Инвестиционный проект строительства жилого дома

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………..3

1 Теоретические  аспекты   инвестиционной деятельности……………………5

1.1. Роль  инвестиций в экономике………………………………………………5

1.2.Понятие  и  содержание  инвестиционного  проекта……………………….8

2. Анализ финансового состояния  предприятия………………………………19

2.1.Организационно – экономическая  характеристика предприятия………19

2.2. Анализ финансового состояния  предприятия…………………………….32

3. Инвестиционный проект строительства жилого дома ОАО СК «Стройком»………………………………………………………………………43

3.1 Сущность проекта……………………………………………………………43

3.2 Технология строительства жилого  дома………………………………….44

3.3 Капитальные вложения…………………………………………………….49

4. Схема финансирования и анализ рисков……………………………….54

Заключение……………………………………………………………………...55

Список используемых источников……………………………………………57

Приложение……………………………………………………………………..60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Анализ  эффективности инвестиционной политики предприятия, а следовательно, оценка инвестиционных проектов, занимает важное место в процессе обоснования выбора альтернативных вариантов вложения предприятиями средств.

Ошибочно  считать, что достоверная оценка эффективности проекта необходима только аналитикам банков, инвестиционных фондов и других финансовых институтов, которые будут эти проекты  анализировать и решать вопрос, стоит  ли под них выделять предприятию  финансовые ресурсы для закупки  оборудования или других объектов инвестиционной деятельности. Прежде всего, эти проекты  необходимы самому предприятию, экономисты которого должны готовить инвестиционные проекты, а потом заниматься их реализацией. При всех прочих благоприятных показателях  инвестиционного проекта, предприятие  никогда не сможет его реализовать, если не докажет эффективность использования  инвестиций.

Реальность  достижения такого результата произведенных  инвестиций является ключевой задачей  финансово-экономической оценки любого проекта вложения средств. Экономически грамотное и достоверное проведение такой оценки – сложная задача для предприятия.

Рассматриваемая проблема усложняется экономической  ситуацией в России, пока не благоприятствующей инвестиционной деятельности предприятий, а также недостаточной экономической  грамотностью разработчиков инвестиционных проектов на большинстве предприятий.

Несмотря на это, все большее  число банков, промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и предприятий  проявляют повышенный интерес к  современным методам оценки инвестиционных проектов. Факт возрастающего интереса участников инвестиционной деятельности к методам разработки и оценки инвестиционных проектов объясняется  необходимостью выполнения подробного инвестиционного анализа.

Цель курсовой работы – разработать инвестиционный проект строительства жилого дома, и обосновать экономическую эффективность его строительства.

Объектом исследования выступает  ОАО СК «СтройКом». Предметом исследования в курсовой работе выступает инвестиционное проектирование строительства жилого дома. Для решения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

– рассмотреть теоретические основы инвестиционного проекта;

– рассмотреть и проанализировать финансовое состояние ОАО СК «СтройКом»;

– разработать инвестиционный проект строительства жилого дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические  аспекты   инвестиционной деятельности

 

1.1. Роль  инвестиций в  экономике

 

Инвестиционная  деятельность в той или иной степени  присуща любому предприятию. Она  представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой  коммерческой организации. Причинами, обуславливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической  базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.

Инвестиции – долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли национальной (внутренние инвестиции) или зарубежной (заграничные инвестиции) экономики с целью получения прибыли. В соответствии с законом "Об иностранных инвестициях в РФ" 2005 г. под инвестициями понимают денежные средства; целевые банковские вклады; пай; акции,  ценные бумаги; технологии; машины и оборудование; лицензии; кредиты; имущественные права; интеллектуальные ценности, вкладываемые в предпринимательские и другие виды деятельности с целью получения прибыли (дохода) и социального эффекта.

Инвестиции  вкладываются на продолжительный период, начиная с постановки цели инвестирования и заканчивая закрытием предприятия  после полной отдачи вложенного капитала.

Инвестиции  подразделяются на реальные, финансовые и интеллектуальные.

Реальные (прямые) инвестиции – вложение капитала частной фирмой или государством в производство какой-либо продукции.

Финансовые  инвестиции – вложения в финансовые институты, т.е. вложения в акции, облигации  и другие ценные бумаги, выпущенные частными компаниями или государством, а также в объекты тезаврации, банковские депозиты.

