Инвестирование в недвижимость. Сравнительный анализ действующих схем и форм инвестирования

     Минестерство образования  и науки РФ

     ГОУВПО  «Самарский Государственный Архитектурно_строительный Университет»

     Кафедра Ценообразования и Экспертизы Недвижимости 
 
 

     КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

     По  дисциплине «Экспертиза недвижимости»

     На  тему «Инвестирование в недвижимость

     Сравнительный анализ действующих схем и форм инвестирования» 
 
 
 

 Выполнила:                        студентка I˅ курса ФТГС,

Специальности ЭУН, гр Н-71

Бурина  А.А.

     Научный руководитель:  ст. преп. к.э.н. Мамаева  ОА

                                      Дата сдачи работы на                                       

                                      кафедру:

                                      Оценка (дата): 
 
 

САМАРА

2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Примерный план курсового проекта на тему

     «Инвестирование в недвижимость

     Сравнительный анализ действующих схем и форм инвестирования» 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………5

Глава1. «Виды инвестиций»…………………………………………………….6

1.1Классификация инвестиций…………………………………………………6

1.2 Роль инвестиций в экономике страны……………………………………...6

1.3 Инвестиционная деятельность и инвестиционный процесс………………7

Глава 2. «Схемы»…………………………………………………………………………..8

2.1Схемы финансирования бизнес-проектов описание различных схем

финансирования, которые используют Предприниматели………………….8

2.1.1 Вложение собственных средств в проект ………………………………...8

2.1.2Совместное финансирование с партнерами……………………………….9

2.1.3Финансирование за счет ссуды …………………………………………...10

2.1.4Совместная  фирма с партнерами-учредителями…………………………11

2.1.5Финансовый взнос учредителя………………………………………….....12

2.1.6 Кредитование  фирмы за счет Инвестора………………………………...13

2.1.7  Привлечение новых инвесторов…………………………………………14

2.2 Схемы, которые использует Инвестор при вложении средств в различные активы или бизнес-проекты……………………………………………………..15

2.2.1Кредитный вариант с залогом……………………………………………..15

2.2.2Кредитный вариант без залога…………………………………………….17

2.2.3Долгосрочное кредитование……………………………………………….18

2.2.4Простая схема инвестирования…………………………………………....19

2.2.5Схема инвестирования с продажей актива………………………………20

2.2.6Проблема  взаимодействия Инвестора и Предпринимателя…………….21

2.3   Идеальные представления о финансировании  бизнес-проектов, которые существуют  у Инвестора и Предпринимателя………………………………21

2.3.1Идеальный вариант для Предпринимателя……………………………..21

2.3.2Идеальный вариант для Инвестора………………………………………22

Глава 3. «Примеры инвестирования в недвижимость на территории города Самара»…………………………………………………………………………..23

3.1 «Виктор и Ко»………………………………………………………………..23

3.2 ЗАО «Эл-Траст»……………………………………………………………. .24

Заключение ………………………………………………………………………26

Список использованной литературы…………………………………………...32 

План одобрен  научным руководителем    

____________________( Мамаева О.А.)                                  ___________ 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Экономическая сущность инвестиций

В законодательстве РФ инвестиции – денежные средства, банковские вклады, пай, акции и др. ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, любое другое имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного либо социального эффекта.

Инвестиции – это осознанный отказ от текущего потребления в пользу дохода в будущем.Инвестиции связаны с деятельностью конкретного лица – инвестора. Инвестиции всегда связаны с риском.2.Взаимосвязь сбережений и инвестиций

Сбережения – это превышение дохода над потреблением. Сбережения общества складываются из сбережений личных доходов населения, нераспределенной прибыли предприятий и части средств госбюджета. Сбережения являются потенциальными инвестициями, а инвестиции – реализованными сбережениями.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1.Виды инвестиций 

     Свободные денежные средства превращаются в инвестиции разными путями: 1.1собственные средства для расширения своего производства; 1.2каналы финансового рынка (собственники денежные средства являются поставщиками инвестиционного капитала, а лица, привлекающие чужие средства выступают в качестве потребителей); 1.3передача денежные средства от поставщиков к потребителям на финансовом рынке осуществляется по двум основным каналам: банковская система (рынок банковских кредитов), рынок ценных бумаг.

     1.1Классификация инвестиций

     -по  объектам вложения: а) реальные  инвестиции – это вложение  денежных средств в создание реальных активов (материальных и не материальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов (предприятий). Не материальные активы – товарные знаки, повышение квалификации персонала, лицензии и т.д. Материальные активы – включают в себя все средства производства (станки, оборудование и т.д.); б) финансовые инвестиции – это вложение денежные средства в различные финансовые инструменты (акции, облигации и др. ценные бумаги) :спекулятивные и вложения долгосрочного характера (стратегические).

