Особенности налогообложения недвижимого имущества

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ПРАВА, ЭКОНОМИКИ  И  УПРАВЛЕНИЯ

КАФЕДРА ФИНАНСОВ, ДЕНЕЖНОГО  ОБРАЩЕНИЯ И КРЕДИТА

ФИЛИАЛ В г.ШАДРИНСКЕ

 

 

 

 

 

 

 

БЕЛОНОГОВА АЛЁНА ГЕННАДЬЕВНА

ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА

(преддипломная курсовая работа)

 

 

 

 

 

Научный руководитель:

к.э.н., доцент

               И.И. Огородникова

Автор работы:

Студентка гр. 362

                     А.Г. Белоногова

 

 

 

 

 

 

Шадринск-2013

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..		3
ГЛАВА 1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ………………………	6
1.1.	Общие положения о  налогообложении недвижимого имущества……………………………………………………………..	6
1.2.	Исторические аспекты  налогообложения недвижимости	9
1.3.	Система налогов и  сборов в сфере недвижимости…….……………	15
ГЛАВА 2.	ОПЫТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ………………………...………	19
2.1.	Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ……..	19
2.2.	Перспективы налогообложения  недвижимости в РФ…….	22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………		29
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………….……...		31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Формирование в Российской Федерации рыночной среды, ориентированной на гармонизацию интересов государства, хозяйствующих субъектов и населения, требует переосмысления механизма согласования их взаимодействия, реализуемого через регулирование налогообложения. Налоги должны быть компромиссом интересов государства и налогоплательщиков, тем более что в долгосрочном аспекте устремления субъектов налоговых отношений в основном совпадают - обеспечение конкурентоспособности производства и экономического роста.

В налоговой системе особое место занимают налоги, объектом которых является недвижимость. Перечень этих налогов можно объединить в систему налогообложения недвижимости, в которой действуют свои системообразующие принципы и функции, учитывающие интересы субъектов налоговых отношений.

В РФ система налогообложения  недвижимости включает в себя налог  на имущество организаций, налог  на имущество физических лиц и  земельный налог с физических и юридических лиц. [7, c. 56]

Целью данной курсовой работы является анализ теоретических и практических аспектов налогообложения недвижимого имущества в РФ, осмысление перспектив развития и дальнейших изменений налога на недвижимость.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:

• исследование теоретических основ, содержания и особенностей недвижимости как объекта экономических и налоговых отношений;
• анализ истории российского опыта взаимодействия государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости;
• анализ современной концепции налогообложения объектов недвижимости в РФ;
• оценка факторов, влияющих на фискальный эффект от налогообложения объектов недвижимости;

Источниками получения  информации по проблематике настоящей  работы явились работы таких российских и зарубежных авторов как Янжул  И.И., Озеров И.Х., Боголепов Д.П., Дьяченко В.П., Кутлер П.Н., Твердохлебов В.Н., Сабанти Б.М., Юткина Т.Ф., Пансков В.Г., Черник Д.Г., Князев В.Г. , Дж.Эккерта, В.И. Поколодина, Н.В. Калининой, М.Ю. Березина, Л.И. Прониной и других авторов, в работах которых рассматриваются проблемы учета, оценки и налогообложения недвижимости. Основные положения, касающиеся платности землепользования.

Необходимость в исследовании теоретических основ механизма согласования интересов государства и налогоплательщика в налогообложении недвижимости очевидна, требуется разработка мероприятий по совершенствованию действующей системы налогообложения объектов недвижимости с целью обеспечения ее максимального соответствия объективно изменяющимся экономическим, политическим, социальным и другим условиям, а также доработка вопросов теоретического обоснования оптимальной для российских условий модели налога на недвижимость и организационно-экономических условий ее реализации.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

В первой главе настоящей  работы рассматриваются общие положения о налогообложении недвижимого имущества. Система налогов и сборов в сфере недвижимости.

Вторая глава работы посвящена изучению исторического аспекта налогообложения недвижимости в России. Проведен анализ современного этапа развития налогообложения в исследуемой области.

В третьей главе рассмотрены перспективы развития налогообложения недвижимости в России. Изучены предварительные прогнозы по изменению системы налогообложения.

