содержанием которого является комплексное системное изучение инвестиций предприятия с целью оценки степени финансовых рисков и прогнозирования уровня доходности капитала.

Инвестиции представляют собой капитальные затраты в  объекты предпринимательской деятельности для получения дохода в краткосрочном или долгосрочном периоде. Экономическая категория «инвестиции» используется в рыночной экономике.

С экономической точки  зрения инвестиции рассматриваются  как накопление основного и оборотного капитала. С финансовой точки зрения инвестиции - это замораживание ресурсов с целью получения доходов  в будущем периоде. С бухгалтерской  точки зрения инвестиции - это объединение  произведенных капитальных затрат в одну или несколько статей активов  и пассивов баланса.

Инвестиционная стратегия - это выбор пути развития предприятия на длительную перспективу при имеющихся собственных источниках финансирования и возможности получения заемных средств, а также прогнозирование объема и рентабельности совокупных активов. Стратегический план предполагает уточнение инвестиционной стратегии с перечнем инвестиционных проектов и планом долгосрочного финансирования инвестиций.

Выбор критериев эффективности  инвестиционных проектов и их количественного выражения - одна из основных задач, стоящих перед руководителем предприятия при принятии решения об инвестировании. Финансовые показатели, которые будут достигнуты в будущем, должны контролироваться и измеряться.

Однако на выбор инвестиционного  проекта оказывают влияние факторы, не поддающиеся количественной оценке. Высшее руководство фирмы, принимающее стратегическое решение об инвестициях, учитывает цели, задачи и риск потери вложенных средств. Руководители и специалисты имеют собственное представление о качественной и количественной характеристике инвестиций. Все это создает объективные и субъективные трудности в выборе оптимального варианта инвестиционной деятельности предприятия.

Степень изученности  проблемы не является в настоящее время полной, что связано с пограничным положением проблемы финансирования инвестиционных проектов между такими темами как оценка эффективности инвестиционных проектов, разработка бизнес-плана, анализ развития кредитных отношений, управление свободными денежными средствами, подготовка комплекса проектно-сметной документации, то есть взятая в отдельности настоящая проблема мало освещена в научной литературе, тем не менее сведения о интересующей нас проблематике можно подчеркнуть у таких авторов как А.Е.Абрамов, М.Х.Газеев, В.А.Горемыкин, А.Г.Куликов, В.И.Коган, И.В.Липсиц, Р.Г.Малиновский, С.Н.Максимов, В.И.Ресин, А.Л.Смирнов, В.Д.Шапиро, В.В.Шеремет, В.С.Щелков, С.Н.Шумилин. Из зарубежных авторов хотелось бы отметить таких как Генри Поляковский, Х.Биерман (H.Bierman), Джек Фридмен (Jack P.Friedman), Николас Ордуэй (Nicholas Ordway J.D.), Ричард Гровер (Richard Grover), С.Смит (S.Smidt).

Цель курсового  исследования состоит в том, чтобы на основе работ отечественных и авторов и современного практического опыта изучить инвестирование в сфере недвижимость.

Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:

1. раскрыть сущность, понятие, классификацию и функции  инвестиций в недвижимость;
2. рассмотреть особенности инвестирования в недвижимость;
3. изучить проекты инвестирования в сфере недвижимость.

Объект исследования является инвестиционная деятельность в сфере недвижимость.

Предмет исследования особенности инвестирования в недвижимость.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой курсовой работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой теме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, материалы научных конференций, аналитические данные информационных агентств и исследовательских институтов.

Структура и объем  работы. Курсовая работа состоит их введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Курсовая работа изложена на 39 листах.

 

 

 

 

 

Перечень ключевых слов по теме исследования

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала в экономику с  целью получения прибыли.

Инвестиционная деятельность – вложения инвестиций и осуществление  практических действий с целью получения  прибыли или другого эффекта.

Инвестиционным проектом – обоснование экономической целесообразности, объема и срока осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, а также описание действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в т.ч. затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г.).

Инвестиционный риск - это  вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь в ситуации неопределенности условий инвестирования.

Инвестиционные цели —  это финансовые задачи, которые инвестор стремится решить, вкладывая средства в любой из имеющихся инструментов инвестирования.

Субсидии – средства, предоставляемые на безвозмездной  основе (ассетования из бюджетов разных условий, из доходов поддержки предпринимательства, благотворительные взносы).

