Земля как объект гражданско-правовых отношений

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования 

«СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ» 
 
 
 

КАФЕДРА

ГРАЖДАНСКОГО  И ТРУДОВОГО ПРАВА 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

Студента 3 курса 230 группы

Аксинович Германа Андреевича

Земля как  объект гражданско-правовых отношений 
 
 
 

Научный руководитель

кандидат юридических наук, доцент

Мась  Лидия Васильевна 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011 г. 

      ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

           Введение.

     Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. В связи с этим регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки и данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее «двойное» и зачастую противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права, а также иные недостатки. Непосредственным предметом настоящей курсовой работы является научно-теоретическая попытка разбора понятия «земельный участок», основанная на анализе правового режима земельного участка в современном российском законодательстве.

     Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей («пространство жилищной сферы») со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства («сфера жизнеобеспечения человека»), промышленного производство и т.п. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

     В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности собственного господства в пределах конкретного пространства.

     Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав.

     В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права -земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя -материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.

     Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие «земельный участок» в полном объеме не соответствует сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав.

     Объектом данной работы являются общественные отношения, складывающиеся в связи с деятельностью субъектов гражданского оборота по поводу земельных участков. Предметом исследования выступают земельные участки и их гражданско-правовой режим.

     Целью курсовой является анализ действующего российского законодательства в области гражданско-правового регулирования земельных отношений и практики его применения. Анализ в первую очередь был направлен на решение фундаментальной задачи - анализа гражданско-правового режима земельного участка, исследование гражданских земельных правоотношений, их отличий от возникающих по поводу земельных участков отношений, регулируемых иными отраслями нрава. 

     Глава I. История земли как объекта гражданско-правовых отношений.

     Параграф 1.1. Земельный строй  дореволюционной  России.

     Для составления подробного представления о земле как объекта гражданско-правовых отношений – для раскрытия темя данной курсовой работы, вернёмся к историческим преобразованиям, происходившим с землёй на территории современной России: «Любое историческое событие является следствием цепи прежних, и оно же будет следствием событий будущих, какой радикальностью ни отличалось бы происходящее»¹

     Во времена становления Киевской Руси и формирования крепостного права все частные землевладения подлежали усиленной охране. На это указывает статьи 34 «Русской Правды» (Краткая редакция - «Правда Ярославичей» (Изяслава, Святослава, Всеволода), от 1072 г. (ст. 19-41)): «А оже лодью оукрадеть, то за лодью платити 30 резанъ, а продажи 60 резанъ»² В ней был установлен высокий штраф за порчу межевого знака, чем подчеркивалась регулирование древнерусским государством обеспечении устойчивости земельного правопорядка.

     1565 г. Иван Грозный разделил земли  государства на земские (обычные) и опричные (особые), включив в последние земли оппозиционной княжеско-боярской аристократии.

     В 1580 г. Церковным Собором было принято  решение, запрещавшее митрополитам, архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, принимать  земли в заклад и на помин души, увеличивать каким-либо другим способом свои земельные владения

     Во  второй половине XVI в. проведена повсеместная опись вотчинных земель, информация о которых была занесена в писцовые книги, что способствовало упорядочению финансовой и налоговой систем и служилых обязанностей феодалов. В дальнейшем государство провело повсеместное описание земель с подразделением их на окладные единицы («сохи»). Полученная информация и документация способствовали созданию системы крепостного права.

     В общегосударственном масштабе крепостное право оформилось Судебником 1497 г. и последующими указами о заповедных и урочных летах 1591 г. Полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его административной и судебной власти феодала окончательно оформились Соборным уложением 1649 г.³

     Начиная с 1861 г. крестьяне или единолично, или в рамках земельных общин выступают в качестве носителей прав и обязанностей на землю по законодательству.

     Положения 19 февраля 1861 г. (Общее положение  о крестьянах, Положение о выкупе и др.) декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательству земля была крестьянам выделена, но использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.