Таким образом, в работе показана вся эволюционная цепочка развития системы налогообложения недвижимости. Проведен анализ всех особенностей изучаемого в данной работе налога.

В связи с чем, можно сделать вывод, что существующая система налогообложения недвижимости в РФ не вполне отвечает фискальным и регулирующим целям взимания действующих налогов, что во многом связано с недостатками механизма их реализации: неполный учет объектов недвижимости; несоответствие стоимости недвижимости в целях налогообложения его реальной величине; нерациональное и неэффективное использование земли и строений, находящихся на ней.

В связи с этим основная задача совершенствования законодательства в сфере налогообложения недвижимости состоит в согласовании экономических  интересов государства и налогоплательщика на основе оптимального уровня налогообложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1. Общие положения  о налогообложении недвижимого  имущества

 

 

Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи (Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним»).

Также предприятие в  целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вещи же, не относящиеся к недвижимости включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ). [30, c. 10-13]

Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности  земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все  улучшения прочно связанные с  землей перемещение которых невозможно без:

1. нанесения ущерба их функциональным свойствам
2. несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).

При определении объекта  оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учитывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. [9, c. 23-24]

Помимо однозначной  идентификации объекта оценки, отчет  должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).

При проведении оценки следует  различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Стоимость имеет две  формы проявления:

• потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).
• меновая стоимость (характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке). [21, c.80-85]

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности, содержат определения  следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

• рыночная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки.

Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.

Специальная стоимость  объекта оценки допускает самостоятельное  установление оценщиком критериев  ее определения.

В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к одному из трех подходов:

• затратному;
• сравнительному;
• доходному.

Данное разделение является условным, поскольку конкретные методы могут иметь черты нескольких подходов. Нормативное определение подходов к оценке приведено в п. 5 Стандартов оценки и в рамках соответствующих разделов настоящего материала.

Процедура согласования результатов применения методов  затратного, сравнительного и доходного  подходов определяется содержанием  оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. [11, c.58-59]

 

1.2. Исторические аспекты  налогообложения недвижимости

 

 

Теория  налога и практика налогообложения  развивались вместе с теорией  государства и практикой его  функционирования. Одновременно налоги были и остаются основообразующими источниками государственного дохода. При этом налогообложение как элемент экономической культуры присуще всем государственным системам как рыночного, так и нерыночного типа хозяйствования. В связи с этим о налогообложении можно говорить как о феномене человеческой цивилизации, как о ее неотъемлемой части.       

История налогов насчитывает тысячелетия. Первые документальные подтверждения  их существования в виде натуральных  сборов обнаруживаются примерно в V в. д.н.э. Они выступили необходимым звеном экономических отношений с момента возникновения государства и разделения общества на классы, когда нарождающиеся социально-государственные механизмы первобытного общества потребовали соответствующего финансирования.       

Государство как некая политическая организация, обладающая монопольным правом (государство самостоятельно и в полном объеме принимает решение о взимании налогов, определяет объекты налогообложения, круг налогоплательщиков, размеры налоговых отчислений, способы взимания налогов и т.д.) на применение силы, безусловно, всегда находило способы централизации финансовых ресурсов. На ранних этапах развития государства централизация финансовых ресурсов не отличалась системностью, да и сама процедура сбора средств нередко напоминала военную кампанию, когда имущество собиралось с подвластного населения, чье мнение относительно размера и порядка уплаты дани меньше всего интересовало победителя. [20, 114-116]      

К современному обоснованию существования налогов человечество пришло не сразу. Вначале преобладала идея дара - гражданин делал подарок властелину в благодарность за защиту от врагов. Затем ее сменила идея смиренной просьбы правительства к народу о поддержке ради решения общих задач нации. Эта идея плавно переросла в представление о необходимости помощи граждан своему правительству денежными средствами. Четвертой ступенькой восхождения к современным налогам стала идея о жертвах, приносимых гражданами в интересах государства. Пятой - теория о долге гражданина перед государством. Шестой уровень развития идеи налогообложения - убежденность в праве государства принудительно изымать деньги у граждан ради общего блага страны. И, наконец, на седьмой ступеньке налогового прогресса родилось представление о налогах как о необходимой плате за жизнь в цивилизованном обществе.      