Таким образом, основная задача инвестиций – принести инвестору предполагаемый доход  при минимальном уровне риска, который  достигается путем формирования диверсифицированного инвестиционного  портфеля.

В современном мире многообразных  и сложных экономических процессов  и взаимоотношений между гражданами, предприятиями, финансовыми институтами, государствами на внутреннем и внешнем  рынках острой проблемой является эффективное  вложение капитала с целью его  приумножения, или инвестирование. Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества. Источником инвестиций является фонд накопления, или сберегаемая часть национального дохода, направляемая на увеличение и развитие факторов производства, и фонд возмещения, используемый для обновления изношенных средств производства в виде амортизационных отчислений. Все инвестиционные составляющие формируют таким образом структуру средств, которая непосредственно влияет на эффективность инвестиционных процессов и темпы расширенного воспроизводства [7, с. 15].

Если из общего объема инвестиций, или «Валовых инвестиций» (В), вычесть  амортизационные отчисления (А), то полученные «Чистые инвестиции» (Ч) будут представлять собой вложения средств во вновь создаваемые  производственные фонды и обновляемый  производственный аппарат. При этом возможно возникновение следующих  макроэкономических пропорций:

– Ч < 0, или А > В, что приводит к снижению производственного потенциала, уменьшению объемов продукции и услуг, ухудшению состояния экономики;

– Ч = 0, или В = А, что свидетельствует об отсутствии экономического роста;

– Ч > 0, или В > А, обеспечивающее тем самым расширенное воспроизводство, экономический рост за счет роста доходов, темпы которого превышают темпы роста объема чистых инвестиций.

Виды инвестиций принято подразделять на денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги; движимое и недвижимое имущество; имущественные права, связанные  с авторским правом, опытом и другими  видами интеллектуальных ценностей; совокупность технических, технологических, коммерческих и иных знаний, оформленных в виде технической документации, навыков  и производственного опыта, необходимого для организации того или иного  вида производства, но не запатентованного («ноу-хау»); права пользования землей, водой, ресурсами, домами, сооружениями, оборудованием, а также иные имущественные  права и другие ценности.

В отношении объектов вложения инвестиции подразделяются на реальные инвестиции, или вложения средств в материальные (здания, сооружения, оборудование и т.п.) и нематериальные активы (патенты, лицензии, «ноу-хау», научно-технические и проектно-конструкторские работы в виде документации, программные средства и т.п.), а также финансовые инвестиции, или вложения средств в различные финансовые инструменты – ценные бумаги, депозиты, целевые банковские вклады.

По характеру участия в инвестиционном процессе инвестиции подразделяются на:

– прямые, предполагающие непосредственное участие инвестора в выборе объекта  инвестирования и вложении средств, при этом инвестор непосредственно  вовлечен во все стадии инвестиционного  цикла, включая прединвестиционные исследования, проектирование и строительство объекта инвестирования, а также производство конечной продукции;

– косвенные, осуществляемые через различного рода финансовых посредников (инвестиционные фонды и компании) аккумулирующих и размещающих по своему усмотрению наиболее эффективным образом финансовые средства.

Воспроизводство средств производства может осуществляться в одной из следующих форм инвестиций:

– новое  строительство, или строительство  предприятий, зданий, сооружений, осуществляемое на новых площадках и по первоначально  утвержденному проекту;

– расширение действующего предприятия – строительство вторых и последующих очередей действующего предприятия, дополнительных производственных комплексов и производств, строительство новых либо расширение существующих цехов с целью увеличения производственной мощности;

– реконструкция  действующего предприятия – осуществление по единому проекту полного или частичного переоборудования и переустройства производств с заменой морально устаревшего и физически изношенного оборудования с целью изменения профиля, выпуска новой продукции;

– техническое  перевооружение – комплекс мероприятий, направленных на повышение технико-экономического уровня производства отдельных цехов, производств, участков.

 

1.2.Понятие  и  содержание  инвестиционного  проекта

 

В самом  общем смысле инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения  прибыли. Более строго можно сказать, что понятие "инвестиционный проект" употребляется в двух смыслах:

как дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей (получение определенных результатов) и требующих для своего осуществления инвестиционных ресурсов;

как система  организационно-правовых и расчетно-финансовых документов для осуществления каких-либо действий, связанных и инвестированием, или описывающих такие действия.

