Организация земли и имущества

Введение 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

1. Общие понятия оценки

1.1.1. Понятие  собственности, и иных вещных  прав.

1.1.2. Основные  виды правоустанавливающих документов  на объекты недвижимости, в зависимости  от оснований возникновения права  собственности и иных вещных прав.

1.2 Характеристика  доходного подхода

1.2.1.Метод  дисконтированных денежных потоков

1.2.2. Метод  капитализации прибыли

1.3 Характеристика  сравнительного подхода

• Подбор объектов аналогов;
• Внесение корректировок;
• Денежные поправки;
• Процентные поправки;
• Согласование стоимостей аналогов

1.4 Характеристика  затратного подхода

• Совокупный износ
• Методы определения физического износа
• Методы определения функционального износа
• Методы определения внешнего (экономического) износа

Введение

Оценка стоимости имущества и имущественных комплексов представляет собой один самых полных типов оценки, который включает в себя все услуги по установлению стоимости предприятий и бизнеса, нематериальных активов, недвижимости и так далее. Во всем мире оценка движимого имущества и недвижимого признается эффективнейшим механизмом контроля за собственностью.

В целом, оценка стоимости имущества  – это установление цены на тот  или иной вид имущества, которое  производится специалистом фирмы по оценке имущества в Москве или другом городе страны. При этом оценщик придерживается профессиональной этики и процедуры оценки. Под понятие «имущество» попадают различные объекты использования  либо  владения юридических или физических лиц. В связи с этим оценка стоимости имущества предполагает и оценку квартиры в залоге (залогового имущества), и оценку арестованного имущества, и оценку автомобилей (движимого имущества) и т.д

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды право пользования).

Курсовая работа является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Курсовая работа помогает  определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Цель работы – определение рыночной стоимости  коммерческой недвижимости на примере административного здания расположенного на в Ленинском районе города Челябинска .

1. Теоретическая часть.

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

1.1 Общие понятия оценки

1.Оценкой называется процесс определения стоимости объекта гражданских прав,  в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте и который в таком процессе именуется объектом оценки.

2.Оценочной деятельностью называется процесс выполнения работ по оценке

различных объектов гражданских  прав, а также выполнения работ, обеспечивающих контроль качества и эффективное  использование результатов оценки.

3.При определении понятия стоимости объекта гражданских прав различают

стоимость в пользовании  и стоимость в обмене.

• Под стоимостью в пользовании понимается денежная сумма, которая считается соответствующей уровню полезности объекта гражданских прав для его собственника или конкретного пользователя – без выставления этого объекта на открытый рынок.

Этот вид  стоимости основывается на вкладе, вносимом объектом гражданских прав в стоимость того предприятия, частью которого он является, безотносительно  к наиболее эффективному использованию  этого объекта или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Определение стоимости в пользовании может осуществляться при реорганизации предприятий.

•         Стоимость в обмене, которая и определяется в процессе оценки, регламентируемой данным стандартом – это расчетная денежная сумма, которую потенциальные покупатель и продавец могут считать достаточной для обмена на оцениваемый объект гражданских прав в коммерческой сделке, в конкретный момент времени, в соответствии с выбранным определением понятия стоимости, но при этом продажа оцениваемого объекта гражданских прав не является условием, необходимым для установления величины его стоимости.

4.Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то со дня оценки до дня составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

 5.При определении цены объекта устанавливается денежная сумма, предлагаемая (цена спроса), запрашиваемая (цена предложения) или уплаченная (цена сделки) за этот объект участниками совершенной или планируемой сделки.

6.При определении затрат для целей оценки устанавливается денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за этот объект. Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчетной величине затрат воспроизводства или затрат замещения.

7.Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии этого объекта с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий.

Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта с использованием типичных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

8.Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем установления стоимости этого объекта при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

9.Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

10.При выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта оценки определяется вариант использования объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11.При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке выполнения оценщиком  следующих требований:

- следования  нормам законодательства Российской  Федерации об оценочной

деятельности и условиям договора об оценке

-достаточности  и достоверности используемой информации

-обоснованности сделанных допущений

-использования  или отказа от использования  подходов к оценке,

-согласования  результатов расчетов стоимости  объекта оценки при  использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12.Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается со дня представления этого объекта на открытый рынок  до дня совершения сделки с ним.

1.1.1 Со́бственность —

Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения, описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.

Юридическая категория — наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права в отношении своего имущества. В ряде теорий признаётся также собственность на некоторые права. Конституция и Гражданский кодекс  признают и гарантируют формы собственности:

государственная, муниципальная и частная собственность

Понятия вещных прав

Вещные права  оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских  правоотношений.

Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер. Управомоченному лицу здесь противостоят все иные участники имущественного оборота, поэтому оно получает средства гражданско-правовой защиты от любых посягательств.

Все вещные права  оформляют непосредственно отношение  лица к вещи и дают возможность использовать эту вещь в своих интересах без участия третьих лиц. Специфика вещных прав традиционно усматривается в том, что объектом могут служить только вещи индивидуально определенные.

Наиболее  широкое по объему полномочий вещное право предоставляет субъекту максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества.