     -по  участию инвесторов в инвестиционном  процессе: а) внутренние – инвестиция  «сам в себя»; б) внешние.

     -по  объему вложения денежные средства: а) долгосрочные (свыше трех лет); б) среднесрочные (от 1 до2-3 лет); в) краткосрочные (до 1 года).

     -по  степени надежности: а) рисковые; б) без рисковые – не бывает!!!

     - отечественные и иностранные.

     -по  отраслевой направленности: а) в  сельском хозяйстве; б) в машиностроение и т.д.

     Есть  также прямые и портфельные инвестиции – это тождественные понятия  финансовым инвестициям.

     1.2Роль инвестиций в экономике страны

     Обеспечивая накопление фондов предприятия инвестиции непосредственно влияют на текущие  и перспективные результаты хозяйственной деятельности. Для экономики имеет большое значение эффективность использования инвестиций, увеличение масштабов инвестирования без достижения определенного уровня его эффективности, не способствующего его стабильному росту. Вложение средств в материально устаревшие технологии и средства производства также не может иметь положительного эффекта. Индикатором состояния экономики является динамика показателей валовых и чистых инвестиций.

     Валовые инвестиции – это совокупный объем  инвестируемых  средств направляемых в основной капитал и материально-производственные запасы в течение определенного периода времени.

     Чистые  инвестиции – отражают сумму валовых  инвестиций, уменьшенную на величину амортизационных отчислений в определенном периоде. Размер чистых инвестиций (при  определенном уровне эффективности) показывает, в какой фазе развития находится  экономика страны. Vви – объем валовых инвестиций, Vам.от. – объем амортизационных отчислений: Vви> Vам.от.(прирост производственного потенциала, расширенное воспроизводство, стадия подъема экономики, экономический рост), Vви= Vам.от.(простое воспроизводство, 0 чистые инвестиции – экономика «топчется» на месте – роста нет), Vви< Vам.от.(уменьшение производственного потенциала, экономический спад, «проедание» государством своего капитала.

     Эффект  мультипликатора – рост инвестиций вызывает увеличение объема производства и дохода, соответственно, который  на стадии использования распадается  на потребляемую и сберегаемую части. Часть, направляемая на потребление (например, покупку товаров или сырья) служит источником дохода для производителей этого товара или сырья. Доход  этого производителя также распадается….. В итоге первоначальный рост инвестиций приводит к многократному увеличению дохода, а, следовательно, и предпосылкой для новых инвестиционных вложений.

1.3 Инвестиционная деятельность и инвестиционный процесс

Инвестиционная  деятельность – это деятельность связанная с вложением средств в объекты инвестирования с целью получения дохода и эффекта. Инвестиционный процесс – последовательность этапов, действий, операций по осуществлению инвестиционной деятельности.

Субъектами  инвестиционной деятельности являются инвесторы (вкладчики, покупатели, заказчики, кредиторы) и пользователи (юр. и физ. лица, органы власти, государство) инвестиций. Объектами инвестиционной деятельности являются инвестиционные товары ( средства производства), инвестиционный капитал (элементы капитальных ценностей, которые могут принимать как материальную, так и денежную формы). Основные этапы инвестиционного процесса: 1.принятие решения об инвестировании; 2.осущ. и эксплуатация инвестиций: а) формирование целей инвестирования, б) определение направлений инвестирования(региональные и отраслевые), в) выбор конкретных объектов инвестирования.

Глава 2. Схемы

2.1  Схемы финансирования бизнес-проектов описание различных схем финансирования, которые используют Предприниматели.

2.2    Схемы, которые использует Инвестор при вложении средств в различные активы или бизнес-проекты.

2.3   Идеальные представления о финансировании бизнес-проектов, которые существуют у Инвестора и Предпринимателя.

2.1   Схемы финансирования бизнес - проектов описание различных схем финансирования, которые используют Предприниматели.

2.1.1 Вложение собственных средств в проект  
 

 
Это самый простой способ финансирования проекта. Предприниматель на собственные  средства организует бизнес. Он сам  для себя является инвестором проекта. Прибыль, получаемая от бизнеса, полностью  контролируется Предпринимателем, он распоряжается ей по своему усмотрению.

Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель финансирует новый бизнес из собственных средств 
3. Новый бизнес приносит прибыль 
4. Часть прибыли вкладывается в бизнес, часть идет на личное потребление Предпринимателя  
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
 
  
 
 

2.1.2 Совместное финансирование с партнерами  
 

Когда собственных  средств у  Предпринимателя  маловато,  он может пригласить одного или несколько партеров, чтобы набрать необходимую сумму. 
В этом случае прибыль от бизнеса распределяется на большее количество долей. Часть идет на развитие бизнеса, а остальная часть распределяется между партерами. Риски ведения бизнеса тоже увеличиваются из-за возможных конфликтов между партнерами. 
 
Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Партнера, готового вложить свои средства в новый бизнес 
3. Предприниматель и Партнер финансируют новый бизнес из собственных средств 
4. Новый бизнес приносит прибыль 
5. Часть прибыли вкладывается в бизнес, часть распределяется между Предпринимателем и Партнером по договоренности  
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход партнера из бизнеса 
 
  
 
 
 

2.1.3Финансирование за счет ссуды  
 

 
Чтобы исключить возможные конфликты  с партнерами, Предприниматель может  вместо партнеров найти Кредитора, который предоставит ему ссуду  на развитие бизнеса. В этом случае он всю прибыль от бизнеса забирает себе. Часть прибыли идет на погашение  ссуды с процентами. Исключив риск конфликтов с партнерами, Предприниматель  получает возможные конфликты с  Кредитом. Предполагаем, что Предприниматель  ведет деятельность, как Предприниматель  без образования юридического лица (ПБЮЛ), ЧП - устаревшее название.  
В случае не возврата ссуды Кредитор может забрать у Предпринимателя не только его бизнес, но и даже личное имущество. ПБЮЛ имеет неограниченную ответственность по своим обязательствам. 
 
Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Кредитора, готового предоставить ссуду  
3. Предприниматель получает ссуду 
4. Предприниматель финансируют новый бизнес из собственных и полученных средств  
5. Новый бизнес приносит прибыль 
6. Предприниматель возвращает ссуду из прибыли  
7. Часть прибыли вкладывается в бизнес, часть идет на личное потребление Предпринимателя  
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
- Конфликты между Кредитором и Предпринимателем по поводу возврата ссуды 
- Возможная потеря бизнеса и личного имущества, при невозможности возврата ссуды 
 
 

2.1.4Совместная фирма с партнерами-учредителями  
 

 
Для снижения рисков потери личного  имущества, Предприниматель вместе с партерами может организовать фирму, как юридическое лицо, с  ограниченной ответственностью по собственным  обязательствам.  Например, Общество с ограниченной ответственностью (ООО).  
Учредители вносят уставной капитал, необходимый для создания бизнеса. Доли участия в фирме и распределение прибыли от бизнеса производится пропорционально взносам в уставной капитал,   

Ответственность по обязательствам в ООО равна  сумме уставного капитала. 

  
Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Партнера, готового вложить свои средства в новый бизнес 
3. Предприниматель и Партнер создают новую Фирму для ведения бизнеса 
4. Предприниматель и Партнер вносят в уставный фонд собственные средства, необходимые для ведения финансирования бизнеса 
5. Новая фирма финансируют новый бизнес из уставного капитала 
6. Новый бизнес приносит прибыль 
7. Часть прибыли вкладывается в бизнес, часть распределяется между Предпринимателем и Партнером по пропорционально вложению в уставной капитал 
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход партнера из бизнеса 
 
 

2.1.5Финансовый взнос учредителя  
 

 
Довольно часто Предприниматель  готов привлечь Инвестора в новый  бизнес.  

Но он  не готов распределять доли участия пропорционально взносам в уставной капитал. К тому же иногда на начальном этапе необходимое финансирование еще не определено. 
О распределения долей участия в бизнесе смотрите статьюТогда создается Фирма с каким-то минимальным капиталом, доли участия распределяются по договоренности. Дополнительное финансирование дает Инвестор, которое оформляется, как финансовый взнос учредителя. Этот взнос не входит в уставной капитал. Ответственность Фирмы по обязательствам остается равной уставному капиталу,   

Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Инвестора, готового вложить свои средства в новый бизнес 
3. Предприниматель и Инвестор договариваются о распределении долей участия в уставном капитале и создают новую Фирму для ведения бизнеса 
4. Инвестор вносит средства, необходимые для финансирования бизнеса в виде финансового взноса учредителя. 
5. Новая фирма финансирует новый бизнес из финансового взноса 
6. Новый бизнес приносит прибыль 
7. Часть прибыли вкладывается в бизнес, часть распределяется между Предпринимателем и Партнером по пропорционально участию в уставном капитале 
8. Возврат финансового взноса происходит по договоренности между учредителями. 
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса, распределения прибыли или возврата финансового взноса 
- Выход Инвестора из бизнеса 
 
 

2.1.6 Кредитование фирмы за счет Инвестора  
 

 
Иногда Инвестор, не хочет дополнительно  финансировать создание бизнеса. Поэтому  созданная Фирма берет кредит у Банка. Инвестор в этом случае может  предоставить Банка гарантию   по возврату кредита.  
 