Формы и  содержание инвестиционных проектов могут  быть самыми разнообразными - от плана  строительства нового предприятия  до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг - задержка между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

Использование принципов системного подхода к  управлению инвестиционными проектами  предполагает рассмотрение последних  в качестве относительно самостоятельной  функциональной подсистемы экономики, то есть в качестве некоторой социально-экономической  системы. Социально-экономические системы  имеют ряд особенностей, которые  отличают их от технических систем. Проект как разновидность социально-экономической  системы имеет все присущие системам особенности, но обладает рядом специфических  свойств, не присущих другим системам такого рода.

Проект  относят к классу открытых систем, поскольку:

-он открыт  обмену информацией, и такой  обмен делает его жизнеспособным;

-входные  параметры могут быть заданы  в неявной форме и возможны  варианты восприятия их проектом  как системой;

-на выходе  проекта желаемые результаты  могут быть получены с той  или иной степенью вероятности; 

-процессы, происходящие внутри проекта  как системы, не являются однажды  заданными, их направленность, интенсивность  могут меняться в интересах  достижения проектных целей. 

Проект  обладает специфическими особенностями, поскольку имеет двойное окружение: ближнее окружение проекта (среда  предприятия, в рамках которого осуществляется проект) и дальнее окружение - среда, в которой существует само предприятие. Влияние некоторых внешних факторов предприятие смягчает, а других, наоборот, усиливает. Как правило, выделяют следующие группы факторов, способных  оказывать влияние на проект: политические, экономические и социальные. К  политическим факторам следует отнести: политическую стабильность, макроэкономическую политику, националистические проявления, стабильность торговых отношений с  зарубежными партнерами и т.п.

Ближним окружением проекта, способным оказывать  на него влияние, служит внутренняя среда  самой организации, группировка  конкретного набора переменных которой  выглядит следующим образом:

-цели, в  рамки которых должен вписываться  и инвестиционный проект;

-организационная  структура, не нарушая целостности и учитывай влияние которой, подстраиваясь под которую, должен осуществляться проект;

-задачи, часть которых должен взять  на себя проект;

-технологии, которые могут принципиально  отличаться от проектных и  что требует пересмотра основных  подходов к осуществлению основного  производства;

-кадровый  потенциал, испытывающий новое  возмущающее воздействие под  влиянием проекта, что порождает  реакцию на него, готовность или  нежелание его поддерживать.

Внешняя среда как дальнее окружение  проекта представляет собой не совокупность факторов, а сложную систему, поскольку  ее факторы связаны между собой, она подвижна и в ней происходят изменения, имеет место неопределенность и т.д. Для снижения неопределенности внешней среды необходимо:

-полно  охарактеризовать окружение проекта; 

-установить  имеющие отношение к проблеме  факторы и группу участников;

-установить  природу неопределенности и вероятность  того, что некоторые события будут  развиваться непредсказуемо;

-определить  степень влияния на проект  контроля участников и факторов  окружения; 

-установить  потенциальные проблемы (высокую  зависимость, высокий риск, низкую  отдачу от контроля и др).

Процесс анализа окружения проекта включает следующие этапы:

-составление  перечня всех участников и  факторов, которые имеют или могут  иметь влияние на успешную  реализацию проекта; 

-составление  карты всех участников и факторов  в трех концентрических кругах  по уровням: контроль, влияние,  оценка;

-определение  степени зависимости проекта  от участников и факторов;

-установление  риска того, что какие-то параметры  внешней среды будут изменяться  в интересах проекта. 

Управление  проектами как системный процесс  имеет ряд характерных отличий  от традиционного производственного  управления. Производственное управление имеет дело с более предсказуемыми ситуациями, большинство функций  повторяется с периодичностью, заранее  известной, и сам процесс управления построен на этой одинаковости. Управление проектами, наоборот, должно способствовать созидательным изменениям. В проекте  значительно труднее находиться в рамках бюджета и сроков.

Таким образом, проект как социально-экономическая  система имеет следующие признаки, которые должны учитываться в  целях эффективного управления:

-наличие  активного человеческого элемента, нестационарность;

-стохастичность  поведения; 

-трудности  определения предельных возможностей  системы; 

-способность  изменять структуру, сохраняя  целостность и жизнеспособность;

-способность  формировать варианты поведения; 

-способность  адаптироваться к изменяющимся  условиям (внешним и внутренним  управляющим воздействиям);

-способность  и стремление к целеобразованию.

