Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

 "Взаимосвязь  видов стоимости и цели оценки  недвижимости"

Введение

Глава 1. Взаимосвязь  видов стоимости и цели оценки недвижимости 
1.1.Виды стоимости 
1.2. Цели оценки недвижимости 
1.3. Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости

Глава 2. Оценка стоимости ООО «Волгострой»

2.1 Общая характеристика  деятельности ООО «Волгострой»

2.2 Оценка стоимости предприятия  затратным подходом.

2.3 Оценка стоимости предприятия  доходным подходом.

Заключение 

Литература

Приложение

Введение

Бурное развитие рыночной экономики в России к традиционным рынкам сырья, товаров, рабочей силы добавило еще один – рынок предприятий. Любой инвестор имеет выбор: развивать  бизнес с нуля или купить существующую компанию (долю в ней).

Стремительное развитие инвестиционного  рынка предъявляет новые требования к специалистам, занятым в финансовой сфере.

Для любого инвестора, намеревающегося  приобрести бизнес, важно проведение квалифицированного анализа и достоверной оценки.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – актуальнешее направление финансового менеджмента, и со временем ее значимость будет только возрастать.

Глава 1. Взаимосвязь  видов стоимости и цели оценки недвижимости 
1.1.Виды стоимости.

В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе:

• рыночная стоимость;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизведения объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость;
• стоимость объекта для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость;
• утилизационная стоимость; 
• специальная стоимость;

       Кроме того в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

       Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость.

    Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

       Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться.

       Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

        В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов.  
       В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. 
       В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

       Вторым видом частично рыночной стоимости  является нормативная стоимость.

       Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

        2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

          3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после  оценки  различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования.       При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

        Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

      Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

      В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

   Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.  
       Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.  
       Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

        При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

1.2. Цели оценки  недвижимости 
 Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

       Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

       При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. 

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п. 
       В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и др. организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.  
       Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. 
Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке; 
• принятия обоснованного инвестиционного решения; 
• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям. 
• установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы. 
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; 
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; 
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы. 
 Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях:

• продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
• получение кредита под залог части недвижимости; 
• страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• передача недвижимости в аренду;
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество; 
• оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта; 
• оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

• оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• страхование движимого имущества;
• передача машин и оборудования в аренду;
• организация лизинга машин и оборудования;
• определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;
• оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится: 

• при их перекупке, приобретении другой фирмой;
• при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;

при определении стоимости  нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

       Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д. 
       Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8).  
       К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 
      Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

 
1.3. Взаимосвязь  видов стоимости и целей оценки  недвижимости

Экономическое понятие стоимости  выражает реальный взгляд на выгоду, которую  имеет собственник данного объекта  или покупатель на момент оценки. Основой  стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность. 
 
Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице. 
 
Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.

Взаимосвязь основных целей  оценки и видов стоимости удобно представить в виде следующей  таблицы:

Глава 2. Оценка стоимости ООО «Волгострой»

Оценка стоимости бизнеса  – наиболее сложное и комплексное  направление оценки стоимости.

Гражданский кодекс РФ определяет «предприятие» как «имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности».

Налицо две составляющих предприятия (бизнеса): вопервых, обособленный имущественный комплекс, во-вторых, деятельность, приносящая определенный доход.

Имущественный комплекс предприятия  составляют все виды материальных (здания, машины, оборудование, запасы, права требования, ценные бумаги, деньги) и нематериальных (патенты, лицензии, деловая репутация) активов.

Доходная деятельность предприятия  – совокупность бизнес-процессов, обеспечивающих получение дохода.

В основе разных подходов к  оценке бизнеса лежат разные его  составляющие. Например, в доходном подходе рыночная стоимость определяется на основе анализа доходной деятельности предприятия, а в затратном – на основе анализа его имущественного комплекса.

2.1 Общая характеристика ООО «Волгострой»

ООО «Волгострой» зарегистрировано 3 июня 2003г. По форме собственности относится к обществу с ограниченной ответственностью. Общество является хозяйствующим субъектом, обладающим правами юридического лица по законодательству Российской Федерации, имеет самостоятельный баланс, расчётный счёт, печать со своим наименованием.

Предприятие действует в  соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставом для осуществления хозяйственной, производственной и иной коммерческой деятельности, удовлетворения общественных потребностей в продукции, работах и услугах и получения прибыли.

Предприятие отвечает по своим  обязательствам всем имуществом предприятия, если иная ответственность не установлена законодательством и договором о закреплении за предприятием имущества на право полного хозяйственного ведения.

