Земля как природный ресурс

Оценка права  пользования землей

Обретение и реализация права собственности  на земельные участки предопределяют необходимость оценки целого ряда интересов  относительно владения, пользования  и распоряжения землей. Кроме определения  стоимости земельного участка (полного права собственности), связанного со сменой собственника, оценке подлежат и частичные права, возникающие в результате отчуждения отдельных правомочий собственника.

Оценка права пользования базируется на учете двух интересов: интереса собственника земли, который фактически выступает в роли арендодателя, и интереса пользователя земли, который по сути имеет статус арендатора. Любому из этих интересов отвечает свой поток дохода, определение которого предусматривает анализ формирования стоимости полного права собственности.

Общеизвестно, что стоимость земли  зависит от дополнительного дохода – ренты, которую можно получить с земельного участка.

В зависимости от срока, в течение  которого собственник удерживает землю, ее рыночная стоимость (стоимость полного права собственности) может быть определена путем или прямой капитализации, или дисконтирования денежных потоков, что можно отобразить двумя видами.

При этом, учитывая, что земля не обесценивается во времени, что, в свою очередь, отожествляет доход с земли с доходом на капитал, а ставку капитализации для земли – с нормой отдачи, не будет иметь принципиального знания, какой из данных способов оценки выбран для определения стоимости полного права собственности на землю.

Однако арендатор может реализовать  свой интерес путем передачи права пользования землей субарендатору.

Доход от конкретной арендной платы  всегда будет менее рискованным, чем  доход от рыночной арендной платы, так как он имеет большую  определенность.

Тем не менее, если дисконтирование  контрактного денежного потока будет происходить по ставке, которая ниже ставки, применяемой для определения текущей стоимости чистого операционного дохода от рыночной арендной платы, то дисконтирование денежного потока арендатора должно производиться по ставке выше, чем ставка капитализации, сложившаяся на рынке.

Кроме того, надо иметь в виду, что  доход арендатора может изменяться на протяжении срока аренды в связи  с пересмотром как основной арендной платы, так и субарендной платы.

Для расчета стоимости права  пользования могут быть применены и более совершенные модели оценки, дающие возможность учитывать изменение денежных потоков во времени, отличия в доходности интересов арендатора и арендодателя, условия реинвестирования и т.п.. Однако общий алгоритм процедур оценки остается единым. Он предусматривает:

- анализ рыночной ситуации с  целью определения рыночной арендой  ставки и уровня доходности  земли;

- расчет стоимости полного права  собственности на землю;

- распределение чистого операционного  дохода по экономическим интересам;

- обоснование ставки капитализации  для земли с учетом риска  права аренды;

- определение стоимости права  пользования землей.

Данный алгоритм применим и для сервитутов – частичных имущественных прав, связанных с ограниченным использованием чужого земельного участка. К объектам сервитута можно отнести оросительный канал, хозяйственную дорогу, пути прогоны скота и другие элементы земельного участка, которые служат для обслуживания интересов не только собственника данного земельного участка, он и собственников соседних участков или иных лиц.

Стоимость таких прав определяется как разность между рыночной стоимостью земельного участка до и после их установления.

Стоимость  права ограниченного  пользования чужим земельным  участком может быть определена также путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков, отличие которых состоит в наличии (отсутствии) таких прав.

Стоимость данного права отражает и текущая стоимость будущего дополнительного дохода (расхода) от реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком.

                                        Стоимость земли и принципы ее оценки

Понятие стоимости является ключевым в оценочной деятельности.

Именно   оно   отражает   экономическую   связь   между   приобретаемым

объектом земельной  собственности  и его покупателем,  суть которой

состоит в установлении определенной денежной суммы относительно

конкретной трансакции.

Стоимость земли создается ее полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности на протяжении достаточно длительного периода.? Естественно, что разные категории земель будут иметь различное проявление полезности. Так, полезность сельскохозяйственных земель будет определяться продуктивностью их почв, т.е. объемом и качеством выращенного урожая, а городских земель -возможностью их застройки, т.е. объемом и качеством возводимых зданий для той или иной функции.

Другими словами, земля становится полезной при конкретном использовании  и когда в таком использовании возникает потребность. Из этого вытекают два важных положения.

