Основы ипотечного кредитования

Оглавление

Введение.

За последнее время, в связи со сложившейся ситуацией, жилье подорожало. Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что предоставляется возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья, так как приобрести его без обращения к кредитам могут только единицы. Банки и различные кредитные компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор относительно широк. Полностью выплатить всю стоимость квартиры  могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь гражданам, со средним размером доходов ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, при этом не придется расходовать денежные средства на выплату аренды за снимаемое жилье, но стоит также учитывать, что до финансового кризиса процедура ипотечного кредитования проходила значительно легче, чем в настоящее время.

Уже в начале лета 2007 года на российском финансовом рынке прошла первая волна отголосков кризиса ликвидности в США, и именно тогда ипотека начала понемногу дорожать. Это объясняется тем, что российские банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг. Обычно они занимают средства у своих иностранных партнеров. От полного краха российский рынок ипотечного кредитования был спасен только тем, что на самом деле он находится только в самом начале своего развития. Благодаря этому отечественная ипотека отреагировала на всемирный финансовый кризис только лишь уменьшением количества предложений и сильным ужесточением условий кредитования. На самом деле ипотека могла бы получить широкое распространение  в России достаточно быстро, если бы не ряд существенных проблем, которые препятствовали этому. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки, вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые, а также проверенные формы кредита. 
Всемирный финансовый кризис отразился на количестве банков, предлагающих ипотечные программы. В столице их количество снизилось на 11%. В основном на плаву остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить от 25% и выше стоимости квартиры.

Многие эксперты делают свои прогнозы в области ипотечного кредитования.  Не всегда их мнения сходятся, но большинство утверждают, что повышение цен на ипотеку может продлиться еще более года, а  ставки по ипотечным кредитам могут взлететь до 18-20% годовых.

Целью курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России на современном этапе развития, а также в условиях мирового финансового кризиса. Также цель курсовой работы определяет ее основные задачи:

- изучение понятия и функционирования  ипотечного кредитования в России;

- выявление преимуществ и недостатков  ипотечного кредитования;

- рассмотрения проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса.

1. Основы ипотечного кредитования.

1.1 Краткая история ипотечного кредитования.

Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum – «ссуда», «долг». То есть под кредитом подразумевают долговое обязательство, показывающее доверительное отношение между людьми, которые передают друг друга на время определенную ценность. Данное расшифровка слова «кредит» вполне оправдана потому, что подобного рода отношения возникают из сделок, в которых кредитор предоставляет заемщику различного рода ценности в обмен на обязательство заемщика вернуть данную ценность или его эквивалент в будущем. В современных рыночных экономических условиях денежные средства не могут быть свободными длительное время, проще говоря, лежать без дела. Фактор частной собственности так же влияет на данную ситуацию, происходит поиск возможностей, выгодного применения денежных ресурсов. Сложившаяся практика со временем привела к возникновению различных форм кредитования. Ипотечное кредитование стало одной из таких форм.

Слово «ипотека» имеет греческие корни. Впервые данное слово встретилось в законодательстве афинского политика Солона приблизительно в конце VII века до нашей эры. Данные законы защищали частную собственность как таковую и посягательства на данный вид собственности с этого момента строго карались. В начале VI века до нашей эры Солон создает ряд реформ, такие как:

- отмена поземельного налога;

- ввод свободы завещания.

Данный закон развязывал руки собственнику, он мог распоряжаться своей недвижимостью как угодно. В дальнейшем это принесло свое плоды, недвижимость вместе с землей стали сдавать. В связи с этим Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека. На нем фиксировались долги, позже данные долговые обязательства стали фиксировать в специальных книгах, которые затем стали называть ипотечными.

Современное же понятие слова «ипотека» возникла не сразу, а с определённого этапа рыночных товарно-денежных отношений. Со временем усовершенствование данной системы носило уникальный характер в зависимости от конкретной страны. Исторически так сложилось, что в разных цивилизациях понятие частной собственности возникло в различных временных периодах, при этом законодательное закрепление данной области мир обязан Римскому гражданскому праву. Именно в Римском праву впервые встретилась практика обеспечения обязательств путем залога различных ценностей, имущества. По римскому законодательству того времени, заложенное имущество на время покрытия обязательств переходило в полную собственность кредитору. Данная практика получила название - фидуция (от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка). Далее, со временем, образовалась следующая форма – пигнус (от лат. – неформальный залог) – свод законов, который защищал заемщика от неправомерных действий кредитора. В дальнейшем формирование ипотеки способствовали различные политические и экономические причины, которые в свою очередь остро стояли перед поздним Римом. Это в свою очередь и ослабление рабовладельческого хозяйства, что в дальнейшем поспособствовало массовой передачей земель различным арендаторам. Что с течением времени привело к возникновению классического вида ипотеки, который так же прошел огромный эволюционный путь в своем развитии. Государство в то время проводило политику контроля правоверности сделок, и регулирования сложных по структуре сделок, возникла отлаженная регистрационная система.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надёжность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

