Земля как объект гражданского права

Введение

Актуальность. Первоначальным источником всякого богатства является земля, что определяет ее экономическое, политическое и социальное значение в жизни общества, во-вторых, все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своими природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества.

Земельное и гражданское  законодательство, закрепляя принцип  дифференцированного подхода к  установлению правового режима земель, связывает его с учетом трех главных  факторов: природных, социальных и экономических. Правовой режим земель представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством  установления основного целевого назначения земель, зонирования, ограничения прав и сервитутов.

  Формируемое в ходе  реформы земельно-правовое пространство  довольно сложно и противоречиво,  появляются и исчезают отдельные  отношения, оказывая существенное  воздействие на систему организации  использования земель. Процесс становления  такой системы не завершился, продолжается перераспределение  земель, вызванное экономическими  и экологическими причинами. Нестабильность  системы землепользования вызывается  также ошибками, допущенными в  начальный период проведения  земельной реформы.

Значимость. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Степень разработанности темы. В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка земли. Данной теме посвящены научные труды советских, российских, иностранных ученых по земельному и гражданском праву, работы практикующих юристов по проблемам правовой охраны земельных отношений. В частности, можно выделить работы: С.А. Боголюбова, А.И. Бойцова, Е.С. Болтановой, Я.М. Брайнина, Г.Е. Быстрова, Л.Д. Гаухмана, П.Ф. Гришанина, П.С. Дагеля, А.Ю. Денисова, А.И. Долговой, Б.В. Ерофеева, И.Э. Звечаровского, М.Г. Иванова, С.В. Изосимова, И.А. Иконицкой, М.А. Кауфмана, С.Г. Келиной, М.И. Ковалева, В.М. Когана, И.Я. Козаченко, А.И. Коробеева, Л.Л. Кругликова и т.д.

Целью данной курсовой работы является комплексное исследование земли как объекта гражданского права.

Указанная цель обусловила следующий круг задач, подлежащих решению:

1. Рассмотреть понятие  и правовой режим земли как  объекта гражданского оборота;

2. Проанализировать современное  состояние земельного законодательства  в Российской Федерации;

3. Выявить пути совершенствования  земельного законодательства в  Российской Федерации;

4.  Исследовать землю,  как объект права собственности;

5. Рассмотреть субъекты  права собственности на землю

6. Проанализировать содержание  правоотношения по владению, пользованию  и распоряжению землей.

Глава 1. Общая  характеристика земли, как объекта  гражданского оборота

1.1. Понятие и правовой режим земли как объекта гражданского оборота

 В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека¹. В качестве объекта земельных отношений также называет земельный участок.

Можно в полной мере согласиться  с мнением, что земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны. а земельные участки - объектами вещных прав и объектами гражданского оборота². Однако именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок.

Законодатель рассматривает  землю как специфический объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в ГК РФ³ и ЗК РФ. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ: «Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства»⁴.

Необходимо отметить, специфика  земли как объекта гражданско-правовых отношений в законодательстве отражена недостаточно. Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ (ст8, 14, 265, 268,274).

До недавнего времени в законодательстве Российской Федерации и юридической литературе земельный участок рассматривался как принадлежность главной вещи - строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком (ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и др.). В последние годы эта позиция подвергается критике. Как отмечается, в классическом обороте главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения⁵.

Следует признать, что вопросы  состава (структуры) недвижимого имущества  в действующем законодательстве урегулированы недостаточно полно, а в теории гражданского права  слабо разработаны категории  сложных и составных (совокупных) вещей, отсутствуют четкие критерии разграничения составной части  и принадлежности и т.д. Поэтому некоторые юристы своевременно обращаются к зарубежному опыту регулирования соответствующих отношений, в частности к нормам Гражданского уложения Германии, в котором существует понятие о составных частях вещи, в том числе земельного участка или строения, установлены различия между существенной составной частью, составной частью, временно присоединенной составной частью и принадлежностью, заключающиеся в прочности связей отдельных вещей и соответствующей правовой регламентации⁶.