Во-первых, полезность является скорее относительной, чем абсолютной характеристикой  земельной собственности, степень  которой различна для конкретных лиц. Это вносит определенную субъективность в оценку

¹В отличие от цены - суммы, которая связана с фактом уже совершенной или осуществляемой сделки, стоимость представляет собой сумму, за которую сделка может состояться. При этом оцениваемая недвижимость необязательно должна быть продана.

ценности одного и того же объекта. Поэтому для конкретного человека или предприятия полезность его  собственности может отличаться от той, которая признается рынком.

Во-вторых, полезность скорее зависит  от экономических, социальных и политических условий, чем от физических характеристик самого земельного участка. А степень

полезности формируется существующим спросом и предложением, конкуренцией, иными рыночными факторами, которые  прямо или косвенно воздействуют на продуктивность и эффективность использования земли.

Таким образом,/оценка земельного участка  должна отражать его полезность, прежде всего, с точки зрения рынка. Именно в ответ на необходимость учета  влияния всех рыночных сил сформировалось понятие рыночной стоимости, определение которой позволяет получить объективную схему для анализа и оценки земельной собственности^

Очень важно подчеркнуть, что профессионально  определенная рыночная стоимость является объективной оценкой земельной  собственности на конкретную дату. Это определение предусматривает, что речь идет о понятии рынка, состоящего из деятельности и мотивации многих его участников, т.е. о коллективном восприятии, а не о предвзятом взгляде и/или закрепленным законом праве отдельного лица.

{Понятие рынка предполагает, что трансакции совершаются без лишних ограничений деятельности продавцов и покупателей и каждая из заинтересованных сторон действует соответственно конъюнктуре рынка, а также в мехту- своих возможностей и компетенции с учетом индивидуальных потребностей и желаний/Й хотя за земельными рынками признается их несовершенство в силу неэластичности предложения, низкой ликвидности земли и регламентированности ее использования, рынок является той средой, где в полной мере реализуется принцип полезности, который во взаимодействии с ограниченностью ресурса, потребностью в нем и покупательной способностью создает и поддерживает рыночную стоимость.

В общем виде рынок земли может  быть определен как взаимодействие физических и юридических лиц, обменивающих права на недвижимость с помощью ценового механизма. Конкретные земель собственности , местоположением, приносящим доход потенциалом, характером сделок и прочими атрибутами, которые учитывают физические и юридические лица, формируя свое отношение к участвующим в обмене объектам земельной собственности, что воплощается в таких принципах оценки как ожидание, спрос и предложение, конкуренция, замещение и изменение.

И все же определяющим здесь будет  доход, который можно получить от использования земли, так как  в основе ее стоимости лежит остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение необходимо признать, что земля обретает ценность лишь в единстве с другими факторами, обеспечивающими какой-либо вид деятельности.

Согласно положениям экономической  теории продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и управления. Каждый из них должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы. В этом заключается принцип остаточной продуктивности земли.

В тоже время земля не должна рассматриваться  как пассивный фактор. Благодаря  своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизируя общие издержки, и, тем самым, увеличивать остаточный доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.

Для поддержания максимальной стоимости  земли ее функциональное использование     и     характер     улучшений     должен     соответствовать

существующим    правилам    землепользования    в    районе,    а    также  потребностям и ожиданиям местного рынка.

Как уже указывалось, цена купли-продажи  или аренды, а значит и стоимость  объекта или его арендная стоимость, непосредственно зависят от сложившегося на землю спроса (прямая зависимость) и существующего предложения (обратная зависимость) и реагируют на любые изменения в их соотношении.

Конечно, здесь нет строгой пропорциональной зависимости/сСпрос -это не просто потребность  в земельных участках для тех  или иных целей, он всегда должен быть подтвержден реальной платежеспособностью  покупателей, так же как и предложение - это не все количество участков, пригодных для этих целей, а ограниченное определенной ценой.

Кроме того, необходимо помнить, что  на земельном рынке не всегда соотношение  спроса и предложения определяет цену. В большинстве случаев цена земли зависит от условий сделки и ее финансирования, мотивации, информированности и компетентности в данном вопросе участников сделки, а также других причин, связанных с проводимой государством земельной политикой или национальными и культурными традициями населения, его социальным и демографическим составом. Каждый из этих факторов будет иметь свою меру влияния на соотношение спроса и предложения, а значит и на стоимость земли.