Инвестиционная стратегия - это выбор пути развития предприятия на длительную перспективу при имеющихся собственных источниках финансирования и возможности получения заемных средств, а также прогнозирование объема и рентабельности совокупных активов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность, понятие, классификация и функции инвестиций

Раскрытие сути и содержания инвестирования, как  целостной системы, является основополагающей теоретической предпосылкой  любой антикризисной концепции развития и в её составе – стратегии расширенного производства недвижимости. Недооценка роли инвестиционной деятельности , сужение её функций неизбежно ведет к диспропорциям, усилению социальной напряженности, обострению противоречий общественного развития. Исследование инвестиций – одно из наиболее перспективных и плодотворных направлений развития экономической теории, необходимая предпосылка к устойчивому развитию и гармонии процессов жизнедеятельности общества.

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала в экономику с  целью получения прибыли.

Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска  для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в  оговоренные сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены.

С принятием  в  1991  г.  Закона  Российской  Федерации  “Об  инвестиционной деятельности  в  РСФСР”  под инвестициями стали понимать денежные средства, целевые банковские вклады, ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.[7]

 

Рассмотрим классификацию инвестиций

Существуют разные классификации  инвестиций.

По объекту  инвестирования выделяют:

1)  материальные инвестиции -   инвестиции, которые прямо участвуют в

производственном процессе (например, инвестиции в оборудование, здания,

запасы материалов).

2) финансовые инвестиции — вложения  в  финансовое  имущество,  приобретение прав на участие в делах других фирм и деловых прав  (например,  приобретение акций, других ценных бумаг).

3)  нематериальные  инвестиции  —  инвестиции  в   нематериальные   ценности (например,  инвестиции  в подготовку  кадров,  исследования  и разработки, рекламу и др.).

По срокам вложения:

1) краткосрочные (до одного года) - вложения денежных средств на период  до одного года. Как правило, финансовые инвестиции фирмы являются краткосрочными.

2) долгосрочные (свыше 3-5 лет) вложения денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение периода, превышающего один год. Основной формой долгосрочных инвестиций фирмы являются ее капитальные вложения в воспроизводство основных средств.

По форме собственности  на инвестиционные ресурсы:

1) частные – вложения, которые осуществляют граждане и предприятия не государственных форм собственности.

2) государственные – вложения, осуществляемые федеральными, региональными и местными органами власти и управления за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также государственными предприятиями и учреждениями за счет собственных и заемных средств.

3) иностранные – все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых зарубежными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли

4) смешанные(совместные) – вложения, которые осуществляют объекты данной страны и иностранных государств[4].

Рассмотрим функции инвестиций

Основными признаками инвестиционной деятельности, определяющими подходы  к её анализу, являются:

• необходимость, связанная с временной потерей потребительской ценности капитала (например, ликвидности);
• ожидание увеличения исходного уровня капитализации (благосостояния);
• неопределенность, связанная с отнесением результатов на относительно долгосрочную перспективу.

В целом инвестиционная деятельность выступает как непрерывный процесс  реализации объективно присущих инвестиция функций.

Рассмотрим подробнее  содержание функции инвестиций.

Регулирующая  функция

Выражается во внутренне  присущей инвестициям способности  корректировать процессы: воспроизводство капитала; поддержания темпов роста; развития наиболее важных ключевых отраслей хозяйства; структурной перестройки экономики; ускорения научно – технического прогресса; социального развития. Воздействие приводит к изменениям, изменения влияют на состояние системы, т.е. через воздействие. К примеру, на субсидирование жилищного строительства, регулируется состояние системы, дается импульс росту этого вида строительства, расширению частных инвестиций в него, оживлению хозяйственной конъюнктуры и конкуренции, росту деловой активности в этом секторе рынка недвижимости. Таким образом, воздействие на деловую активность, оживление и замораживание деятельности посредством инвестирования позволяет реализовывать последнему функцию регулятора. При этом, исходя из всеобщего характера инвестиций, можно сказать, что их регулирующая функция распространяется, как на процессы производства, накопления и потребения, так и на естественно-технические и социальные явления; как на развитие основного производства, так и на развитие инфраструктуры и пр., т.е. пронизывает все уровни и сферы жизнедеятельности общества.

Распределительная функция

Её суть заключается в  осуществлении посредством инвестирования распределения созданного общественного продукта в денежной форме между отдельными собственниками, уровнями и сферами материального производства, видами деятельности  продукции и услуг и др. Но главным в реализации распределительной функции инвестиций является распределение между фондом накопления. Последний выражает потенции развития и в конечном счете перспективное преимущество системы. Характер распределительных процессов прямо зависит от целевых ориентиров, приоритета поставленных государством задач. На одних этапах распределение может выступать в экономических формах стабилизаторов, на других в «мягко» адаптивных формах, на третьих в «агрессивно» развивающихся. Тем не менее , в любых случаях инвестирование как реализация отношений распределения, безусловно соответствуя целям жизнедеятельности, выражает форму присвоения материальных благ и используется как способ разрешения противоречий общественного развития, в том числе с помощью инвестиций из специальных фондов поддержки и др. Поиск оптимального распределения инвестиционных потоков между вложениями в жилую и доходную недвижимость одинаково актуально как для макро,- так и для микроуровня.