Для реализации системного подхода к управлению проектами необходима систематизация и классификация проектов, поскольку  проявление перечисленных особенностей проекта как системы будет  иметь различные последствия  в зависимости от вида проекта, его  категории. Возможны разные подходы  к классификации и систематизации, но представляется целесообразным остановиться на подходе, в соответствии с которым  за основу классификации принимается  следующее:

тип проекта - по сферам деятельности (технические, организационные, социальные, смешанные);

класс проекта - по составу проекта (монопроект - отдельный проект независимо от его типа, масштаба, предметной области и других признаков; муль-типроект - комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов и требующий определенных подходов к управлению и к оценке их комплексной эффективности; мегапроект - целевые программы развития регионов, отраслей, включающие в себя ряд моно- и мультипроектов, - образовательные, экологические, социальные, организационные и другие проекты, объединенные программой развития региона);

масштаб проекта - по размерам проекта, количеству участников и степени влияния  на окружение (мелкие, средние и крупные);

длительность  проекта - по срокам реализации (кратно-, средне- и долгосрочные);

вид проекта - по характеру предметной области  и целям, в том числе проекты  изменений - проекты, независимо от вида, типа, масштаба, которые развиваются  внутри уже функционирующего предприятия  и направлены на изменение показателей  его деятельности.

Проблема  целеполагания в рамках проекта является важнейшим этапом инвестиционного менеджмента на микроуровне. Возможен пересмотр целей, исключение каких-то подцелей, усложняющих процесс достижения суперцели.

С позиций  целезадающих и целевоспринимающих субъектов цели делятся на внутренние и внешние. Внутренняя цель определяется мотивами действующих субъектов, их ориентацией, наличием установок и предпочтений. Эта цель предполагает выполнение проекта в срок в пределах бюджета. Внешние цели определяются ожиданиями, т.е. тем, каких действий ожидают другие: руководство предприятия, партнеры, администрации разных уровней.

Проектные цели могут подразделяться на явные и неявные. Явные цели четко определены и распределены по степени приоритетности. Приоритетность должна иметь следующие уровни:

цели, достижение которых определяет успех проекта;

цели, которыми частично можно пожертвовать для  достижения целей первого уровня;

цели, имеющие  характер дополнения.

План  проекта и план предприятия в  условиях системного подхода к управлению проектами не совпадают и содержат каждый свои цели и задачи, не вступающие в противоречие друг с другом. Соблюдение правил формализации процесса целеполагания сводит к минимуму ошибки в этом процессе.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов используются различные виды показателей: показатели эффекта, доходности, окупаемости  и финансовые показатели. Ниже представлено краткое описание каждой из групп  и некоторых входящих в неё  показателей. Некоторые показатели предполагают учёт временной стоимости  денег, а некоторые – нет. Те показатели, которые учитывают временную  стоимость денег (NPV, IRR, DPB) основываются на базовой концепции теории финансов – DCF (Discount Cash Flows), поскольку производится операция дисконтирования.

Показатели эффекта.

Чистый недисконтированнный доход

Чистым  недисконтируемым доходом называется накопленный чистый доход за весь расчётный период, исчисляемый по формуле

                                           

                                         (1)

где - чистый денежный поток периода t.

Этот  показатель не учитывает временную  стоимость денег и поэтому  его применение некорректно с  точки зрения теории финансов. Но, несмотря на этот недостаток, данный показатель находит применение на практике на практике.

Чистый  приведённый доход (NPV)

Чистый  приведённый доход (Net Present Value, NPV) на сегодняшний день является общепризнанным показателем эффективности инвестиционных проектов. Чистый приведённый доход — это стоимость, полученная путем дисконтирования отдельно на каждый временной период разности всех оттоков и притоков (доходов и расходов), накапливающихся за весь период функционирования объекта инвестирования по фиксированной, заранее определенной процентной ставке (ставке дисконтирования).

                              

                                      (2)

где - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода t,

- ставка дисконтирования

n – длительность проекта (количество периодов t).

Метод оценки эффективности инвестиционных проектов по чистому приведенному доходу построен на предположении, что представляется возможным определить приемлемую ставку дисконтирования для определения текущей стоимости будущих доходов. Если чистый приведённый доход больше нуля проект можно принимать к осуществлению, если меньше нуля его следует отклонить.