В древнейшие времена в Египте взимался поземельный налог, причем он достиг сложного развития и отличался высокой точностью. Во времена Страбона в Египте существовали два нилометра, посредством которых производились наблюдения за уровнем воды, лежавшие в основе расчета будущего налога.      

В Великой Римской Империи налоговая  система была более сложной и  организованной. Такие понятия, как ценз, акциз, фискал, откупщик, дошли, до нас с тех далеких времен. Граждане Рима облагались налогами в соответствии со своим достатком, для чего раз в пять лет подавали избранным чиновникам-цензорам заявление о своем имущественном и семейном положении. На основании этих заявлений, ставших прообразом современных налоговых деклараций, и определялась сумма налога (ценз). [10, c. 4-6]      

Среди великого множества налогов  того времени можно выделить следующие налоги, связанные с недвижимым имуществом и сделками с ним: земельный налог, налог на наследство, налог на доход с земли под постройкой, квартирный налог, сбор с квартирной платы, специальный налог на огороды.       

Контролировать  деятельность налогосборщиков было довольно сложно, да и налогоплательщику  было выгоднее дать взятку, нежели выплачивать непомерно высокие налоги. Коррупция и злоупотребление властью неизбежно  вели к экономическому кризису, который разразился в 1 в. до н.э. [10, c. 7]       

Современное европейское государство сформировалось в основном в ХVI-ХVII вв., однако его  система налогообложения была еще  далека от совершенства. После распада  феодальной системы основным объектом налогообложения закономерно стала земля - ведь именно она в те времена была главным источником богатства в экономике всех стран. Поначалу размер земельного налога определялся площадью сельскохозяйственных земель, и лишь потом родилась идея брать налог в зависимости от того годового дохода, который землевладелец мог получить от использования своей земли. Затем в североамериканских колониях Великобритании был введен всеобъемлющий налог на собственность. Он взимался не только с земли как таковой, но и с построек на ней, а также личного имущества и ожидаемых доходов людей, которые на этой земле жили.       

Если  говорить о Древнерусском государстве, то используемый в летописях термин «дань»  - прообраз налога рассматривается  авторами «в смысле военной контрибуции, которую подвластные славянские племена платили своим победителям: на севере – варягам, на юге - хазарам». Да и внутри славянских племен сбор средств на содержание княжеских дворов не отличался особым расположением властителей к плательщикам. Именно неуемное желание князя Игоря в 945 году собрать с подвластных древлян средств сверх того, что они могли дать, привело к убийству князя. Но все эти платежи, собираемые правителями, нельзя назвать налогами. Объединение Древнерусского государства началось лишь с конца IX в. Основным источником доходов княжеской казны была дань. Это по сути дела сначала нерегулярный, а затем все более систематический прямой налог. Дань взималась двумя способами: повозом, когда она привозилась в Киев, и полюдьем, когда князья или княжеские дружины сами ездили за нею. Известно в Древней Руси было и поземельное обложение. [20, c. 209-211]       

Ко  времени Ивана III относится древнейшая переписная окладная книга Вотской пятины Новгородской области с подробным описанием всех погостов. В каждом погосте описывается, прежде всего, церковь с ее землею и дворами церковнослужителей, потом оброчные волости, села и деревни великого князя. Далее земли каждого помещика, земли купцов, земли владыки новгородского и т.д. При описании каждого селения следует его название (погост, село, сельцо, деревня), его собственное наименование, дворы, в нем находящиеся, с поименованием хозяев. Количество высеваемого хлеба, количество скашиваемых копен сена, доход в пользу землевладельца, корм, следующий наместнику, угодья, существующие при селении. Описание земель имеет важное значение, поскольку еще в период татаро-монгольского владычества образовалась и получила развитие посошная подать, включавшая в себя и поземельный налог. Последний определялся не только количеством земли, но и ее качеством.       

Для определения размера налогов служило «сошное письмо». Оно предусматривало измерение земельных площадей, в том числе застроенных дворами в городах, перевод полученных данных в условные податные единицы «сохи» и определение на этой основе налогов. Соха измерялась в четях (около 0,5 десятины), ее размер в различных местах был неодинаков — зависел от области, качества почвы, принадлежности земель. Сошное письмо составлял писец с состоявшими при нем подъячими. Описания городов и уездов с населением, дворами, категориями землевладельцев сводились в писцовые книги. Соха как единица измерения налога была отменена в 1679 г. Единицей для исчисления прямого обложения к тому времени стал двор.      