Новый закон в целом  направлен на совершенствование  федерального законодательства в области  землеустройства и предусматривает  внесение изменений в 15 федеральных  законов.

1.2. Современное  состояние земельного законодательства  в Российской Федерации

Конституция РФ выступает  в качестве основополагающего источника  практически всех отраслей права. Конституция  РФ содержит ряд статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные  отношения. Заметное место в Конституции  занимают вопросы собственности  на землю (ст. 8, 9 и 36).

Статья 8 Конституции содержит своего рода перечень форм собственности, которые признаются и защищаются в РФ. Этот перечень не законченный, и помимо частной, государственной  и муниципальной допускается  существование иных форм собственности. Конституция не уточняет, каких, и  этот перечень дополняется практикой..

Статья 36 Конституции подтверждает возможность иметь в частной  собственности землю и уточняет субъектный состав: земля может находиться в частной собственности граждан  и их объединений. На основе этой статьи можно говорить о существовании  двух видов частной собственности: частной собственности физических и юридических лиц.

В качестве конституционной  основы правового регулирования  земельных отношений выступает  ст. 42, провозгласившая право граждан  на благоприятную окружающую среду  и другие экологические права В ст. 71 и 72 Конституции РФ определены соответственно сферы ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Преимущественно регулирование земельных отношений относится к области совместного ведения, а за РФ остается право управления федеральной собственностью, в том числе земельной, принятие гражданского законодательства.

Федеральное земельное законодательство развивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства по реформированию земельных  отношений. Важным событием в развитии земельного законодательства стало принятие в 2001 г. Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»⁷, признавшего недействующими ряд законов, в том числе Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»⁸.

Земельный кодекс РФ является комплексным кодифицированным федеральным  законом, регулирующим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия  земельных участков, использования  земель гражданами и организациями  для строительства, ведения фермерского  хозяйства, личного подсобного хозяйства, использования земель, предоставленных  в качестве служебных земельных  наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим  различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование.

Финансовые аспекты земельных  отношений развиты в Законе «О плате за землю» 1991 г., пережившем многочисленные изменения. Закон детально определяет порядок исчисления и взимания платежей за использование земель различного целевого назначения, а также распределения  полученных средств. Особенностью Закона является то, что он не охватывает все  виды земельных плат.

Порядок ведения государственного учета земельных участков установлен в Федеральном законе «О государственном  земельном кадастре».  Законом установлен порядок сбора, хранения и предоставления заинтересованным лицам сведений о земельных участках, включая информацию об их состоянии и использовании, местоположении, экономических и качественных характеристиках.

Вопросам охраны земель посвящены  Федеральные законы от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»⁹и от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»¹⁰. Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ. Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения: гл. 9 «Сделки», соответствующие главы, входящие в Раздел II «Право собственности и другие вещные права», гл. 31 и 32 «Мена», «Дарение», гл. 34 «Аренда», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 59 «Обязательства вследствие причинения вреда». Гражданский кодекс содержит также гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», которая с учетом специфики земель как объекта имущественных прав устанавливает специальные правила владения, пользования и распоряжения землей.

Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного  природопользования коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» ¹¹ развивает ст. 72 (п. «м») Конституции РФ о защите исконной среды обитания и традиционного образа жизни малочисленных этнических общностей. В целях такой защиты установлен особый правовой режим жизнедеятельности, в том числе землепользования, в местах проживания малочисленных народов в пределах большого географического региона страны. Такие земли отнесены к категории особо охраняемых территорий, а земельные участки предоставляются малочисленным народам и общинам малочисленных народов в безвозмездное пользование. Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права собственности на землю, а также вопросы организации государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹².

Особенности правового режима отдельных категорий земель определены в Лесном (1997) и Водном (1995) кодексах, законах «О недрах» (1992), «О сельскохозяйственной кооперации» (1995), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002), «О Государственной границе  Российской Федерации» (1993), «Об особо  охраняемых природных территориях» (1995), «Об основах федеральной  жилищной политики» (1992), «О товариществах  собственников жилья» (1996), Градостроительном  кодексе (1998).