     Обязательства эти были настолько долгосрочными, что в теории сложился взгляд на надельное землепользование как на разновидность долгосрочной аренды — оброчного пользования⁴

     Законы  от 26 июля 1863 г. и 24 ноября 1866 г., продолжили реформу тем, что приравняли статус удельных, государственных и помещичьих крестьян, тем самым объединив их в сословие крестьян с единой юрисдикцией.

     18 мая 1882 г. учреждается Крестьянский поземельный банк. В том, что касалось прав крестьян на землю, его роль заключалась в некотором упрощении получения (приобретения) земельных участков крестьянами на праве личной собственности, не распространенной среди этого сословия. Однако до Столыпинской реформы операции Банка не играли существенной роли в расширении прав собственности на крестьянские земли.

     В это время не только расширились права крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3 ноября 1905 г. способствовала этому в особенности), но и был сделан шаг в направлении реализации личного права собственности на землю. Реформа, названная Столыпинской, если рассматривать ее с этой точки зрения, была направлена на переход от преимущественно права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства.

     Таким образом, в период с 1861 по 1917 г. законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю. Это право включало в себя владение землей, право использовать землю ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и права сервитута. Право распоряжения земельным участком заключалось в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а также совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом была предусмотрена возможность выкупа земель для государственных нужд. Существовало и регулируемое законодательством право сервитута.

     Община, осуществляя свои права, могла производить  периодические переделы земли крестьян, могла продавать, сдавать в аренду земельный надел по согласованию с пользователем. Община распоряжалась  недрами, выпасами, лугами.

     С реформой Столыпина, радикализм которой был продиктован состоянием российской экономики после неудачных военных действий против Японии и революционных событий в самой стране, было предпринято наступление на идеологию общинного земледелия.

     Основанием  были предполагаемые экономические преимущества частного хуторского сельскохозяйственного производства перед общинным. Следствием этого было закрепление и распространение права частной (личной) собственности на землю среди крестьян⁵ 

     Параграф 1.2. Земельное законодательство советского периода.

     К 1917 г. реформа, начатая П. А. Столыпиным, не была завершена. Следствием этого  было то, что сельское хозяйство  оперировало как правом частной собственности на землю, так и правом собственности общины на надел; к этим правам присоединялось право аренды как основное право пользования земельным участком.

     Первым  законодательным актом советского государство стал декрет Всероссийского съезда советов от 26 октября (7 ноября) 1917 г. «О земле». Декрет «О земле» действовал в течение шести лет, но его положения легли в дальнейшем в основу советского земельного законодательства. Так, были приняты Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью», Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах», Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли».

     Таким образом, из всех юридических конструкций  осталось место только праву пользования  землей. Однако недолгие времена нэпа, отличительными чертами которых было развитие хозяйственной инициативы частных лиц, в том числе и в сельском хозяйстве, и существование рыночных отношений под жестким государственным контролем потребовали ввести конструкцию, с одной стороны, расширяющую права крестьян на землю, с другой стороны, не умаляющую государственную монополию на этот природный объект. Такая конструкция была изобретена, и по своему содержанию она была по-своему оригинальна. Речь идет о праве трудового землепользования, утвержденном Законом о трудовом землепользовании и закрепленном Земельным кодексом РСФСР от 30 октября 1922 г. Право трудового землепользования предоставлялось всем гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и желающим обрабатывать землю своим трудом (Земельный кодекс РСФСР 1922 г. ч. 1). Права трудового землепользования не мог быть лишен никто, кроме случаев, прямо указанных в законе, а место расположения земельного участка, предоставленного по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоустройстве, а также при земельных переделах в тех обществах, где существовал общинный порядок землепользования (ст. 95). Право трудового пользования считалось бессрочным. В рамках пользования гражданин имел право:

     а) вести хозяйственное использование  земли способом, избранным им по своему усмотрению⁶

     б) возводить, устраивать и использовать на земле строения и сооружения для хозяйственных и жилищных нужд.

     Землепользователь не имел права совершать на своем земельном участке действия или отстраивать сооружения, нарушающие существенные интересы иных землепользователей. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли пользователям запрещались.

