Отчет ценки недвижимости гараж № 715 по адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Тульский  государственный университет 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ОТЧЕТ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

    Гараж № 715

    по  адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: ст. гр. 331641

Протчев Н.А. ___________

Проверил 

                                                          Кузнецов С.А.___________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ТУЛА 2008

ВВЕДЕНИЕ 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

     Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

     Изменилось  налоговое законодательство и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

     Не  вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

     Целью оценки является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

     Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознано и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

     Из  определения следует, что сделка совершается на определенную дату, и переход прав на имущество от продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

     - покупатель и продавец имеют типичную для данного рынка мотивацию своей сделки;

     - каждая из сторон хорошо информирована,  и каждая, со своей стороны,  действует в том направлении,  которое по ее мнению, лучше  соответствует интересам;

     - предоставлено приемлемое время  для «показа» имущества на открытом рынке. 
 
 
 
 

     Описание  объекта.

     На  цене сделки могут отражаться чрезвычайные обстоятельства:

     - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

     - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

     - объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты;

     - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

     - платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

     Объем и этапы исследования.

     Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие  этапы:

     Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор  специфических данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовка  отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

     Среда местоположения.

     Местоположение. Объект оценки расположен Привокзальном районе города Тулы, доступ к объекту обеспечивается автотранспортом (автолайн №11, 50) по ул. Макаренко. Площадь земельного участка 24 кв. метра. Располагается в гаражном кооперативе № 29.

     Окружение. Гараж расположен в 120м от жилых домов. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

     Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом и др. инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации гаража находились в работоспособном состоянии.

     Подъезд – асфальтированная дорога от ул. Макаренко. Общее удаление от транспортных путей - 48 м. Прилегающая территория имеет асфальтированное покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее.

     Характеристика  местности -  Городская, расположена в Привокзальном районе г. Тулы.

     Рельеф  площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января – 9.1°С, июля 21.3°С. За год выпадает примерно 635 мм осадков. Глубина промерзания грунта – 1.3 м.

     Преобладающее направление ветров – юго-западное.

     Степень застройки – 75%

     Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

     Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусов 11, 12; автолайнов 11, 40к, 50 маршрутов). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве гаража.

     Описание  основных параметров здания.

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки.

     Использованы  результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

     Объект  представляет собой одноэтажное  кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 4*6м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

     Строительные  характеристики объекта  оценки.

     Описание  технического состояния  основных элементов  здания.

     Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

     Стены наружные и перекрытия. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание растворов из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

     Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

     Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

     Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

     Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     На  основании всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим  и наиболее эффективным использовании  объекта оценки является его использование  в качестве гаража.

     Определение стоимости объекта.

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

     - затратный метод;

     - метод прямого сравнительного анализа продаж;

     - доходный метод. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка  стоимости объекта  затратным методом.

     Затратный метод основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или  сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости  или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

     Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

     Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.
2. Определение величины накопленного износа строений.
3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

     Для оценки восстановительной  стоимости  объекта затратным методом воспользуемся  ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

     Информация  о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной  документации.

     Расчет  стоимости материалов выполнялся в  ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

     Цены  указаны по состоянию на ноябрь 2008г. Расчет приведен в табл. 1

     Восстановительная стоимость здания гаража, определенная затратным методом, составляет 226503,31 рубль, или округленно – 226600 рублей.

     Определение величины накопленного износа строений.

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процентов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ  – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

     Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

     Внешний (экономический) износ  вызывается факторами извне , изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу. 
 
 

     Определение физического износа объекта оценки.

     Таким образом, процент физического износа здания гаража составляет 8,75%.

     Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического  износа, его остаточная стоимость составит:

     S_зат=226600*(100-9)/100=206206 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка методом капитализации дохода.

     Этот  метод основан на том, что оценщик  измеряет текущую стоимость будущих  выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

     Анализ  доходов.

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 60-80 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 70 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту:

     ТС=П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

     П_i=(C_api-C_зci)*TCEi,

     где C_api - арендная плата в году i;

            C_зci – затраты содержания в году i;

            TCEi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

     где  СД – ставка дисконтирования за год,

             i – количество лет.

     Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это  ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада – 25-30%. Принимаем СД равной 8%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

     Вторым  источником дохода является продажа  этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости  реверсии, воспользуемся следующей  формулой:

     С_рев=_____Доход от аренды______________

     Ставка  возвратной капитализации

     Доход от аренды берет по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей  формулой:

     где С_рев – стоимость реверсии,

            ТСЕ5 – текущая стоимость единицы для пятого года.

     Анализ  расходов.

     Затраты на содержание гаража составляют 5700 рублей, в том числе налог на имущество – 4124 рубля, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 9% в течении второго и третьего годов и на 5% в течении четвертого и пятого годов.

     Исходя  из  принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в виде таблицы.

     Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

     Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 183005 рублей или округленно 184000 рублей.