Инвестирование в строительство в России и в Санкт-Петербурге

Пензенский Государственный Университет

Кафедра «Государственное управление и социология региона»

Заочный факультет

Курсовая работа

по дисциплине «Инвестиционный менеджмент»

на тему: «Инвестирование в строительство в России

и в Санкт-Петербурге»

Выполнила: ст-ка гр.06ЗИГ61

Колосова Н.П. (шифр 21)

  Проверил: Осташков А.В.

Пенза, 2011

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Инвестиции как экономическая категория…………………………………...6

1.1 Понятие, сущность, структура и роль инвестиций в экономической системе страны……………………………………………………………………6

1.2 Источники финансирования инвестиций……………………………11

1.3 Инвестиции в строительство жилья: правовой аспект……………..15

2. Эффективное использование инвестиционных ресурсов…………………..19

2.1 Инвестиции в строительство жилых домов…………………………22

2.2 Инвестиции в офисное строительство……………………………….24

2.3 Инвестиции в гостиничный сервис………………………………….24

3. Роль инвестиций в экономике Санкт-Петербурга…………………………..26

              3.1 Повышение инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга………………………………………………………………………..26

3.2 Инвестиционный климат Санкт-Петербурга………………………..28

Заключение……………………………………………………………………….34

Список использованных источников информации……………………………37

Введение

              Инвестиции играют важнейшую роль в поддержании и наращивании экономического потенциала, как страны, так и отдельного региона. Это, в свою очередь, благоприятно сказывается на деятельности предприятий, ведет к увеличению валового национального продукта, повышает активность страны на внешнем рынке. Динамичное и эффективное развитие инвестиционной деятельности является необходимым условием стабильного функционирования и развития экономики. Масштабы, структура и эффективность использования инвестиций во многом определяют результаты хозяйствования на различных уровнях экономической системы, состояние, перспективы развития и конкурентоспособность национального хозяйства. [16.c.17]

Именно инвестиционной деятельности отводится ключевое место в процессе проведения крупномасштабных политических, экономических и социальных преобразований, направленных на создание благоприятных условий для устойчивого экономического роста. С позиции сущности реформирования экономики проблема повышения инвестиционной активности и улучшения инвестиционного климата является одной из узловых. Без инвестиций невозможно современное создание капитала, обеспечение конкурентоспособности товаропроизводителей на внешних и внутренних рынках. Они играют важнейшую роль, как на макро, так и на микроуровне. По сути, они определяют будущее страны в целом, отдельного региона, предприятия и являются одним из основных факторов развития экономики в целом.

Привлечение инвестиций – важнейший аспект российской экономической политики. В современных условиях именно инвестиции способны заметно увеличить объемы валового регионального продукта и существенно пополнить местные бюджеты. И для большинства российских территорий это реальная возможность укрепить конкурентные преимущества, завоевать новые экономические ниши, раскрыть свой инновационный потенциал.[8.c.118]

Актуальность выбранной темы заключается в изучении процесса инвестирования жилищного строительства и влияние его на развитие города Санкт-Петербурга, источников финансирования долгосрочных вложений, их динамики в российской экономике и оценки их результативности.

              Важность данной темы заключается в следующем: без инвестиционных процессов и инвестирования строительства невозможно дальнейшее эффективное развитие экономики, как города, так и страны в целом.

              Для формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для частных и смешанных финансовых структур, так и для населения. Законодательно оформленное взаимодействие государства и частного сектора – один из важнейших моментов стратегии этой жилищной политики.

              В условиях высокой социальной напряженности в обществе необходимо предпринять и ряд неординарных мер, чтобы, наконец, избавиться от коммунальных квартир, семейных общежитий и других острых жилищных проблем в Санкт-Петербурге. С этой целью заслуживает внимания: создание фонда развития жилищного строительства под государственные гарантии, преобразование части финансово-кредитных учреждений в целевые ссудосберегающие организации, способные связывать мелкие вклады на выгодных для населения условиях, выбор надежных способов и рычагов привлечения к инвестициям на выгодных для сторон условиях валютной наличности населения. [13.c.68]

Основной задачей инвестиционной политики в городе Санкт-Петербург должно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране.

Задачами работы являются: определение роли жилищного, офисного и гостиничного строительства в инвестиционном процессе города Санкт-Петербурга; выделение районов города перспективного строительства; создание благоприятных условий и мероприятий для привлечения инвесторов; изучение динамики ввода жилых домов в городе; прогнозирование ввода строительных объектов на 2011-2012 гг.

Предметом исследования является жилищное, офисное и гостиничное  строительство на территории города Санкт-Петербурга. Объектом исследования выступают районы города Санкт-Петербурга.

