Земля и ее реальная стоимость

Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

«Самарский  государственный  университет»

Юридический факультет 
 

Кафедра – Государственного и административного права

специализация – земельное право 
 
 
 

ЗЕМЛЯ И ЕЕ РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 
 

Курсовая  работа 
 
 
 

                                                                                           Выполнила студентка

                                                                              4 курса заочного отделения

                                                                              юридического факультета СамГУ

                                                                              Ведюн Юлия Николаевна

                                                                               ______________ (подпись) 
 

                                                                             Научный руководитель

старший преподаватель

кандидат юридических наук

                                                                             Ярва Рустем Маннович

                                                                                   ______________ (подпись) 

                                                                               Работа защищена

                                                                               «___» __________ 2010г.

                                                                               оценка___________ 
 
 
 
 
 

Сызрань, 2010

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………………….3 

ГЛАВА 1. ЦЕНА НА ЗЕМЛЮ В СООТВЕТСТВИИ

С ЗЕМЕЛЬНЫМ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ………………...5

1. Общая характеристика и формы платы за землю ...………………………………………..5

1.2.   Государственная  регистрация прав на земельные  участки………………………………...8

1.3.   Категория  земель и их государственная кадастровая оценка…………………………….11

1.4.   Положения  Земельного Кодекса РФ, устанавливающие  цену 

земельного  участка при его продаже или  покупке………………………………………….…..14

1.5.   Выкупная цена за изымаемую  землю……………………………………............................15

1.6.   Особенности купли-продажи земельных участков……………………..............................18 

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ЦЕНЫ ЗЕМЛИ ПРИ ИСЧИСЛЕНИИ НАЛОГОВОЙ

БАЗЫ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ НАЛОГУ…………………………………………………………….21

2.1.   Определение налоговой базы и  исчисление налога

по земельным участкам граждан……………………………………….………………………...21

2.2.   Уплата земельного налога предприятиями  различных категорий………………….……22

2.3.   Земельный налог зарубежных стран……………….………………………………………27

2.4.   Судебная практика при определении  реальной стоимости земли…….………………….32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………....35 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………...…......36 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ВВЕДЕНИЕ 

    Преобразования  всей системы экономических отношений, проведенные на территории Российской Федерации, определили новое значение земли и земельных ресурсов.

    С учетом новых общественных потребностей изменяется законодательство, регламентирующее общественные отношения в указанной  сфере. Однако, несмотря на без малого двадцатилетний период земельной приватизации, большая часть функций и самих земельных ресурсов сосредоточена в руках государства.

    Всего 15 лет назад были приняты первые Указы Президента России, которые  заложили основные начала продолжающейся до настоящего времени земельной  реформы.

    Множество вопросов как научного, так и практического плана имеют правовые отношения, возникающие при аренде земельных участков, определении кадастровой стоимости земель, реализации права на выкуп и соблюдении прав землевладельцев при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Одним словом, земельный вопрос до сих пор остается открытым.

    Сейчас  Россия решает задачу завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

      Важнейшим законодательным документом  в области земельных правоотношений  занимает Земельный кодекс РФ.

    Земельный кодекс РФ как основополагающий акт в сфере земельных отношений содержит абсолютное большинство статей, определяющих порядок совершения действий именно органами государственной власти и местного самоуправления при реализации полномочий в сфере земельных отношений.

    На  современном этапе развития земельных правоотношений актуальным вопросом является определение цены и реальной стоимости земли как при совершение сделок с земельными участками, таки при исчислении их кадастровой стоимости в целях исчисления земельного налога.

      В обеспечении единства страны и развития экономической реформы велика роль местного самоуправления. Его эффективности во многом зависит от того, какие бюджетные ресурсы получают в свое распоряжение местные власти.

    Важнейшим источником доходов бюджетов местного уровня управления являются земельный налог, а также плата за аренду земли, находящейся в муниципальной собственности.  

    В настоящее время в связи с  переходом на новые принципы налогообложения  недвижимости на основе рыночной (кадастровой) оценки налог на землю становится бюджетообразующим для муниципальных образований.

    В связи с важностью полноты  формирования доходов местных бюджетов в условиях финансового кризиса  в стране тема цены и реальной стоимости  земли является особо актуальной в современных условиях.