     Отсутствие в Земельном кодексе положений о правовом режиме некоторых категорий земель компенсировался за счет принятия специальных актов. Правовой режим лесных земель был установлен Лесным кодексом РСФСР, принятым 7 июля 1923 г. Лесной кодекс вводил понятие единого государственного лесного фонда, включающего все леса и земельные площади, предназначенные для выращивания древесины и для нужд сельского хозяйства. Был урегулирован актуальный вопрос о переводе лесных земель в нелесные. Зафиксирован принцип об особой охране, так называемых защитных лесов (ныне — леса 1-й группы), перевод которых в другой вид угодий разрешался Народным комиссариатом земледелия.

     Горное  положение Союза ССР, принятое постановлением ЦИК и СНК СССР от 9 ноября 1927 г., устанавливало государственную собственность на недра и детально регулировало отношения, связанные с «производством горного промысла», включая разведку и добычу полезных ископаемых. Земли предоставляются в пользование в порядке горного отвода по разрешениям государственных органов. Не существует ни конкурсов, ни аукционов, а месторождения предоставляются либо в порядке первооткрывательства, либо предприятиям горной промышленности по договорам.

     В 1928 г. был принят Горный закон РСФСР, урегулировавший горные и связанные  с ними земельные отношения на территории РСФСР. По содержанию и структуре он близок, а порой и повторяет соответствующие положения союзного закона. Уже складывается практика, имеющая распространение и сейчас, когда законодательство субъектов Федерации жестко следует федеральным нормам.

     Положением  о земельных распорядках в  городах, утвержденным Декретом ВЦИК и  СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г., кодифицировано законодательство о правовом режиме городских земель. Положение определило состав городских земель, порядок  их предоставления в пользование на праве аренды и порядок изъятия.

     В постановлении ЦИК СССР от 15 декабря 1928 г. «Общие начала землепользования и землеустройства» впервые дана развернутая характеристика национализации земли, под которой понимаются отмена навсегда частной собственности и установление исключительной государственной собственности. Нарушению этого порядка путем совершения сделок с землей присваивается высокая степень общественной опасности, подразумевающая привлечение к уголовной ответственности. Взят курс на стимулирование коллективных видов землепользования.

     30-е  годы — годы борьбы за коллективизацию  сельского хозяйства. Колхозное  землепользование образовало особый  правовой институт. Закреплен принцип  устойчивого, т.е. не допускающего  изъятия в связи с выходом отдельных членов, землепользования колхозов. Делается акцент на ужесточении условий единоличного крестьянского землепользования.

     В этот период, а также впервые послевоенные годы земельное законодательство развивается  главным образом за счет принятия партийно-правительственных документов, а не законов.

     С конца 60-х гг. в развитии земельного права встает ряд новых проблем. Развитие производительных сил все  ощутимее негативно воздействует на состояние земель, в то время как  действующее законодательство фактически не уделяет внимания обеспечению рационального использования и охране земель. Законодательство представлено множеством небольших по объему, слабо взаимосвязанных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты земельных отношений. В этих условиях требуется существенное обновление земельного законодательства, которое было проведено путем кодификации норм земельного права. В 1968 г. приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, а вслед за ними — земельные кодексы союзных республик, в значительной степени повторившие положения Основ.

     Основы  земельного законодательства — комплексный  рамочный нормативный акт, установивший общие правила поведения субъектов  по отношению к земле. Он регулирует вопросы государственного управления, порядок землепользования, государственный контроль и юридическую ответственность. В Основах закреплена одна форма собственности — исключительная государственная. Запрещались любые действия, нарушающие данное право. Все земли объединялись в единый государственный земельный фонд и делились на 6 категорий в зависимости от основного целевого назначения. Появился не известный прежнему законодательству объемный раздел об охране земель.

