Инвестирование в строительство жилого дома

Содержание 

Введение 3

1 Теоретическая часть 4

1.1 Основные понятия об инвестиционной деятельности 4 
1.2 Виды инвистиций________________________________________________________4

1.3 Источники инвестиций в строительстве 9

1.3.1 Собственные источники финансирования 9

1.3.2 Заемные средства 9

1.3.3 Средства, полученные от государства 9

1.4 Оценка эффективности инвестиционного проекта 10

2 Определение сметной стоимости 12

2.1 Определение сметной стоимости кинотеатра 13

3 Исходные данные 14

4 Основные расчетные формулы 15

5 Расчетная часть 16

6 Сводная таблица___________________________________________________________ 20

Заключение 21

Используемые источники 21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  

Введение

В экологически чистой зоне, вдалеке  от шума населенных пунктов и пыльных  дорог мы расположили наш строительный объект. Чистый сосновый воздух и умиротворяющая тишина создают своеобразный микроклимат и целебное воздействие.

В этом трехэтажном доме коттеджного  типа с комфортом разместится  большая семья. Комфортность обеспечивается как за счет состава помещений, так  и их количества и площади. В цокольном  этаже размещена полноценная  зона релаксации. Она включает в  себя большой тренажерный зал, комнату  отдыха и, конечно, баню. Вместительная  кладовая и прачечная дополняют планировку. На первом этаже расположены гостевые помещения. К ним в первую очередь относятся просторная гостиная и просто огромная кухня-столовая. Небольшая библиотека, отделенная от гостиной перегородкой. На втором этаже находится четыре жилые комнаты и ванная. Детская, расположенная над гаражом, на пол-этажа ниже остальных помещений.

При проектировании таких объектов одной  из главных задач является создание атмосферы уюта и спокойствия. Территория комплекса огорожена и скрыта от посторонних глаз. Коттедж построен из экологически чистого и высококачественного материала. Идеальное место отдыха для тех, кто ценит комфорт и уединение.

 

1 Теоретическая часть

1. Основные понятия об инвестиционной деятельности

Понятие инвестиции (от латинского investio — одеваю) трактуется как вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей. Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

В состав инвестиционной сферы включаются:

- сфера капитального строительства. Здесь в сфере происходит вложение инвестиций в основные производственные и непроизводственные фонды отраслей и оборотные средства для функционирования построенных предприятий;

- инновационная сфера. В ней реализуются научно-техническая продукция и интеллектуальный потенциал;

- сфера обращения финансового капитала (денежного, ссудного и финансовых обязательств в различных формах).

Реновация – восстановление выбывающих из эксплуатации в результате морального и физического  износа основных фондов, осуществляемое за счет амортизационных отчислений, носит название «реновация».

Инвестиционные  вложения – затраты собственного, привлеченного и заемного капитала предприятия (величина капитала предприятия  по балансу на последнюю отчетную дату плюс возможное его увеличение в процессе реализации инвестиционного  проекта).

1.2 Виды инвестиций

Инвестиция – долгосрочное вложение капитала в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы или инновационные проекты. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее собственные, заемные  или иные привлеченные средства в  инвестиционные проекты. Инвестор заинтересован  в минимизации риска. Различают  стратегических и портфельных инвесторов.

Главные задачи инвестиционной политики:

• формирование благоприятной среды, способствующей повышению инвестиционной активности негосударственного сектора;
• привлечение частных отечественных и иностранных инвестиций для реконструкции предприятий;
• государственная поддержка важнейших жизнеобеспечивающих производств и социальной сферы при повышении эффективности капитальных вложений.

Инвестиции обеспечивают динамичное развитие фирмы и позволяют решать такие задачи, как расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов; приобретение новых предприятий; диверсификация деятельности вследствие освоения новых областей бизнеса.

Предпринимательские фирмы могут  осуществлять инвестиции в различных  формах, так как существует достаточное  многообразие объектов инвестиций.

Научно обоснованная классификация  инвестиций как на макро -, так и на микроуровне необходима для учёта, анализа и повышения их эффективности. Не только грамотно учитывать, но и анализировать уровень использования инвестиций со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики позволяет продуманная и в научном плане обоснованная классификация инвестиций.

