Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

Содержание

1 Общая  характеристика земельно-имущественных  отношений.

1.1 Классификация  объектов недвижимости.

1.2 Понятие  и признаки земельного участка.

2 Особенности  режима земельных участков, занятых  отдельными объектами недвижимости.

2.1 Режимы  участков, занятых объектами недвижимости, находящихся в долевой собственности.

2.2 Режимы  участков, занятых многоквартирными  домами. 

1. Общая характеристика земельно-имущественных отношений.

Введение

Нет на сегодняшний день города в России, где все противоречия земельно-имущественных и градостроительных отношений были бы разрешены. После многих лет ежедневной борьбы за правовое градоустройство, мы не в состоянии даже представить себе город, где были бы установлены все красные линии, где нет конфликтов между разрешённым и фактическим использованием земельных участков, где существует ясность в сфере формирования и развития общественных пространств, где безупречно сформирована налогооблагаемая база и создана совершенная система взимания земельных платежей.  

В дискуссиях о содержании земельных правоотношений обычно мало внимания обращается на то, что предметы гражданского и земельного права существуют в разных плоскостях: в одном случае предмет отрасли определяется юридической сущностью правоотношений, в другом - юридическими же характеристиками объекта правоотношений. Поэтому двойственная правовая природа имущественных земельных отношений неустранима и соответственно в сложившейся системе права обе отрасли - и земельное, и гражданское - являются для земельных имущественных отношений базовыми.

Отметим, что за последнее время, применительно  к ограниченным вещным правам, предусмотренным  ГК РФ, принятыми  федеральными законами устанавливались разного рода ограничения  и запреты (например, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком). Отмеченные обстоятельства оказывают негативное влияние на стабильность имущественного оборота".

    Итак, можно сделать вывод, что теоретические  положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся объектов земельных отношений, не отражают существующие в реальности объекты, по поводу которых возникают земельные отношения.

    С одной стороны, по смыслу п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации понятие "земля" должно пониматься исключительно как природный объект или природный ресурс. Четкое разделение понятия "земля" как природного объекта или природного ресурса и земельных участков и их частей неоправданно, учитывая принцип земельного законодательства, предусмотренный п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, провозгласивший приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием ее в качестве недвижимого имущества, из смысла которого можно сделать вывод, что земельный участок и его часть являются прежде всего природными объектами и ресурсами. Таким образом, в понятие "земля" должны включаться все объекты земельных отношений, и следовательно, употребление этого термина необходимо при регулировании вопросов, касающихся всех земельных объектов.

В современном  законодательстве требование осуществлять имущественные права на земельные  участки в соответствии с публичными требованиями закреплено ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, в которой сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Согласно п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Такие споры могут возникать между  публично-правовым образованием и собственниками помещений в многоквартирном доме при предоставлении права общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации, а также между группами собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на смежных земельных участках. 

1.1 Классификация объектов недвижимости.

    Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием  недвижимости, - одна из тем, которые  никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права  и государства. Особенность и  сложность недвижимости состоит  в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости являются разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

    Учитывая  остроту проблемы, Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 марта 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1].

    Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Только в 2004 г. был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости.

    Вместе  с тем действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими  и противоречивыми формулировками в отношении фундаментальных  основ гражданского права, к числу  которых принадлежат и понятия  недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

    Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное [3, с. 401].

    Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков и практически ничем не отличался [4, с. 200].

    Классификация вещей на движимые и недвижимые (resmobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли [5].

    Следовательно, деление объектов (вещей) древнего права  лишь условно соответствует современной  классификации - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве  критерии подобных делений включали природные свойства вещей, исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

    В Российской империи в Своде законов (действовавшем до революции 1917 г.) давалось описательное определение недвижимости - "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских) [6, с. 98].

    Правовой режим древнего права характеризовался более публичным порядком правового регулирования, нежели частноправовым. По мнению В.Б. Ельяшевича, история поземельной собственности в России также не знала иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю [7, с. 269].

    В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован  в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О  наследии имений" <*>. Сдесь дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок" [8, с. 699 - 700]. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.

    --------------------------------

    <*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

    Анализируя  доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование  двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>.

    --------------------------------

    <*> Подробнее об этом см.: Болтанова  Е.С. Права на земельные участки:  Теория, законодательство и практика  его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.

Вторым  легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе.

    В.И. Синайский еще сто лет назад  отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах  современной техники в перемещении  предметов" <*>. Придерживаясь  аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>.

    --------------------------------

    <*> Синайский В.И. Русское гражданское  право. М.: Статут, 2002. С. 127.

    <**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.