Теоретической и методологической основой исследования явились работы: Гретченко А.А., Давлетшиной С.М., и других авторов, а также сайт Администрации города Санкт-Петербурга и нормативные акты.

Цель данной работы рассмотреть наиболее популярные, с точки зрения инвесторов, сектора строительства: это, в первую очередь, жилые дома. Большой популярностью также пользуются офисное строительство и строительство гостиниц. Решение проблем, существующих на данных рынках, достаточно актуально именно для Санкт-Петербурга. Так как и проблемы коммунальных квартир, и нехватка гостиничных номеров, и недостаток офисных площадей – достаточно болезненные вопросы в Санкт-Петербурге.

1. Инвестиции как экономическая категория

1.1 Понятие, сущность, структура и роль инвестиций в экономической системе страны.

Инвестиции (от английского investments) означают «капитальные вложения», однако, в настоящее время этот термин трактуют более широко. С началом осуществления в России рыночных преобразований точка зрения на содержание категории «инвестиции» изменилась, и это нашло отражение в законодательстве.

В ФЗ РФ от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. От 02.01.2000 г. № 22-ФЗ, от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, от 02.02.2006 г. № 19-ФЗ) даны понятия: инвестиции, инвестиционная деятельность, капитальные вложения, инвестиционный проект, приоритетный инвестиционный проект, срок окупаемости инвестиционного проекта, совокупная налоговая нагрузка. [3]

Инвестиции в соответствии с действующим законом - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестициями являются также денежные средства, целевые банковские вклады, паи, ценные бумаги, машины, оборудование, технологии, кредиты, любое имущество и имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения дополнительного капитала и достижения положительного экономического и социального эффекта.

Таким образом, инвестиции с экономической точки зрения представляют собой вложение капитала в ту или иную сферу деятельности с целью последующего его прироста. В более глубоком понятии инвестиции означают процесс расставания с деньгами или с другими материальными ценностями с целью получения в будущем своей экономической выгоды. [9.c.87]

Инвестиции как экономическая категория выполняют ряд важнейших функций, без которых немыслимо нормальное развитие экономики любого государства. Инвестиции на макроуровне являются основой:

      для осуществления политики расширенного воспроизводства;

      для ускорения НТП, улучшения качества и обеспечения конкурентоспособности отечественной продукции;

      для структурной перестройки общественного производства и сбалансированного развития всех отраслей народного хозяйства;

      для создания необходимой сырьевой базы промышленности;

      для гражданского строительства, развития здравоохранения, культуры, высшей и средней школы, а также для решения других социальных проблем;

      для смягчения или решения проблемы безработицы;

      для охраны природной среды;

      для конверсии военно-промышленного комплекса;

      для обеспечения обороноспособности государства и решения многих других проблем.

В конечном итоге они необходимы для обеспечения нормального функционирования предприятия в будущем, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли. [9.c.91]

Инвестиции обладают рядом признаков, наиболее важные и существенные из них:

      потенциальная способность инвестиций приносить доход;

      осуществление вложений лицами (инвесторами), которые имеют собственные цели, не всегда совпадающие с общеэкономической выгодой;

      определенный срок вложения средств (всегда индивидуальный);

      целенаправленный характер вложения капитала в объекты и инструменты инвестирования;

      использование разных инвестиционных ресурсов, характеризующихся спросом, предложением и ценой, в процессе осуществления инвестиций;

      наличие риска вложения капитала.

Экономическая сущность инвестиций может быть более глубоко раскрыта при группировке многочисленных видов инвестиций по различным классификационным признакам. Методологические вопросы главным образом касаются определения критериев классификации инвестиций, позволяющих получить представление о многообразии их видов. В частности с точки зрения сфер рынка, на которых они фигурируют, и объектов вложения инвестиции могут иметь форму либо капиталообразующих (реальных), либо портфельных инвестиций.

Портфельные инвестиции – это сумма средств, необходимых для приобретения совокупности различных фондовых ценностей (государственных и частных ценных бумаг, производных фондовых продуктов, любых других продуктов рынка ценных бумаг), а также иных финансовых активов (страховых полисов, целевых вкладов, залогов), обеспечивающих выгодное и надежное размещение.

Реальные инвестиции – это финансирование капитального строительства и капитальных вложений, направленных на создание основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

В соответствии с целями и задачами инвестиционной деятельности и для всестороннего учета и анализа средств, направленных на воспроизводство основных фондов, их следует группировать по следующим признакам.

По характеру участия в инвестировании выделяют прямые и непрямые инвестиции. Под прямыми инвестициями понимают непосредственное участие инвестора в выборе объектов инвестирования и вложения средств. Под непрямыми инвестициями подразумевают инвестирование, опосредствуемое другими лицами (инвестиционными или иными финансовыми посредниками).

