Объекты авторского права. 3

ВВЕДЕНИЕ

     В настоящее время законодательство о праве собственности на жилые  помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию  отношений собственности на жилье  в данных социально-экономических  условиях.

     Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

     Действующая Конституция отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая  складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства и разных форм собственности, частной собственности на жилье и землю.

     Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной  власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

     Цель  контрольной работы - раскрыть содержание права собственности граждан на жилые помещения и рассмотреть вопросы его реализации.

     Для достижения цели в работе решаются следующие задачи:

     1) раскрыть понятие жилого помещения и рассмотреть его виды;

     2) раскрыть назначение жилого помещения и пределы его использования;

     3) проанализировать основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения. 

     ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

     Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; 2) как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме);  3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

     Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

     а) жилой дом, часть жилого дома;

     б) квартира, часть квартиры;

     в) комната.¹

     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.²

       Жилым домом называют так же  постройку (строение), предназначенную  для проживания людей и отвечающую  соответствующим строительным, техническим,  противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»).

     С точки зрения права, жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

     В составе жилых помещений (жилых  домов) особо выделяются квартиры и  жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

     Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.³

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.⁴

     Для характеристики жилого помещения важно  также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений  квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

     Жилые помещения (строения) в зависимости  от назначения делятся также на следующие  группы:

     1. Помещения (строения) квартирного типа - в таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади состоит из квартир или комнат, которые предназначены для проживания семей.

     2. Строения типа общежития для временного проживания учащихся, временных рабочих и одиноких граждан - строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся).

     Жилые помещения можно подразделить так  же на два основных вида: 1) предназначенные  для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

     Основным  объектом, по поводу которого возникают  жилищные отношения, являются жилые  помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначены для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п. Эти помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан.

     Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому  признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.⁵

     Основной функцией жилого помещения является его предназначенность для проживания. Оно должно отличаться таким свойством как пригодность, которая определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда.⁶

     При решении вопроса об отнесении  жилых домов и жилых помещений  к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохранно сти его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. В частности, считаются непригодными для постоянного проживания бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше  и 65 70%. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.

     Принятие  решения о признании жилого дома или жилого помещения непригодным  для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении решения принимаются во внимание заключение санитарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности, а также другие материалы.

     В жилом помещении не допускается:

     а) осуществление профессиональной или  предпринимательской деятельности, если это нарушает права и законные интересы других граждан:

     - проживающих в этом же жилом  помещении (например, в этой же квартире);

     - проживающих в этом же жилом  доме (например, соседей на данном  этаже, соседей, проживающих этажом  ниже, и др.);

     - проживающих в других, близлежащих  домах (например, если это вызвано  повышенным шумом, загрязнением  воздуха, наплывом автомобилей, принадлежащих посетителям индивидуального предпринимателя, врача-стоматолога и др.);

     б) размещение промышленных производств, при этом речь идет и о размещении объектов кустарной промышленности, легкой промышленности и т.п. Необязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п.

     Граждане, а также организации осуществляют пользование жилым помещением:

     1) не нарушая его основного назначения;

     2) с учетом необходимости соблюдения  прав и законных интересов  всех (в том числе и несовершеннолетних, а также временных жильцов,  поднанимателей) проживающих в этом  жилом помещении лиц;

     3) в полной мере соблюдая требования  правил противопожарной, санитарно-гигиенической, противоэпидемиологической, экологической и иной безопасности;

     4) в соответствии с Правилами  пользования жилыми помещениями,  утвержденными Правительством РФ.⁷  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ  ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ  НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

     Право собственности на жилище может возникать  как на возмездном, так и на безвозмездном  основании.

     Оно может быть безвозмездно приобретено  в результате:

     1) приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

     2) вступления в наследство;

     3) получения жилья в дар;

     4) истечения срока приобретательской давности.