Стимулирующая функция

Сориентирована на обновление средств производства, развития науки и техники и направлена на активизацию самых подвижных и быстроизменяющихся элементов производства. Эта функция обслуживает развитие как таковое, а степень её реализации определяет качество и темп развития. Накопление энтропийных процессов предполагает усиление противостояния регулирующих процессов стабилизации. Разумно развивающаяся система должна быть сориентирована на опережение, т.е., чтобы противостоять энтропии, она должна быть стабильной, но и интенсивно развивающейся. Обеспечение интенсивного развития – область приложения стимулирующей функции инвестирования, т.е. вложения в недвижимость имеют смысл лишь тогда, когда преобразование используют самые перспективные идеи, создавая максимально адаптивные к изменяющимся условиям виды недвижимости.

Индикативная  функция инвестиций

Базируется на органической связи инвестиций с производительными  силами, отражении их состояния и  развития. Именно пассивность инвестиционных процессов предопределяет застой в  отраслях производства, регионах, видах  деятельности и услуг. Таким образом, в зависимости от инвестиционной активности развиваются или стагнируют процессы общественного развития. Реализация этой функции позволяет контролировать движение цели, т.е. вырабатывать такие регулирующие механизмы, которые обеспечивают, как минимум, равновесное состояние системы, так максимум, - поступательное оптимальное её развитие. Инвестирование в недвижимость на любом этапе её воспроизводства активизирует такие виды деятельности, как оказание эксплуатационных услуг, организации общественного питания, вызывает рост объемов потребления энергии, тепла, воды, и др. Словом, капитализация недвижимости приводит к развитию сопутствующих  сфер общественного производства и потребления.

Понимая важность реализации  инвестициями присущих им функций, большое практическое значение имеет объективная оценка инвестиционных процессов в национальной экономике. Подготовленная и утвержденная Госкомстатом РФ систем показателей деятельности инвестиционной сферы предназначена для целей их комплексного экономикостатистического анализа. Указанная система предусматривает  сочетание обобщающих показателей, отражающих наиболее общие масштабы и тенденции инвестиционной деятельности, и частных, более дробных показателей, характеризующих отдельные стороны и аспекты инвестиционного процесса.

Рассмотрим источники  финансирования инвестиций

В качестве показателей, характеризующих  объемы и структуру инвестиционного потенциала, используются: инвестиционный потенциал -  всего, в том числе внутренние сбережения и потенциальные иностранные инвестиции. В целом, в настоящее время общепринято выделять следующие источники финансирования инвестиций:

• бюджетные средства – федеральный бюджет на безвозвратной основа и на возвратной основе, бюджеты субъектов Федерации и местные бюджеты;
• внебюджетные фонды – федеральные, местные, отраслевые;
• собственные средства субъектов – прибыль, амортизационные отчисления, прочие собственные средства, в том числе населения;
• заемные средства – краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты, займы, ссуды;
• привлеченные средства – ценные бумаги, в том числе акции и ативы типа акций;
• финансовый лизинг;
• жилищные сертификаты;
• иностранные средства – трансферты, кредиты, займы.[1]

Источники финансирования формируют  объемы и структуру капитальных  вложений, определяемых следующими показателями: капитальные вложения – всего; капитальные  вложения по объектам производственного  назначения; капитальные вложения по объектам не производственного назначения; воспроизводственная структура; капитальные вложения по отраслям и видам

экономической деятельности; на охрану окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов; по видам основных фондов; и прочие.

Инвестиционная деятельность имеет исключительно важное значение, поскольку создает основы для стабильного развития экономики в целом, отдельных ее отраслей, хозяйствующих субъектов. Не случайно поэтому она регулируется на уровне страны и отдельных субъектов РФ. Основным регулятивом в отношении реальных инвестиций на уровне страны является Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[5].

Отдельные крупные субъекты РФ также имеют свое законодательство в этой области.

Рассмотрим субъекты и объекты инвестирования

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются   находящиеся в   частной,   государственной,   муниципальной иных формах собственности различные виды вновь создаваемого или модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.  Капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам, запрещены.