Предприятие не отвечает по обязательствам государства, его органов, государство и его органы не отвечают по обязательствам предприятия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Участниками общества являются:

Физическое лицо – 100 % Уставного  капитала,

Для обеспечения деятельности Общества Уставный капитал составляет 100(сто тысяч ) рублей.

Основной вид деятельности ООО «Волгострой»: - деятельность по производству и реализации строительных материалов.

Уставом  ООО «Волгострой» предусмотрено осуществление следующих видов деятельности:

- деятельность по производству  и реализации строительных материалов, в т.ч.: сборные бетонные и железобетонные  конструкции и изделия, стеновые  материалы (стеновые блоки, кирпич, черепица), полимерные материалы (линолеум, пенополистирол, и т.д.), облицовочные материалы из природного камня, бетон и строительный раствор, асфальтобетон;

- деятельность по оказанию  транспортно-экспедиционных услуг  и погрузо-разгрузочным работам;

- подрядная строительно-монтажная  деятельность;

- ремонтно-строительная  деятельность, в т.ч.: капитальный  ремонт производственных, непроизводственных зданий, сооружений и жилья.

Основной целью деятельности фирмы, в соответствии с Уставом  ООО «Волгострой»: является расширение рынка товаров и услуг, а также получение прибыли.

ООО «Волгострой» предприятие, штат которого состоит из 43 человек. В штат входят: директор,  менеджер в отделе снабжения и сбыта, главный бухгалтер, бухгалтер материального стола, бухгалтер-расчетчик, кассир, водители, заведующий складом, грузчики и разнорабочие.

2.2 Оценка стоимости  предприятия затратным подходом.

В настоящее время наиболее часто используемым в России для  определения стоимости предприятия являются методики оценки, основанные на затратном (имущественном) подходе.

Актуальность этих методик  обусловлена, с одной стороны, относительной  достоверностью исходной информации, используемой для оценки, а с другой стороны реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, хорошо известных отечественным экономистам.

В соответствии с Международными стандартами оценки затратный (имущественный) подход - это подход на основе активов (Asset Based Approach) определяется как общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.

Для целей данной оценки мы будем применять метод балансовой стоимости активов (или метод чистых активов предприятия), который предполагает анализ всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствует Международным принципам бухгалтерского учета, а также Распоряжению Госкомимущества РФ от 24.10.94 № 2546-Р и Постановлению ФКЦБ РФ от 25.05.98 № 14 и широко используется в настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении стоимости чистых активов.

Суть метода заключается  в отношении стоимости чистых активов предприятия к величине обыкновенных акций, эмитированных предприятием.

Стоимость чистых активов  предприятия определяется как разность балансовой стоимости активов, так  и обязательств предприятия.

В качестве отправной точки  при определении рыночной стоимости  предприятия был применен метод балансовой стоимости активов, основанный на определении стоимости чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов предприятия показан  в таблице 16.

Табл.16. Расчет стоимости  чистых активов предприятия.

Основные средства. Эта  статья подверглась существенной корректировке. В основном из-за того, что рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего предприятию, значительно выше его балансовой стоимости.

Запасы. Выявлены устаревшие запасы подлежащие списанию. Остальные  запасы, указанные в балансе соответствуют рыночной стоимости этих запасов.

Налог на добавленную стоимость  по приобретенным ценностям. НДС  принят равным балансу, поскольку соответствующие суммы НДС учтены в отчетности корректно.

Дебиторская задолженность. Отсутствует дебиторская задолженность  с длительным сроком погашения. Дебиторская задолженность состоит из авансов выданных работникам, а так же из сумм по продаже продукции надежным дебиторам, в рассрочку на срок менее трех месяцев. Таким образом, балансовая и рыночная стоимость совпадает.

Денежные средства. Денежные средства не подлежат корректировке, так  как счетов в проблемных банках нет.

Кредиторская задолженность. Стоимость пассивов, указанных в  балансе не корректировались ввиду нецелесообразности. Приняты равной величине, указанной в балансе.

Таким образом, стоимость  собственного капитала предприятия, определенная на основе стоимости его активов, составила 679 811 руб.

2.3 Оценка стоимости  предприятия доходным подходом.

Рыночная оценка бизнеса  во многом зависит от того, каковы его  перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.

В доходном подходе к оценке бизнеса выделяются два основных метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации  прибыли.

Если доход предприятия  существенно отличаются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтированного денежного потока, для чего проводится прогнозирование денежного потока в разные временные периоды.

Определение адекватной продолжительности  прогнозного периода - непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков нежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составить в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Оцениваемое предприятие  работает на рынке около пяти лет  и еще не вышло на стабильные темпы  роста денежного потока, поэтому  прогнозный период определим в три года.