В экономической научной литературе и на практике в плановой экономике  наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:

1. инвестиции по объекту вложения капитала:

• реальные;

• финансовые.

2. инвестиции по периоду инвестирования:

• краткосрочные;
• долгосрочные.

3. инвестиции по направлению использования:

• производственные;
• непроизводственные.

4. инвестиции по признаку целевого назначения будущих объектов:

• на строительство культурно-бытовых учреждений;
• на производственное строительство;
• на изыскательные и геологоразведочные работы;

• на строительство административных зданий.

5. инвестиции по формам воспроизводства основных фондов:

• на расширение и реконструкцию действующих предприятий;
• на техническое перевооружение;
• на новое строительство.

6. инвестиции по источникам финансирования:

• централизованные;
• децентрализованные.

7. инвестиции по характеру участия в инвестиционном процессе:

• прямые;
• непрямые.

8. инвестиции по форме собственности инвестируемых средств:

• частные;
• государственные.

Главным признаком классификации  является объект вложения капитала, на основании которого выделяют реальные (прямые) и финансовые (портфельные) инвестиции.

Реальные (прямые) инвестиции – любое  вложение денежных средств в реальные активы, связанное с производством товаров и услуг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на увеличение основных фондов предприятия как производственного, так и непроизводственного назначения. Реальные инвестиции реализуются путем нового строительства основных фондов, расширения, технического перевооружения или реконструкции действующих предприятий.

Финансовые (портфельные) инвестиции – приобретение активов в форме  ценных бумаг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на формирование портфеля ценных бумаг.

Следующий признак классификации  инвестиций – период инвестирования, на основании которого выделяют краткосрочные  и долгосрочные инвестиции.

Краткосрочные инвестиции – вложения денежных средств на период до одного года. Как правило, финансовые инвестиции фирмы являются краткосрочными.

Долгосрочные инвестиции – вложения денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение периода, превышающего один год. Основной формой долгосрочных инвестиций фирмы являются ее капитальные вложения в воспроизводство основных средств.

По характеру участия фирмы  в инвестиционном процессе выделяют прямые и непрямые инвестиции. В  случае прямых инвестиций подразумевается  непосредственное участие фирмы-инвестора  в выборе объектов вложения капитала, к ним относятся капитальные  вложения, вложения в уставные фонды  других фирм, в некоторые виды ценных бумаг. Непрямые инвестиции подразумевают  участие в процессе выбора объекта  инвестирования посредника, инвестиционного  фонда или финансового посредника. Чаще всего это инвестиции в ценные бумаги.

В зависимости от формы собственности  инвестируемых средств различают  частные и государственные инвестиции.

Частные инвестиции характеризуют  вложения средств физических лиц  и предпринимательских организаций  негосударственных форм собственности.

Государственные инвестиции – это  вложения средств государственных  предприятий, а также средств  государственного бюджета разных его  уровней и государственных внебюджетных фондов.

Кроме этого, отдельно выделяют венчурные  инвестиции и аннуитет.

Венчурные инвестиции – это рискованные вложения капитала, обусловленные необходимостью финансирования мелких инновационных фирм в областях новых технологий. Это вложения в акции новых предприятий или предприятий, осуществляющих свою деятельность в новых сферах бизнеса и связанных с большим уровнем риска. В расчете на быструю окупаемость вложенных средств венчурные инвестиции направляются в проекты, не связанные между собой, но имеющие высокую степень риска.

Аннуитет – инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через  регулярные промежутки времени. В основном это вложение средств в страховые и пенсионные фонды.

Рисунок 1 иллюстрирует основные виды инвестиций и ниже приведено краткое пояснение.

 

Рисунок 1 – Виды инвестиций

Рисковые инвестиции или венчурный  капитал - это термин, применяемый  для обозначения рискованного капиталовложения. Венчурный капитал представляет собой инвестиции в форме выпуска  новых акций, производимые в новых  сферах деятельности, связанных с большим риском. Капиталовложения, как правило, осуществляются путем приобретения части акций предприятия-клиента или предоставления ему ссуд, в том числе с правом конверсии последних в акции. Рисковый капитал сочетает в себе различные формы приложения капитала: ссудного, акционерного, предпринимательского. Он выступает посредником в учредительстве стартовых наукоемких фирм, так называемых венчуров.