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики,

подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторами, т. е. лицами, осуществляющими  капитальные вложения, могут быть физические и юридические лица, создаваемые  на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

В качестве заказчиков по инвестиционному  проекту могут выступать как

собственно инвесторы, так  и уполномоченные ими физические и юридические лица. Непосредственные работы по возведению производственных мощностей в соответствии с требованиями проекта осуществляются подрядчиками, под которыми понимаются физические и юридические лица, выполняющие работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Пользователями объектов капитальных вложений могут выступать  как инвесторы, так и любые физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Субъекту инвестиционной деятельности законом разрешено  совмещение функций двух и более  субъектов, если иное не установлено  договором или

государственным контрактом, заключаемыми между ними. Все инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных инвестиций, а также осуществление других прав, предусмотренных договором или государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Вместе с тем инвесторы несут ответственность за нарушение законодательства РФ и обязаны в установленном по­рядке возместить убытки в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

     Государство не только регулирует инвестиционную деятельность, но и гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

а) обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

б) гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

в) право обжаловать в  суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

г) защиту капитальных вложений.

Управленческие решения  по поводу целесообразности инвестиций, как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин.

Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств.

Во-вторых, инвестиции, как  правило, не дают сиюминутной отдачи в вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время. Поэтому любая инвестиция предполагает наличие у компании определенного финансового жирка», позволяющего ей безболезненно пережить этап становления нового бизнеса.

В-третьих, в подавляющем  большинстве случаев инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование  структуры источников, оценка стоимости  их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов[8].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Особенности инвестирования в недвижимость

Рассмотрим цели инвестирования

Инвестиционные цели —  это финансовые задачи, которые инвестор стремится решить, вкладывая средства в любой из имеющихся инструментов инвестирования. Очевидно, что инвестиционные цели обуславливают выбор видов инвестиционных инструментов и инвестиционный горизонт, то есть срок, на который планируется вкладывать деньги.

К широко распространенным целям инвестирования относят:

• сбережение средств для будущих крупных расходов;
• увеличение текущего дохода;
• накопление средств для выхода на пенсию.

Сбережение средств для  крупных расходов – одна из самых  распространенных целей инвестирования. Часто семьи годами откладывают деньги, чтобы накопить деньги на покупку жилья или автомобиля, на обучение детей, на дорогостоящий отпуск, для начала собственного дела и т.д. Когда необходимая сумма денег известна, можно выбрать соответствующий тип инвестирования. Для таких целей, как покупка жилья или оплата образования детей лучше ориентироваться на низкий инвестиционный риск, поскольку достижение этих важных целей не следует, по возможности, подвергать опасности (оптимальнее всего копить необходимую сумму на банковском депозите). Для всех остальных целей подойдет доверительное управление или инвестирование в ПИФы, но эти варианты сопряжены с некоторым риском, так как инвестор не знает, какова будет стоимость этого вложения в будущем.

Увеличение текущего дохода - довольно распространенная в России цель инвестирования, так как многие все еще опасаются вкладывать деньги в долгосрочные инструменты, а предпочитают получать регулярный доход от инвестиций и тратить его. Приверженцами такой инвестиционной цели часто являются пенсионеры, которые хотят иметь дополнительный источник финансирования. Увеличение текущего дохода обычно обеспечивают проценты или дивиденды. Лица, ушедшие на пенсию, как правило, выбирают те виды инвестирования, которые приносят высокий текущий доход при низком риске, поскольку сумма других источников их пенсионного дохода, как правило, ниже уровня дохода, получаемого ими до выхода на пенсию.

Накопление средств для  пенсионного периода жизни —  пока еще довольно экзотичная для  России цель инвестирования. В то же время на Западе инвестирование с целью пенсионных накоплений являются обычным делом. Нужно четко представлять, какую сумму государство реально сможет Вам обеспечить в качестве пенсионного пособия и решить, достаточны ли эти средства для удовлетворения Ваших потребностей. Если они недостаточны, то эти источники следует дополнить индивидуальной программой инвестирования.

Естественно, что перечисленными выше инвестиционные цели не ограничиваются, их может быть намного больше. Например, актуальными для российской действительности последних лет являются такие инвестиционные цели, как сохранение капитала от инфляции, обеспечение доходности на вложенные средства выше уровня инфляции или доходности по банковскому депозиту и т.д. Самое главное, чтобы поставленные инвестиционные цели были четко определены и достижимы.

Выбор той или иной инвестиционной цели зависит от многих факторов, основными из которых являются:

- уровень доходов и  финансового благополучия инвестора; 

- его возраст; 

- жизненные цели инвестора; 

- уровень финансовой грамотности  инвестора (инвесторы бывают начинающими, квалифицированными и профессиональными);

- уровень ожидаемой доходности  от инвестирования;

- толерантность к риску  (готовность инвестора рисковать  ради достижения максимальной  доходности);

- психологические особенности  инвестора и т.д. 

Итак, чем точнее будут  поставлены инвестиционные цели, чем  четче будет определен желаемый уровень дохода, приемлемый риск и  принцип распределения прибыли, тем легче будет выработать инвестиционный план и инвестиционную стратегию, соответствующие поставленным целям.[3]