     После 1968 г. развитие земельного законодательства происходит в рамках подзаконного регулирования. Во исполнение и в развитие Основ принимаются постановления Совета Министров СССР о возмещении убытков землепользователям при отводе земель для государственных и общественных нужд, о государственном контроле над использованием земель, о порядке ведения государственного земельного кадастра. Значительное внимание уделяется вопросам сохранения и улучшения земель, рационализации землепользования.

     С расширением правового регулирования  земельных отношений вопрос о  кодификации земельного законодательства встает заново. Однако начиная с середины 80-х гг. нарастающие политические изменения в стране, вылившиеся в распад СССР в 1991 г. и образование новых независимых государств, затормозили решение проблемы кодификации, а после изменения социально-экономических и политических отношений в России придали ей иную направленность⁷ 

     Параграф 1.3. Становление  и  развитие  современного  законодательства о земле в Российской  Федерации.

     Реформа 1990 г. Российской Федерации этого времени признало право собственности граждан на землю. Это было сделано в противоречие союзному законодательству и в русле изменившейся политики Российского государства. 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», 23 ноября 1990 г.— Закон РСФСР «О земельной реформе». 25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, закрепивший реформенные положения. Помимо реформенных нормативных документов были приняты на уровне РФ (РСФСР) законодательные и подзаконные акты, призванные урегулировать отношения в рамках нового земельного режима.

     В этот период явно прозвучало отношение  реформы к включению земельных  участков в экономический оборот. Законодательством утверждалось, что земельные участки получают экономическую оценку: данное положение, например, было установлено Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 8). Об оценке земель говорилось и в ст. 12 Закона «О земельной реформе».

     В период с 1990 по 1993 г. наиболее существенными были преобразования в области закрепления земель в частную собственность. Законодательная деятельность велась в трех основных направлениях: установление и регулирование приватизации земель сельскохозяйственного назначения; приватизация земель при приватизации государственных предприятий, приватизация земель, находящихся в пользовании граждан. В последнем случае имелись в виду земельные участки, предоставленные гражданам в личное пользование, т. е. земельные участки для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, земельные участки для садоводства и огородничества.

     Особым  направлением законодательного регулирования стало регулирование взимания платежей за землю.

     Начало  реорганизации сельскохозяйственного производства и связанные с этим изменения правового режима земель было положено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и постановлением Правительства РФ от 6 марта 1992 г. № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации», принятым на основании этого Указа.

     Очередные изменения, повлиявшие на продвижение земельной реформы, произошли ввиду конституционной реформы 1993 г. Конституцией РФ (ст. 9). С принятием Конституции РФ был окончательно отменен десятилетний мораторий на продажу земельных участков.

     Конституцией  было закреплено, что земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности. Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности» было установлено, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Этим же Законом было установлено, что объектами права собственности могут быть в том числе предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги и иное имущество.

     Одновременно  с этим был закреплен и принцип, согласно которому установление государством в какой бы то ни было форме ограничений или преимуществ в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) не допускается.

     Принципиальное значение для утверждения права собственности на землю связано с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Введение этим документом основных понятий и категорий, распространяющихся и на отношения собственности на землю, устранили много пробелов в этой области. В то же время обострилась другая проблема, связанная с соотношением земельного и гражданского права⁸ Мы рассмотрим данный вопрос в следующей главе.

     В конце данного параграфа и  главы можно сделать основные вывод о нормативно-правовых актах, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, а также отношения по ее использованию и охране.

     В соответствии с пп. «в», «д», и «к»  ч.1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, использование и охраны земель, земельного законодательства находятся в совместном ведении Российской  Федерации  и  субъектов  Российской  Федерации.  Земельное  законодательство  образует  единую  систему  нормативных  правовых  актов  различной юридической силы. Если гражданское законодательство представляет собой Гражданский кодекс РФ и федеральные законы, то земельное законодательство в соответствии с п.1 ст. 3 ЗК РФ – это Земельный кодекс, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации.  Земельное законодательство – ядро отрасли земельного права. Последняя включает в свой состав правовые нормы, закрепленные в нормативных актах разного уровня – органов исполнительной власти федерального и регионального уровней и др.