Право собственности  – совокупность правовых норм, значительная часть которых имеет гражданско-правовую природу и входит в отрасль  гражданского права, именуемую вещным правом, а также всех остальных норм права, закрепленных, регулирующих, защищающих принадлежность материальных благ конкретным лицам. Это и предписания публично-правового характера, и конституционно-правовые, административно-правовые  и даже некоторые уголовно-правовые нормы, устанавливающие принадлежность имущества, закрепляющие возможность его использования и юридические способы охраны прав собственника.

Это комплексный  институт права с преобладанием  гражданско-правовых норм.

Существуют  и ограниченные вещные права на чужую вещь – сервитуты. Это очень узкие права, но они сохраняются  за субъектом даже в случае  смены собственника.

  Как уже  известно Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав: права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; права ограниченных пользования иным недвижимым имуществом (например, жильем), права залога. права по использованию чужих земельных участков. Особо хотелось бы остановиться на последнем пункте – пожизненное наследственное владение, постоянное бессрочное пользование, сервитут, застройка чужого земельного участка.

И наконец ,необходимо отметить, что в состав имущества, принадлежащего лицу на праве собственности, могут входить и отделяться также  обязательственные права – вклады в банках, права пользования чужим имуществом, корпоративные права и т.д. Они не приобретают при этом режима вещных прав, но находятся в составе имущества. Поэтому  термин «имущество» не всегда совпадает с понятием «вещи», нередко он включает в себя права и обязанности. Таким образом собственник оказывается еще и управомоченным лицом  в отношении имеющегося у него прав требования или пользования.

 Защита прав собственности  и других вещных прав направлена  на поддержание устойчивости  имущественного оборота и устранение возможностей возникновения неопределенностей в правовом режиме движимого и недвижимого имущества. Ее целью является защита права владения  как абсолютного, поэтому она носит абсолютный характер.

1.1.2. Основные  виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

Правоустанавливающими документами являются:

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

1.2. Характеристика доходного подхода. 
В общем, виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования и реализуется методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо сокращение прогнозного периода от 3 до 5 лет.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.  
 
При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов. 

Достоинства: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного  подхода отсутствуют ограничения  в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема  динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации .

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Как мы увидим, в рамках доходного подхода существуют многочисленные аналитические процедуры. Подобно этому в его рамках существуют многочисленные способы измерения величины экономического дохода, связанного с конкретным нематериальным активом. Тем не менее, все эти аналитические процедуры и все альтернативные измерения дохода могут быть сведены в две категории методов доходного подхода:

1.    Метод капитализации дохода

2.    Метод прямой капитализации

Мы рассматриваем  методологические отличия между  этими двумя категориями методов. Однако концептуальные сходства между  этими двумя категориями методов  могут быть более примечательными, чем их методологические различия.

Метод капитализации  дохода и метод прямой капитализации  имеют общую концептуальную основу: стоимость нематериального актива равна текущей стоимости ожидаемого экономического дохода, связанного с  владением, использованием или отказом от использования данного актива. Эти два метода включают различные механизмы проведения процедур количественного выражения этой текущей стоимости. Несмотря на такого рода различия, оба метода направлены на количественное выражение текущей стоимости ожидаемого экономического дохода. Соответственно, к оценке и экономическому анализу одного нематериального актива могут быть применены как метод капитализации дохода, так и метод прямой капитализации. При правильном применении оба аналитических метода приводят приблизительно к одинаковому (с учетом округлений) заключению о стоимости одного и того же нематериального актива.

1.2.1 Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Построение  модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов.

Математически формула имеет следующий вид:

     (1) 
где NPV - текущая стоимость, ДПi - денежный поток в 1-й год прогнозного периода, r - ставка дисконта, i - порядковый номер периода (года прогнозирования), N - количество периодов (лет прогнозного периода).

Для приведения свободных денежных потоков компании к настоящему моменту используется ставка дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

1.1.2 Метод капитализации дохода  

Метод капитализации  дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации  дохода следующие:

1) расчет годового  чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента  капитализации.

3) расчет рыночной  стоимости недвижимости по формуле

(2)

где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Понятие чистого  операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала:

R = i +  Н_в.к   (3)                                         

 где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_в.к – норма возврата капитала.

1.3 Характеристика  сравнительного подхода

 Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

• Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.
• Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.
• Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).
• Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
• Основные критерии выбора объектов-аналогов: 
  1.  Права собственности на недвижимость. 
  2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 
  3.  Условия продажи и время продажи. 
  4.  Местоположение. 
  5.  Физические характеристики.
• Внесение корректировок

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя

• Денежные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

• Процентные поправки

Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

1.4 Характеристика  затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

• Совокупный износ:

физический  износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
 внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

• аддитивный;
• мультипликативный.

При аддитивном подходе  коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

(1)

При мультипликативном  подходе базой для определения  коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее  виды износа. В данном случае суммарный  коэффициент износа определяется по формуле:

(2)

• Методы определения физического износа

Методы расчета  физического износа зданий следующие: 
·  нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический  износ здания следует определять по формуле:

 , (1)

 где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 , (2)

где И – износ; 
ЭВ – эффективный возраст;ФЖ – типичный срок физической жизни; 
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

• Методы определения функционального износа

Функциональный  износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

• Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
• Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. 
• Методы определения внешнего (экономического) износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его  причин в большинстве случаев  является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев  может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.