По периоду инвестирования различают краткосрочные (1 – 3 года), среднесрочные (4 -10 лет), долгосрочные (более 10 лет) инвестиции.

По формам собственности инвесторов выделяют частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции.

Все типы инвестиций можно разделить на активные и пассивные.

Активные инвестиции – это, как правило, агрессивные или диверсификационные инвестиции, направленные на захват новых рынков. Через финансовые инструменты (портфельные инвестиции) они могут поглощать конкурентов или ослаблять их позиции на рынке. Здесь может быть применен механизм демпинговых цен, внедрение новейших технологий в области производства и менеджмента. Данные инвестиции могут обеспечить наибольшую прибыль, но не исключен и существенный риск. [10.c.227]

Пассивные инвестиции – в отличие от активных инвестиций менее рискованные и направлены на поддержание (стабилизацию) финансового состояния предприятия за счет замены изношенного оборудования, технологий и подготовки вновь принятого персонала, поддержания на соответствующем уровне менеджмента.

Инвестиционное развитие предполагает набор параметров (показателей), определяющих направление и характер капиталовложений.

Здесь очень важно сочетание макроэкономических параметров с институциональной средой инвестирования.

К макроэкономическим показателям относят:

      темпы роста ВВП;

      темпы роста сбережений;

      темпы роста инвестиций;

      темпы роста экспорта;

      темпы роста импорта;

      структурные изменения отраслей хозяйствования;

      уровень воспроизводства отдельных отраслей;

      уровень воспроизводства региона.

Институциональная среда инвестирования характеризуется следующими параметрами:

      развитием финансовой системы;

      развитием источников финансирования инвестиций;

      развитием межотраслевого и межрегионального перелива капитала.

Следует отметить существенное значение роста роли инвестиций в среднесрочном и долгосрочном их использовании в развитии экономики в рыночных условиях. Такой подход обусловлен наличием постсоветского периода, выявлением глубоких проблем структурного и воспроизводственного характера, а именно:

      повышенная энергоемкость производства;

      экономически не обоснованное расположение предприятий;

      неэффективное использование земельного фонда;

      наличие существенного объема неконкурентоспособной (неликвидной) продукции в общем объеме выпуска продукции (товаров, работ, услуг);

      гипертрофированное развитие отраслей тяжелой промышленности;

      переход к выпуску новых продуктов;

      завоевание новых рынков капитала, труда, ресурсов, сбыта и т.д.;

      наличие устаревших технологий и внедрение новых управленческих технологий;

      возникновение новых собственников;

      создание и развитие новых финансовых институтов. [10.c.231]

Следует заметить, что решение проблем инвестирования предполагает укрепить экономику России и является необходимым условием стабилизации национальной валюты.

1.2 Источники финансирования инвестиций

Любой разработанный инвестиционный проект требует денежных средств на его осуществление.

Поиск источников финансирования инвестиций является одной из ключевых проблем в инвестиционной деятельности в России.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность на территории Российской Федерации может осуществляться за счет: собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных; резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления и др.); заемных финансовых средств инвестора (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и др.); привлечение финансовых средств инвестора (средства, получаемые от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц); денежных средств, централизуемых объединениями предприятий; инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов и внебюджетных фондов; иностранных инвестиций.[1]

Финансирование проекта решает две задачи:

1.обеспечивает поток денежных поступлений, необходимых для своевременного выполнения этапов проекта;

2.устанавливает контроль за целевым использованием финансовых ресурсов, эффективностью их использования.

Финансирование предполагает не только денежные средства, но и их эквиваленты, к которым можно отнести: основные и оборотные средства; имущественные права; нематериальные активы; кредиты; займы; залоги; права пользования земельными участками.

Своевременное финансирование способствует снижению риска и затрат на реализацию инвестиционного проекта. Инвестиционный проект предполагает наличие многообразия его участников, поэтому и ресурсы финансирования также будут многообразны. [15.c.158-159]

В этой связи источники финансирования можно классифицировать на собственные и внешние.

Потребность в финансовых и других ресурсах зависит от конкретного круга инвесторов и наличия плана финансирования проекта на всех этапах его реализации.

План финансирования инвестиционного проекта предполагает:

      деловую заинтересованность каждого инвестора;

      уровень риска, возлагаемый (делегирующий) на инвестора;

      наличие налоговых преимуществ для каждого в отдельности участника проекта;

      возможность эмиссии различных видов ценных бумаг;

      наличие реальных альтернатив источников финансирования проекта, предполагающих определение стоимости привлекаемых инвестиционных ресурсов и систему финансирования капитальных затрат с указанием срока погашения задолженности. Наличие подобного плана предполагает избежать:

      риска нежизнеспособности проекта;

      налогового риска;

      риска неуплаты задолженностей;

      риска незавершения строительства.