Специализируясь на финансировании проектов с высокой степенью неопределенности результата, фирмы венчурного капитала предоставляют инвестиции не в форме  ссуды, а в обмен на большую  часть акционерного капитала создаваемого венчура. Этим предопределена и основная форма дохода на венчурный капитал – учредительская прибыль, реализуемая и основателями стартовых компаний, и финансирующими их  
фондами-партнерами лишь через 5 лет, когда акции венчура начнут котироваться на фондовом рынке. С установленного периода (обычно 10 лет) фонд распускается. Акции компаний, вышедших на фондовый рынок, распределяются между партнерами.

Инвестиционный капитал – это  денежные средства, вкладываемые на длительный срок в производство товаров, работ  или услуг для получения прибыли.

Материальные активы: непосредственные инвестиции в материальные объекты (земельные участки, средства производства, оборудование, производственные запасы).   Различают следующие виды материальных инвестиций:

1. прямые инвестиции: представляют собой вложения в уставный капитал хозяйствующего субъекта с целью извлечения дохода и получения прав на участие в управлении данным хозяйствующим субъектом.
2. нетто-инвестиции: инвестиционные ресурсы, направляемые на расширение процесса производства в форме нового строительства, расширения, технического перевооружения или реконструкции действующего предприятия. Источником нетто-инвестиций являются прибыль предприятия или заемные средства (кредиты банков, эмиссия долговых ценных бумаг).
3. трансфертные инвестиции: вложения денежных средств в те или иные объекты предполагает смену собственника уже существующих целостных имущественных комплексов.
4. финансовые активы: осуществляются в производстве товаров, услуг или работ. Осуществляются в сферу производства прибавочной стоимости как непосредственно собственником средств (в форме покупки акций или других ценных бумаг, выдачи активного кредита, доли в первоначальном капитале другого предприятия), так и с помощью посредников (банки, страховые компании, инвестиционные фонды, трасты).
5. портфельные инвестиции: связаны с формирование портфеля и представляют собой приобретение ценных бумаг и других активов. Экономисты используют концептуальное понятие для обозначения совокупности активов, составляющих богатство отдельного индивида.

Портфель – совокупность собранных воедино различных инвестиционных ценностей, служащих инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели вкладчика. В портфель могут входить ценные бумаги одного типа (акции) или различные инвестиционные ценности (акции, облигации, сберегательные и депозитные сертификаты, залоговые свидетельства, страховой полис и др.). Формируя портфель, инвестор исходит из своих "портфельных соображений". "Портфельные соображения" – это желание владельца средств иметь их в такой форме и в таком месте, чтобы они были безопасными, ликвидными и высокодоходными. Принципами формирования инвестиционного портфеля являются безопасность и доходность вложений, их рост, ликвидность вложений. Под безопасностью понимаются неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке инвестиционного капитала и стабильность получения дохода. Безопасность обычно достигается в ущерб доходности и росту вложений. Наращивать вложения могут только держатели акций. Под ликвидностью любого финансового ресурса подразумевается способность его участвовать в немедленном приобретении товара (работ, услуг). Так, наличные деньги обладают большей ликвидностью, чем безналичные. Набор мелких купюр имеет большую ликвидность, чем набор крупных. Ликвидность инвестиционных ценностей - это их способность быстро и без потерь в цене превращаться в наличные деньги. Наиболее низкой ликвидностью обладает недвижимость. Ни одна из инвестиционных ценностей не обладает всеми перечисленными выше свойствами. Поэтому неизбежен компромисс. Если ценная бумага надежна, то доходность будет низкой, так как те, кто предпочитает надежность, будут предлагать высокую цену. Главная цель при формировании портфеля состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между риском и доходом для инвестора. Иными словами, соответствующий набор инвестиционных инструментов призван снизить риск потерь вкладчика до минимума и одновременно увеличить его доход до максимума.