Однако определяющим в реализации принципа спроса и предложения является характерная для рынка земли неэластичность предложения, обусловленная естественной ограниченностью земельных ресурсов. Поэтому ведущим фактором в ценообразовании на земельную собственность всегда выступает спрос, который и детерминирует состояние конкретного рынка земли.

Превышение спроса над предложением приводит к обострению конкуренции  среди покупателей и, как следствие, к возрастанию доходов с земли, особенно с уникальными или высокими потребительскими свойствами. Это в  свою очередь, стимулирует улучшение  прочих земель, с которыми на рынок выходят новые продавцы, формируя, тем самым, конкурентные условия предложения. Таким образом, достигается относительное равновесие между спросом и предложением и создается необходимая конкурентная среда, которая обеспечивает экономически эффективную аренду и реальные цены

Таким образом, одной и той же земельной собственности, в зависимости

от конкретных и четко обусловленных  ситуаций, наряду с рыночной, могут

приписываться и другие, нерыночные, виды стоимости такие, как:

  потребительная  -  стоимость,   которую   конкретный   земельный участок имеет для конкретного пользователя  при конкретном варианте использования;

• специальная - стоимость, которую конкретный земельный участок имеет для покупателя с особым интересом;
• страховая - стоимость замещения или воссоздания недвижимого имущества, с учетом износа, который оно имело на момент заключения страхового договора;
• налогооблагаемая - стоимость, рассчитанная в соответствии с требованиями законодательства о налогообложении земли и других объектов недвижимости; /
• инвестиционная - стоимость, которую земельный участок имеет для конкретного инвестора при определенной цели инвестирования;
• ликвидаг\ионная - стоимость, которую приобретает земельный участок при вынужденной продаже в крайне малые для типичного маркетинга срокиЛ

Многие из них - это стандартные  виды стоимости, которые широко употребляются  при оценке имущества. Однако, каковы бы не были цели оценки, ее основной базой, отражающей рынок недвижимости и  поддерживающей общее понимание стоимости земельной собственности, все же является рыночная стоимость.

В соответствии с Международными и  Европейскими стандартами оценки   [23;25] рыночная   стоимость   определяется   «как   расчетная

²Эти стоимости не следует путать со стоимостью при существующем использовании, которая определяется как рыночная стоимость, основанная на предположении, что недвижимость будет в дальнейшем использоваться тем же способом, что и на момент оценки.

денежная сумма, за которую состоялся  бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»³.

Основными критериями при определении рыночной стоимости считаются:

1. Сделка должна происходить на открытом и конкурентном рынке. При этом принимается во внимание, что земельная собственность -низколиквидный товар, который не является распространенным предметом купли-продажи, что требует значительного срока для адекватного маркетинга и переговоров.
2. Продавец и покупатель должны действовать на основе типичной мотивации, не испытывая давления чрезвычайных обстоятельств. То есть предполагается, что сделка осуществляется между сторонами, несвязанными между собой особыми отношениями, которые действуют независимо, стремясь получить выгоду: достичь цены, наилучшей с их точки зрения на данный момент времени. Для этого и продавец, и покупатель должны быть хорошо осведомлены, т.к. у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

Именно при этих условиях покупатель не станет платить цену выше той, которую  диктует рынок, а продавец не будет  настаивать на цене, если она не считается адекватной сложившемуся рынку. Таким образом, рыночная стоимость - это высочайшая из реально возможных для продавца и наиболее низкая из реально возможных для покупателя цена.

3. Результат оценки должен отображать существующую ситуацию, а 
   не предшествующее или будущее состояние рынка. Для такой временной 
   

привязки обязательным является указание даты оценки, вне которой в 
силу изменчивости рынка и рыночных условий исчисленное значение 
стоимости может быть неверным или некорректным.

Кроме того, в Стандартах указано, что под рыночной стоимостью понимается стоимость при наиболее эффективном использовании имущества, рассчитанная без затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации каких-либо связанных с этим налогов.

[Принцип наиболее эффективного использования является фундаментальным для определения рыночной стоимости земельной собственности.

В первом приближении наиболее эффективное  использование может быть определено как такое, которое вероятнее  всего даст наивысшую

³Цит. по кн. Европейские стандарты оценки 2000 [7, с. 30].