    <***> Так, Е.А. Дорожинская прямо  называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера  (Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).

История российского права о вещах  движимых и недвижимых начала свой отсчет с первой половины XIX в., когда термин "имущество", а также его классификация приобрели в России легальный характер.

    Так, в 1832 г. в России был опубликован, а с 1 января 1835 г. вступил в силу Свод законов Российской империи [9]. В нем впервые определены классификации имуществ: движимых и недвижимых, раздельных и нераздельных, благоприобретенных и родовых, наличных и долговых. Следует отметить, что российские цивилисты того времени активно исследовали объекты недвижимого имущества. В Систематическом указателе русской юридической литературы по гражданскому праву за 1758 - 1904 гг. включены около 350 публикаций только об объектах недвижимого имущества, актуальность которых сохранилась и в наши дни [10, с. 175].

    В начале XIX в. российские правоведы активно  работали над документом, известным  как первый проект Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект), который  был издан в 1910 г., однако принят так и не был [11, с. 5]. Тем не менее интересно, что в первой главе этого документа (параграфы 1 - 5) все имущества также разделялись на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признавались земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины [12]. В данном изложении объекты недвижимого имущества определялись не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные" [13, с. 335]. Попытка систематизации критериев разграничения вещей способствовала дальнейшему развитию законодательства в области вещного права, поскольку конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны и, по выражению П.П. Цитович, "верховны" [14, с. 27 - 29] для всей и всякой национальной правовой системы. Одновременно в Проекте была заложена презумпция, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное [15, с. 137 - 148].

    Классическая цивилистика продолжает развиваться в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости и в наши дни. Во-первых, через перечень объектов недвижимости; во-вторых, через их связь с землей [16, с. 96].

    Научная цивилистическая мысль в России постоянно и поступательно углубляет  правовые представления об имуществе.

    Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества  содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>.

    --------------------------------

    <*> Законом к недвижимости, в частности,  отнесены: предприятие в целом  как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").

    Следует обратить внимание, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г.Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    --------------------------------

    <*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского  гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.

Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Классификация объектов недвижимости предполагает разделение на естественные или природные (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр) и искусственные объекты или постройки.

Объектом  земельных отношений всегда является какая-то юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта  природы. Земельный фонд в России по экономическому назначению разделен на семь категорий, это земли:

1. Сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации
2. Земли поселения: земли городов и населенных пунктов;
3. Земли предоставленные предприятиям учреждениям и организациям; земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;
5. Земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;
6. Земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;
7. Земли запаса: служат резервом и выделяются для различных целей.

    Физические  характеристики и законодательные  формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком).

    Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики.

    --------------------------------

    <*> В этой связи представляется  абсолютно верным такое замечание В.Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В.Н. Указ. соч.).

    Искусственные объекты в свою очередь подразделяют на жилую (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.) и коммерческую недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс), а также общественные здания и инженерные сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.). Рынок жилья представляет собой рынок объектов, в которых возможно проживание человека, коммерческая же недвижимость используется для получения прибыли. Каждую из этих групп, в свою очередь можно квалифицировать. Искусственные объекты, например, могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, а могут требовать реконструкции или капитального ремонта или относится к не законченному объекту строительства.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья:

1. первичное жилье - место постоянного проживания;
2. вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
3. третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Не менее  традиционно деление на первичный рынок, объекты предложенные на рынке в первые или находящиеся на стадии строительства и вторичный рынок, уже выведенные на рынок объекты.

Интересный  и достаточно распространённый способ классификации основывается на качестве материалов, из которых сооружено здание, в России, например, выделяют блочные, панельные дома,  пяти – девяти этажей, панельные дома двенадцати этажей и выше, кирпичные дома и монолитные. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а, следовательно, и цена, сильно различаются. Но за рубежом такая классификация почти не используется, разве, что в последнее время стали появляться объекты недвижимости, сооружённые из экологически чистых материалов. В США более распространена другая классификация, по типу домов: коттедж; совмещённые, многоуровневые объекты повышенной комфортности; и обычные квартиры. В России существует ещё одна градация, по уровню жилых объектов: стандартное жильё, жильё повышенной  комфортности и так называемое элитное жильё, эта классификация достаточно условна.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. Таким образом, отнесение недвижимости к определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью и регистрацией прав на нее.

    Учитывая, что на практике меньше всего проблем  возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты  прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок.

    В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.

    Последние годы в Российской Федерации наблюдается  неуклонный рост количества споров, возникающих  в сфере оборота недвижимого  имущества. Главной причиной этого  является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>.

    --------------------------------

    <*> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.

    Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.