6. нематериальные активы: вложение денежных средств в общие условия процесса воспроизводства: завоевание и упрочение позиций фирмы на рынке (проведение маркетинговых исследований, реклама); реализация инновационной стратегии фирмы; повышение квалификации производственного и управленческого персонала. Их особенность состоит в том, что без труда можно определить их выплаты, то есть величину расходов на указанные выше цели. А вот их поступление, то есть доходность нематериальных инвестиций, так же, как и срок окупаемости, определяется с большим трудом, а рассчитать практически невозможно.

1.3 Источники инвестиций в строительстве

1.3.1 Собственные источники финансирования

Собственные источники инвестирования формируются за счёт:

• из уставного капитала организации;
• за счет амортизационных отчислений на восстановление основных средств;
• из части чистой прибыли организации;
• за счет специальных (целевых) фондов;
• из сумм возмещений, полученных организациями в результате наступления страховых случаев, связанных    с основными средствами с объектами строительства;
• за счет выручки от реализации основных средств, созданных или приобретенных организацией в ходе строительства объекта.

Средства дольщиков и ассигнования из бюджетов разных уровней, получаемые на безвозвратной основе, приравниваются к собственным средствам.

1.3.2 Заемные средства

К заемным средствам относятся  временно привлекаемые средства других юридических и физических лиц  в качестве займов и кредитов банков. Возврат привлеченных средств осуществляется за счет собственных и приравненных к ним средств организации в предусмотренные договорами (контрактами) сроки. Часто финансирование капитального строительства проводится несколькими инвесторами в порядке долевого участия.

1.3.3 Средства, полученные от государства

Финансирование осуществляется за счет ассигнований из бюджетов различных  уровней и внебюджетных фондов на безвозмездной основе.

Виды государственного финансирования:

1. Дотации – бюджетные    средства,    предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системой Российской Федерации на безвозмездной и безвозвратной основах для покрытия текущих расходов.
2. Субвенции – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня или юридическому лицу бюджетной системой Российской Федерации на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов.
3. Субсидии – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.

Для самих участников строительного  рынка главный итог усиления федерального влияния – увеличения числа заказчиков и объемов финансирования. Увеличение же числа государственных заказчиков оценивается по-разному. С одной  стороны, это делает рынок более  открытым, увеличивается конкуренция, снижается возможность злоупотреблений  на тендерах (как это может произойти  в случае, если их организовывает только одна структура). С другой – в таких условиях размываются критерии отбора подрядчиков, и возникает опасность некачественного проведения строительных работ.

1.4 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Ограниченность инвестиционных ресурсов вызывает необходимость их эффективного использования. При этом могут быть две постановки задачи рационального  использования инвестиций:

• если объем инвестиций для осуществления проекта задан, то следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования;
• если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов.

Экономическая эффективность инвестиционного  проекта – это категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников.

Осуществление успешных инвестиционных проектов увеличивает внутренний валовый  продукт (ВВП), который затем делится  между участниками проекта —  акционерами, работниками предприятий, банками, бюджетами разных уровней  и др.

Поступлениями и затратами этих участников определяются различные  виды эффективности инвестиционного проекта.

Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности проекта:

1. Эффективность проекта в целом. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом обычно производится с общественной и коммерческой позиций, причем оба вида эффективности рассматриваются с точки зрения единственного участника, реализующего проект за счет собственных средств.

Цели оценки эффективности проекта  в целом:

• определение потенциальной  привлекательности проекта для  возможных участников;
• поиск источников финансирования.

2. Эффективность участия в проекте. Участниками проекта могут быть предприятие, реализующее проект, и его акционеры; банки, осуществляющие кредитование проекта; лизинговая компания, предоставляющая оборудование для проекта, и т.д. Проект может затрагивать интересы структур более высокого порядка (отрасль, регион и т.п.), которые способны весьма существенно повлиять на его реализацию. Проект может быть общественно значимым и требовать поддержки федерального, регионального или местного бюджетов.

Цели определения эффективности  участия в проекте:

• проверка реализуемости инвестиционного проекта;
• проверка заинтересованности в реализации проекта всех его участников.