1.2 Сущность и понятие  ипотечного кредитования.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. То есть, это кредит под залог недвижимого имущества, который представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека часто является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. В состав отличительных черт ипотеки входят:

1. Ипотека, мало чем отличается от залога – это действенная гарантия добросовестного исполнения взятого на себя основного обязательства – будь то в форме простого займа или договора аренды.
2. Недвижимость всегда выступает предметом обеспечения обязательства.
3. Заемщик владеет недвижимостью, как предметом ипотеки, а так же является его собственником, при этом должник лишен права распоряжения данным имуществом на время залогового периода.
4. Закладная, является специальным договором кредитора и заемщика, который фиксирует установление ипотеки. Данный договор нотариально заверяется, а так же сопровождается государственной регистрацией. 
5. Кредитор имеет право организовать продажу недвижимости с публичных торгов,  в случае недобросовестного исполнения обязательств со стороны должника.

Как известно, в Российской Федерации самая распространённая причина обращения к ипотечному кредитованию – покупка квартиры. Данная процедура организовывается банками, которые в свою очередь предлагают разные условия. Ипотека в нашей стране находит поддержку на государственном уровне, в виде специально созданного ипотечного законодательства, а так государственных ипотечных агентств. Оформление ипотеки состоит из многих важных процедур: сбор различных документов, комиссионная проверка банка, поиск подходящей недвижимости, оценка стоимости, страхование жилья и непосредственно заключение договора ипотеки.

После всех вышеприведенных процедур наступает время «расплаты». Банком определяются условия погашения, как например, погашения в строго определенные дни, любой день месяца, наличным или безналичным способом, а так же возможность досрочного погашения. Ипотечный кредит является достаточно трудным кредитом, из-за его высокой стоимости. Вследствие этого, ипотечный кредит берется на долгосрочную перспективу. Данный кредит является погашенным после выплаты полной стоимости имущества плюс проценты. Существуют несколько способов погашения кредита, банк и заемщик выбирают наиболее оптимальный вариант.

В тоже время банк, довольно часто, устанавливает очень строгие требования по погашению кредита. Любая недоплату или переплату банк в одностороннем порядке может трактовать как нарушение заемщиком своих обязательств, за что последуют негативные тенденции, как например, применение определенных штрафных санкций. Наличные и безналичные способы платежа требуют четких действий от заемщика, как например, наличный способ подразумевает взнос денег на ссудный счет через кассу вашего банку-кредитора. В свою очередь, безналичный способ включает себя своевременный денежный перевод со своего счета на счет банка. В этом случае необходимо учитывать факт, что сам межбанковский перевод является так же платной услугой и на него выполнение требуется 1-3 рабочих дня. Для того, чтобы избавиться от этих затрат (как временных, так и финансовых), можно открыть счет в банке, где был взят ипотечный кредит.

На сегодняшний день большая часть программ ипотечного кредитования предоставляет заемщику возможность досрочно погасить кредит, минимальный мораторий составляет, как правило, 6 месяцев. Погасить досрочно можно как весь кредит, так и его часть. Для этого необходимо написать заявление в форме, установленной кредитором. Если заемщик погашает часть кредита досрочно, то он имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период, или сохранить размер платежей, но сократить срок выплат. Какой вариант выбрать – решает сам заемщик. После того, как произошло досрочное погашение части кредита, заемщику выдается новый график внесения платежей. Как только все необходимые платежи будут внесены, заемщику необходимо совершить еще две процедуры: зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки. Это необходимо для того, чтобы снять залоговое обременение с жилья; уведомить о досрочном погашении кредита страховую компанию, что позволит вернуть часть денег за неиспользованный страховой период.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдачи ему кредита. Этот пакет документов включает в себя:

- анкету на получение ипотечного  кредита;

- документы, необходимые для рассмотрения анкеты на получение ипотечного кредита;

- справку о заработной плате  и иных доходах (простая форма);

- справку о заработной плате  и иных доходах (расширенная форма);

- кредитный договор;

- договор купли-продажи жилого  помещения.

Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

- свидетельства о государственной  регистрации прав собственности  на объекты недвижимости, в том  числе на земельный участок;

- документ о территориальных  границах земельного участка (план  участка), выданный Комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству;

- справка из Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству об  отсутствии арестов на закладываемое  залогодателем имущество;

- заключение независимой профессиональной  оценочной компании (фирмы) об оценке  реальной стоимости предмета  ипотеки;

- договор со страховой компанией  о страховании объекта недвижимости;

- проект договора ипотеки;

- другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

В России посредником является ипотечное агентство. В России сейчас работает федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, и региональные агентства, которые зависят от федерального агентства. Работа ипотечных агентств банками строится следующим образом:

- агентство определяет условия  кредитования, предварительно консультирует  заемщика;

- банк-партнер выдает кредит  на заданных агентством условиях;

- после агентство выкупает у  банка права требования кредита, соответственно становится кредитором заемщика на весь срок кредитования.