      Цель представленной курсовой работы состоит в том, чтобы на основе действующих нормативных актов в области земельных отношений, а также с учетом существующей судебной практики по вопросам земельных отношений раскрыть сущность и правовую основу таких важнейших форм платы за землю, как земельный налог, а также арендная плата за землю, выявить проблемные вопросы в исчислении земельного налога и пути их решения, раскрыть основные направления повышения эффективности земельного налога как важнейшего источника доходов местных бюджетов.

      Основными задачами курсовой работы являются изучение и анализ:

    - форм платы за землю;

    - порядка регистрации прав на  земельные участки;

    - практики уплаты земельного налога  за рубежом;

    - порядка определения категории  земель и ставок земельного налога;

    - особенностей купли-продажи земельных  участков.

      При рассмотрении указанных вопросов  использованы такие важнейшие  нормативные и литературные источники,  как Земельный, Гражданский и  Налоговый Кодексы РФ, работы  Лунина Н.А., Голубева Н.В., Касьянова О.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ЦЕНА НА ЗЕМЛЮ В  СООТВЕТСТВИИ С ЗЕМЕЛЬНЫМ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

1.1. Общая характеристика  и формы платы  за землю 

    Земельный Кодекс РФ устанавливает принцип  платности использования земли, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ¹.

    Установлены две формы платы за землю: земельный  налог и арендная плата.

    Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

    Налогоплательщиками земельного налога признаются организации  и граждане, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования  или праве пожизненного наследуемого владения.

    Лица, у которых земля находится  на праве безвозмездного срочного пользования  или же была передана по договору аренды, от уплаты налога освобождены.

    Объектом  обложения земельным налогом  являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования и городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, на территории которых введен данный налог.

    Не  являются объектами налогообложения  следующие категории земель:

    - земельные участки, изъятые из  оборота. В обороте ограничиваются находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    При этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

    -  земли, занятые особо ценными  объектами культурного наследия  народов России, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

    - земельные участки, отведенные  для обеспечения обороны, безопасности  и таможенных нужд России;

    -  земли, ограниченные в обороте,  в пределах лесного фонда. 

    В соответствии со ст. 101 Земельного кодекса  РФ к землям лесного фонда отнесены лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

    Границы таких земель определяются путем  их отграничения от земель иных категорий  в соответствии с материалами  лесоустройства;

    - земельные участки, занятые находящимися  в государственной собственности  водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

    Налоговая база по каждому земельному участку  определяется как его кадастровая  стоимость по состоянию на  1 января года, являющегося налоговым  периодом.

    Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования ².

    Налоговую базу для граждан определяют налоговые органы на основании сведений, полученных от органов, ведущих государственный земельный кадастр, регистрирующих права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от органов муниципальных образований.

    Статья 391 НК РФ предоставляет некоторым категориям владельцев земельных участков возможность уменьшать налоговую базу на 10000 руб.

    Это касается, в частности, инвалидов, ветеранов  Великой Отечественной войны  и боевых действий, а также лиц, которые принимали участие в  ликвидации аварий на ядерных объектах.

    Кроме того, местные органы власти и законодательные  органы Москвы и Санкт-Петербурга могут  устанавливать для отдельных  категорий налогоплательщиков налоговые  льготы в виде не облагаемой налогом  суммы. Такие налогоплательщики рассчитывают налоговую базу по формуле:

Налоговая база = КСТ - НС,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    НС - не облагаемая налогом сумма.

    Некоторые налогоплательщики имеют право  на льготы по земельному налогу, установленные  статьей 395 НК РФ, в виде освобождения от налога земельных участков, используемых для определенной деятельности³.

    В случае, когда размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, определенной в отношении  земельного участка, налоговая база принимается равной нулю.

    Другими словами, в этом случае налогоплательщику  земельный налог платить не нужно.

    Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой  собственности, определяется в равных долях для каждого собственника земли, пропорционально его доле в общей долевой собственности и рассчитывается следующим образом:

Налоговая база = КСТ x Дуч,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    Дуч - доля налогоплательщика в праве  на земельный участок.

    Налогоплательщик - совладелец участка, имеющий право на льготу по земельному налогу в виде не облагаемой налогом суммы, определяет налоговую базу по формуле: 

Налоговая база = (КСТ x Дуч) - НС,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    Дуч - доля налогоплательщика в праве  на земельный участок;

    НС - не облагаемая налогом сумма.