Указы Президента РФ играют важную самостоятельную роль в регулировании  земельных отношений. Президент  РФ, используя свое конституционное  право, издает от своего имени указы  и распоряжения. Большинство указов Президента РФ, посвященные вопросам частной собственности на землю, основаны на политике либерализации  данного права, расширении и снятии ограничений на реализацию правомочий собственников по распоряжению землями. Одним из наиболее дискутируемых  стал Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных  прав граждан на землю»¹³, которым расширены права собственников земельных долей по распоряжению собственностью, а также урегулированы некоторые вопросы предоставления земель для сельскохозяйственных целей.

Наиболее многочисленную группу источников земельного права  составляют подзаконные нормативные  акты, представленные постановлениями  Правительства РФ и ведомственными решениями. По своему назначению они  развивают и обеспечивают исполнение отдельных положений законов, поэтому  не носят комплексного характера, а  являются тематически узкоспециальными.

Небольшое число постановлений  Правительства РФ касается вопросов приватизации земель и реализации отношений  собственности. Среди них – постановления от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», постановление Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков»¹⁴.

1.3. Пути совершенствования  земельного законодательства в  Российской Федерации

Можно выделить основные пути совершенствования земельного законодательства в Российской  Федерации:

1. Развитие  конкуренции на рынке недвижимости

Основной обсуждаемой  идеей является развитие конкуренции  на рынке земли и недвижимости, уменьшение доминирования государства  в экономике, отделение административно-властных функций публичной власти по регулированию  оборота имущества от гражданско-правовых отношений по участию публичных  собственников в данном обороте  (разделение управленческой и хозяйственной деятельности). Органы государственной власти и органы местного самоуправления одновременно выступают как собственники земли и, следовательно, являются участниками гражданского оборота, с одной стороны, и выполняют публично-правовые функции по осуществлению властных управленческих полномочий на подведомственной территории в соответствии с конституционным и административным законодательством, с другой стороны¹⁵.

Таким образом, публичные  земельные собственники, являясь  участниками рынка, обладают возможностью также воздействовать на этот рынок  административными методами, что  нарушает положения Конституции  РФ о признании и равной защите частной, государственной и муниципальной  форм собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции  РФ) и Гражданского кодекса РФ о  равенстве правового положения  участников гражданского оборота (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Наличие доминирующего субъекта на земельном рынке и неравная защита публичной и частной собственности приводят к искажению экономических отношений в целом.

Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:

1) антимонопольное регулирование  - как единый для всех хозяйствующих  субъектов механизм. Государственные  органы и органы местного самоуправления, осуществляя права акционеров, распоряжаясь  землей, осуществляя права собственников  унитарных предприятий, вступают  в коммерческие отношения в  качестве хозяйствующих субъектов;

2) доверительное управление  имуществом. Является наиболее очевидным  инструментом отрешения государственных  и муниципальных образований  от хозяйственной деятельности  при сохранении материальных  интересов в качестве выгодоприобретателей;

3) приватизация (продажа). Наиболее  традиционный способ ограничения «рыночной силы» госорганов.

2. Приватизация  земельных участков. Разграничение  государственной собственности  на землю

Земельный кодекс РФ, регулируя  вопросы приватизации земельных  участков, устанавливает два порядка  приватизации земельных участков:

• в отношении свободных земель - путем проведения торгов;
• в отношении земель, занятых зданиями, сооружениями, предприятиями, установлены иные правила, среди которых исключительное право на приватизацию земельного участка принадлежит собственнику предприятия, за исключением трех случаев: земельные участки изъяты из оборота, ограничены в обороте либо зарезервированы для государственных или муниципальных нужд, при этом цена выкупа земельного участка устанавливается в административном порядке органами власти субъекта РФ. Однако по информации, полученной из регионов, данные нормы Земельного кодекса РФ не исполняются по причине несовершенства процедуры разграничения государственной собственности на землю¹⁶.

Предлагается пересмотреть порядок разграничения государственной собственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельных участков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схеме в качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местного самоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств, поступивших от продажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством. При этом основной целью данной деятельности должна являться передача земельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости, а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнение бюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений, а не из арендных платежей за использование государственного и муниципального имущества субъектами частного бизнеса.