В итоге заемщик, чтобы решить жилищные проблемы, получает кредит как бы у государства. Как правило, условия кредита, которые предлагаются агентством являются соответствующими среднерыночным. Но важным является то, что банком в программу могут быть внесены уточнения в части дополнительных расходов.  Положительным аспектом в сотрудничестве с агентством является то, что оно имеет большой опыт работы на этом рынке и представляет государство. Заемщик должен сам решать – что ему выбрать: сотрудничество с агентством, или непосредственно с банком.

1.3 Преимущества и недостатки ипотеки.

Преимущества:

1. Возможность жить в новой квартире сразу, при этом оформление

ипотечной недвижимости как собственности заемщика происходит сразу.

2. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты

права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

3. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный

налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

4. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком

большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета

заемщика, хотя активно обсуждается проблема размера процентных ставок и переплаты как таковой. Если в настоящее время приобрести квартиру без помощи кредита могут мизерный процент людей, то ипотечную альтернативу многие рассматривают как своеобразный «спасательный маяк»,  при этом, не обращая внимание на ту же переплату.

5. Для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в зависимости от региона.
6. Так же в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.

Недостатки:

1. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая

«переплата» за квартиру,  которая может достигать 100% и более.

2. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести

еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной

компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит и т.п.

3. Ещё один «минус» ипотеки – большое количество требований

ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.

4. Начиная исполнять кредитный договор, необходимо внимательно придерживаться сроков, указанных в контракте, иначе банк может оштрафовать заемщика. Причем, в данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.
5. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться несколько больше. Банки могут добавлять расходы заемщика на введение ссудного счета, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, оформления документов у нотариуса и т. д.
6. В связи с кризисом происходит увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости сегодня свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.
7. Также происходит ужесточение требований к заемщикам. Дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.
8. Еще один «минус» - это рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому человеку предстоит самостоятельно. На сегодня, несмотря на сложную финансовую ситуацию, выбор банков и их ипотечных программ остается достаточно широким (Таблица 1.3), хотя существенно увеличиваются требования к заемщику.

В ситуации финансового кризиса, прежде всего надо помнить, что ипотека, в отличие от многих других видов кредитов, обычно берется на долгий срок - 10-30 и более лет. Полностью прогнозировать финансовую ситуацию на рынке и свой личный бюджет на столь длительную перспективу нереально. Но при этом один из главных вопросов – это вопрос безопасности ипотеки. И вот здесь становится очень важным «примерить на себя» некоторые возможные последствия кризиса. Во-первых, мировой финансовый кризис ликвидности может повлиять на соотношение валют – рубля, доллара и евро. Поэтому следует очень взвешенно подойти к выбору валюты, в которой будет взят кредит. В какой валюте лучше брать кредит - один из наиболее частых вопросов, которые задают специалистам. Сейчас ситуация такова, что выгоднее всего брать кредиты в долларах (курс доллара по отношению к рублю в последнее время неуклонно снижается, процентная ставка по нему ниже, чем по рублевым ссудам). Однако что будет через 2-3, а тем более 5-10 лет - предсказать трудно. Поэтому специалисты традиционно советуют: краткосрочные (на 1-2 года) кредиты брать в той валюте, курс которой сейчас снижается, а долгосрочные - в той, в которой поступают доходы заемщика. Это может оказаться менее выгодным на старте, зато более надежным в будущем. Во-вторых, в большинстве ипотечных договоров есть такой пункт: «Банк оставляет за собой право изменить процентную ставку по кредиту в случае изменения ставки рефинансирования». Ставка рефинансирования устанавливается Центробанком России. Именно она определяет «стоимость» денег на финансовом рынке, которые одалживают банки, чтобы выдавать всевозможные кредиты. Понятно, что если банку деньги будут доставаться дороже, то и он, в свою очередь, повысит цену выдаваемых ссуд. В последние пятнадцать лет ставка рефинансирования Центробанка России неуклонно снижалась, и пункт из договора превратился фактически в формальность. Но кризис меняет ситуацию. Недавно Центробанк повысил ставку рефинансирования. Не намного - всего на 0,25% (ныне она составляет 10,25%). Вряд ли банки из-за этого пересмотрят условия ипотечного договора - никто не хочет отпугивать клиентов. Но формально они получили на это право. И если (в худшем варианте) финансовый кризис усилится, и ставка рефинансирования будет еще раз или два повышена - может произойти пересмотр кредитных договоров.