Показатели  доходности.

Учётная доходность (ARR)

Учётная доходность (Accounting Rate of Return, ARR) является одним из самых известных способов оценки эффективности инвестиционных проектов. Можно встретить и другое название этого показателя – средняя норма рентабельности (Average Rate of Return, ARR). Средняя норма рентабельности представляет собой доходность проекта как отношение между среднегодовыми поступлениями от его реализации и величиной начальных инвестиций:

                                 

                               (3)

 где  - чистый денежный поток периода t,

- длительность проекта (количество  лет),

- начальные инвестиции,

- ликвидационная стоимость.

Преимуществом данного метода является простота расчетов. Однако у ARR есть целый ряд недостатков: он не учитывает временную стоимость  денег и позволяет сделать  очень грубую оценку эффективности  проекта 

Индекс прибыльности (PI)

Индекс  прибыльности (Profitability Index, PI) представляет собой отношение чистых денежных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам. Он позволяет определить, какой доход получает инвестор на одну денежную единицу вложенных средств. Расчёт индекса прибыльности производится по следующей формуле:

                                          

                                     (4)

где - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода  t,

  - ставка дисконтирования,

- индекс прибыльности,

 n – длительность проекта.

Если  индекс прибыльности проекта больше 1 это означает его дополнительную доходность при данной ставке дисконтирования. Если значение данного показателя рентабельности меньше единицы, это означает неэффективность проекта. Однако следует принимать во внимание, что большее значение индекса прибыльности не всегда соответствуют более высокому значению NPV и наоборот.

Внутренняя норма  доходности (IRR)

Внутренняя  норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) - это норма доходности, при которой дисконтированная стоимость притоков денежных средств равна дисконтированной стоимости оттоков, т.е. коэффициент, при котором дисконтированная стоимость чистых поступлений от инвестиционного проекта равна дисконтированной стоимости инвестиций, а величина чистого приведённого дохода (NPV) нулю. Для ее расчета используют те же методы, что и для чистой текущей стоимости, но вместо дисконтирования потоков наличности при заданной минимальной норме процента определяют такую ее величину, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.

                       

                            (5)

 где  - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода  t,

- внутренняя норма доходности,

 n – длительность проекта.

Проект  считается приемлемым, если рассчитанное значение IRR не ниже требуемой инвесторами  нормы рентабельности. Значение требуемой  нормы рентабельности определяется инвестиционной политикой компании  и стоимостью её капитала.

К достоинствам этого критерия можно отнести  объективность, независимость от абсолютного  размера инвестиций. Кроме того, он легко может быть приспособлен для сравнения проектов с различными уровнями риска: проекты с большим  уровнем риска должны иметь большую  внутреннюю норму доходности. Однако у него есть и недостатки: сложность  «бескомпьютерных» расчетов и возможная необъективность выбора нормативной доходности, большая зависимость от точности оценки будущих денежных потоков.

Показатели окупаемости

Окупаемость проекта характеризуется сроками  окупаемости рассчитанными с учётом и без учёта временной стоимости денег (на практике  - операция дисконтирования).

Срок окупаемости (PB)

Срок  окупаемости (Payback Period, PB), определяемый как ожидаемое число периодов, в течение которых будут возмещены первоначальные инвестиции рассчитывается в соответствии с формулой (6).

                                                       

                                   (6)

где - начальные инвестиции,

- чистый денежный поток периода  t,

PB - период  окупаемости

Дисконтированный  период окупаемости (DPB)

Для учёта  разной временной стоимости денег  рассчитывают дисконтированный период окупаемости (DPB). Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично простому периоду окупаемости, однако при суммировании чистого денежного потока производится его дисконтирование. Расчёт производится по следующей формуле:

                                                  

                             (7)

где  - ставка дисконтирования (рассчитанная на соответствующий период),

- дисконтированный период окупаемости.

К недостаткам  дисконтированного периода окупаемости  следует отнести то, что этот метод  оценки эффективности инвестиционных проектов игнорирует период освоения проекта (период проектирования и строительства), отдачу от вложенного капитала, т.е. не оценивает его прибыльность, а  также не учитывает различий в  цене денег во времени и денежные поступления после окончания  возврата инвестиций. Этот метод применим только проектам, предполагающим инвестиции только в начальной стадии осуществления  проекта.