При этом все кредитные риски переходят на Гаранта-Инвестора. При невозврате кредита, его возвращает Инвестор, который потом уже разбирается с Фирмой, как Учредитель. 
 
Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Инвестора, готового вложить свои средства в новый бизнес 
3. Предприниматель и Инвестор договариваются о распределении долей участия в уставном капитале и создают новую Фирму для ведения бизнеса 
4. Инвестор предоставляет гарантию банку для получения кредита 
5. Банк предоставляет  Фирме кредит, необходимый для финансирования бизнеса 
6. Новая фирма финансируют новый бизнес из кредита 
7. Новый бизнес приносит прибыль 
8. Часть прибыли используется для возврата кредита Банку 
9. Другая часть прибыли вкладывается в бизнес, часть распределяется между Предпринимателем и Инвестором по пропорционально участию в уставном капитале 
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход Инвестора из бизнеса 
- Несвоевременный возврат кредита Банку 
 
 

2.1.7  Привлечение новых инвесторов  
 

Существует способ финансирования, который достаточно широко используется предпринимателями, желающими получить достаточно большое  финансирование, но имеющие не  больше 1-5% от необходимой суммы. При этом они могут сохранить долю в уставном капитале в размере 50-80%. 
 
Предприниматели-Партнеры регистрируют Фирму с небольшим уставным капиталом и начинают организовывать бизнес. После этого разрабатывают программу развития, на реализацию которой требуется большое финансирование.  
Для получения финансирования Инвесторам предлагается доля в уставном капитале от 20-до 50%. Эта доля продается за нужную сумму нескольким Инвесторам. Наличие нескольких инвесторов гарантирует надежность будущего бизнеса для каждого Инвестора. 
 
Процедура 
1. Предприниматель решил создать новый бизнес 
2. Предприниматель находит Партнера, готового вложить свои средства в новый бизнес 
3. Предприниматель и Партнер договариваются о распределении долей участия в уставном капитале и создают новую Фирму для ведения бизнеса 
4. Учредители продают  долю в уставном капитале новым Инвесторам 
5. Инвесторы приобретают долю в бизнесе, Фирма получает средства, необходимые для финансирования бизнеса 
6. Новая фирма финансирует новый бизнес из полученных средств 
7. Новый бизнес приносит прибыль 
8. Часть прибыли вкладывается в бизнес, другая часть распределяется между учредителями пропорционально участию в уставном капитале 
 
Риски Предпринимателя:  
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Невозможность продать долю бизнеса новым Инвесторам за нужную сумм

2.2 Схемы, которые использует Инвестор при вложении средств в различные активы или бизнес-проекты. 
Для Предпринимателя Инвестор может предложить два варианта финансирования:  
 

1 вариант: Инвестор выделяет средства в виде кредита, Предприниматель должен их вернуть через определенный срок с процентами. 
 

2 вариант:   Инвестор финансирует бизнес-проект Предпринимателя и становится его совладельцем. В этом случае он не забирает свои деньги, а  получает  долю прибыли от бизнеса.

2.2.1Кредитный вариант с залогом  
 

 
Это самый распространенный способ предоставления финансовых средств. Инвестор предоставляет свои средства  по схеме банковского кредитования. 
 
Фирма-Заемщик обращается в Банк-Кредитор за получением кредита.  
Фирма представляет  Банку бизнес-план деятельности, а также залог или гарантию по возврату кредита. Банк-кредитор предоставляет кредит.  
На полученный кредит Фирма развивает свой бизнес. Бизнес приносит прибыль. Часть прибыли используется на возврат кредита с процентами, другая часть идет на развитие бизнеса. 
В случае не возврата кредита Банк забирает залог, а потом его реализует. Чтобы вернуть вложенные средства после продажи залога,   его стоимость должна превышать сумму кредита в 1,5-2 раза. 
 