Наряду с проблемами разграничения  государственной собственности  на землю и приватизации земельных  участков присутствует проблема определения  разумности и достаточности нахождения в государственной собственности  земель, необходимых органам государственной  власти и органам местного самоуправления для исполнения ими своих публичных  полномочий. С этой точки зрения все государственные и муниципальные  земли могут быть поделены на 3 группы:

а) земли, используемые непосредственно  для исполнения властных полномочий и (или) для обеспечения их исполнения (земли Вооруженных Сил, земли  под объектами правоохранительных органов и т.д.). Такие земли  исключаются из оборота и не подлежат приватизации. Они могут находиться исключительно в публичной собственности  и предоставляться органам государственной  власти и органам местного самоуправления, а также государственным и  муниципальным учреждениям и  казенным предприятиям, созданным для  обеспечения реализации властной функции;

б) земли, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, которые могут как оставаться у публичного собственника, так и быть приватизированы, но исключительно на конкурсах при соблюдении специальных условий (сохранение профиля деятельности объекта, тарификация стоимости услуг организаций, использующих данные земельные участки, и т.д.);

3. Повышение  роли муниципалитетов

В качестве ускорения процессов  приватизации можно предложить дополнительные механизмы стимулирования в виде установления для публичного собственника определенного срока, в течение  которого земли группы в) должны быть вовлечены в процесс приватизации. В случае невыполнения данного законодательного требования указанные земли подлежат принудительной продаже независимо от воли публичного собственника через законодательно установленного комиссионера (например, органы местного самоуправления) с последующим распределением затрат и доходов через межбюджетные отношения. Необходимо в целом увеличивать степень интереса органов местного самоуправления к участию в приватизационных и иных процессах в сфере земельных отношений.

4. Детализация  норм Земельного кодекса РФ

Кроме вышеперечисленных  проблем присутствует необходимость  детализации норм Земельного кодекса  РФ. Практика его применения показала наличие существенных пробелов в  Кодексе.

Комитетом ГД ФС РФ по собственности  совместно с Высшим Арбитражным  Судом РФ, регионами и муниципальными образованиями был проведен глубокий анализ существующих пробелов и противоречий в Земельном кодексе и в  результате данной работы разработан и внесен в Государственную Думу проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Данным законопроектом предлагается уточнить и детализировать ряд норм Кодекса, затрудняющих его применение. В настоящее время законопроект находится на рассмотрении Минэкономразвития России.

5. Кодификация  земельного законодательства

До введения в действие Земельного кодекса РФ нормы земельного права содержались в более  чем 200 федеральных законах. С принятием  Земельного кодекса ряд этих федеральных  законов признаны утратившими силу. Однако работа по приведению законодательных актов Российской Федерации в соответствие с Земельным кодексом РФ еще не закончена.

Глава 2. Правоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей

2.1. Земля, как объект права собственности

По поводу распределения, использования и охраны земель между  органами власти, организациями и  частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами  земельного права. Тем самым возникают  земельные правоотношения.

Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами  земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются или прекращаются в соответствии с предписаниями  норм земельного права.

Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных  правоотношений.

Земельные правоотношения можно  классифицировать на правоотношения:

• общие;
• собственности на землю;
• землепользования;
• государственного земельного управления и контроля;
• в области охраны земель;
• юридической ответственности.

В земельном праве можно  говорить о сложной структуре  понятия «объект земельных правоотношений».

Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных  отношений. Таким объектом является земля. При этом земля определяется в первую очередь как природный объект и природный ресурс (ч.1 ст. 6 ЗК РФ).

В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ в разделах, устанавливающих правовой режим различных категорий земель.

Во-первых, в соответствии со статьей 7 ЗК РФ все земли РФ делятся  на семь категорий и включают:

• земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
• земли населенных пунктов- земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
• земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.;
• земли лесного фонда - лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;
• земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;
• земли запаса- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.

Кроме того, различные категории  земель подразделяются еще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например, земли сельскохозяйственного назначения, как земельная категория, в зависимости от целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства и жилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства.