Обеспечение прав граждан Российской Федерации на жилище

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФИЛИАЛ

Факультет очного обучения

Специальность юриспруденция

КУРСОВАЯ  РАБОТА

на тему обеспечение прав граждан Российской Федерации на жилище

Выполнил  студент Якубовский Д.С.

Группа  ЮС-7-10

Руководитель  – Александрова С. Г.

Оценка

_____________________________

Защищена

«___»__________________2012 г.

Мурманск

2012

Оглавление

Введение…………….………………………………………………………3

Глава 1. Право граждан РФ на жилище и  теоретические основы его реализации…………………………………………………………………………6

1. Понятие и особенности права граждан РФ на жилище.......................6
2. Соотношение понятий «жилище» и «жилые помещения» в конституционном и жилищном праве………………………………12

Глава 2. Актуальные способы удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ………………………………………………………..………20

2.1 Договор купли продажи жилья………………………………………20

2.2 Договор участия в долевом строительстве жилья…………………24

2.4 Коммерческий  и социальный наем в жилищной  сфере…………….28

2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в России……………………...32

Заключение………………………………………………………………..36

 Список использованной литературы……………………………………41

Введение

Законодательство, регулирующее рынок  недвижимости  далеко  от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема  переросла в  одну из  самых глобальных  на сегодняшний день. Факторами,  определяющими  актуальность  данной  проблемы  являются:                                                                                                                          

-развал  экономики, снижение уровня жизни  граждан, преступные посягательства  на жилищные права граждан.

-появление   категорий  граждан, которые  особо нуждаются в защите своих   жилищных прав (беженцы, переселенцы).

-Ограниченные  возможности для населения в  защите своих жилищных прав.

-Злоупотребления  чиновников правовой неинформированностью населения, низкий уровень правовой культуры.0

-Разобщенность  и противоречивость жилищного  законодательства.

В  данной работе будут подвергнуты  разбору следующие вопросы: понятие  и содержание жилищных прав и интересов  граждан; правовые основы защиты жилищных прав и интересов граждан; порядок  и особенности защиты жилищных прав граждан; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов военнослужащих, лиц, уволенных в запас и членов их семей; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов граждан  в судебно-правовом порядке. При написании своей работы особое внимание уделяю нормативным актам, регулирующим жилищные правоотношения. Использую материалы периодической печати, научную литературу, учебную литературу, преимущественно последних лет. В основном работы русских правоведов: Лазарева Л.И., Толстого Ю.К.,  Салтановой С.А. Право граждан на жилище предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий. На практике применение этого права далеко от реализации,  вследствие чего обратимся к вопросам защиты жилищных прав и интересов граждан.

Объектом исследования выступают  общественные отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилых  помещения, а также проблемы защиты их прав.

Предмет исследования составляют нормы  гражданского и жилищного законодательства, федеральные законы, материалы судебной практики, публикации по исследуемой  теме.

Целью настоящей работы является проведение теоретического и практического  исследования вопросов реализации жилищных потребностей граждан в рамках указанного режима, а в частности реализация посредством совершения гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение права собственности на жилье.

Для достижения указанной цели при  исследовании решаются следующие задачи:

- рассмотрение основных понятий,  таких как жилищные потребности,  право на жилище, гражданско-правовой  и жилищно-правовой режимы обеспечения  жильем, жилое помещение, сделки  с жилыми помещениями;

- исследование отдельных (наиболее  распространенных, а также новых)  сделок с жильем;

- исследование различных точек  зрения и проблем по указанным  выше вопросам, а также судебной  практики;

- осуществление соответствующих  выводов.

Методология и методика исследования. Методологическую основу настоящей работы составляют общенаучные положения философии, в частности, теория познания и теория отражения, общенаучный диалектический метод познания, а также конкретные (специальные и частные) методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, комплексный, правового моделирования, нормативный. Кроме того, автором использовались анкетирование и метод научного анализа материалов уголовных дел и, в частности, заключений специалистов по вопросам вменяемости - невменяемости лиц, привлекаемых к уголовной ответственности.

Глава 1. Право граждан РФ на жилище и теоретические основы его реализации

1. Понятие и особенности права граждан РФ на жилище

Впервые право на жилище в отечественном  законодательстве было закреплено ст. 44 Конституции СССР 1977 года, которая помимо его декларации предусматривала также, что оно обеспечивается «развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

Характеризуя юридическую природу  права на жилище, представители науки  советского гражданского и жилищного  права были практически единодушны во мнении, что право на получение  жилого помещения – это абстрактная возможность каждого советского гражданина, а не принадлежащее ему субъективное право.

Если некоторые авторы и пытались доказывать, что «конституционное право на жилище является субъективным правом в рамках государственно-правового (конституционного) правоотношения», а «гражданин, признанный законом нуждающимся в жилье, имеет субъектное право в рамках государственно-правового отношения требовать предоставления ему благоустроенного жилища»¹, то их аргументы выглядели несостоятельными перед основным возражением их противников, заключающимся в том, что «закон обязывает компетентные государственные органы в случае, если гражданин признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, не немедленно предоставить ему жилую площадь... а лишь принять его на учет для улучшения жилищных условий. А как показывает практика, состоять на учете человек может многие годы и даже не одно десятилетие. О каком же субъективном праве на жилище идет речь при таких условиях? В лучшем случае можно говорить лишь о субъективном праве быть принятым на учет для улучшения жилищных условий... Лишь когда человек получит определенное жилое помещение, можно будет говорить о том, что у него есть субъективное право на жилую площадь. До этого право на жилище лишь элемент правоспособности и не более того»².

Провозглашение в Конституции  Российской Федерации значительного  массива различных по своему объему и содержанию прав и свобод человека и гражданина способствовало совершенствованию  правозащитного законодательства и  сконцентрировало усилия государства  на решении конкретных проблем, связанных  с воплощением в жизнь конституционно провозглашенных возможностей граждан.

По-прежнему как в юридической  науке, так и на практике не теряет своей актуальности исследование института  прав и свобод человека и гражданина. Анализ содержания данного института  позволяет выделить следующие наметившиеся в последнее время тенденции: во-первых, расстановка приоритетов  государственно-правового регулирования  в сфере правового положения  личности; во-вторых, обретение и  выдвижение достижимых целей и задач  по реализации отдельных прав и свобод личности; в-третьих, разумное соотнесение  возможностей государства с реальными  потребностями граждан. Безусловно, каждый нуждается в удовлетворении различных потребностей. Одной из основных выступает потребность  в жилище.

Исследования различных аспектов конституционного права на жилище занимают особое место в юридической науке. И это не случайно.

Значимость этого права для  каждого нельзя недооценивать. По существу, это право можно поставить  в один ряд с любым из личных прав граждан³. Поскольку каждый член общества не может обходиться без жилища, которое выступает и как место проживания, общения, воспитания детей, творчества, ведения домашнего хозяйства, а также позволяет реализовать иные возможности, закрепленные в законе. Как справедливо отмечают В. А. Иваненко и В. С. Иваненко, признание права каждого на достаточное жилище позволяет обеспечить человеческое достоинство, физическое и психическое здоровье и качество жизни в целом⁴.

В связи с этим вопросы о том, что представляет собой конституционное  право на жилище, какова его правовая природа, содержание, момент возникновения, находятся не одно десятилетие в  центре научных исследований различных  отраслей права (конституционного, жилищного, гражданского, семейного и других).

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране оно впервые было закреплено в  Конституции СССР 1977 г., а затем  нашло отражение в Конституции  РСФСР 1978 г., а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного  законодательства Союза ССР и  союзных республик, Жилищном кодексе  РСФСР и др.).

Статьи 25 и 40 действующей Конституции  Российской Федерации закрепили  следующие возможности граждан  в сфере жилищных правоотношений:

1. право каждого на жилище;
2. неприкосновенность жилища;
3. невозможность противоправного проникновения и произвольного лишения жилища;
4. поощрение органами государственной власти и местного самоуправления жилищного строительства и создание ими условий для осуществления права на жилище;
5. обязанность предоставления жилища бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным указанным в законе нуждающимся гражданам из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Все вышеобозначенные правомочия способствуют удовлетворению жилищных потребностей граждан и обеспечению интересов государства. Вместе с тем можно ли их включать в содержание конституционного права на жилище? В науке нет единообразия по данному вопросу. Некоторые ученые признают возможность включения вышеперечисленных правомочий в содержание рассматриваемого права⁵.

Кроме того, предлагается включать в  содержание исследуемого права правомочие по обеспечению здоровой среды обитания и жилой среды⁶.

Большинство ученых-конституционалистов  предлагают рассматривать неприкосновенность жилища как самостоятельное конституционное  право граждан⁷.

По существу, не только месторасположение  права на неприкосновенность жилища в конституционном тексте указывает  на его обособленность, но и, по сути, право на жилище и право на безопасность жилища направлены на удовлетворение различных потребностей и имеют  различную природу⁸.

Сущность права на жилище состоит  в необходимости обеспечить удовлетворение материальной потребности людей  в жилище. Что касается конституционного права на неприкосновенность жилища, то оно призвано обеспечить (обезопасить) удовлетворение прежде всего духовных (нематериальных) потребностей частной жизни гражданина⁹.

Вместе с тем между этими  правами существует тесная взаимосвязь. Право на неприкосновенность жилища обеспечивает безопасность жилища, гарантирует  нормальное осуществление права  на жилище.

В свое время Г. Еллинек различал основные права и свободы в  зависимости от рода притязаний на: status negativus – это право на свободу от государственного вмешательства; status aktivus, который предоставлял возможность гражданам участвовать в государственных делах; status positivus обосновывал претензии на государственные услуги материального права¹⁰.

Право на жилище предполагает прежде всего определенные действия со стороны государства и его органов, право на безопасность жилища, наоборот, связано с ограничением действий государственных органов, обеспечением частной жизни лица и невмешательством государства в личную жизнь. Таким образом, по своей правовой природе эти права следует различать.

В литературе предлагаются и другие подходы к содержанию права на жилище.

Например, указывается, что «содержание  конституционного права на жилище может  быть сведено к правомочию (праву) на приобретение достаточного жилища и правомочию (праву) на стабильное обладание жилищем»¹¹.

Можно согласиться с мнением, высказанным  большинством авторов в научной  литературе по конституционному праву, теории государства и права и  поддерживаемому такими учеными  в области исследования правового  статуса личности и прав и свобод человека и гражданина, как Е. А. Лукашева, В. С. Нерсесянц, Л. Д. Воеводин, Н. С. Бондарь и другими, что право на жилище относится к числу социально-экономических прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека, являясь «одним из аспектов обеспечения достаточного уровня жизни»¹².

Таким образом, можно сделать вывод, что конституционное право на жилище носит многоаспектный характер и его содержание можно свести к нескольким основным юридическим возможностям.

2. Соотношение понятий «жилище» и «жилые помещения» в конституционном и жилищном праве

В теории и практике нередко возникает  вопрос о соотношении двух понятий, «жилище» и «жилые помещения»: одинаковы  ли они по сущности и содержанию?

Взаимосвязь правовых категорий «жилище» и «жилое помещение» не вызывает сомнений, о чем не раз подчеркивалось в  юридической литературе. На первый взгляд между ними можно поставить  знак равенства, определив их как  синонимы, однако на практике это вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение этих двух понятий имеет большое значение для правильного их использования  теоретиками и практиками в своей  деятельности.

Термин «жилище» давно известен российскому законодательству, однако до сих пор в законе не дано его  четкого правового определения. Жилищный кодекс РФ¹³ (ст. 15, 16) дает лишь понятия жилых помещений, жилых домов, квартир и комнат, а Гражданский кодекс РФ¹⁴ (ст. 673) формулирует понятие жилого помещения, которое может быть представлено в виде квартиры (ее части), жилого дома (его части).

Исходя из этого, можно сделать  вывод, что рассматриваемые понятия  неоднозначны, причем понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение».

Если обратиться к словарям русского языка выдающихся русских лингвистов, то С. И. Ожегов определяет жилище как  помещение для жилья¹⁵.

Данное определение дает общее  представление о жилище в его  фактическом значении, выявить же реальное содержание этого термина  исходя из приведенной выше трактовки  непросто. Понятие «жилье», используемое в разговорной речи как синоним понятию «жилище», трактуется В. И. Далем как место, где живут люди, место, где поселились, селения¹⁶. Однако приведенные значения терминов «жилище» и «жилье» не позволяют оперировать ими как юридически значимыми.

Юридически значимое понятие «жилище», закрепленное Конституцией РФ (ст. 25, 40), не получило своего легального определения  в Основном Законе РФ. Однако в Большом  юридическом словаре оно приводится как термин в конституционном  праве, означающий место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для  свободного проживания человека. При  этом отмечается, что конституционно-правовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение»¹⁷.

Термин «жилище» используется российским законодателем не только в Конституции  РФ, гражданском и жилищном законодательстве, но и в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве, где под жилищем  понимается индивидуальный жилой дом  с входящими в него жилыми и  нежилыми помещениями, жилое помещение  независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное  для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение  или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (ст. 5 УПК, примечание к ст. 139 УК). При этом уголовно-правовое понятие помещения трактуется достаточно широко.

К нему относятся не только недвижимые, но и движимые материальные объекты, отвечающие критериям, названным в  законе. Однако вряд ли можно согласиться  с тем, что к жилищу можно отнести  гаражи, погреба, бани, сараи и другие помещения, а также транспортные средства, которые не приспособлены  и не могут быть использованы для  жилья в современных условиях развития общества.

В настоящее время встречаются  различные точки зрения по поводу содержания понятия «жилище» и в  юридической литературе. Так, некоторые  авторы¹⁸ под термином «жилище» понимают особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

В то же время А. В. Кудашкин отмечает, что «конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте – место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий «домашний очаг», защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан»¹⁹.

Аналогичной точки зрения придерживаются и многие другие юристы, определяя, что понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище».

Следует отметить, что понятие «жилище» хотя и не раскрывается, но используется в первых статьях Жилищного кодекса  РФ (например, в ст. 2 и 3), однако далее  употребляется лишь термин «жилое помещение».

Нельзя не согласиться с точкой зрения А. Иванова, который пишет, что  «в ЖК РФ данный термин употребляется, скорее всего, в конституционно-правовом смысле, т. е. более широко, как любое  место, где живут люди». И если жилое помещение – это точно  недвижимость (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), то в отношении жилища аналогичный вывод был бы несправедлив ввиду широты толкуемого термина. Не всякое жилище – недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе. В частности, не должно считаться недвижимостью такое жилище, которое служит временным обиталищем лица без определенного места жительства, но для постоянного проживания непригодно»²⁰.

Но все-таки, термин «жилище» необходимо отличать от термина «жилое помещение», который используется законодателем, когда идет речь о конкретных имущественных  правах.

Отсутствие четкости в определении  понятия «жилое помещение» объяснялось  тем, что в российском законодательстве, которое действовало до введения в действие ЖК РФ, по-разному определялись признаки жилого помещения.

В соответствии со ст. 15 Жилищного  кодекса РФ под жилым помещением понимается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан».

Большинство авторов²¹, комментируя указанную статью, выделяют три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав:

• изолированность;
• недвижимость;
• пригодность для постоянного проживания.

Некоторые авторы в качестве дополнительных критериев наряду с вышеуказанными признаками выделяют назначение и благоустроенность  жилого помещения²².

Чтобы уяснить сущность жилого помещения, рассмотрим основные его признаки и  раскроем их содержание.

Первый признак жилого помещения  – это изолированность, т. е. возможность  отделения от других жилых помещений  и отграничения от остального пространства, другими словами, обособление индивидуального  жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц.

Второй признак характеризует  жилое помещение как недвижимое имущество. При этом важно отметить, что недвижимость в жилищной сфере  имеет характерную отличительную  особенность: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т. е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В других отраслях народного  хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные  и морские суда, автомобильный  транспорт и др.), которые также  подлежат государственной регистрации, как и жилые помещения.

Третий характерный признак  жилого помещения – пригодность  для постоянного проживания граждан. Статья 15 ЖК РФ определяет, в каких  случаях квартира, дом и т. д. считаются  пригодными для постоянного проживания: они должны отвечать установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В соответствии с этой нормой Правительством РФ утверждено Положение о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции²³.

Нельзя не согласиться с мнением  некоторых авторов²⁴, которые наряду с вышеуказанными признаками жилого помещения выделяют также и его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Использование в других целях (например, размещение промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций) допускается только после перевода жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В юридической литературе можно  встретить мнение некоторых авторов  о том, что немаловажным дополнительным критерием, наиболее полно характеризующим  жилое помещение, является благоустроенность  жилого помещения.

При этом в понятие благоустроенности  должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными  удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым  к застройке данного района или  населенного пункта²⁵.

Однако, с точки зрения другой группы авторов, благоустроенность – понятие  относительное, так как оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных  условий, от условий данного населенного  пункта²⁶. Видимо, именно по этой причине законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое.

Кроме понятия жилого помещения  ЖК РФ в ст. 16 дает полный перечень видов  жилых помещений: жилой дом, часть  жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

При этом, определяя понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», законодатель умалчивает о том, что следует  понимать под частью жилого дома и  частью квартиры, а также не определяет, что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет  применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и  судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений – коридоров, кухни, ванной комнаты и др.

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что содержание категории «жилое помещение» как объекта гражданских и жилищных прав определяется путем установления определенных государством требований, отражающих исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека достигнутый в данном обществе уровень обеспеченности жильем.

И уже именно в данном качестве жилые помещения участвуют в  имущественных отношениях как объекты, наделенные специальным правовым режимом. В свою очередь, категория «жилище» как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных  гарантий и прав, связанных с жилищем.

Глава 2. Актуальные способы удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ

2.1 Договор купли продажи жилья

Купля-продажа жилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, и очень распространенной сделкой.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально  по-новому.

В настоящее время по договору купли-продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупатель обязуется принять жилое помещение  и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видом  недвижимости в жилищной сфере, поэтому  на договор их купли-продажи распространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажа недвижимости²⁷.

В связи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских  правоотношений для их купли-продажи  обычно в законодательстве устанавливается  особый порядок оформления договора.

В отличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничивается простой  письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550). Он также  закрепляет переход права собственности  по договору купли-продажи жилого помещения  к покупателю только после его  государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации договора в органах  юстиции, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов в государственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилого помещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так и покупателем в суд общей юрисдикции.

В практике бывают случаи, когда регистрация  невозможна в силу объективных причин, например, в связи со смертью одной  из сторон (или ликвидацией –  в отношении юридических лиц) до осуществления регистрации. Суд  идет по пути признания таких сделок действительными, если все остальные  условия действительности соблюдены.

Таким образом, для того, чтобы в  подобных случаях зарегистрировать свои права по договору необходимо в судебном порядке осуществить  их признание.

Особенностью договора купли-продажи  жилого помещения следует назвать  придание существенного значения таким  его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того, зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором он находится.