     Возмездное  приобретение жилья в собственность осуществляется путем:

     1) покупки по договору купли-продажи;

     2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

     3) инвестирования в строительство жилья;

     4) мены (с применением правил о купле-продаже);

     5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

     6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

     7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

     8) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

     1. В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения является приватизация государственного и муниципального жилья.

     Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.⁸

     Таким образом, приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

     Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать  себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет  ему широкие возможности по пользованию  и распоряжению этим имуществом, а  с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля.

     Субъектами  приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие  с ним члены его семьи, с  одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

     В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.⁹

     При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.).

     Другой  стороной в процессе приватизации выступают  органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

     Объектами приватизации являются жилые помещения  в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

     Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.¹⁰

     2. Наследование жилых помещений,  находящихся в собственности,  равно как и других вещей,  а также имущественных прав  и обязанностей граждан осуществляется  на основании пятого раздела части третьей нового ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

     Согласно  ч. 1 ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию или по закону.

     Наследство  по действующему законодательству открывается  в двух случаях: 1) при смерти наследодателя; 2) в случае объявления его умершим.

     Закон предоставляет гражданину право  завещать свое имущество, в том числе  и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое  помещение может быть завещано и  юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.

     Завещание должно быть составлено в письменной форме, подписано и нотариально удостоверено.

     Завещанное  имущество может являться предметом  наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы.

     В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

     Для приобретения жилого помещения в  порядке наследования наследник  должен сделать юридически значимое действие - принять наследство. Это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом. Может быть осуществлено одним из двух способов: 1) формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства; 2) фактически, т.е. вступив во владение жилищем, сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

     Принятие  наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение  шести месяцев со дня открытия наследства.

     Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована  нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и реквизитов этого документа.

     Наследование  приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности  на жилое помещение не зависит  от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.

     Наследование жилого помещения, приватизированного только одним супругом, является его собственностью. ¹¹

     3. По договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

     В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

     - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

     - работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

     - государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

     - в отношениях между коммерческими организациями.

     При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно  сохранилось в натуре к моменту  отмены дарения, т.е. жилище сохранило  свое прежнее состояние.

     Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения -пожертвование. Согласно ст. 582 ГК пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

     4. По истечении срока приобретательской давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретет право собственности на это имущество.¹²

     Законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательской давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

     Признание за лицом права собственности  на жилое помещение по истечении  срока приобретательской давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

     5. Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи.

     По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).¹³

     Передача  проданного жилья продавцом и  принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ про давца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора.¹⁴ Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы.¹⁵

     К договору купли-продажи жилья применяются  обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации  по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора, права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника.

     В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

     Важным  является отражение в договоре купли-продажи  порядка и сроков оплаты покупателем  стоимости покупаемого жилья.

     Что касается описания предмета сделки - конкретной квартиры или комнаты, доли и тому подобное, то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем и в любой договор отчуждения недвижимости. Органами технической инвентаризации используются следующие параметры жилья, которые и отражаются в договорах: ФИО собственника; город с указанием его административно- территориальной принадлежности; улица; номер дома; номер корпуса; номер квартиры; описание доли собственности (квартира, комната, индивидуальная, долевая или совместная собственность и т.п.); правоустанавливающие документы на жилье (договор передачи и (или) свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, справка ЖСК, ЖК, свидетельство о праве на наследство; указываются номер документа, дата его оформления, а также номер и дата государственной регистрации права собственности); количество комнат (для квартиры); общая площадь в квадратных метрах; приведенная площадь (общая площадь с учетом лоджий и балконов) в квадратных метрах; жилая площадь в квадратных метрах; стоимость жилья в рублях на текущий год.

     Если  же обнаружены существенные нарушения  требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени, или  выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы; потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

     Из  статьи 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом вид права на земельный участок может быть различным.

     Во-первых, если продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды на соответствующий земельный участок.

     Во-вторых, если продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец дома.

     Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую  особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     6. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации в разделе 5 регламентирует организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определяет правовое положение членов жилищных кооперативов.

     Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.¹⁶