Финансовый кризис - это далеко не конец света. Это, прежде всего, напоминание о том, что, имея дело с финансами, нужно быть аккуратным, точным, расчетливым и внимательно следить за тем, что происходит на рынке. Перед тем, как взять ипотечный кредит, нужно внимательно изучить все правила игры на этом поприще, уточнить требования банков к заемщикам, проанализировать предлагаемый ипотечный договор .

2. Виды и модели ипотечного кредитования

2.1 Виды ипотечных кредитов.

В России существуют несколько видов ипотеки. Выделяют: земельную ипотеку, ипотеку зданий, сооружений, предприятий, судов и ипотеку жилых помещений. Кроме такой классификации имеются и другие, связанные с особенностями условий на которых предоставляется кредит и т.п.

В качестве предмета земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог может быть оформлен на участки земли, которые находятся в собственности физических и юридических лиц. Не могут стать объектом ипотечных прав участки, которые были изъяты из обращения, и земельные угодья государственной либо муниципальной собственности. Ипотека зданий и сооружений, а также ипотека предприятий в основном используется юридическими лицами для привлечения необходимых для развития денежных средств. В этом случае обычно оформляется нецелевой ипотечный кредит под залог имеющихся в собственности юридического лица объектов недвижимости. Такая коммерческая ипотека сейчас предлагается многими отечественными банками. Ипотеку судов в России еще пока нельзя назвать распространенным явлением. Этот вид ипотеки был закреплен законодательно для привлечения средств на развитие судоходства и воздушных перевозок.

Ипотека жилых помещений является в России самым популярным ипотечным продуктом. Для покупки недвижимости предоставляется целевой кредит на приобретение жилого помещения. Обычно стоимость кредита на приобретение жилья в строящемся доме дороже, нежели чем для объекта вторичного рынка. Это связано, прежде всего, с увеличением рисков банка при выделении средств на покупку строящихся объектов.

Наряду с наличием стандартных ипотечных программ, которыми может воспользоваться для приобретения жилья каждый гражданин России, имеются и специальные государственные программы, например, такие как ипотека для молодой семьи. Такие программы позволяют сделать приобретение жилья более доступным для широкого круга населения.

Стандартные условия выдачи кредита на покупку недвижимости предусматривают наличие первоначального взноса, который составляет 10-50 % от стоимости квартиры. Однако существуют и специальные ипотечные продукты, например, такие как ипотека без первоначального взноса. Риски банка, связанные с отсутствием уверенности в погашении заемщиком кредита, как правило, оправдываются увеличенными ипотечными ставками, при этом также осуществляется более тщательное изучение доходов клиента и его кредитной истории.

Для обеспечения военных, нуждающихся в улучшении жилищных условий, государством была разработана специальная программа – военная ипотека. Участник программы имеет возможность приобретения жилья в собственность с помощью ипотечного кредитования. Военная ипотека имеет долгосрочный характер (15-20 лет). По данным управляющего пресс-службой Министерства обороны Российской Федерации Александра Дробышевского: мировой кризис не повлиял на обеспечение военных жильем, благодаря накопительной ипотечной системе. Уже в январе 2010 года 87 тысяч военных, воспользовались возможностью открытия именного накопительного счета в банке для военной ипотеки. В качестве эксперимента в Вооруженных силах реализуют новый проект, при участии в котором, военные смогут получить жилье, принимая участие в долевом строительстве. И все же мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на различных видах российской ипотеки.

Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года. Ситуацию также обостряет задолженность по ипотечным кредитам. (Таблица 2.1)

2.2 Социальная ипотека.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Существуют социальные нормы, которые устанавливают предел жилищных условий (18 кв. м. на человека). Социальной ипотекой могут воспользоваться люди стоящие в очередях для улучшений своих жилищных условий. Также социальной ипотекой могут воспользоваться молодые семьи, работники бюджетной сферы и так далее. Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

При этом местная власть рядом своих инициатив определяет, какой из видов социальной ипотеки применяется более широко в различных регионах нашей страны. Для того чтобы получить обширную информацию о социальной ипотеке в определенном городе нужно обратиться в местный орган власти, отвечающий за решения жилищных проблем. Гражданин получит профессиональную консультацию по условиям ипотеки, проведут расчёты касательно: размеров и сроков кредита, первоначальный взнос, величина ежемесячных выплат за ипотеку с учетом доходов заемщика.

Помимо определенных требований государства, к заемщику так же предъявляет требование определенный банк, с которым сотрудничают власти для реализации программы социально ипотеки. Что довольно естественно, ведь это не государство выдает кредиты как таковые, за все отвечает банк.