Иван  Грозный (1530—1584) умножил государственные  доходы лучшим порядком в собирании налогов. Земледельцы при нем были обложены определенным количеством сельскохозяйственных продуктов и деньгами, что записывалось в особые книги. По свидетельству Н. Карамзина, два земледельца, высеивая для себя 6 четвертей ржи, давали ежегодно Великому князю 2 гривны и 4 деньги, 2 четверти ржи, три четверти овса, осьмину пшеницы, ячменя. Некоторые крестьяне представляли в казну пятую или четвертую долю собираемого хлеба, баранов, кур, сыр, яйца, овчины и пр. Одни давали более, другие менее, смотря по изобилию или недостатку в угодьях.       

В царствование Алексея Михайловича  был введен налог на имущество. Он взимался в размере 3 коп. с четверти переходившей по наследству земли со всех без исключения, даже с наследников по прямой линии.     

В 1714 г. Петр I издал указ о порядке наследования движимого и недвижимого имущества. До 1678 г. единицей налогообложения была «соха», устанавливаемая сошным письмом, а с 1678 г. такой единицей стал двор. Немедленно возник и способ уклонения от налогов: дворы родственников, а порой и просто соседей, стали огораживаться единым плетнем.      

В период правления Екатерины II (1729-1796 г.г.) система финансового управления продолжала совершенствоваться. Так, в 1780 году по указу Екатерины II были созданы  специальные государственные органы: экспедиция государственных доходов, экспедиция ревизий, экспедиция взыскания недоимок. Для купечества была введена гильдейская подать - процентный сбор с объявленного капитала, причем размер капитала записывался "по совести каждого". [20, c. 241-247]     

Во  второй половине XIX в. большое значение приобретают прямые налоги. Основным налогом выступала подушная подать, которая с 1863 года стала заменяться налогом с городских строений. Полная отмена подушной подати началась в 1882 году. Вторым по значению налогом выступал оброк - плата казенных крестьян за пользованием землей. В этот же период начинает развиваться система земских (местных) налогов, которые взимались с земли, фабрик, заводов и торговых заведений. В период царствования Николая II большое значение имел налог с недвижимого имущества.     

С 1917 года открыта новая страница в  экономических преобразованиях  России. Существует утверждение, что  после Октябрьской революции "закончилась эпоха совершенствования налогообложения" (Юткина Т.Ф., Налоговедение: от реформы  к реформе. - М., 1999, стр. 49). По меньшей мере, такое утверждение некорректно по той простой причине, что 30.11.1920 года выходит проект постановления СНК о прямых налогах. В этом же году издается работа В. И. Ленина "О замене продразверстки продналогом". Ошибочным этот тезис является еще и потому, что молодая Советская республика постоянно изменяла систему налогообложения. Так, в 1922 г. вводится подоходно - поимущественный налог (на зажиточных людей), налог с грузов, перевозимых ж/д и водным транспортом, налог со строений, рента с городских земель и т. д.; в 1923 г. введен подоходный налог со ставкой 10 %, а затем 20 % от прибыли предприятий; в 1930 г. выходит в свет постановление ЦИК и СНК от 2 .09.1930 г. "О налоговой реформе"; в 1931 г. принимается еще ряд постановлений, корректирующих ход налоговой реформы. В 60 - е годы были призывы вообще отказаться от налогов и ввести систему платежей из прибыли, плату на фонд и нормируемые оборотные средства. Реформа экономики, в том числе и налоговой системы в 1965 г., руководимая А. Н. Косыгиным, не пошла на отмену налогов. В 1970 - е годы налоговая система сформировалась такой, какой мы имели ее к 1991 году - к моменту развала СССР. [8, c. 36-38]

 

1.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимости

 

 

С введением в действие второй части Налогового кодекса  в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка  налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с физических лиц. 

При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

• соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;
• физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ. [18, c. 27-30]

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис. 1.2.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

• земельный налог;
• лесной налог;
• налог на пользование недрами;
• налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
• налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

 

Рис. 1.2.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления [27, c. 44-49]