Эффективность участия в проекте  включает:

• эффективность участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционного проекта отдельно для каждого предприятия-участника);
• эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров-участников инвестиционного проекта);
• эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе: региональная и народнохозяйственная эффективность – для региона и народного хозяйства в целом; отраслевая эффективность – для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово-промышленных групп (ФПГ), объединений предприятий и холдинговых структур;
• бюджетная эффективность инвестиционного проекта – эффективность участия в инвестиционном проекте бюджета определенного уровня.

Все виды эффективности инвестиционного  проекта базируются на сопоставлении  затрат и результатов (выгод) от проекта, но отличаются подходом к их оценке и составом. Перед проведением оценки эффективности экспертно определяется общественная значимость проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. Оценку эффективности инвестиционного проекта рекомендуется проводить в два этапа. Этапы оценки наглядно изображены на рисунке 2.

 

Рисунок 2 - Схема  оценки эффективности инвестиционного  проекта

 

2 Определение сметной стоимости

Таблица 1 – Сметная стоимость общестроительных и специальных работ по объекту.

№	Наименование объектов	Стоимость 1 м3 здания в ценах 2001г., руб
1	Жилые дома кирпичные 4-5-этажные	660р.
	Жилые дома крупноблочные  и панельные	726р.
	Жилые дома крупнопанельные , 9-12 этажей	825р.
	Жилые дома крупнопанельные , 14-16 этажей	957р.
	Жилые дома кирпичные (элитные), 6-12 этажные	792р.
	Коттеджи	1 023р.
2	Одноэтажные пром. Корпуса
	До 50 тыс. м3	479р.
	От 50 до 100 тыс. м3	446р.
	От 100 до 200 тыс. м3	363р.
	Свыше 200 тыс. м3	231р.
3	Многоэтажные пром. Корпуса	594р.
4	Административно-хозяйственные корпуса  и здания	726р.
5	Холодильники одноэтажные	924р.
6	Холодильники многоэтажные	858р.
7	Насосные котельные	594р.
8	Корпус ТЭЦ	693р.
9	Силосные корпуса железобетонные	677р.
10	Гостиницы многоэтажные	908р.
11	Музеи	825р.
12	Дома культуры	792р.
13	Школы	726р.
14	Детские сады и ясли	594р.
15	Столовые	528р.
16	Магазины	660р.
17	Гаражи	396р.
18	Театры зимние	693р.
19	Цирк	660р.
20	Университеты	759р.
21	Стадионы открытые (на 1 место)	462р.
22	Стадионы закрытые (на 1 место)	528р.
23	Крытые теннисные корты (на 1 место)	693р.
24	Объекты здравоохранения	726р.
25	Кинотеатры	759р.

 

 

Таблица 2 – Сметная стоимость технологического оборудования, инвентаря, инструмента и прочих затрат в процентах от сметной стоимости общестроительных и монтажных работ.

№	Наименование объектов (отрасли)	Процент
1	Жилые дома	4
2	Культурно-бытовые объекты	12
3	Объекты просвещения	14
4	Объекты здравоохранения	16
5	Предприятия здравоохранения	75
6	Предприятия промышленности строит. материалов	100
7	Предприятия черной металлургии	80
8	Предприятия лесной металлургии	85
9	ТЭЦ, ГРЭС	110
10	Предприятия топливной промышленности	125

Таблица 3 – Укрупненные сметные нормы на объекты подсобного назначения, внешние сети и сооружения, проектные и прочие работы.

№	Наименование объектов, работ и  затрат	Размер в % от общей стоимости общестроительных и монтажных работ
1	Подготовка территории (снос строений, вертикальная планировка, уборка и  вывоз мусора)	1,5%
2	Объекты подсобного назначения (складские  помещения, малые формы, спортивные площадки)	4,3%
3	Внешние сети и сооружения (канализация, водопровод, теплофикация, газификация)	6,8%
4	Благоустройство площадки	2,7%
5	Временные здания и сооружения	2,1%
6	Прочие работы и затраты	2,0%
7	Технический надзор	0,2%
8	Проектные и изыскательные работы	2,5%