отдачу на протяжении определенного  периода. Причем понятие отдачи не ограничивается лишь денежной формой, а может выражаться и мерой комфортности, удобства и  даже гордости. Иными словами, для  определения рыночной стоимости необходимо рассмотреть альтернативное использование земельной собственности с позиции достижения максимальной продуктивности земли.

Естественно, что такое альтернативное использование должно быть разумным и возможным, т.е. в полной мере отвечать существующим природным, юридическим, экономическим, градостроительным и иным условиям и требованиям по использованию земли в конкретной местности. Поэтому наиболее эффективное использование не только должно обеспечивать наивысшую отдачу, но и являться физически возможным, юридически разрешенным, экономически целесообразным.

Важно также, чтобы наиболее эффективное  использование было выбрано между  конкурирующими видами использования. При определении стоимости земли  данное требование реализуется путем  допущения, что даже улучшенный земельный участок условно рассматривается как вакантный и пригодный для развития наиболее экономически оправданным способом, когда остаточная стоимость земли достигает максимального значения. Считается, что именно это значение отражает рыночную стоимость земли. Если по каким-либо причинам земля не получает максимальной стоимости, то это свидетельствует о том, что ее использование является неэффективным, а ее стоимость - нерыночной.

Трактовка земельного участка как  вакантного является общепризнанной практикой, которая позволяет принимать правильные решения относительно оценочных проблем, связанных с определением стоимости земли в целостном объекте недвижимости.

В частности, считается, что общую  стоимость недвижимости создает  земля, а земельные улучшения лишь прибавляют к этой стоимости. Поэтому рыночная стоимость земли может равняться или превосходить общую стоимость недвижимости, даже при условии, что было проведено значительное улучшение земельного участка.

В этой связи в качестве основного критерия наиболее эффективного использования для улучшенного земельного участка служит не объем вложений в улучшения, и даже не общий доход с недвижимости, а отдача от инвестиций, мерой которой является доходность земли.

В некоторых случаях оценка земельной собственности может требовать, чтобы участок рассматривался в других категориях, чем его наиболее эффективное использование. Однако определяемая в этом случае стоимость будет относиться к иным, отличным от

рыночной, видам стоимости. Поэтому  соблюдение принципа наиболее эффективного использования   позволяет   различать   рыночную   и   нерыночные   виды стоимости,    учитывающие    специфические    особенности    конкретной земельной собственности и конкретного собственника или пользователя.

Как видим,  для уяснения   сути   оценки   важным   является   четкое понимание определяемого вида стоимости, применяемых принципов, а также их соответствие поставленной задаче, что в конечном счете позволяет^ разграничить широкий спектр экономических связей, возникающих в отношении земли.

Способы определения  стоимости

Достижение реальной стоимости  земли обеспечивается путем соблюдения требований оценочных процедур, которые собственно и составляют содержание оценки.

Все они базируются на принципах  конъюнктуры рынка, замещения, ожидания, привнесенной продуктивности (вклада) земли и ее наиболее эффективного использования и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности -наиболее вероятной цены, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Именно состав передаваемых прав отражает рыночные приоритеты в условиях конкретной социально-экономической ситуации и позволяет выявить особенности  земельной собственности как товара и класифицировать его по определенному типу, опираясь на отношения между участниками операций рыночного характера.

В рыночный оборот в равной степени  могут быть включены и полное право  на земельный участок, и частичные  имущественные или обязатсльствующие права, связанные с удовлетворением индивидуальных потребностей участников рынка. Это ведет к разнообразию оценочных ситуаций, требующих адекватных подходов к оценке. Ведь способ определения стоимости, оправдывающий себя в одном случае, может быть неэффективным в другом и наоборот. Все будет зависеть от того, как та или иная земельная собственность представлена на рынке: используется ли она для личных потребностей или является объектом инвестирования с целью получения дохода; принимает ли участие в рыночном обороте полным или частичным правом, либо вообще не имеет рынка.

Однако, при существующем разнообразии оценочных ситуаций, доминирующее положение на рынке занимает оборот права собственности и права аренды, что и определяет основные способы оценки земельных участков, которые находят свое отражение в сравнительном и доходном подходах.

В рамках сравнительного подхода рассматривается продажа объектов земельной собственности, подобных объекту оценки. При этом стоимость оценивается с помощью анализа цен продаж и определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы, исходя из предположения, что и для оцениваемого участка рынок установит цену на том же уровне.

В соответствии с доходным подходом стоимость объекта земельной собственности оценивается через ожидаемые выгоды от его владения и определяется текущей стоимостью будущих доходов путем их капитализации и/или дисконтирования. При этом уровень доходности определяется на основе анализа рыночной ситуации, исходя из

предположения, что поток дохода обеспечит наибольший возврат капитала и будет сопоставим с существующим уровнем риска.

Особенность применения этих подходов состоит в том, что объекты  земельной собственности оцениваются  без разделения экономических интересов по ее физическим составляющим. Однако, права относительно земельных участков, находящихся в рыночном обороте, как правило, распространяются не только на землю, но и на земельные улучшения. Поэтому для определения стоимости земли сравнительный и доходный подход чаще всего используется в сочетании с элементами затратного подхода.

В данном случае затратный подход направлен на установление рыночной стоимости земельных улучшений, которую отражают наименьшие затраты на приобретение наилучшей альтернативы, независимо от того, оригинал это или замещение. Практически этот подход включает в себя и оценку всех видов обесценения земельных улучшений, когда стоимость воспроизводства или стоимость замещения оцениваемых улучшений превышает вероятную цену, которая могла бы быть уплачена за них на рынке.

Таким образом, во всех подходах при  оценке земли, применяется принцип замещения, согласно которому покупатель, осознанно и компетентно действующий на рынке, не заплатит за объект оценки сумму, большую минимальной цены объектов аналогичной полезности, которые продаются на рынке. Иными словами, все они по сути являются сравнительными, так как сравнение - ключевой момент в Отражении рыночной точки зрения [25].

На любом рынке, кроме чисто  монополистического или чисто монопсонистического, продавец выступает конкурентом другому продавцу, а покупатель конкурирует с другим покупателем. Поэтому покупатель имеет возможность выбора, то есть принимая решение он сравнивает, отвечает ли ценность земельного участка, который он желал бы приобрести, той цене за которую он согласился бы его купить. 11родавец же, имея свое представление о стоимости, должен попробовать рассудить, какие цены обычно назначают другие продавцы, и понять, какой выбор сделает покупатель. Он должен оценить ситуацию, которая сложилась на рынке, и провести сравнение.

В данном случае различий в действиях  покупателя и продавца не будет. При  формировании представления о стоимости  они основываются на знании того, какая  цена была получена за подобные земельные  участки. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу любого способа оценки и определяет его выбор как такового.

Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах -конкретных способах определения стоимости, через которые реализуются либо сравнительный подход, либо доходный, либо их сочетание с затратным подходом. При этом "все методы и процедуры расчета рыночной стоимости, если они правильно применены и базируются на рыночных показателях, обеспечат одно и то же значение рыночной стоимости"[10, с.31].

Самый простой и прямой способ оценки состоит в сравнении оцениваемого объекта с ценами, полученными  за другие подобные объекты. Лучше всего  прямое сравнение работает тогда, когда  сопоставляемые объекты ничем не отличаются друг от друга. Однако земельная собственностьникогда не бывает идентичной, что требует внесения поправок на отличия в се правовом состоянии, условиях использования, местоположении и физических характеристиках. Кроме того, продажи, как правило, разорваны во времени и отягощены различными условиями сделок. Учет этих поправок и их величины осуществляется в рамках метода сопоставления цеп продаж и метода статистического анализа рынка.

Названные методы с равным успехом  могут применяться для оценки как неулучшенных, так и улучшенных земельных участков, если они представлены на рынке купли-продажи как целостный объект. При этом, если стоимость вакантного участка соответствует стоимости земли, то стоимость улучшенного участка включает еще и стоимость земельных улучшений. В последнем случае стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и всеми затратами на земельные улучшения с учетом приемлемой для инвестора прибыли. Такой способ оценки земли получил название экономического метода.

Чаще всего он используется при определении стоимости земли для вновь улучшенных участков или улучшение которых только предполагается, для которых достаточно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и иных видов износа зданий и сооружений. Путем сравнения с продажей подобной, обустроенной аналогичным образом, земельной собственности, можно установить, какой будет стоимость земельного участка после его улучшения. Далее, опираясь на данные рынка, определяется стоимость улучшений и приемлемая прибыль инвестора. Разность между доходом от продажи участка и всеми затратами составит сумму, приходящуюся на стоимость земли.