Подводя итог, следует отметить, что финансовый план и его отдельные составляющие должны содержать:

      график капитальных затрат;

      график погашения задолженности;

      финансовые соглашения между участниками проекта и инвесторами.

Все вместе взятое будет способствовать минимизации возможных рисков.

По степени риска финансирования инвестиции проектов разделяются на безрисковые и рисковые. [15.c.161]

К рисковым источникам относят заемные и привлеченные средства, так как это обусловлено возвратом долга и стоимостью долга.

К безрисковым источникам финансирования относят: нераспределенную прибыль; амортизационные исчисления; фонд развития потребительской кооперации (в системе потребительской кооперации); внутрисистемное целевое финансирование.

Рассматривая финансирование инвестиций, необходимо различать: источники финансирования и методы финансирования инвестиций.

Источники финансирования инвестиций – денежные средства и другие активы, используемые в качестве инвестиционных ресурсов.

Метод финансирования инвестиций – способ привлечения инвестиционных ресурсов, основанный на договорной, нормативно-законодательной основе и предполагающий соблюдение интересов одной из сторон либо обоюдные, коллективные интересы.

Выделяют следующие методы финансирования: система бюджетного финансирования; самофинансирование; финансирование за счет выпуска, реализации акций, ценных бумаг; досрочное долговое (кредитное) финансирование; лизинговое финансирование; смешанное финансирование; проектное финансирование; система налогового финансирования; система внешнего заимствования;

Бюджетное финансирование – направление финансовых ресурсов из федерального бюджета на развитие производственной и социальной инфраструктуры. Преимущественно направляется на первостепенные потребности социальной сферы – жилищного и муниципального строительства, здравоохранения, культуры, науки.

Источниками финансирования в этом сегменте являются средства федерального бюджета и внебюджетных фондов.

К внебюджетным источникам относят: паевые инвестиционные фонды, страховые организации и пенсионные фонды. [15.c.162]

Самофинансирование предполагает использование чистой прибыли, т.е. использование ее на развитие производства, а точнее – вложение в основной капитал и (или) капитализацию прибыли. Объем амортизационных отчислений зависит от структуры внеоборотных активов, так как чем выше удельный вес активной части основных производственных фондов, тем больше амортизационные отчисления.

Акционерное финансирование – используется в акционерных обществах. Возможными инвесторами могут быть коммерческие банки, институциональные инвесторы. Получателями заемных средств являются корпорации и предприятия. Преимуществом акционерного финансирования является вариабельность использования инвестиций у корпораций. Оно относится к коллективному инвестированию и является альтернативой кредитного финансирования.

Долговое (кредитное) финансирование заключается в предоставлении кредита заемщику.

Смешанное финансирование – это такой вид финансирования, когда используются собственные средства и несколько видов привлеченных и заемных средств. В этом виде финансирования важную роль играет контроль за собственными источниками. [14.c.102]

Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основе договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Проектное финансирование – это финансирование инвестиционных проектов, где непосредственно инвестиционный проект обслуживает долговые обязательства. Финансирующие субъекты производят оценку инвестиционного проекта на его уровень дохода, степень достаточности дохода на погашение предоставленной инвесторам ссуды, займов и иных вложенных капиталов.

Проектное инвестирование непосредственно не зависит от государственных субсидий или корпоративных источников. В проектном финансировании учет и управление рисками распределяются между участниками проекта. Одновременно определяется оценка затрат и доходов с учетом распределения риска. [14.c.103]

1.3 Инвестиции в строительство жилья: правовой аспект

На сегодняшний день человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе и набирающая за последние годы силу система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, так как неверное или незаконное оформление права собственности может повлечь за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.

Сразу же необходимо обратить внимание на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестировании собственных средств в строительство. В первом случае предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья жилой дом как конструкция еще не существует либо строительная компания не завершила постройку здания. На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическими лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений и приобретение на них права собственности.

Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановление Правительства от 6 октября 1995 г. N 676 «О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов», Закон от 10 марта 1993 г. N 1324-XII «О приватизации жилищного фонда» и Гражданский кодекс РФ». Таким образом, инвестиции следует разделить на вложенные в строительство незавершенных домов; вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).[4]

В первом случае физическое или юридическое лицо как инвестор должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления. Во втором случае, согласно Закону «О приватизации» полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.[2]

Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору на основании предусмотренного Гражданским кодексом договора купли-продажи.

В любом случае регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам правоустанавливающими документами могут быть: решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта; удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом; договор купли-продажи недвижимого имущества.

Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договору, заключенному с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы. В современных условиях инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные. Вместе с тем необходимо отметить, что на сегодняшний день отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора - лицо, вкладывающее свои деньги в строительство жилья.