    Налогоплательщик - совладелец земельного участка, имеющий  право на льготу в соответствии со ст. 395 Налогового кодекса РФ, определяет налоговую базу так:

 Налоговая  база = (КСТ x Дуч) - (КСТ x Дуч) x Дплощ x (1 - К ), где

 КСТ - кадастровая  стоимость земельного участка;

 Дуч - доля  налогоплательщика в праве на  земельный участок;

 Дплощ - доля  необлагаемой площади земельного  участка;

 К - коэффициент  использования налоговой льготы (если льгота, применяется неполный период).

    Если  собственник не распоряжается своей  земельной долей более трех лет  с момента приобретения прав на нее, то она выделяется в земельный  участок.

    При этом субъект Российской Федерации, а в некоторых случаях муниципальное  образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта или муниципального образования на этот земельный участок.

    Статья 394 НК РФ устанавливает предельные размеры  налоговых ставок, применяемых в  зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель и разрешенного использования земельного участка. Ставка 0,3 процента установлена для:

    - земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях и  используемых для сельхозпроизводства;

    - земель, занятых жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры  ЖКХ. Исключение составляют доли  в праве на земельный участок,  приходящейся на объект, не относящийся  к жилищному фонду и к объектам  инженерной инфраструктуры ЖКХ.  Чтобы определить состав объектов инженерной инфраструктуры ЖКХ, необходимо руководствоваться положениями

    Градостроительного  кодекса РФ и другими документами, регламентирующими градостроительную  деятельность;

    - земель, отведенных для жилищного  строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

    Для прочих же категорий земель действует  ставка 1,5 процента. 

1.2.  Государственная  регистрация прав  на земельные участки 

    В соответствии с Гражданским  Кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения ⁴.

    Таким образом, согласно ст. 130 ГК РФ земельные  участки относятся к недвижимому  имуществу.

    Право собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав) учреждениями юстиции.

    Такое положение установлено п. 1 ст. 131 ГК РФ.

    При этом в п. 2 ст. 8 и ст. 223 ГК РФ указывается, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

    Иной  порядок приобретения права установлен для приобретения в общую долевую  собственность земельного участка, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

    Такой земельный участок переходит  бесплатно в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

    Основанием  является п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации".

    В этом случае государственная регистрация  права общей собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

    Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения  права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе земельный участок, занятый многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав) (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    При этом следует иметь в виду, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом № 122-ФЗ.

    Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый  реестр  прав ⁵.

    Порядок внесения указанных записей установлен в Правилах ведения Единого реестра прав, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    При заключении договора купли-продажи  земельного участка государственная регистрация производится путем внесения в Единый реестр прав записей:

• о праве собственности на участок, возникающем у покупателя в
• результате сделки; о прекращении права собственности на участок у продавца;
• о сделке: ее предмете, условиях, сторонах, реквизитах договора.

    Поэтому при купле-продаже земельного участка (или доли в праве общей собственности  на земельный участок) право собственности  на участок переходит от продавца к покупателю в день внесения указанных  записей в Единый реестр прав.

    Право собственности на земельный участок  в связи с покупкой другого  объекта недвижимости, расположенного на этом участке (здания, сооружения), также  возникает в день внесения в Единый реестр прав записей о праве собственности  на указанный участок у продавца и прекращении этого права у покупателя, если не идет речь о приобретении доли в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке.

    В ситуации, когда права на земельный  участок возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации  обе стороны договора (продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности).

    Если  одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав, тогда переход права собственности  регистрируется на основании решения  суда, вынесенного по требованию другой стороны.

    Правообладателю (покупателю) выдается свидетельство  о произведенной государственной  регистрации возникшего у него права  собственности.

    Договор купли-продажи тоже представляется в уполномоченный орган для регистрации.

    При государственной регистрации права  собственности или иного вещного  права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи  на документе после слов: "Произведена  государственная регистрация" указывается  вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином реестре прав⁶.

    Если  на основании одной сделки в Едином реестре прав зарегистрированы права  на несколько объектов недвижимого  имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения), в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в штампе.

    Продавцу, утрачивающему право собственности  на земельный участок в связи  с совершением сделки, свидетельство  о государственной регистрации  не выдается.

    Он  может подтвердить факт прекращения (перехода) права собственности вышеуказанным штампом регистрационной надписи на договоре.

    Юридическое лицо, являющееся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается налогоплательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (долю земельного участка), занятый объектами недвижимости.