Процедура 
1. Руководство фирмы решает взять кредит. 
2. Фирма обращается в банк 
3. Банк предоставляет Фирме свои требования для оформления кредита 
4. Фирма готовит пакет документов на получение кредита, а также  залог или гарантию 
5. Кредитный отдел банка рассматривает пакет документов и представляет его на Кредитный комитет банка. 
6. Кредитный комитет принимает решение о выдаче кредита (или отказывает) 
7. Фирма заключает кредитный договор, получает кредит и использует его  для развития бизнеса. 
8. Часть прибыли используется для возврата кредита с процентами, другая часть идет на развитие бизнеса. 
 
Риски кредитора 
- Несвоевременный возврат кредита и процентов 
- В случае не возврата кредита банк банку трудно реализовать залог и вернуть свои средства.  
  

2.2.2Кредитный вариант без залога  
 
 

 
Необходимость предоставить залог, существенно  осложняет процесс получения  кредита.  
Существует альтернативная схема кредитования, без залога. Ее используют  банки при кредитовании физических лиц. В качестве гарантии возврата берется будущая зарплата заемщика. 
 
Инвестор также может предоставить  Фирме-заемщику средства без необходимого залога. Фирма ищет Инвестора, который предоставляет финансирование на условиях кредита. Инвестор выдает средства на определенный срок и под проценты.  
 
Всегда существует риск потери выданных средств. Поэтому в качестве гарантий Инвестор требует контроля за Фирмой-Заемщиком. Например, назначает своего генерального директора или временно приобретает до 100% доли участия в бизнесе. Предприниматели неохотно делятся своей властью, но идут на это. 
За кредитование без залога, инвестор требует себе долю в бизнесе даже после возврата кредита. 
 
Процедура 
1. Руководство фирмы решает взять кредит. 
2. Фирма обращается к Инвестору 
3. Инвестор рассматривает бизнес-проект Фирмы и выражает намерение его профинансировать на условиях кредита. 
4. Фирма и Инвестор заключают договор на финансирование, где указаны сумма, проценты и  сроки возврата средств, а также способ контроля за Фирмой. 
5. Фирма получает кредит и использует его для развития бизнеса. 
6. Часть прибыли расходуется на возврат кредита с процентами, другая часть идет на развитие бизнеса. 
 
Риски Инвестора 
- Несвоевременный возврат кредита и процентов 
- Трудности контроля за бизнесом и вложенными средствами 
- В случае не возврата кредита, Инвестору нужно забрать, а потом продать бизнес, чтобы вернуть свои средства. 
 
 

2.2.3Долгосрочное кредитование  
 

 
В крупных компаниях необходимость  предоставления Инвестору-Кредитору  контроля над бизнесом решается по другому. Они предоставляют кредиторам другой залог, который их устраивает. Например, акции Компании. 
 
При долгосрочном кредитовании Компания выпускает долгосрочные облигации, которые продаются инвесторам.  
Срок погашение облигаций может составлять 5-20 лет. На облигации выплачивается также фиксированный доход (ежеквартально или ежегодно) 
Через уполномоченные банки облигации размещаются среди инвесторов. По окончании срока облигации погашаются, их владельцы возвращают вложенные средства.  
Это пример инвестирования без риска для всех участников.  
 
Процедура 
1. Руководство фирмы решает выпустить долгосрочные облигации для получения средств для развития бизнеса 
2. Фирма готовит проект эмиссии  
3. Фирма регистрирует проект эмиссии и через уполномоченный банк предлагает облигации на продажу 
4. Банк продает Облигации Инвесторам 
5. Фирма использует полученные средства для развития бизнеса. 
6. Часть прибыли используется на выплату дохода по облигациям и на последующий выкуп облигаций,  другая часть идет на развитие бизнеса. 
 
Риски Инвестора 
- Риски инвестора минимальны 
 
 
 

2.2.4Простая схема инвестирования  
 

Если кредитные  варианты финансирования предполагают определенную активность Заемщиков, то инвестиционные варианты финансирования предполагают, что Инвесторы сами проявляют активность в размещении своих свободных средств. 
Весь риск потери капитала  они берут на себя. 
 
 

 
При простой схеме инвестирования Инвестор выступает как Предприниматель, который размещает собственные  средства в бизнес-проекты. 
Инвестор всегда предполагает, что вложенные средства вернутся через некоторое время. Он проводит инвестиционный анализ проекта и рассчитывает срок окупаемости проекта. 
 
Процедура 
1. Инвестор ищет бизнес-проект, который его устраивает 
2. Инвестор приобретение доли участия в бизнес-проекте 
3. Инвестор получает доход за период участия в бизнес-проекте 
 
Риски: 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Неполучения достаточного дохода 
- Потеря вложенных средств